Ár 2009, þriðjudaginn 10. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 113/2008, kæra á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008 varðandi byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. desember 2008, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kærir V, Sandgerði 1, Stokkseyri, afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008 um að leggja til við bæjarstjórn að veitt verði byggingarleyfi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri. Bæjarráð samþykkti þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 4. desember 2008 og staðfesti bæjarstjórn afgreiðsluna hinn 22. sama mánaðar.
Skilja verður erindi kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi. Með bréfi, dags. 26. febrúar 2009, er barst úrskurðarnefndinni hinn 2. mars s.á., gerir kærandi jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda. Þykir málið vera tækt til lokaúrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kæranda.
Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Árborgar hinn 11. september 2008 var tekin fyrir fyrirspurn um leyfi til að flytja hús frá Grund í Meðallandi að Strandgötu 5 á Stokkseyri. Lóðin er óbyggð en þar stóð áður hús er brann árið 2002. Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag. Var málinu frestað og óskað eftir fullnægjandi aðaluppdráttum. Erindið var tekið fyrir að nýju á fundi nefndarinnar hinn 23. október s.á. og lagt til að það yrði grenndarkynnt og var svo gert, m.a. gagnvart kæranda. Í kjölfar þess sendi kærandi skipulags- og byggingaryfirvöldum spurningar í tölvupósti og var þeim svarað með tölvubréfi, dags. 30. október 2008. Í þeim svörum sagði m.a. að á svæðinu væri deiliskipulag frá 17. maí 1989 og að samkvæmt því mætti byggja 153,16 m² hús á lóðinni. Fyrirhugað hús væri 159,8 m² og nýtingarhlutfall 0,41, sem væri innan skekkjumarka. Kærandi sendi síðan inn skriflegar athugasemdir í tilefni grenndarkynningarinnar. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. nóvember 2008 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja hina grenndarkynntu tillögu með þeim fyrirvara að húsið yrði fært um einn metra að Strandgötu. Staðfesti bæjarstjórn þessa afgreiðslu hinn 22. desember 2008 að undangengnu samþykki bæjarráðs hinn 4. desember s.á. Athugasemdum kæranda var svarað með bréfi, dags. 8. sama mánaðar.
Hefur kærandi kært framangreinda samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að grenndarkynning sú er fram hafi farið hafi verið afar gölluð, m.a. hafi kærandi sjálf þurft að óska eftir frekari gögnum varðandi málið áður en hún hafi komið á framfæri athugasemdum sínum til byggingaryfirvalda. Í grenndarkynningunni hafi t.d. hvergi komið fram að um væri að ræða aðflutt hús sem hafi enga tengingu við gömlu húsaröðina við Sandgerði á Stokkseyri en öll húsin í þeirri röð séu friðuð. Hvergi hafi verið sýnt fram á raunverulegt ástand hússins, teikningar sem hafi fylgt hafi ekki verið málsettar og ekki stimplaðar af byggingarfulltrúa. Fyrirhuguð bygging verði miklu nær Sandgerði 1, húsi kæranda, en gamla húsið er áður hafi staðið á lóðinni. Það hafi staðið alveg úti í götu, sem hafi verið einstefnugata, en sé í dag tvístefnugata með gangstétt. Þarna muni trúlega um fimm til sex metrum. Benda megi á að verið sé að troða of stóru húsi á lóðina, sama hvað það kosti, og séu eingöngu tímabundnir, fjárhagslegir hagsmunir bæjarfélagsins látnir ganga fyrir, þrátt fyrir að 15 lóðir séu lausar í bænum. Þótt þessi gömlu hús virðist ekki eiga sér málssvara í tíðarandanum í dag megi benda á að allsstaðar í Evrópu sé verið að halda í gamla miðbæi, og þyki sameiginleg saga ómetanleg og mikilvæg.
Kærandi telji að skylt sé að deiliskipuleggja hverfi og vinna svo eftir því, en af hálfu byggingaryfirvalda hafi ýmist verið haldið fram að í gildi væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði eða ekki. Spyrja mætti hvort byggja mætti blokk á lóðinni, ef byggingaryfirvöldum sýndist svo, þar sem ekki væru fyrir hendi takmörk á mænishæð, byggingarmagni eða byggingarreit.
Húsið sem talað sé um að flytja á lóðina sé þriggja hæða en húsin í nágrenninu séu hæð og ris. Öll húsin í gömlu röðinni séu friðuð og eigi sér sameiginlega sögu, sem séu menningarverðmæti út af fyrir sig og verði aldrei sköpuð aftur. Húsamyndinni verði stórkostlega raskað, en hún hafi verið vinsæl meðal ferðamanna, málara og ljósmyndara. Ekki spilli nálægðin við einn elsta og merkasta kirkjustað landsins. Hið umdeilda hús falli því alls ekki inn í götumyndina.
Inngangur í fyrirhugað hús sé um það bil einn metra frá lóðarmörkum, sem snúi að lóð kæranda, og því fylgi truflun og óþægindi þó innkeyrslan sé frá Strandgötu. Þetta rýri lífsgæði kæranda og geti hún t.d. ekki byggt aftur bílskúr á lóð sinni ásamt því að hún missi útsýni til kirkjunnar og draga muni úr kvöldsól.
