Ár 2008, þriðjudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 131/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. október 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þær ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 að veita leyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs. Voru framangreindar ákvarðanir staðfestar á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007.
Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðunum. Þá var og gerð krafa um að úrskurðarnefndin kvæði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda, en með úrskurði nefndarinnar hinn 11. október 2007 var þeirri kröfu hafnað.
Málavextir: Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda en sumarið 2006 kærðu kærendur máls þessa til úrskurðarnefndarinar ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps um að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs. Voru framkvæmdir stöðvaðar með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006, en síðar var kærumálunum vísað frá þar sem sveitarstjórn hafði afturkallað hinar kærðu ákvarðanir og tekið nýjar í þeirra stað. Á fundi byggingarnefndar hinn 17. október 2006 voru ný leyfi gefin út fyrir byggingu húsanna og hinn 27. febrúar 2007 var samþykkt nýtt byggingarleyfi fyrir sumarhúsinu á lóðinni nr. 112. Framangreindum samþykktum skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 4. júlí 2007 felldi úr gildi byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 þar eð ekki var talið að þau styddust við gildandi deiliskipulag svæðisins en hafnaði kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113. Í kjölfar þessa var auglýst breyting á deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og hún samþykkt í sveitarstjórn 6. september 2007. Á fundi byggingarnefndar hinn 25. september 2007 voru síðan samþykkt ný leyfi til bygginga á lóðunum nr. 109 og 112 með stoð í fyrrgreindri deiliskipulagsbreytingu. Hafa kærendur nú skotið þeim samþykktum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að gildi byggingarleyfanna velti á gildi deiliskipulagsbreytingarinnar sem einnig hafi verið kærð til úrskurðarnefndarinnar. Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að fella beri hin kærðu byggingarleyfi úr gildi. Í því sambandi nægi að benda á að húsin samræmist ekki eldri skilmálum, eingöngu fyrir þær sakir að þau séu stærri en eldri skilmálarnir heimili. Hámarksstærð húsa samkvæmt eldri skilmálum séu 60 m². Húsið á lóðinni nr. 109 sé 108,8 m². að stærð og húsið á lóðinni nr. 112 sé 179,1 m² samkvæmt fundargerð byggingarnefndar.
Að auki telji kærendur að umrædd hús séu ekki einu sinni í samræmi við hina kærðu deiliskipulagsbreytingu eða skipulag svæðisins að öðru leyti eins og því hafi verið breytt. Þannig sé húsið nr. 109 utan byggingarreits svo eitthvað sé nefnt. Telji kærendur nauðsyn á því að staðsetning húsanna verði mæld upp svo þetta liggi fyrir.
Jafnframt sé bent á að samkvæmt hinum nýju skilmálum skuli nýta landkosti sem best og fella byggingar vel að landslagi. Hvorugt húsanna teljist uppfylla þetta skilyrði. Þannig hafi verið byggður einn sá stærsti púði sem sést hafi undir húsið á lóðinni nr. 112. Þá hafi lóðin á nr. 109 verið hækkuð upp og löguð að húsinu en ekki öfugt auk þess sem aðkoma að húsinu sé ekki í samræmi við skipulag. Þá eigi litir á veggjum að vera jarðlitir sem falla eigi vel að landslagi. Telji kærendur að ráðgert sé að setja állitaða klæðningu á húsið nr. 109.
Þá liggi einnig fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 112 hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag. Óheimilt sé skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Húsin hafi ekki verið fjarlægð. Þvert á móti hafi verið unnið í og við húsin þrátt fyrir að úrskurðarnefndin hafi fellt byggingarleyfi þeirra úr gildi hinn 4. júlí 2007.
Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps: Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er vísað til þess að hin kærðu byggingarleyfi séu lögmæt og í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála. Kærendur geri ekki grein fyrir því með skýrum hætti að hvaða leyti leyfin séu andstæð gildandi skipulagi og/eða skilmálum.
Órökstuddum staðhæfingum þess efnis að hús á lóð nr. 109 sé ekki innan byggingarreits sé hafnað. Sama gildi um aðkomu að því húsi. Reyndar verði ekki séð hvernig það tengist veitingu byggingarleyfisins sem slíks. Hús á lóð nr. 112 sé einnig innan byggingarreits. Jarðvegspúði sé innan reitsins og taki einfaldlega mið af aðstæðum í landinu.
Athugasemdir kærenda lúti fyrst og fremst að deiliskipulaginu, sem tekið hafi gildi hinn 23. ágúst 2006, varðandi stærðir lóða og byggingarreiti, og þar með hvort byggingarleyfin samrýmist því skipulagi. Bent sé á að kæran taki einungis til skilmálanna, þ.e. stærðar húsa á svæðinu, en kæru varðandi deiliskipulagið hafi verið vísað frá úrskurðarnefndinni. Stoði því ekki fyrir kærendur að vísa til kæru sinnar frá 24. september 2007 til stuðnings þessum málsástæðum sínum.
Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög. Hið sama gildi um skilmála skipulagsins.
Þá sé mótmælt þeim skilningi kærenda að breyting á skipulagsskilmálum hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109 og 112 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins.
Vakin sé sérstök athygli á því að umræddar byggingar séu í samræmi við deiliskipulagsbreytingu þá er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006. Sú breyting hafi m.a. falið í sér að lóðarmörkum og byggingarreitum á næstum lóðum og í nágrenni við lóð kærenda hafi verið breytt. Ágreiningurinn nú standi einungis um skilmálana sem slíka, þ.e. stærðir húsa á öllum sumarhúsalóðum í landi Kiðjabergs. Það eitt leiði til þess að hafna beri þessum málatilbúnaði.
Framkvæmdir við hús á umræddum lóðum hafi verið taldar í samræmi við gildandi skipulag. T.d. megi benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi hafist eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006. Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi framkvæmdirnar verið í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag. Enn fremur megi nefna að neikvæð áhrif framkvæmda á lóðunum fyrir hagsmuni kærenda séu óveruleg.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað. Byggingarleyfishafar hafi í höndunum útgefin byggingaleyfi af þar til bærum byggingaryfirvöldum. Á grundvelli þeirra leyfa hafi byggingarleyfishafar hafið framkvæmdir á ný en þær hafi legið niðri frá því sumarið 2007, eða þar til nýtt deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi. Það deiliskipulag hafi ekki verið fellt úr gildi og meðan svo sé ástatt hnígi engin rök til þess að fella byggingarleyfin úr gildi.
Harðlega sé mótmælt kröfu kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðunum. Húsin eins og þau standi nú séu að fullu í samræmi við samþykkt deiliskipulag. Kærendur hafi gert ágreining varðandi skilmála núverandi deiliskipulags, þ.e. varðandi stærð húsa, litaval og þess háttar, en sá ágreiningur geti engan veginn réttlætt niðurrif mikilla verðmæta, sem byggingarleyfishafar hafi lagt fram fé og vinnu til að skapa á lögmætan hátt. Vernd stjórnarskrárinnar á eignarrétti einstaklinga komi auk þess í veg fyrir að unnt sé að fallast á þessa kröfugerð kærenda.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir kröfugerð sinni sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um leyfi er sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hefur veitt til byggingar tveggja sumarhúsa í landi Kiðjabergs.
Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hinna umdeildu byggingarleyfa m.a. studd þeim rökum að leyfin eigi stoð í deiliskipulagsbreytingum sem þeir telji ólögmætar og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar. Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar þeirrar er öðlaðist gildi hinn 24. september 2007, en í þeirri ákvörðun fólst m.a. breyting á ákvæðum skipulagsskilmála um hámarkshæð og stærð sumarhúsa á skipulagssvæðinu. Kemur því til skoðunar hvort hin kærðu byggingarleyfi séu að efni til í samræmi við heimildir deiliskipulags á svæðinu varðandi hámarksstærð sumarhúsa eins og þær voru fyrir gildistöku umræddrar breytingar.
Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1990 með áorðnum breytingum er lýtur m.a. að lóðaskipan á svæðinu, stærð lóða, húsa og byggingarreita. Um stærð húsa segir í deiliskipulagsskilmálum: „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“ Í hinu tilvitnaða reglugerðarákvæði sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60 m², meðallofthæð ekki minni 2,2 m, vegghæð mest 3,0 m og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 m. Sambærilegt ákvæði um hámarksstærð sumarhúsa er ekki að finna í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998 en eðlilegast er að túlka gildandi skipulag á þann veg að áfram hafi gilt þau 60 m² stærðarmörk sem vísað var til, enda leiðir breyting á byggingarreglugerð ekki sjálfkrafa til breytingar á gildandi skipulagsákvörðunum. Verður því við það að miða að á umræddu svæði hafi ekki verið mátt heimila byggingu sumarhúsa sem væru yfir 60 m² að flatarmáli.
Samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum er heimilað að reisa 179,1 m² hús á lóð nr. 112 og 108,8 m² hús á lóð nr. 109, að hluta á tveimur hæðum, ásamt 18,1 m² geymslu. Af framangreindu má ljóst vera að leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 109 og 112 eru ekki í samræmi við gildandi ákvæði skipulags um hámarksstærð. Var útgáfa leyfanna því í andstöðu við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem áskilið er að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag og verða þau því felld úr gildi.
Krafa kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðum sínum hefur ekki komið til úrlausnar á lægra stjórnsýslustigi og liggur því ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun um þá kröfu. Verður henni því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007, um að veita leyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, eru felldar úr gildi.
Kröfu kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðum sínum er vísað frá úrskurðarnefndinni.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
