140/2017 Arnarholt

Árið 2019, þriðjudaginn 19. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 140/2017, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 20. október 2017 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 15B í landi Arnarholts.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. nóvember 2017, er barst nefndinni 1. desember s.á., kæra eigendur jarðarinnar Hlöðutúns, Borgarbyggð, þá ákvörðun byggingar­fulltrúans í Borgarbyggð frá 20. október 2017 að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 15B í landi Arnarholts. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Borgarbyggð 20. desember 2017.

Málavextir: Á árinu 1994 keyptu núverandi eigendur jörðina Arnarholt. Sama ár voru gerð drög að landskiptagerð milli eigenda Arnarholts og Hlöðutúns. Á árinu 1996 hófst deiliskipulagsgerð fyrir jörðina Arnarholt að frumkvæði eigenda hennar. Var deiliskipulagið samþykkt af bæjarstjórn Borgarbyggðar 11. febrúar 1998, yfirfarið af Skipulagsstofnun 12. mars s.á. og tók gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 31. s.m. Með umræddu deiliskipulagi var landinu skipt upp í 40 byggingarreiti, hver að stærð 500 m2. Hinn 5. júní 2003 undirrituðu eigendur Arnarholts stofnskjal lóða og voru greindir byggingarreitir gerðir að sérstökum fasteignum. Stofnskjalið var móttekið til þinglýsingar 23. s.m. Hinn 28. júní 2007 var lóð nr. 15B í landi Arnarholts afsalað til byggingarleyfishafa. Var afsalið móttekið til þing­lýsingar 31. mars 2008.

Með bréfi til sýslumannsins á Vesturlandi, dags. 6. september 2017, óskaði annar kærandi þess máls að afmáð yrði úr þinglýsingabókum embættisins fyrrnefnt stofnskjal lóða í landi Arnarholts þar sem það fengist ekki samrýmst öðrum þinglýstum skjölum jarðanna Arnarholts og Hlöðutúns. Hinn 8. desember 2017 hafnaði sýslumaður beiðni kæranda um að afmá greint stofnskjal úr þinglýsingarbók. Sama dag þinglýsti embættið yfirlýsingu um að jarðirnar Arnarholt og Hlöðutún í Borgarbyggð ættu sér sameiginlegt land (sameiginlegt óskipt beitiland) og að upplýsingar um það hafi ekki komið nægilega skýrt fram í þinglýsingarbók.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Borgarbyggðar 20. október 2017 var samþykkt umsókn leyfishafa um byggingarleyfi fyrir sumarhúsi að Arnarholti 15b.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að í kaupsamningi núverandi eigenda Arnarholts frá árinu 1993 sé tekið fram að landamerki jarðarinnar séu samkvæmt þinglýstri landamerkja­lýsingu frá 21. maí 1890, en þar sé lýst sameiginlegum landamerkjum jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts. Á árinu 1915 hafi jörðin Hlöðutún verið seld með útskiptu landi en að auki hafi fylgt jörðinni beitiland sameiginlegt með jörðinni Arnarholti. Það land hafi því verið í óskiptri sameign jarðanna. Frá árinu 1994 hafi ítrekað verið reynt án árangurs að ná samkomulagi um landskipti milli jarðanna varðandi það land sem sé í óskiptri sameign.

Fyrir liggi að sú bygging sem hið kærða byggingarleyfi taki til sé á óskiptu landi Hlöðutúns og Arnarholts. Ekkert samkomulag sé á milli eigenda landsins um nýtingu eða afnot af því. Ekki sé heimilt að gefa út byggingarleyfi fyrir byggingu sem rísa eigi í óskiptu landi jarðanna nema fyrir liggi samþykki allra meðeigenda. Skipti engu máli þótt fyrir hendi sé deiliskipulag og að fyrirhuguð bygging verði í samræmi við gildandi skipulag.

Fram komi í gr. 2.4.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 að með umsókn um byggingarleyfi skuli m.a. fylgja gögn sem hafi að geyma samþykki meðeigenda og annarra aðila eftir atvikum. Skilja beri ákvæðið með þeim hætti að áður en byggingarleyfi sé gefið út liggi fyrir samþykki meðeigenda lands eða lóðar varðandi þá byggingu sem þar eigi að rísa. Þó svo að byggingin kunni að vera í samræmi við gildandi skipulag breyti það því ekki að ekki sé heimilt að gefa út byggingarleyfi nema fyrir liggi samþykki landeigenda, en slíkt samþykki liggi ekki fyrir. Ekki sé um það deilt að sumarhúsið sem byggingarleyfið taki til og fyrirhugað sé að reisa sé í óskiptu landi Hlöðutúns og Arnarholts.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að áður en komið hafi til samþykktar byggingarleyfisins fyrir sumarhúsi að Arnarholti 15B hafi verið leitað til fulltrúa sýslumannsins á Vesturlandi til staðfestingar á því  hver væri lögmætur eigandi lóðarinnar. Í svari fulltrúans við fyrirspurninni hafi komið fram að stofnun lóðarinnar byggði á þinglýstum gerningi sem ekki hefði verið felldur úr gildi. Samkvæmt því sé leyfishafi eigandi lóðarinnar.

