122/2019 Haukdælabraut

Árið 2020, fimmtudaginn 25. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 122/2019, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. nóvember 2019 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni Haukdælabraut 106, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. nóvember 2019, er barst nefndinni 4. desember s.á., kæra eigendur, Haukdæla­braut 104, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. nóvember 2019 að samþykkja byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni Haukdælabraut 106. Fara þau fram á að byggingarleyfið verði afturkallað og að húsið að Haukdælabraut 106 verði byggt og stallað samkvæmt samþykktu skipulagi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 16. janúar 2020.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 5. nóvember 2019 var samþykkt byggingar­leyfi fyrir steinsteyptu einbýlishúsi á pöllum með innbyggðri bílageymslu og innigarði á lóð nr. 106 við Haukdælabraut. Borgarráð staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum 14. s.m. Jafnframt var fyrra byggingarleyfi vegna sömu lóðar, sem einnig hafði verið kært til úrskurðar­nefndarinnar, dregið til baka.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að byggingarleyfi, sem samþykkt hafi verið 16. apríl 2019 og kærendur hafi kært til úrskurðarnefndarinnar, hafi verið dregið til baka 8. október s.á. Framkvæmdir hafi samt sem áður haldið áfram af fullum krafti þó ekkert byggingarleyfi væri til staðar, með leyfi Reykjavíkurborgar að sögn lóðarhafa Haukdælabrautar 106.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir Haukdælabraut 106 samræmist ekki gildandi skipulagi fyrir hverfið frá 11. mars 2008. Neðri hluti hússins samkvæmt teikningum standi 20 cm hærra en skipulagið segi til um, sé 73,7 m.y.s. í stað 73,5. Í skipulags- og byggingarskilmálum fyrir svæðið segi: „Við hönnun húsa skal þess gætt að nýta landkosti lóða sem best og fella byggingar vel að landi.“ Einnig sé í skipulaginu tekið fram að útfærsla húsa skuli falla að mæliblöðum, hæðarblöðum og öðru í skilmálunum. Þá bendir kærandi á eftirfarandi: „Halli á lóðarmörkum er 3,49 m og eru teikningar einnig engan veginn að falla að þeim halla. Sá veggur sem snýr að Haukdælabraut 104 er meira en 80% í fullri hæð. Þar með fellur húsið ekki að halla í landinu (lóðarmörkum).“ Það að húsið skuli ekki stallast samkvæmt skipulagi og að hæð plötu hafi verið aukin hafi veruleg áhrif á nýtingu lóðar kærenda og verðgildi fasteignar þeirra að Haukdælabraut 104. Hús og lóð kærenda hafi verið hönnuð miðað við forsendur í skipulagi en þær forsendur hafi brostið með hinu kærða leyfi. Fráleitt sé að sérfræðingar á þessu sviði leyfi sér að samþykkja slík frávik frá skipulagi.

Á mynd í skipulags- og byggingarskilmálum fyrir svæðið megi sjá húsgerðina sem byggja megi á lóðinni Haukdælabraut 106. Þar sjáist skýrt hvernig stöllun hússins skuli vera með feitletraðri svartri línu þar sem gólfplatan sé. Hins vegar sé áætluð stöllun allt önnur samkvæmt byggingar­teikningu. Samkvæmt deiliskipulagi hafi gólfkóti hússins átt að vera að hálfu leyti 0,9 m lægri en gólfkótinn að Haukdælabraut 104 en sé einungis að litlum hluta 0,7 m lægri. Sjónlína á milli húsanna sé allt önnur en hún ætti að vera, en í stað þess að horft sé frá Haukdælabraut 106 upp í Haukdælabraut 104 sé horft niður og beint inn um glugga hússins. Þar sem gólfkóti lækki allt of seint breytist sjónlínan inn í hús nr. 104 töluvert. Samkvæmt skipulagi ætti gólfkótinn að vera 0,9 m lægri. Benda kærendur á að af þessu leiði að gólfkótinn sé 1,4 m hærri en hann ætti að vera samkvæmt deiliskipulagi í rúmu miðju húsi.