Málsrök Árborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er því ekki mótmælt að svo kunni að vera að vanda hefði mátt betur til grenndarkynningar þeirrar sem fram hafi farið. Hins vegar telji sveitarfélagið að þar sem kærandi hafi komið fjölmörgum spurningum varðandi hið umdeilda hús á framfæri við skipulagsyfirvöld, og fengið svör við þeim, hafi verið bætt úr ágöllum sem kunni að hafa verið á framkvæmd grenndarkynningarinnar.
Þrátt fyrir að hið umdeilda hús standi eitthvað nær fasteign kæranda en hús það sem áður hafi staðið á lóðinni sé minnsta fjarlægð þess frá fasteign kæranda 13,2 metrar. Minnsta fjarlægð frá lóðarmörkum verði 3,57 metrar. Bent sé á að fyrirhugað hús sé kjallari, hæð og ris, rétt eins og hús það sem áður hafi staðið á lóðinni. Þá hafi það sama gólfflöt og eldra hús. Heildarflatarmál nýja hússins sé 159,8 m² og nýtingarhlutfall 0,41, sem ekki geti talist óeðlilegt miðað við nýtingarhlutfall lóða á svæðinu.
Hús það sem deilt sé um sé gamalt hús, upphaflega byggt í Reykjavík og flutt þaðan í Meðalland. Það sé bárujárnsklætt timburhús, eins og meirihlutinn af þeim húsum sem fyrir séu í húsaröðinni, m.a. hús kæranda og hús það sem áður hafi staðið á lóðinni. Húsið muni því falla vel að götumyndinni að mati sveitarfélagsins.
Það sé misskilningur hjá kæranda að öll húsin í húsaröðinni séu friðuð. Eina húsið á Stokkseyri sem sé friðað sé Stokkseyrarkirkja byggð 1886 auk Rjómabúsins að Baugsstöðum. Þá uppfylli ekkert af húsunum í húsaröðinni aldursskilyrði 1. mgr. 6. gr. laga um húsafriðun nr. 104/2001. Ekkert af húsunum sé reist fyrir 1850. Elstu húsin í húsaröðinni Sandgerði 1 til Sandgerði 9 séu byggð árið 1900 og það yngsta 1955. Þá telji sveitarfélagið athugasemdir kæranda varðandi byggðarmynstur í hverfinu á misskilningi byggðar og geti ekki leitt til þess að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.
Kærandi geri athugasemdir við misvísandi upplýsingar um deiliskipulag á svæðinu. Í spurningum kæranda til sveitarfélagsins og svörum við þeim, sbr. tölvubréf, dags. 30. október 2008, hafi kærandi óskað svara við því frá hvaða tíma deiliskipulag svæðisins sé og fengið þau svör að það væri frá 17. maí 1989. Hið rétta sé að ekkert deiliskipulag sé í gildi fyrir umrætt svæði. Hins vegar sé til „lóðaskipulag“ sem miðað hafi verið við, en það skipulag hafi þó aldrei fengið þá umfjöllun sem þurfi til að öðlast gildi sem deiliskipulag. Af þeirri ástæðu hafi umdeilt byggingarleyfi verið grenndarkynnt kæranda með vísan í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Slík grenndarkynning hefði verið óþörf ef deiliskipulag væri í gildi á svæðinu.
Mótmælt sé fullyrðingum kæranda þess efnis að hún verði fyrir truflun og óþægindum af hinu umdeilda húsi ásamt því að lífsgæði hennar rýrni. Lóð sú sem til standi að reisa hið umdeilda hús á sé byggingarlóð þar sem hafi staðið hús frá árinu 1915 fram til ársins 2002. Þó svo að það hús hafi verið rifið í kjölfar bruna fyrir sex árum geti kærandi ekki haft neinar væntingar um að lóðin standi auð um ókomna framtíð. Umrætt svæði sé miðbær Stokkseyrar og geti kærandi því ekki búist við að verða ekki fyrir ónæði af nágrönnum. Ónæði það sem hljótist af því að inngangur hússins sé nálægt lóðarmörkum fasteignar kæranda geti ekki talist meira en það sem íbúar miðbæjar verði almennt að þola.
Sömu sjónarmið gildi um þá fullyrðingu kæranda að hún missi útsýni til kirkju og kvöldsólar. Fyrirhugað hús sé í fullu samræmi við hús það sem áður hafi staðið á lóðinni, það komi til með að standa lítillega nær húsi kæranda en fyrra hús, en sé fyllilega sambærilegt hvað hæð varði. Bæði húsin séu, eða hafi verið, hæð og ris á steyptum kjallara. Væntingar kæranda um óskert útsýni á kirkju og kvöldsól, séu því ekki eitthvað sem kærandi geti reist rétt sinn á sem réttmætar væntingar. Hin umdeilda byggingarlóð sé í eigu sveitarfélagsins og geti kærandi ekki búist við því að lóðin verði óbyggð til frambúðar.
Ekki eigi við rök að styðjast að kærandi geti ekki byggt bílskúr á lóð sinni. Ef umsókn um slíkt myndi berast frá kæranda færi hún í hefðbundið kynningarferli, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Bent sé á að ef fallist verði á það að skerðing verði á grenndarhagsmunum kæranda sé ljóst að hún sé ekki slík að bótaákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nái ekki yfir að bæta þá hugsanlegu skerðingu, komi sú grein yfir höfuð til skoðunar.
Lóðin að Strandgötu 5 sé innan svæðis sem njóti hverfisverndar samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025, Stokkseyri. Í greinargerð með aðalskipulaginu kafli 4.4.5 segi m.a. um hverfisvernd: „Hverfisverndin tekur til einstakra húsa, götumynda, húsaraða og heildaryfirbragðs sem skal varðveita og halda sem upprunalegustu. Sérstök aðgát skal höfð við breytingar, viðbyggingar, nýbyggingar og aðra mannvirkjagerð s.s. gerð gatna, gangstétta, girðinga og grjótgarða, og ákvarðanir um breytingar á einstökum húsum eða umhverfi þeirra skulu teknar með tilliti til sérkenna og þess gildis sem byggingarnar hafa fyrir umhverfi, sögu og byggingarlist. Virða skal upprunalega gerð bygginga og halda óbreyttri efnisnotkun við frágangs- og deililausnir. Nýbyggingar skulu sniðnar að þeirri byggð sem fyrir er hvað varðar stærðir, form, mænisstefnu, efnisval og liti, án þess að um eftiröpun þurfi að vera að ræða.“ Með því að veita byggingarleyfi fyrir flutningi gamals, bárujárnsklædds timburhúss á lóðina að Strandgötu 5 sé verið að fylgja skilmálum aðalskipulags um hverfisvernd eins ítarlega og frekast sé unnt. Hverfisvernd útiloki ekki nýjar byggingar á lóðum innan þess svæðis sem njóti hverfisverndar, heldur skuli nýjar byggingar falla að götumynd og húsaröðum auk þess sem halda skuli heildaryfirbragði svæðisins. Telji sveitarfélagið að með því að veita leyfi til að flytja gamalt bárujárnsklætt timburhús á þessa lóð séu skilyrði hverfisverndar uppfyllt. Sérstaklega með tilliti til þess að á þessari lóð hafi, frá 1915 til 2002, staðið bárujárnsklætt timburhús á steyptum kjallara.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt þar sem engin haldbær rök hafi verið færð fram til stuðnings þeim. Aftur á móti sé tekið undir málsrök sveitarfélagsins sem styðji lögmæti þeirra framkvæmda sem um sé deilt.
Bent sé á að öll tilskilin leyfi hafi verið fengin fyrir framkvæmdinni og öll gjöld greidd. Því hafi byggingarleyfishafar talið sig geta farið í umrædda framkvæmd af fullum krafti. Þau séu að losa bújörð í Meðallandi og ætlunin hafi verið sú að flytja inn í nýja húsnæðið á fardögum. Nú þegar hafi verið lagt mikið fé í þessa framkvæmd og kostnaður þegar hlotist af töfum vegna stöðvunar jarðvegsverktaka af völdum kæranda. Áskilji byggingarleyfishafar sér allan rétt til að krefjast bóta úr hendi þeirra sem að slíkum töfum standi.
———————–
Aðilar hafa fært fram frekari rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Lóðin að Strandgötu 5 er óbyggð og er í elsta hluta Stokkseyrar. Þar stóð áður hús er brann árið 2002. Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði en í gildandi Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025, Stokkseyri, er lóðin á svæði umhverfis Stokkseyrarkirkju er nýtur hverfisverndar.
Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.22.1, er tekið fram að um hverfisverndarsvæði gildi sérstök ákvæði í skipulagsáætlunum sem sveitarstjórnir hafi sett, er kveði á um verndun sérkenna eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja án þess að um lögformlega friðun sé að ræða. Í 4. mgr. gr. 4.22.2 nefndrar reglugerðar er tekið fram að öll svæði sem staðfest hverfisvernd gildi um samkvæmt aðalskipulagi skuli deiliskipulögð ef framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Þegar um er að ræða þegar byggð hverfi skal jafnframt gera bæja- og húsakönnun samhliða gerð deiliskipulags sem höfð skal til hliðsjónar.
Samkvæmt ótvíræðu orðalagi áðurnefndrar 4. mgr. gr. 4.22.2 skipulagsreglugerðar bar að deiliskipuleggja hið hverfisverndaða svæði sem lóðin að Strandgötu 5, Stokkseyri tilheyrir áður en leyfi fyrir húsi og staðsetningu þess á lóðinni var veitt. Svo var ekki gert og verður hin kærða afgreiðsla þegar af þeirri ástæðu felld úr gildi.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008, sem staðfest var í bæjarráði hinn 4. desember og bæjarstjórn hinn 22. desember s.á., um veitingu byggingarleyfis fyrir húsi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri.
___________________________
Ásgeir Magnússon
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir
