Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

124/2014 Arnargata

Árið 2015, föstudaginn 13. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 124/2014, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 2. október 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureita vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. desember 2014, sem barst nefndinni 12. s.m., kæra G, Fálkagötu 23A, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs frá 2. október 2014 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureita vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi, dags. 10. janúar 2015, sem barst nefndinni 13. s.m., kæra sömu aðilar ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2014 um að veita leyfi til að byggja við norðvestur hlið hússins á lóð nr. 10 við Arnargötu, hæð og kjallara og þaksvalir þar ofan á með sólstofu að hluta til. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem hinar kærðu ákvarðanir eru samofnar og sömu aðilar standa að báðum kærumálunum verður síðargreinda kærumálið, sem er nr. 6/2015, sameinað máli þessu.

Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 13. og 14. janúar 2015.

Málavextir: Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 19. júní 2014 var felld úr gildi deiliskipulagsbreyting fyrir Fálkagötureiti vegna lóðar nr. 10 við Arnargötu. Taldi nefndin að þar sem um verulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða þyrfti að fara með hana eins og nýtt deiliskipulag, en breytingin hafði aðeins verið grenndarkynnt. Að auki var felld úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi fyrir framkvæmdum á húsinu nr. 10 við Arnargötu, en hún studdist við hina kærðu deiliskipulagsbreytingu. Við úrlausn þess máls kynnti úrskurðarnefndin sér staðhætti. 

Í framhaldi af greindum úrskurði var á fundi umhverfis- og skipulagsráðs hinn 9. júlí 2014 tekin fyrir að nýju umsókn um breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureita vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu. Var breytingin í megindráttum efnislega samhljóða fyrri deiliskipulagsbreytingu, sem fólst í að byggja við húsið og að nýta þak viðbyggingar sem svalir, en að auki var sótt um heimild til að byggja yfir svalir á norðausturhlið. Var samþykkt að auglýsa framlagða tillögu og samþykkti borgarráð erindið til auglýsingar á fundi sínum hinn 10. s.m. Var tillagan auglýst hinn 21. s.m. og athugasemdafrestur veittur til 1. september 2014. Athugasemdir bárust á kynningartíma, þ.m.t. frá kærendum. Var öllum athugasemdum svarað af skipulagsfulltrúa með bréfi, dags. 12. september s.á. Erindið var lagt fyrir umhverfis- og skipulagsráð að nýju hinn 17. s.m. og samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 12. s.m. Var afgreiðsla umhverfis- og skipulagsráðs staðfest af borgarráði hinn 2. október s.á. og tók deiliskipulagsbreytingin gildi með birtingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 12. nóvember s.á.

Hinn 4. nóvember 2014 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa samþykkt að heimila að byggja viðbyggingu með þaksvölum við hús nr. 10 við Arnargötu. Var byggingarleyfi gefið út 12. s.m. á grundvelli greindrar breytingar á deiliskipulagi Fálkagötureita.

Málsrök kæranda: Kærendur skírskota til þess að húsið að Arnargötu 10 hafi áður verið stækkað verulega, það hækkað og bætt við það á ýmsan hátt. Húsið sé að verða 100 ára gamalt og verði þá sjálfkrafa alfriðað. Íbúðarhverfi Fálkagötureita sé fyrir löngu fullbyggt og fullmótað og umfangsmikil viðbygging með tilheyrandi raski sé ekki til þess fallin að halda festu á skipulagi eða friði og sátt meðal íbúa. Umþrætt viðbygging myndi loka algerlega fyrir sjávarsýn úr íbúð kærenda og hafi þeir ekki haft neina vitneskju um að leyfðar yrðu framkvæmdir sem myndu girða fyrir það útsýni. Að auki myndi viðbyggingin byrgja fyrir sólskin á svalir þeirra á ákveðnum tímum og myndi skuggavarp á glugga, svalir og sameiginlegan garð aukast.