Öll hönnun á suðvestur hluta húss kærenda að Haukdælabraut 104 sé miðuð við hús eins og gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi og hefði þessi hluti hússins, bæði að innan sem utan, aldrei verið hannaður eins og hann sé í dag ef hús eins og gefið hafi verið leyfi fyrir á Haukdælabraut 106 hefði verið haft til hliðsjónar. Við hönnun húss kærenda hafi verið gert ráð fyrir ákveðinni skuggamyndun og gert hafi verið ráð fyrir palli sem hægt væri að nota seinnipart dags. Með þeirri teikningu sem samþykkt hafi verið með hinni kærðu ákvörðun verði notagildi neðri palls þeirra hins vegar nánast ekkert þar sem stöllun hússins að Haukdælabraut 106 nái til svo lítils hluta þess. Við hönnun efri palls við húsið hafi einnig verið gert ráð fyrir ákveðinni skuggamyndun og hafi notagildi á þeim palli einnig skerst töluvert vegna aukinnar skuggamyndunar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er á það bent að samþykktar byggingarteikningar séu í samræmi við deiliskipulag umrædds svæðis. Ekki sé rétt sem fram komi í kæru að fyrra byggingarleyfi hafi verið dregið til baka 10. október 2019. Hið rétta sé að byggingarleyfið hafi verið dregið til baka 5. nóvember 2019 samhliða veitingu byggingar­leyfisins sem hér sé til umfjöllunar.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 sé lóðin á íbúðarsvæði og innan deili­skipulags Reynisvatnsáss, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 2. október 2007. Umrædd lóð sé einbýlishúsalóð og gildi um hana skilmálar fyrir húsagerð Ep-Ib. Í kafla 2.8 í skilmálum deiliskipulagsins, sem fjalli um mæliblöð og hæðarblöð, komi eftirfarandi fram: „Hæðarblöð sýna hæðir við lóðamörk (G). Hæðartölur (H) eru leiðbeinandi fyrir aðalhæð. Í vissum tilvikum geta þær verið bindandi vegna frárennslislagna. Mesta hæð á þaki (H.M.) eru gefnar í þessum skilmálum. Á hæðarblöðum eru sýndar hæðir á lóðamörkum fjær götu (L). Þar er einnig sýnd lega vatns- og frárennslislagna og inntakshliðar fyrir rafmagn og heitt vatn.“ Á hæðarblaðinu sé H gefið upp sem GK og (GK) og sé leiðbeinandi. Þá segi eftirfarandi í kafla 3.3 sem fjalli um einbýlishús: „Þar sem aðstæður gefa tilefni til, skal aðlaga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara sem að miklu leyti er niðurgrafinn.“ Sérskilmálar og skilmálasnið þessara húsagerða séu eftirfarandi: „Gerð Ep-Ib er einbýlishús á pöllum norðan og austan götu. Land lækkandi til norðurs eða austurs. Ef hús er með hallandi þaki er hámarks­mænishæð þess (H.M.) 5,5 m yfir (H) kóta aðkomuhæðar. Ef hús er með flötu þaki er hámarksvegghæð þess (H.V.) 4,0 m yfir (H) gólfkóta við viðkomandi húshlið.“ Þá segir: „Gerð E-IIb er tveggja hæða einbýlishús norðan og austan götu. Land lækkandi til norðurs eða austurs. Ef hús er með hallandi þaki er hámarksmænishæð þess (H.M.) 5,5 m yfir (H) kóta aðkomuhæðar. Ef hús er með flötu þaki er hámarksvegghæð þess (H.V.) 4,5 m yfir (H) kóta aðkomu­­­­hæðar. Ein aukaíbúð heimil á lóð þar sem aðstæður leyfa sbr. 3.3 hér að framan.“

Í kafla 2.8 um mæli- og hæðarblöð komi og fram að uppgefinn kóti á hæðarblaði H sé leiðbeinandi fyrir aðalhæð. Á skilmálasniðum séu síðan gefnar upp hæðarheimildir, þ.e. H.M., hámarks­mænishæð húss og H.V., hámarksvegghæð húss með flötu þaki. Í tilfelli húsagerðar Ep-Ib sé (H.V.) hámarksvegghæð 4,0 m frá H kóta, sem sé hæð gólfs, og eigi það bæði við um hæð gólfs að aðkomu og að garði. Í skilmálum komi fram að stalla eigi húsið, þ.e. það eigi að vera á pöllum, en ekki sé bundið hvar stallurinn eigi að vera heldur sé hönnunarfrelsi hvað það varði. Fari staðsetning þess eftir því hvernig fyrirkomulag sé á lóðinni og húsinu.

Fyrir lóðirnar tvær Haukdælabraut 104 og 106 gildi ekki sömu sérskilmálar þar sem landhalli sé mun meiri á lóðinni nr. 104. Á þeirri lóð sé reiknað með tveggja hæða húsi af gerð E-IIb. Hins vegar sé á lóðinni nr. 106 reiknað með einnar hæðar húsi af gerð Ep-Ib og hafi sérskilmálar verið settir vegna hennar, svo sem áður sé rakið. Það að reiknað sé með svo ólíkum húsagerðum á aðliggjandi lóðum geti vakið upp margar spurningar, ótta um umhverfisáhrif og að hagsmunir fari ekki vel saman. Þar sem aðstæður séu þannig að húsagerðir á aðliggjandi lóðum lúti sömu skilmálum séu líkur á einsleitni og sambærilegum umhverfisáhrifum/upplifun meiri, þ.e.a.s. meiri líkur á sátt um uppbygginguna. Í því tilviki sem hér um ræði sé um þær aðstæður að ræða að húsið númer 104 byggist upp fyrst og íbúar þess því vanist því að lóðin við hliðina sé óbyggð. Við mat á endanlegri hæðarsetningu húsa í byggingarleyfisferlinu sé lagt til grundvallar gildandi deiliskipulag og tækniblöð, sem saman myndi lagalega bindandi heimildir til uppbyggingar á lóðinni. Í því tilviki sem hér um ræði megi hæð húsa með flötu þaki vera 4,0 m frá uppgefnum kóta á hæðarblaði H/GK/(GK) sem sé leiðbeinandi. Það að kótinn sé leiðbeinandi gefi frelsi til að vinna með hann í hönnunarferlinu, þó innan þeirra marka að hámarkshæð fari ekki upp fyrir þá hæð sem búast hefði mátt við m.v. H/GK/(GK). Af samanburði hæðarkóta á samþykktum aðaluppdráttum megi sjá að hönnun hússins sé innan hámarkshæðarmarka, en efri kótinn sé 20 cm undir honum og neðri kótinn sé 10 cm undir honum.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að honum sé ókunnugt um að upphaflegt byggingarleyfi fyrir húsinu að Haukdælabraut 106 hafi verið dregið til baka. Komið hefði til tals á fundi leyfishafa og byggingarfulltrúa að draga ætti byggingarleyfi til baka samhliða sam­þykkt nýrra teikninga. Þær hafi ekki verið samþykktar fyrr en 5. nóvember 2019. Hækkun á neðri gólfplötu hússins um 20 cm hafi engin áhrif á ytra umhverfi en innra skipulag ætti ekki að varða nágranna, enda hafi það ekki áhrif á húsið að utan. Hámarksmænishæð á þaki sé 4,0 m yfir hæðarkóta mæliblaðs og takmarkist hæðin við 3,8 m frá gólfkóta vegna hækkunarinnar á gólfplötu. Húsið sé því í samræmi við gildandi skipulag. Það að neðri gólfplata sé 1,2 m neðar en efri gólfplata í stað 1,4 m hafi engin áhrif utan hússins, svo lengi sem húsið fari ekki út fyrir þau mörk sem gólfkótinn á mæliblaði gefi til kynna. Bæði hús kærenda og húsið hinum megin við Haukdælabraut 106 hafi breyttan gólfkóta, enda sé eðlilegt að gólfkóti breytist lítillega við nánari skoðun á legu lóðar, en neðri gólfplata húss kærenda sé 20 cm neðar en samkvæmt mæliblaði og húsið á lóð nr. 108 við Haukdælabraut sé 40 cm yfir hæðarkóta á mæliblaði.

