144/2017 Álfholt

Árið 2019, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 144/2017, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 1. nóvember 2017 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar gerðum þakglugga á Álfholti 56a.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 10. desember 2017, er barst nefndinni 12. s.m., kærir Gosi trésmiðja ehf., eigandi íbúðar nr. 0201 að Álfholti 56a, Hafnar­firði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 1. nóvember 2017 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar gerðum þakglugga á Álfholti 56a. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að samþykkja umsóknina.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ 20. desember 2017.

Málavextir: Byggingarfulltrúi Hafnarfjarðarbæjar sendi kæranda bréf, dags. 16. nóvember 2016, þar sem fram kom að kvörtun hefði borist um að búið væri að setja þakglugga á Álfholt 56a, en ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir glugganum. Var kæranda gefinn frestur til að bregðast við og sækja um byggingarleyfi. Með umsókn, dags. 7. mars 2017, sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir umræddum þakglugga. Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnafjarðar 26. apríl s.á. var afgreiðslu umsóknarinnar frestað vegna skorts á samþykki meðeigenda. Í kjölfarið lagði kærandi fram undirritunarblað með samþykki 22 af 28 meðeigendum í fjöleignarhúsunum að Álfholti 56a-d. Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnfjarðar 20. september s.á. var erindinu vísað til stjórnsýslusviðs með beiðni um athugun á ákvæðum fjöleignarhúsalaga er vörðuðu samþykki meðeigenda. Umsókn kæranda var síðan synjað á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 1. nóvember s.á. á þeim grundvelli að umsóknin samræmdist ekki lögum um mannvirki nr. 160/2010. Jafnframt var lagt fram minnisblað lögmanns stjórnsýslusviðs frá 31. október s.á. og umsögn skipulagsfulltrúa frá 1. nóvember s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi keypt íbúð nr. 0201 að Álfholti 56a á árinu 2016. Fasteignin sé sambyggð fasteignunum að Álfholti 56b-d, en sjálfstætt húsfélag sé fyrir Álfholt 56a. Með umsókn hans um byggingarleyfi hafi fylgt tilskildar teikningar, en auk þakgluggans hafi þar verið gerð grein fyrir þeim breytingum sem fyrri eigandi íbúðarinnar hefði gert á eigninni á árunum 1998-1999 þegar hann hefði sett upp milliloft í íbúðinni. Byggingar­yfirvöld hefðu krafist þess að kærandi skilaði inn teikningum með fyrrnefndum breytingum, þar sem slíkt væri nauðsynlegt til að samþykkja umsókn hans um byggingarleyfi fyrir þakglugganum. Engar athugasemdir hefðu verið gerðar af hálfu byggingaryfirvalda vegna fyrrgreindra breytinga fyrir tæpum 20 árum. Umsókn kæranda snúi þó einungis að þakglugganum en ekki þeim breytingum sem fyrri eigandi hafi gert.

Í þinglýstum kaupsamningi kæranda um eignina komi fram að hluti eignarinnar sé háaloft og að gengið sé upp á háaloftið úr anddyri eignarinnar. Kaupsamningnum hafi verið þinglýst án athugasemda og þá bendi kærandi á að fyrir liggi yfirlýsing eiganda íbúðar nr. 0101 í Álfholti 56a þar sem hann samþykki að milliloft tilheyri alfarið íbúð kæranda. Auk þess sé fasteignin að Álfholti 56a sjálfstætt húsfélag með tveimur íbúðum. Áðurnefnt milliloft sé innan rýmis og eignarhluta íbúðar nr. 0201 og breyti því ekki hlutfallstölum eignarhluta. Jafnframt verði engar breytingar á hlutfallstölum eða eignarhaldi vegna þakgluggans og þá verði sú breyting á útliti eignarinnar ekki talin þess eðlis að samþykki allra eigenda að Álfholti 56a-d þurfi að liggja fyrir. Um óverulega breytingu á útliti sé að ræða og útilokað sé að samþykki allra þinglýstra eigenda eignarinnar þurfi fyrir þakglugganum. Ekki verði séð að breytingin falli undir ákvarðanatöku samkvæmt a-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Afgreiðsla skipulags- og byggingarfulltrúa sé haldin verulegum ágöllum því blandað sé saman annars vegar umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir þakglugganum og hins vegar fram­kvæmdum sem fyrri eigandi hafi gert fyrir tæpum 20 árum. Svo virðist sem umsókn kæranda sé fyrst og fremst hafnað vegna framkvæmda á árunum 1998-1999, sem þó hafi verið látnar átölulausar af byggingaryfirvöldum alla tíð.