Athugasemdir leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er bent á að ekkert land sé í óskiptri sameign jarðanna Hlöðutúns og Arnarholts fyrir utan land undir tvö sumarhús, líkt og eigendur jarðanna hafi samið um á fundum 10. september og 8. október 1994. Þegar núverandi eigandi Arnarholts hafi keypt landið með kaupsamningi 17. september 1994 hafi því í reynd verið búið að skipta því landi sem kærendur og þáverandi eigendur Arnarholts hafi talið vera sameiginlegt land. Kærendur hafi formlega samþykkt þessa skiptingu landsins með bréfi til skipulagsnefndar Borgarbyggðar, dags. 23. september 1996, þar sem fram komi að hjá kæranda hafi dregist „að ganga endanlega frá landamerkjum frekar en að um nokkurn ágreining sé að ræða.“ Landspilda sú sem leyfishafar eigi og hafi fengið byggingarleyfi fyrir sé því á landi sem óumdeilanlega hafi fallið til Arnarholts við samningsgerðina.

Telja verði að úrskurður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 72/2013, sem einnig hafi varðað útgáfu byggingarleyfis á grundvelli gildandi deiliskipulags fyrir Arnarholt, marki fordæmi í máli þessu, sem úrskurðarnefndinni sé skylt að fara eftir. Leyfishafar fari með ráðstöfunarrétt yfir fasteign sinni og séu eðli málsins samkvæmt einir til þess bærir að sækja um byggingarleyfi á mannvirkjum á lóð sinni. Byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að samþykkja umsókn þinglýsts eiganda lóðarinnar um byggingu frístundahúss, enda liggi ekki annað fyrir en að greind byggingaráform séu í samræmi við gildandi skipulag svæðisins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um hvort heimiluð bygging samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé reist í landi sem sé í óskiptri sameign kærenda og leyfishafa og því háð samþykki kærenda.

Fasteignareigendur fara með ráðstöfunarrétt yfir fasteignum sínum og eru eðli máls samkvæmt einir til þess bærir að sækja um byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á lóð sinni. Líkt og greinir í málavöxtum varð leyfishafi þinglýstur eigandi umræddrar lóðar þegar afsali þess efnis var þinglýst árið 2008. Þinglýsingum fylgir tiltekinn áreiðanleiki að lögum og verða þær lagðar til grundvallar við töku stjórnvaldsákvarðana. Þá liggur fyrir að 8. desember 2017 þinglýsti sýslumaðurinn á Vesturlandi yfirlýsingu á lóðina um að jarðirnar Arnarholt og Hlöðutún í Borgarbyggð eigi sér sameiginlegt land og að upplýsingar um það hafi ekki komið nægilega skýrt fram í þinglýsingarbókum. Í þinglýsingarákvörðun sýslumannsins sama dag kemur jafnframt fram að „Þinglýsingardeild getur því ekki verið visst um hvort það svæði sem umrætt skjal (stofnskjal lóða í landi Arnarholts þinglýsingarnúmer skjal nr. 413-M-001028/2003) tekur til sé að einhverju leyti innan hins sameiginlega lands.“ Þar af leiðandi verður, þrátt fyrir hina þinglýstu yfirlýsingu, að leggja til grundvallar að leyfishafi sé einn eigandi lóðar 15B í landi Arnarholts.

Ágreiningur um eignarréttindi, sem kann að stafa af óvissu um hvar mörk hins sameiginlega óskipta lands liggja, verður ekki til lykta leiddur fyrir úrskurðarnefndinni, enda á slíkur ágreiningur eftir atvikum undir dómstóla. Að teknu tilliti til framangreinds var byggingarfulltrúa Borgarbyggðar rétt að samþykkja umsókn þinglýsts eiganda fyrrgreindrar lóðar um byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóðinni í samræmi við heimildir gildandi deiliskipulags.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 20. október 2017 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 15B í landi Arnarholts.