Halli á lóðarmörkum á milli húsa Haukdælabrautar 104 og 106 sé málinu óviðkomandi enda utan byggingarreits. Ef deiliskipulagshönnuðir hefðu talið að hallinn væri lýsandi fyrir lóðina Haukdælabraut 106 hefði sú lóð sennilega verið skilgreind fyrir týpu, E-IIb, sem kæmi sér verr fyrir kærendur. Landhallinn á lóðinni sé aftur á móti mun hófsamari, enda lóðin flokkuð sem Ep-Ib, einbýlishús á pöllum í deiliskipulagi. Hvergi sé tekið fram í deiliskipulagsskilmálum hvar stöllun eigi að eiga sér stað, enda eðlilegt að það sé metið út frá hverri lóð fyrir sig. Ef ætlunin hefði verið að skilgreina það í deiliskipulagi hefði það verið gert með því að tilgreina hvar ætti að stalla þau hús. Í deiliskipulaginu séu ýmsar kvaðir en þar sé hins vegar tekið fram: „Útfærsla húsagerða er frjáls að öðru leyti en því sem mæliblöð, hæðarblöð og skilmálar þessir segja til um.“ Í deiliskipulagi sé hvergi talað um sjónlínur á milli einstakra glugga. Afstaða glugga gagnvart nágrönnum hafi ekki verið forsenda fyrir hönnun á formi hússins heldur hafi verið notast við landslag og sólaráttir. Myndefni sem kærendur hafi stuðst við sé skýringarmynd sem segi til um í hvaða átt húsið eigi að stallast og hvaða hæðatakmarkanir séu á þökum húsa. Hún segi hins vegar ekki til um hvar stöllunin eigi að vera, enda eigi skýringarmyndin við um margar mismunandi lóðir. Þá sé húsið að Haukdælabraut 106, þar sem það standi hæst, 20 cm lægra en deiliskipulag heimili, eingöngu af tillitssemi við kærendur, auk þess sem það sé 10 cm innan við byggingarreit. Smávægileg hækkun á gólfplötu inni í húsinu hafi engin áhrif á nýtingu lóðar kærenda, sem hafi notið góðs af því að hafa ekki haft neitt hús til suðvesturs allt frá því að hús þeirra hafi verið byggt, en hvaða hús sem byggt yrði á lóðinni myndi koma til með að hafa áhrif gagnvart lóð kærenda. Óheppilegt sé að gengið hafi verið út frá því að auð lóð ætti eftir að líta út eins og díagramískt kennisnið úr deiliskipulagi, þrátt fyrir að sambærileg kvöð sé á öllum húsum í kring og ekkert þeirra sé eins. Auk þess gefi deiliskipulagið heimild fyrir húsi með hallandi þaki sem gæti skyggt meira á lóð kærenda. Það sé því erfitt að sjá fyrir sér að umrætt hús, eins og það sé á samþykktum teikningum, komi til með að breyta forsendum sem gengið hafi verið út frá við hönnun hússins að Haukdælabraut 104. Sólpallur á neðri hæð þess sé að hluta til undir efri hæð þess. Sú staðreynd að sólpallur sé 20 cm undir hæðarkóta miðað við mæliblað auki enn á skuggavarp. Á efri hæð sé pallur sem liggi að lóðarmörkum Haukdæla­brautar 106, en öll hús komi til með að skyggja á það svæði.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur árétta að ekki sé hægt að sjá annað á bréfi frá Reykjavíkurborg til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála en að fyrra byggingarleyfið hafi verið dregið til baka 8. október 2019 og hafi fyrri kæra verið dregin til baka á þeirri forsendu.

Á skýringarmynd í lóðarúthlutunarskjölum komi skýrt fram hver stöllun eigi að vera með dökkri feitletraðri línu. Almennt sé feitletrun notuð til að undirstrika að um mikilvægar upplýsingar sé að ræða. Óljóst sé hvers vegna skýringarmynd sé höfð með í sölugögnum lóða ef ekki eigi að fara eftir henni. Við byggingu húsa í hverfinu hafi verið farið eftir þessari mynd með nokkuð nákvæmum hætti. Furðulegt sé að hægt sé að túlka myndina þannig að aðilar geti fengið samþykktar teikningar að húsi með lítilli eða engri stöllun. Slíkt samþykki sé í hrópandi ósamræmi við allt sem fyrir hafi legið þegar önnur hús í hverfinu hafi verið byggð og þær forsendur sem aðrir húseigendur hafi gengið út frá við hönnun á sínum eignum.

Ekki verði annað séð en að hæð hússins eftir stöllun sé í ósamræmi við skipulag. Líkt og fram hafi komið eigi gólfkóti samkvæmt teikningum eftir stöllun að vera í 73,50 m y.s. og af því leiði að þak megi standa í 78,0 m. Þakið samkvæmt teikningum sé hins vegar í 78,7 m og því 0,7 m of hátt eftir stöllun. Skuggamyndun væri að sjálfsögðu lægri ef stöllun væri samkvæmt skipulagi. Það að sýna skuggamyndun þegar sólin sé hæst á lofti sé einungis til að afvegaleiða umræðuna. Það hafi líklega komið í ljós í vettvangsskoðun að þörf væri á að húsið félli betur að lóðarmörkum. Það sjáist líklega best á því hversu óvenjulega mikill hæðarmunur verði á neðri lóðum húsanna tveggja. Það að „innra skipulag“ hafi ekki áhrif gagnvart nágrönnum og þar með hærri gólfplata sé furðuleg nálgun. Skýringarmynd sem leyfishafi hafi látið fylgja sé villandi þar sem um sé að ræða hús með hallandi þaki, en húsið sem byggt hafi verið sé með flötu þaki. Allt aðrar forsendur liggi að baki slíkum húsum. Að benda á óheimilt frávik frá hæðarkóta á annarri lóð réttlæti ekki það frávik sem um sé deilt. Þá sé verið að breyta uppslætti og grunur sé um að byggja eigi húsið án nokkurrar stöllunar, en þegar sé hafist handa við að byggja hús á einni hæð án stöllunar. Við hönnun húsa sé tekið mið af sjónlínu milli glugga og þar sé miðað við gólfhæð. Þetta ættu allir arkitektar að vita enda skipti þetta máli í nýtingu hússins. Sú athugasemd Reykjavíkurborgar að íbúar hússins nr. 104 hafi vanist því að lóðin við hliðina sé óbyggð sé verulega óviðeigandi, ófagleg og niðrandi. Kærendur hafi engan hag af því að standa í málarekstri sem þessum og hefðu gjarnan þegið að fá hús samkvæmt skipulagi mun fyrr. Hægt sé að gagnrýna Reykjavíkurborg á móti fyrir að hafa leyft eiganda lóðarinnar að „hanga með hana“ óbyggða í fleiri ár. Það komi kærendum alls ekkert á óvart að hús rísi á lóðinni, en það sé lágmarkið að húsið standist kröfur sem öðrum húsbyggjendum hafi verið skylt að standa við. Kærendur óski eftir því að þessi athugasemd verði ómerkt.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 11. júní 2020 að viðstöddum öðrum kærenda, fulltrúum borgaryfirvalda og fulltrúum leyfishafa.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis til að reisa einbýlishús á lóðinni nr. 106 við Haukdælabraut í Reykjavík. Annars vegar er deilt um hvort kóti gólfhæðar neðra gólfs hússins samræmist skipulagi og hins vegar hvort stöllun hússins sé í samræmi við skipulag.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er það hlutverk nefndarinnar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og í ágreinings­málum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála, eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar en tekur ekki nýja ákvörðun. Því er það ekki innan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til þeirrar kröfu kærenda að húsið að Haukdælabraut 106 verði byggt og stallað samkvæmt samþykktu skipulagi.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 5. nóvember 2019 var samþykkt hið kærða byggingar­leyfi fyrir steinsteyptu einbýlishúsi á pöllum, með innbyggðri bílageymslu og innigarði, á lóð nr. 106 við Haukdælabraut. Borgarráð staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum 14. s.m. Með samþykkt þess leyfis féll eldra byggingarleyfi úr gildi og verður því í máli þessu einungis til skoðunar lögmæti hins kærða leyfis en ekki tekin afstaða til lögmætis þeirra framkvæmda sem áttu sér stað á umræddri lóð fyrir samþykkt þess.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Reynisvatnsás íbúðarhverfi, sem tekur m.a. til lóðarinnar Haukdæla­brautar 106. Í kafla 2.1 í skilmálum skipulagsins er fjallað um meginatriði þess. Þar kemur fram að skipulagshugmyndin mótist m.a. mjög af tiltölulega miklum landhalla á svæðinu, sem m.a. sé ákvarðandi fyrir æskilega legu aðkomugatna hverfisins m.t.t. lengdarhalla þeirra, sem hvergi sé meiri en 8%. Útfærsla húsagerðar sé frjáls að öðru leyti en því sem mæliblöð, hæðarblöð og skilmálar skipulagsins segi til um. Að auki er tekið fram að við hönnun húsa skuli þess gætt að nýta landkosti lóða sem best og fella byggingar vel að landi. Þá er tekið fram í kafla 2.7 í skipulaginu að á aðal­teikningum skuli gera grein fyrir lóðarhönnun, núverandi og fyrirhugaðri landhæð lóðar og helstu hæðarkótum. Lóðarhæðir á lóðarmörkum skulu sýndar á sniðum og útlitsmyndum, eftir því sem við eigi. Í kafla 2.8 í skipulaginu segir síðan að mæliblöð sýni lagnir, stærðir lóða, lóðamörk, byggingarreiti húsa og kvaðir ef einhverjar séu svo sem um gangstéttir bæjarfélagsins á einkalóðum. Byggingarreitir séu sýndir á mæliblöðunum og skulu byggingar standa innan þeirra. Einnig séu þar sýndar bindandi byggingarlínur og reitir fyrir leyfilegar útbyggingar með takmörkuðu umfangi. Hæðarblöð sýni hæðir við lóðamörk (G). Hæðartölur (H) séu leiðbeinandi fyrir aðalhæð. Í vissum tilvikum geti þær verið bindandi vegna frárennslislagna. Mesta hæð á þaki (H.M.) sé gefin í skilmálunum. Á hæðarblöðum séu sýndar hæðir á lóðarmörkum fjær götu (L).

