121/2020 Skólavörðustígur

Árið 2020, þriðjudaginn 22. desember, fundaði úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála í gegnum fjarfundabúnað. Þátt tóku Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 121/2020, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. október 2020 um að veita leyfi fyrir áður framkvæmdu niðurrifi húss á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg og til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. nóvember 2020, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Skólavörðustíg 30, þá ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 20. október 2020 um að veita leyfi fyrir áður framkvæmdu niðurrifi húss á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg og til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunar­húsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á sömu lóð. Gerð er sú krafa að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi og að framkvæmdir samkvæmt leyfinu verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 20. nóvember 2020.

Málavextir: Á svæði því sem lóðin Skólavörðustígur 36 tilheyrir er í gildi deiliskipulag Lokastígsreita, staðgreinireita 1.181.2., 1.181.3., og 1.181.4. Lóðin Skólavörðustígur 36 er staðsett á reit 1.181.4., Lokastígsreit 4. Um reit fjögur segir nánar í greinargerð deiliskipulagsins að þar sé yfirbragð byggðarinnar fremur lágt og þétt. Flest húsanna séu tví- eða þrílyft með risi. Við Lokastíg og Baldursgötu sé röð stakstæðra húsa en við Skólavörðustíg séu þau ýmist stakstæð eða sambyggð. Sameiginlegir sérskilmálar gilda fyrir reiti tvö, þrjú og fjögur. Þar er m.a. tiltekið að heimilt sé að byggja litlar geymslur á baklóð, allt að 6 m², þar sem aðstæður leyfi og litlar viðbyggingar allt að 12 m² í samræmi við byggingarstíl húsa. Ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkum sé minni en 3,0 m þurfi samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða. Hinn 4. júlí 2018 var samþykkt breyting á nefndu deiliskipulagi vegna lóðarinnar Skólavörðustíg 36. Í breytingunni fólst m.a. heimild til að auka byggingarmagn á 1. hæð að suðvestur lóðarmörkum, nýta þakhæð 1. hæðar að hluta sem þaksvalir og stækka og hækka stigahúsið. Heimilað byggingarmagn á lóðinni eftir breytingu er 281,5 m². Lóðin er 216 m² að flatarmáli og er nýtingarhlutfall hennar þar með 1,3.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 20. október 2020 var samþykkt leyfi fyrir áður fram­kvæmdu niðurrifi húss að Skólavörðustíg 36. Þá var jafnframt samþykkt byggingarleyfis­umsókn um byggingu þriggja hæða staðsteypts húss með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á lóðinni. Fyrirhugað hús yrði samtals 314,8 m² og nýtingarhlutfall 1,45.

Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að krafa hans um ógildingu leyfis fyrir áður framkvæmdu niðurrifi sé á því byggð að engin heimild sé í deiliskipulagi til niðurrifs húss þess sem fyrir hafi verið á lóðinni. Þvert á móti hafi húsið átt að standa enda hafi það haft varðveislu­gildi og aðeins hafi verið heimilt að hækka þak þess.

Krafa um ógildingu byggingarleyfis fyrir nýbyggingu sé á því byggð að það sé andstætt skipulagi að heimila þá hluta byggingarinnar sem hefðu verið viðbyggingar við eldra hús á lóðinni ef það hefði staðið áfram, eins og mælt hafi verið fyrir um í skipulaginu, nema fyrir lægi samþykki kæranda. Eigi þetta bæði við um nýbyggingu á suðvesturhluta lóðarinnar og um hækkun þriðju hæðar, sem einnig hefði verið viðbygging við húsið sem fyrir hafi verið. Húsið að Skólavörðustíg 36 standi á lóðarmörkum gagnvart lóð kæranda. Það sé skýrt í skilmálum deiliskipulagsins frá 2009 og breytingum sem á því hafi verið gerðar árið 2018 að slíkar byggingar verði ekki leyfðar nema með samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Augljóst sé að þetta eigi við um þann hluta nýbyggingarinnar sem sé á einni hæð til suðvesturs, enda hefði þar verið um að ræða viðbyggingu við eldra hús, hefði það staðið eins og skipulagið geri ráð fyrir, og nái sú bygging að lóðamörkum. Einnig verði að telja að það sama eigi við um nýja og hækkaða þakhæð framhússins, sem einnig hefði skoðast sem viðbygging við eldra hús hefði það staðið. Þessi hækkun sé verulega íþyngjandi fyrir kæranda þar sem hún skerði mjög útsýni frá efstu hæð húss hans. Þessa hluta byggingarinnar hafi byggingarfulltrúi ekki mátt leyfa án þess að fyrir lægi skriflegt samþykki og hafi leyfið að þessu leyti farið í bága við skilmála skipulagsins.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er bent á að kært byggingarleyfi sé samþykkt og gefið út að fullu í samræmi við lög um mannvirki nr. 160/2010 og byggingar­reglugerð nr. 112/2012 m.s.br. Engir form- eða efniságallar séu á samþykki byggingarfulltrúa á kærðum byggingarleyfum.