Samkvæmt samþykktu deiliskipulagi frá 2008 hafi byggingarmagn lóðarinnar verið fullnýtt og nýtingarhlutfallið þá verið 0,51. Með samþykktri deiliskipulagsbreytingu sé veitt leyfi fyrir því að byggingarmagn verði aukið og nýtingarhlutfall fari í 0,8, sem sé 57% aukning. Ekki hafi verið reynt að koma til móts við kærendur. Hafi yfirvöld borgarmála hvorki hlustað á ítrekuð og rökstudd mótmæli íbúa við Fálkagötu 23A né tekið tillit til óska þeirra og tillagna.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að umþrætt skipulagsbreyting sé í samræmi við ákvæði skipulagslaga nr. 123/2010. Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 sé lóðin á skilgreindu íbúðarsvæði. Í gildi sé deiliskipulag fyrir Fálkagötureiti sem samþykkt hafi verið af borgarráði 28. maí 2008. Tillaga að deiliskipulagsbreytingu hafi verið auglýst frá 21. júlí til og með 1. september 2014, sbr. 1. mgr. 42. gr. skipulagslaga. Jafnframt hafi verið samþykkt að upplýsa íbúa í nágrenninu sérstaklega um auglýsinguna en að auki hafi erindið verið sent hverfisráði Vesturbæjar til kynningar. Hafi athugasemdir borist, sem og tölvupóstar, þar sem ekki hafi verið gerðar athugasemdir við tillöguna. Hinn 2. október 2014 hafi borgarráð samþykkt tillögu að breytingu á umræddu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu. Breytingin hafi tekið gildi með auglýsingu, dags. 12. september 2014. Með breytingunum sé gert ráð fyrir viðbyggingarmöguleika við norðvesturhlið núverandi byggingar. Miðað sé við tvær hæðir, til samræmis við núverandi byggingu, en án rishæðar. Viðbyggingin skuli taka mið af byggingunni sem fyrir sé hvað varði yfirbragð og hlutföll, en að auki sé heimilt að nýta þakflöt viðbyggingarinnar sem svalir. Miðað sé við að viðbyggingin geti orðið allt að 50 m2 og hámarksnýtingarhlutfall hækki í 0,72.

Muni uppbyggingin hafa í för með sér frekari þéttingu í þegar grónu hverfi. Viðbyggingin sé þó ekki afgerandi stór og falli vel að byggingarstíl hússins. Almennt verði menn að sætta sig við einhver tímabundin óþægindi og rask á byggingartíma en ekki sé leitt í ljós af hálfu kærenda í hverju það sé fólgið. Útsýni innan borgarmarka teljist til gæða en ekki sé fallist á að það sé réttur. Sé á það bent að útsýni frá íbúð kærenda til sjávar milli Arnargötu 10 og 12 sé mjög lítið og því sé skerðingin á þeim gæðum óveruleg. Bent sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að einhverjar breytingar verði gerðar í nánasta umhverfi, þ.e. þegar byggð séu ný hús eða þegar byggt sé við hús sem geti haft í för með sér einhverja skerðingu á hagsmunum, s.s. útsýni. Verði að telja að hagsmunir byggingarleyfishafa, af því að byggja ofan á svalir sínar, séu mun meiri en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar. Þá sé áréttað að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.

Tillagan sé nánast óbreytt frá áður kynntri tillögu. Hafi byggingarmagn verið leiðrétt miðað við ný ákvæði byggingarreglugerðar og því sé húsið við Arnargötu 10 í raun 132 m2 en ekki 120 m2, líkt og áður hafi verið miðað við. Sé aðeins um leiðréttingu á stærðum að ræða. Stærð viðbyggingar sé óbreytt eða allt að 50 m2 á tveimur hæðum. Eina breytingin sé möguleikinn á að byggja yfir 9 m2 flöt á þaksvölunum á austurhlið hússins, sem reiknist til nýtingar.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafar benda á að þeim hafi verið frjálst að sækja um deiliskipulagsbreytingu að nýju svo fremi sem skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar viðhefðu viðeigandi málsmeðferðarferli. Hafi skipulagsfulltrúi Reykjavíkurborgar tekið athugasemdir kærenda til umfjöllunar og ekki talið ástæðu til að fallast á þær. Hafi kærendur aldrei talað við leyfishafa að fyrra bragði eða haft samskipti við þá vegna hinna umþrættu byggingaráforma. Sé því mótmælt að kærendur hafi lagt fram hafi aðrar tillögur að mögulegum viðbyggingum. Skipulagsfulltrúi hafi lagt jákvætt mat á breytingarnar og tekið fram að ekki væri sýnt fram á að verulegt rask eða óþægindi myndi hljótast af þeim. Við útgáfu byggingarleyfisins, dags. 12. nóvember 2014, hafi verið leitað álits Minjastofnunar og hafi það verið mat hennar að breytingartillagan félli ágætlega að húsinu og hefði ekki áhrif á heildarsvip götumyndar Arnargötu. Deiliskipulagstillagan hafi einnig verið samþykkt af Skipulagsstofnun og verið send hverfisráði vesturbæjar, sem hafi ekki séð ástæðu til að bregðast sérstaklega við.