Kafli 3.3 í skipulagsskilmálunum fjallar um einbýlishús og er þar m.a. tekið fram að þar sem aðstæður gefi tilefni til skuli laga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara sem að miklu leyti sé niðurgrafinn. Þá er einbýlishús af gerðinni Ep-Ib, sem heimilað er með hinu kærða byggingarleyfi, skilgreint sem einbýlishús á pöllum norðan og austan götu. Land lækkandi til norðurs eða austurs. Ef hús sé með hallandi þaki er hámarksmænishæð þess (H.M.) 5,5 m yfir (H) kóta aðkomuhæðar en sé það með flötu þaki sé hámarksvegghæð þess (H.V.) 4,0 m yfir (H) gólfkóta við viðkomandi húshlið.

Á hæðarblaði kemur fram að götuhæð við lóðamörk Haukdælabrautar 104 og 106 sé 74,69 m y.s., hæð aðalgólfs Haukdælabrautar 106 sé 74,90 og hæð neðsta gólfs 73,50. Samkvæmt aðaluppdráttum hins kærða byggingarleyfis er gólfhæð aðalhæðar 74,90 m y.s. og hæð neðsta gólfs 73,70. Ljóst er því að gólfkóti neðra gólfs er 20 cm ofar en tilgreint er á hæðarblaði í byggingarleyfinu en tekið er fram á aðaluppdráttum að þakkótinn hækki ekki og sé því innan þeirra marka sem tilgreint sé í deiliskipulagi. Líkt og fram hefur komið segir í kafla 2.8 í skilmálum gildandi deiliskipulags að hæðartölur (H) séu leiðbeinandi fyrir aðalhæð og eru þær því frávíkjanlegar. Í ljósi þessa liggur ekki fyrir að hæðarkótar á samþykktum aðaluppdráttum fari í bága við gildandi deiliskipulag.

Varðandi það álitaefni hvort stöllun hússins sé í samræmi við skipulag skal á það bent að skýringarmyndir eru settar fram í deiliskipulagi í dæmaskyni til leiðbeiningar en teljast ekki til bindandi hluta skipulagsins. Stöllun húsa ræðst hverju sinni af legu þeirrar lóðar sem verið er að byggja á. Verður ekki annað séð en að stöllun hússins sem um er deilt í máli þessu falli að landinu og fari ekki í bága við skipulag.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. nóvember 2019 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni Haukdælabraut 106, Reykjavík.