Hinn 11. september 2020 hafi byggingarfulltrúi kært ólöglegt niðurrif á húsinu að Skólavörðu­stíg 36 til lögreglu. Fram komi í kærunni að byggingarleyfishafi hafi fengið útgefið byggingar­leyfi 25. ágúst 2020 til þess að byggja hæð og viðbyggingu með þaksvölum, auk þess að gera svalir á nýja hæð fasteignarinnar. Hinn 9. september hafi byggingarfulltrúi verið upplýstur um að húsið hefði verið rifið án þess að byggingarleyfi til niðurrifs hefði verið gefið út.

Ljóst sé að eftir að niðurrifið átti sér stað hafi ekkert hús verið lengur á lóðinni. Þar af leiðandi hefði verið uppi ómöguleiki til þeirrar framkvæmdar sem heimiluð hefði verið með byggingar­leyfinu frá 25. ágúst, enda hefði byggingarleyfið gert ráð fyrir að verið væri að bæta við hæð á húsið, sem og að byggja viðbyggingu. Forsenda fyrir samþykkt byggingarleyfis hafi verið að fyrst yrði samþykkt áður framkvæmt niðurrif á húsinu. Byggingarfulltrúi hafi samþykkt niðurrifið svo að skrá mætti eyðingu fasteignarinnar skv. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001. Forsenda niðurrifs fasteignar sé að sótt hafi verið um byggingarleyfi til niðurrifs, sbr. gr. 2.3.1. í byggingarreglugerð, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga um mannvirki.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi mótmæli því að ógilda eigi hin kærðu byggingarleyfi á grundvelli þess að ekki hafi verið heimild til niðurrifs í deiliskipulagi. Deiliskipulag taki til uppbyggingar og breytinga á húsum ef svo beri undir. Ákvæði um niðurrif húsa sé almennt ekki sett í deiliskipulag nema húsið eigi að víkja af einhverjum ástæðum vegna deiliskipulags­breytinga, t.d. vegna gatnaframkvæmda. Í deiliskipulagi fyrir Lokastígsreit frá árinu 2009 og í deiliskipulagsbreytingunni frá árinu 2018 hafi ekki verið um það að ræða að húsið nr. 36 við Skólavörðustíg ætti að víkja heldur hafi þvert á móti verið heimilaðar viðbyggingar og breytingar á húsinu.

Ekki hafi staðið til að rífa húsið, enda hafi verið sótt um leyfi til hækkunar þess um eina hæð og til að byggja einnar hæðar viðbyggingu, sbr. heimild í deiliskipulagi. Hins vegar hafi komið í ljós við framkvæmdir að burðarvirki hússins væri mjög lélegt. Við framkvæmdir hafi framhlið hússins hrunið og hafi verið að ræða um óhapp sem ekki hefði verið ráðið við. Hafi þetta verið tilkynnt til byggingarfulltrúa. Eftir að framhliðin hrundi hafi ekki annað verið í stöðunni en að sækja um byggingarleyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús á lóðinni með verslunar­húsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð enda hafi verið gert ráð fyrir húsi af þessari gerð í deiliskipulagi. Byggingarleyfið sé því í samræmi við samþykkt deili­skipulag á svæðinu.

Niðurstaða: Eins og áður er rakið samþykkti byggingarfulltrúi leyfi fyrir áður framkvæmdu niðurrifi húss þess sem áður stóð á lóðinni Skólavörðustíg 36 svo að skrá mætti eyðingu fasteignarinnar skv. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 og unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni. Bjuggu því efnisleg rök að baki þeirri ákvörðun, eins og atvikum var háttað, og því ekki tilefni til ógildingar hennar.

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis er heimilað nýtingarhlutfall umræddrar lóðar 1,3, sem heimilar byggingu allt að 281,5 m² húss á lóðinni. Samkvæmt árituðum aðal­uppdráttum hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi á lóðinni er brúttó­flatarmál A- og B-rýma hússins samtals 314,8 m² samkvæmt skráningartöflu og nýtingarhlutfall umræddrar lóðar, sem er 216 m² að stærð, þar með 1,45. Er byggingarleyfið því ekki í samræmi við ákvæði 11. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 þar sem áskilið er að efni byggingar­leyfis rúmist innan heimilda gildandi skipulagsáætlana.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður hið kærða byggingarleyfi fyrir þriggja hæða staðsteyptu húsi með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á lóðinni nr. 36 við Skólavörðustíg felld úr gildi en kröfum kæranda í máli þessu að öðru leyti hafnað.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. október 2020 um að veita leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á lóðinni nr. 36 við Skólavörðustíg.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. október 2020 um að samþykkja leyfi fyrir þegar framkvæmdu niðurrifi húss á fyrrgreindri lóð.