Áður en lagt hafi verið af stað með deiliskipulagstillöguna haustið 2013 hafi verið leitað eftir áliti eigenda aðliggjandi lóða, þ.e. Arnargötu 8 og 12 og þáverandi eiganda Fálkagötu 25. Enginn þeirra hafi sett sig upp á móti framkvæmdunum. Lóðin Fálkagata 23A liggi ekki við lóð Arnargötu 10. Tillagan hafi tvívegis verið grenndarkynnt. Í síðara skiptið hafi jákvæðar athugasemdir borist frá eigendum Arnargötu 8, 12 og 14 og einn eigandi íbúðar Fálkagötu 23A hafi sent bréf þar sem fram komi að ekki séu gerðar athugasemdir við framkvæmdirnar. Sé það óljóst með öllu að umþrættar framkvæmdir muni valda verðmætisrýrnun á eign kærenda. Þá standi hús þeirra langt frá sjó og umrædd takmörkuð sjávarsýn sé í gegnum trjágróður að hluta og á milli húsa. Sé hin raunverulega stækkun vel innan heimildar og nýtingarhlutfallið muni verða 0,78 með umræddri yfirbyggingu svalanna en 0,75 án hennar. Hafi aðrir möguleikar á því að byggja við húsið verið skoðaðir og hafi niðurstaðan verið sú að fyrirliggjandi tillaga kæmi best til móts við þarfir eigenda Arnargötu 10 og félli best að staðháttum og húsagerð á svæðinu. Þótt önnur útfærsla hafi verið mögulegar, sem komi betur til móts við óskir kærenda varðandi óbreytta sjónlínu, þá þjóni það ekki hagsmunum heildarinnar.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar borgarráðs um breytingu á deiliskipulagi fyrir Fálkagötureit vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu og um ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um samþykkt á byggingaráformum í samræmi við skipulagsbreytinguna. Felur hin kærða skipulagsbreyting í sér heimild til að reisa allt að 50 m2 viðbyggingu á tveimur hæðum með svölum á þakinu. Að auki er heimilað að byggja yfir allt að 9 m2 flöt á þaksvölunum. Við þetta hækkar heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 0,56 í 0,80.

Hin umdeilda breyting var auglýst til kynningar og áttu kærendur kost á að koma á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar. Að lokinni auglýsingu var tekin afstaða til athugasemda kærenda og þeim svarað. Samþykkt tillaga var send Skipulagsstofnun til lögboðinnar afgreiðslu og auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda. Var málsmeðferð hennar því í samræmi við lög.

Sveitarstjórnir fara með skipulagsvaldið og bera ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags skv. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Í því felst tæki sveitarstjórnar til að hafa áhrif á og þróa byggð og umhverfi með bindandi hætti. Er sveitarstjórnum því veitt víðtækt vald við gerð og breytingar á deiliskipulagi. Þó ber við töku skipulagsákvarðana m.a. að hafa í huga markmið þau sem tíunduð eru í a- til c-liðum 1. mgr. 1. gr. laganna um að við þróun byggðar sé tekið mið af efnahagslegum, félagslegum og menningarlegum þörfum landsmanna, að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að tryggja að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.

Fallast má á að hin umdeilda skipulagsbreyting geti haft nokkur grenndaráhrif gagnvart kærendum, en þau munu einkum vera fólgin í útsýnisskerðingu. Heimiluð aukning nýtingarhlutfalls lóðarinnar við Arnargötu 10 er töluverð. Hins vegar ber að líta til þess að á skipulagssvæðinu eru ekki í gildi almennir skilmálar um hámarksnýtingarhlutfall og að svipað nýtingarhlutfall og það sem hin umdeilda deiliskipulagsbreyting kveður á um er að finna um aðrar lóðir á svæðinu. Þá er þétting byggðar yfirlýst markmið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030. Verður því ekki litið svo á að um sé að ræða óhóflega aukningu nýtingarhlutfalls þrátt fyrir að byggðin sé þétt fyrir.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið þykir hin kærða deiliskipulagsákvörðun ekki raska lögvörðum hagsmunum kærenda með þeim hætti að það leiði til ógildingar hennar, en bent er á að kærendum er tryggður bótaréttur í 51. gr. skipulagslaga sýni þeir fram á að ákvörðunin valdi þeim tjóni. Úrlausn slíks álitaefnis er hins vegar ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar.

Að framangreindri niðurstöðu fenginni um gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar á byggingarleyfið stoð í gildandi deiliskipulag. Þá liggur fyrir að Minjastofnun lagðist ekki gegn umræddri framkvæmd í umsögn sinni sem gefin var í samræmi við lög nr. 80/2012 um menningarminjar. Fyrir liggur að byggingaráform voru samþykkt áður en hin kærða skipulagsbreyting tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda. Er það ekki í samræmi við þann áskilnað 11. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 að fyrirhugað mannvirki sé í samræmi við skipulagsáætlanir. Þessi annmarki á málsmeðferð þykir þó ekki þess eðlis að til ógildingar komi, eins og hér stendur á, með hliðsjón af því að byggingarleyfi var gefið út sama dag og hin kærða deiliskipulagsbreyting tók gildi, enda var leyfishafa óheimilt að hefja byggingarframkvæmdir fyrr.

Að öllu framangreindu virtu er kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs frá 2. október 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureiti vegna lóðarinnar nr. 10 við Arnargötu.

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2014 um að samþykkja leyfi til að byggja hæð og kjallara og þaksvalir þar ofan á  með sólstofu að hluta til við norðvestur hlið hússins á lóð nr. 10 við Arnargötu.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson