Ár 2006, fimmtudaginn 11. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.
Fyrir var tekið mál nr. 12/2003, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir Ragnar Halldór Hall hrl., f.h. Á, G, G, E, E, F og R, eigenda eignarhluta í fasteigninni að Laufásvegi 19, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember 2002. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð og hafa verið íbúðir í þeim en fyrsta hæð að Laufásvegi 17 hefur verið notuð sem atvinnuhúsnæði um skeið.
Hinn 26. nóvember 2002 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík á afgreiðslufundi byggingarleyfi fyrir breytingum á útliti fyrstu hæðar vesturhliðar hússins að Laufásvegi 17 í Reykjavík og breytingu atvinnuhúsnæðis á fyrstu hæð í íbúðir. Samþykki meðeigenda að Laufásvegi 17, dags. 17. október 2002, fylgdi erindinu. Kærendur töldu á rétt sinn hallað með téðri ákvörðun og skutu henni til úrskurðarnefndarinnar.
Málsrök kærenda: Kærendur telja að við meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið vanrækt að ganga úr skugga um afstöðu eigenda fasteignarinnar að Laufásvegi 19 til fyrirhugaðra breytinga. Fasteignirnar að Laufásvegi 17 og 19 séu sambyggðar þannig að gaflar þeirra liggi saman. Sérhver breyting á notkun annarrar fasteignarinnar hafi þess vegna bein áhrif á hagsmuni annarra í sömu sambyggingu. Augljóst sé því að heimiluð breyting á notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 17 verði ekki ákveðin svo gilt sé nema að gætt sé ákvæða 39. og 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en kærendum hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðar breytingar fyrr en eftir að þær hafi verið samþykktar.
Benda kærendur á að lóð húsanna nr. 17-19 við Laufásveg sé sameiginleg og af afsalsgerningum fyrir eignarhlutum í fasteigninni að Laufásvegi 17, sem fylgt hafi umsókn um greindar breytingar, verði ráðið að gæta hefði átt hagsmuna eigenda að Laufásvegi 19 skv. fyrrgreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga við meðferð umsóknar um umrædda breytingu. Virðist sem byggingaryfirvöldum hafi orðið á í messunni að þessu leyti. Rétt þyki að árétta að þinglýsing mæliblaðs fyrir lóðina nr. 17-19 við Laufásveg, þar sem ráða megi að lóðinni hafi verið skipt upp í aðgreindar lóðir, hafi átt sér stað án atbeina eða samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19. Umrædd þinglýsing geti því með engu móti rýrt réttarstöðu kærenda í máli þessu. Lóðin sé skráð óskipt hjá Fasteignamati ríkisins og kærendur greiði eftir sem áður fasteignagjöld af eignarhluta sínum í hinni sameiginlegu lóð svo og eignarskatt.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.
Álitaefni máls þessa sé eingöngu það hvort samþykki kærenda hafi þurft að liggja fyrir þegar ákvörðun hafi verið tekin um að veita leyfi til breytinga þeirra er mál þetta snúist um.
Ekki sé fallist á að fasteignirnar Laufásvegur 17 og Laufásvegur 19 séu eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, enda um tvö hús að ræða á aðskildum lóðum og ekki um neina sameign að ræða með Laufásvegi 17 og Laufásvegi 19 þrátt fyrir að gaflar húsanna liggi saman. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum. Í eignarráðum felist heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í fyrrgreindu ákvæði. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki um það að ræða að samþykki eigenda að Laufásvegi 19 hafi þurft að liggja fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Tilvísun kærenda til ákvæða 39. gr. og 41. gr. fjöleignahúsalaga eigi því ekki við í máli þessu.
Jafnvel þótt talið yrði að fasteignirnar nr. 17 og 19 við Laufásveg teldust eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, hafi samþykki kærenda ekki þurft að liggja fyrir í máli þessu. Í 1. mgr. 27. gr. laganna sé áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr.