Málsrök Hafnarfjarðar: Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að Álfholt 56a sé sambyggt fjölbýlishús þar sem Álfholt 56b-d séu öll tengd og því gildi um húsið ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna.

Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki segi að með umsókn um byggingarleyfi skuli fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að sameign teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna. Í 1. mgr. 8. gr. segi að eftirfarandi teljist m.a. sameign samkvæmt 6. gr. laganna: „1. Allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar. […] 6. Allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. […] 9. Réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess.“ Að framangreindu virtu sé því ljóst að hin kærða ákvörðun varði umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingu á sameign í skilningi laga um fjöleignarhús.

Í 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús sé kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þá segi í 1. mgr. 30. gr. laganna: „Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins.“ Samkvæmt 36. gr. laganna sé eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá sé kveðið á um það í 41. gr. að til ákvarðana um framkvæmdir sem hafi í för með sér verulega breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr., þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 6. tl. a-liðs 1. mgr. ákvæðisins. Að framangreindu sé ljóst að umræddar breytingar sem sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir feli í sér breytingu á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi. Einnig sé ljóst að umræddar breytingar séu taldar verulegar, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 23/2000, þar sem breyting á glugga í geymslurými hafi verið talin veruleg breyting, og álit kærunefndarinnar nr. 17/2016, þar sem uppsetning á hurð hafi verið talin vera veruleg breyting. Því þurfi samþykki allra eigenda fyrir slíkum breytingum, en ef svo sé ekki beri að hafna umsókn um byggingarleyfi, líkt og gert hafi verið í máli þessu.

Byggingarfulltrúi hafi enga vitneskju haft um umrætt háaloft fyrr en kvörtun hafi borist um þakgluggann í nóvember 2016. Hafi eitthvað verið gert án leyfis fyrir tæplega 20 árum þá sé núverandi eiganda rétt og skylt að sækja um leyfi fyrir þeim breytingum eða breyta til baka til samræmis við samþykktar teikningar hússins.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlinda­mála er það hlutverk hennar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og í ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála, eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar en tekur ekki nýja ákvörðun í málinu. Verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarfulltrúa að samþykkja umsókn hans um byggingarleyfi fyrir þegar gerðum þakglugga á húsinu að Álfholti 56a.

Í 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki er gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga verður ekki ráðist í framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Þá kemur fram í 2. mgr. ákvæðisins að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá er kveðið á um það í 2. mgr. 6. gr. laganna að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem séu sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standi á einni lóð eða fleirum sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.

Á samþykktum teikningum Álfholts 56a frá árinu 1993 má sjá að ekki er gert ráð fyrir nefndum þakglugga. Þá er ljóst að þakglugginn breytir ásýnd og heildarsamræmi hússins. Má vænta þess að viðhaldsþörf á þaki hússins geti breyst við slíkar framkvæmd eins og hér um ræðir. Með hliðsjón af því verður að telja að gerð þakgluggans feli í sér verulega breytingu á sameign, þ. á m. útliti hússins, í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, og sé því háður samþykki allra meðeigenda. Hinn umdeildi þakgluggi kæranda fól í sér breytingu á sameign allra eigenda í fjöleignarhúsinu að Álfholti 56a-d, sbr. 2. mgr. 6. gr. laganna. Í gögnum málsins er að finna undirskriftarlista með samþykki 22 af 28 eigendum hússins fyrir framkvæmdunum. Lá því ekki fyrir fullnægjandi samþykki meðeigenda samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki þegar hin kærða ákvörðun var tekin.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 1. nóvember 2017 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar gerðum þakglugga á Álfholti 56a.