131/2018 Rangársel

Árið 2019, fimmtudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 131/2018, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. október 2018 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir að breyta notkun verslunarrýmis í húsinu nr. 8 við Rangársel í barnaheimili.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. október 2018, er barst nefndinni 31. s.m., kærir Steinhús Verktakar ehf., Rangárseli 6, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. október 2018 fyrir að breyta notkun verslunarrýmis í húsinu nr. 8 við Rangársel í barnaheimili. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 23. nóvember 2018.

Málavextir: Hinn 20. júlí 2018 var sótt um byggingarleyfi til að breyta notkun verslunarrýmis í húsinu nr. 8 við Rangársel í barnaleikskóla fyrir 15 til 20 börn. Útisvæði barna yrði komið fyrir „á lóð íbúðarhússins á efri hæð“ sem yrði girt af með eins metra hárri girðingu, en íbúðarhúsið er í eigu sömu aðila og greint verslunarrými. Umsóknin var tekin fyrir og samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. október 2018. Vísað var m.a. til umsagnar skipulags­fulltrúa vegna fyrirspurnar umsækjanda byggingarleyfisins, dags. 9. apríl 2018, þar sem ekki var gerð skipulagsleg athugasemd við erindið. Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu 25. s.m.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að barnaheimili á umræddum stað muni óhjákvæmilega trufla eða loka aðgengi að sameiginlegri geymslu sem sé staðsett við hlið útitröppu í vesturhluta húsalengjunnar, en hugmyndin sé að fara með börnin um þær tröppur til útisvæðis. Reksturs barnaheimilis muni leiða til þess að bílastæði muni algjörlega fyllast milli kl. átta og níu að morgni og milli kl. fjögur og fimm síðdegis. Auk þess muni sameiginleg bílastæði verða lögð af. Rekstur barnaheimilis muni óhjákvæmilega torvelda að hægt sé að stunda þar jafnframt aðra starfsemi. Í eignaskipta­yfirlýsingu sé getið um verslanir eða þjónustu í lengjunni. Þjónusta hafi víðtæka skilgreiningu en barnaheimili sé þar ekki meðtalið. Fasteignasali hafi metið áhrif þess að setja barnaheimili í lengjuna og sé niðurstaðan sú að það muni rýra verðmæti eignar kæranda.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að sú málsástæða kæranda sé fráleit að not barnaheimils af sameiginlegum tröppum muni trufla eða loka aðgangi að sameiginlegri geymslu. Aðgangur að sameiginlegri geymslu sé eðli málsins samkvæmt sameiginlegur og hafi því sameigendur jafnan rétt til aðgangs. Til að komast að útivistarsvæði, sem sé í eigu byggingarleyfishafa, sé gengið framhjá útigeymslunni og upp tröppur. Verði ekki séð að kærandi verði fyrir truflun af þeim sökum, hvað þá að aðgengi að geymslunni lokist. Ekki sé heldur fallist á að rekstur barnaheimilis muni leiða til þess að bílastæði fyllist á tilteknum tímum. Næg bílastæði séu á lóðinni og eðli málsins samkvæmt muni einhverjir bílar stoppa stutt á meðan börnin séu sótt. Sameiginleg bílastæði á lóðinni verði óbreytt.

Reykjavíkurborg átti sig ekki á því hvað kærandi eigi við með því að starfsemin muni gera annarri starfsemi erfitt fyrir enda hafi engin rök verið færð fyrir þeirri fullyrðingu. Ekki sé heimilt að vera með neina meiriháttar atvinnustarfsemi á lóðinni. Lóðin sé á skilgreindu íbúðarsvæði þar sem heimiluð sé minniháttar atvinnustarfsemi. Fullyrðingu kæranda um verðfall á eign sinni sé mótmælt enda hafi engin rök verið leidd fyrir þeirri ályktun.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar rekstur barna­heimilis á fyrstu hæð hússins nr. 8 við Rangársel sem stendur á lóðinni nr. 2-8 við þá götu. Á svæðinu er í gildi deiliskipulagið Seljahverfi, Breiðholt II, frá árinu 1973. Engin greinargerð fylgdi deiliskipulaginu og er ekki að finna sérstaka skilmála á skipulagsuppdrætti er taka til húsnæðisins.

Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er umrætt svæði skilgreint sem íbúðarbyggð. Sam­kvæmt gr. 6.2.a. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 er íbúðarbyggð skilgreind sem svæði fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu sem því tengist, auk minniháttar atvinnustarfsemi sem samrýmist búsetu eftir því sem nánar sé kveðið á um í stefnu skipulagsins. Þá er tekið fram í greinargerð aðalskipulagsins að innan skilgreindra íbúðarsvæða sé mögulegt að gera ráð fyrir fjölbreyttri atvinnustarfsemi enda sé um að ræða þrifalega starfsemi sem ekki valdi ónæði. Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að umsókn um rekstur barnaheimilis fyrir 15 til 20 börn á jarðhæð hússins að Rangárseli 8 falli að skilgreindri landnotkun svæðisins. Er hin kærða ákvörðun samkvæmt framansögðu í samræmi við gildandi skipulag. Þá verður ekki séð að umdeild breyting hafi í för með sér röskun á hagsmunum kæranda í ljósi umfangs heimilaðs rekstrar enda verður kærandi að sæta því að aðrir eigendur fasteigna á lóðinni geti nýtt sér sameiginlegar tröppur. Þá verður heldur ekki séð að réttur kæranda til bílastæða á lóðinni verði á neinn hátt raskað.

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fasteignanna við Rangársel 2-8 frá ágúst 1987 eru á fyrstu hæð, með aðkomu frá Rangárseli, „fjórir eignarhlutar, sem eiga eingöngu hlutdeild í lóð fyrir framan hvert verslunarbil ásamt bílastæðum þar.“ Jafnframt eru á annarri og þriðju hæð fjórar íbúðir í heildarhúseigninni og fylgir þeim eignum lóð fyrir framan hverja íbúð sem snúa að Skógarseli, þar sem fyrirhugað er að hafa útisvæði barna eins og áður hefur verið rakið. Með hliðsjón af þessu liggur fyrir að ekki hafi þurft samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 fyrir hinu kærða byggingarleyfi enda tók það samkvæmt efni sínu ekki til ráðstöfunar eða hagnýtingar á sameign annarra fasteignaeigenda.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun ekki haldin ágöllum sem raskað geta gildi hennar og verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. október 2018 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir að breyta notkun verslunarrýmis í húsinu nr. 8 við Rangársel í barnaheimili.