Kærendur hafi ekki lagt fram rökstuðning fyrir því hvaða röskun fyrirhuguð breyting á nýtingu fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda þeim. Hafa verði í huga að fasteignin nr. 19 við Laufásveg sé öll lögð undir íbúðarhúsnæði og sé vandséð að sambærileg nýting fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda kærendum röskun, óþægindum eða öðru óhagræði. Rétt sé að árétta að samkvæmt teikningum samþykktum 22. september 1954 sé sýnd ein íbúð á fyrstu hæð hússins að Laufásvegi 17. Fyrsta hæðin hafi því upprunalega verið íbúð sem síðar hafi verið breytt í verslunarhúsnæði, eða um árið 1973. Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að færa notkun fyrstu hæðarinnar í upprunalegt horf.
Í máli þessu sé því haldið fram að þinglýst mæliblað þar sem lóðinni sé skipt upp hafi ekki áhrif á réttarstöðu kærenda í máli þessu. Þinglýsing mæliblaðsins hafi farið fram 20. september 1995 og sé skjalinu þinglýst á alla eignarhluta hússins. Sú málsástæða að þinglýsingin hafi átt sér stað án aðildar eða samþykkis kærenda eigi því ekki við rök að styðjast. Einn kærenda hafi keypt íbúð sína á árinu 2003 og annar kærenda árið 1997. Átti þeim því að vera fullkunnugt um tilvist mæliblaðsins þar sem lóðinni sé skipt upp í tvo eignarhluta. Aðrir kærendur í máli þessu virðist nú samkvæmt þinglýsingabókum hafa selt sínar eignir.
Að lokum sé tekið fram að kærendur hafi ekki gert athugasemdir við útlitsbreytingar á fasteigninni nr. 17 við Laufásveg, en telja verði að útlitsbreytingar þær sem hér um ræði séu ekki það verulegar að samþykki annarra eigenda hafi þurft að liggja fyrir við afgreiðslu umsóknarinnar.
Fyrirhuguð breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994, þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þyki ekki hafa verið sýnt fram á að umrædd breyting muni hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir kærendur en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins.
Niðurstaða: Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð en hafa ekkert sameiginlegt húsrými og samkvæmt þinglýstu mæliblaði frá árinu 1995, sem ekki hefur verið hnekkt, hefur hvort hús sérstaka lóð. Samkvæmt Landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins hefur húsið að Laufásvegi 19 verið byggt árið 1933 en húsið að Laufásvegi 17 árið 1956.
Þegar litið er til þessara staðreynda þykir eðlilegt að líta á umrædd hús sem sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en í 3. gr. laganna er gert ráð fyrir að hús geti verið sérstök hús þótt samtengd séu mæli eðlisrök með því. Verður því ekki fallist á að leita hafi þurft samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19 samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga vegna afgreiðslu byggingarleyfis fyrir breyttri notkun séreignarhluta í húsinu að Laufásvegi 17 og breytingu á ytra útliti hússins er henni fylgdi.
Hin kærða ákvörðun felur í sér breytingu sem er byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt. Í 7. mgr. nefndrar 43. gr. er kveðið á um að umsókn um leyfi skv. 1. mgr. í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt skuli grenndarkynnt áður en afstaða sé tekin til umsóknarinnar. Slík grenndarkynning fór ekki fram áður en hin umdeilda ákvörðun var tekin.
Með hliðsjón af því, að með hinni kærðu ákvörðun var í fjöleignarhúsi verið að breyta atvinnuhúsnæði til fyrra horfs í íbúðarhúsnæði, sem að öðru leyti er eingöngu nýtt til íbúðar, þykir greindur annmarki ekki geta ráðið úrslitum um gildi hinnar kærðu ákvörðunar eins og hér stendur sérstaklega á, og verður hinni kærðu ákvörðun ekki hnekkt af þessum sökum.
Að öllu þessu virtu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu umræddrar ákvörðunar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Kröfu kærenda, um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember s.á., um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík, er hafnað.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson
