Árið 2019, fimmtudaginn 29. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 112/2018, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. ágúst 2017 um að endurútgefa byggingarleyfi fyrir þriggja hæða fjölbýlishúsi ásamt geymslu- og bílageymslukjallara á lóðinni nr. 23 við Freyjubrunn.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. ágúst 2018, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur, Freyjubrunni 25-27, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. ágúst 2017 að endurútgefa byggingarleyfi fyrir þriggja hæða fjölbýlishúsi ásamt geymslu- og bílageymslukjallara á lóðinni nr. 23 við Freyjubrunn. Verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að þess sé þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 12. september 2018 og 26. mars 2019.
Málavextir: Á fundi borgarráðs Reykjavíkur 18. janúar 2007 var staðfest afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 16. s.m. um að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja þriggja hæða fjölbýlishús ásamt geymslu- og bílageymslukjallara á lóðinni nr. 23 við Freyjubrunn. Takmarkað byggingarleyfi var gefið út 31. júlí s.á. og hófust framkvæmdir í kjölfar þess. Byggingarleyfið var síðan gefið út 24. september s.á. en framkvæmdir stöðvuðust á árinu 2008.
Hinn 30. maí 2017 höfðu kærendur samband við Reykjavíkurborg þar sem þau höfðu fengið fregnir af því að hefja ætti byggingu á þriggja hæða húsi við Freyjubrunn 23 og töldu þau fyrirhugaða framkvæmd stangast á við deiliskipulag. Hið útgefna byggingarleyfi frá 2007 var svo endurútgefið 17. ágúst 2017 og hófust framkvæmdir á lóðinni um haustið. Skipulagsfulltrúi veitti hinn 29. s.m. umsögn um fyrirspurn varðandi breytingu á deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 23 við Freyjubrunn þar sem m.a. kom fram að samþykktar teikningar væru ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Töluverð tölvupóstsamskipti áttu sér stað á milli kærenda og Reykjavíkurborgar næstu mánuði þar sem kærendur voru ítrekað upplýstir um að verið væri að vinna í málinu. Hinn 2. ágúst 2018 var kærendum tilkynnt að ekki yrði aðhafst frekar í málinu og að eigendur Freyjubrunns 23 hefðu í höndunum útgefið byggingarleyfi og framkvæmdu í samræmi við það. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni sem fyrr segir 29. ágúst s.á.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að hið kærða byggingarleyfi samræmist ekki deiliskipulagi. Fyrirhuguð bygging verði of há og skerði útsýni og birtu verulega gagnvart nærliggjandi húsum. Hinn 19. september 2017 hafi kærendur farið ásamt lögmanni sínum á fund með starfsmanni skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar. Á þeim fundi hafi fulltrúar umhverfis- og skipulagssviðs verið sammála kærendum um að útgefið byggingarleyfi væri ekki í samræmi við deiliskipulag. Þessi afstaða hafi síðar verið staðfest í formlegu svari umhverfis- og skipulagssviðs, dags. 29. september 2017, við fyrirspurn leyfishafa um breytingar á húsi að Freyjubrunni 23.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni. Fyrir liggi að upphaflegt byggingarleyfi hafi verið gefið út árið 2007 og endurnýjað 17. ágúst 2017. Kærendum, sem séu íbúar í næsta húsi við Freyjubrunn 23, hafi verið kunnugt um yfirstandandi framkvæmdir til lengri tíma. Fram komi í kærunni að þeir hafi fundað með skipulagsfulltrúa 19. september 2017 vegna byggingarleyfisins. Í það minnsta megi gera ráð fyrir því að full vitneskja hafi verið um tilvist þess frá þeim tíma. Samt sem áður hefðu kærendur ekkert aðhafst í því að kæra útgáfu þess fyrr en 29. ágúst 2018, 377 dögum eftir útgáfu þess. Kærendur hafi beint samtali sínu að embætti sem ekkert hafi með útgáfu leyfisins að gera og hafi engar stjórnsýslulegar heimildir vegna byggingarmála. Hafa verði í huga að kærendur hafi notið aðstoðar lögmanns. Alla jafna megi geri strangari kröfur til lögmanna, sem séu sérfróðir um kæruleiðir og kærufresti stjórnsýslumála.
Athugasemdir leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er bent á að kærufrestur sé liðinn vegna ákvörðunar byggingarfulltrúa Reykjavíkur um að endurútgefa byggingarleyfi 17. ágúst 2017. Af gögnum málsins megi ráða að kærendum hafi verið kunnugt um útgáfu þess a.m.k. frá 19. september s.á. þegar þeir hafi farið ásamt lögmanni til fundar við starfsmann umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sé kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um kærða ákvörðun. Engar forsendur séu til þess að miða upphaf kærufrests við annað og síðara tímamark en 19. september 2017 enda komi afdráttarlaust fram í kæru að kærendum hafi verið fullkunnugt um útgáfu byggingarleyfisins við framangreint tímamark.
Órökstuddar vangaveltur þáverandi starfsmanns umhverfis- og skipulagssviðs þess efnis að byggingarleyfi samræmdist ekki gildandi deiliskipulagi svæðisins breyti engu um upphaf kærufrestsins. Þær vangaveltur starfsmannsins hafi heldur ekki átt við nokkur rök að styðjast, sem endurspeglist í þeirri staðreynd að gilt og útgefið byggingarleyfi hafi aldrei verið afturkallað eða fellt úr gildi af byggingarfulltrúa. Útgefið byggingarleyfi sé í fullu samræmi við 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, gr. 2.4.4. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og gildandi skipulagsáætlanir. Ekkert hafi komið fram í málinu sem bendi til þess að málsmeðferð Reykjavíkurborgar við útgáfu leyfisins sé haldin einhverjum annmörkum sem varðað geti ógildingu ákvörðunarinnar.
Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Hið kærða byggingarleyfi var endurútgefið 17. ágúst 2017 en af gögnum málsins má ráða að kærendum hafi í síðasta lagi verið kunnugt um útgáfu þess á fundi með fulltrúum borgaryfirvalda 19. september s.á. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hins vegar 29. ágúst 2018 eða rúmum 11 mánuðum síðar.
Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að hafi kæra borist að liðnum kærufresti skuli vísa henni frá nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar. Fyrir liggur í gögnum málsins að eftir fyrrnefndan fund 19. september 2017, þar sem sú afstaða mun hafa komið fram af hálfu fulltrúa umhverfis- og skipulagssviðs að byggingarleyfið ætti sér ekki stoð í deiliskipulagi, áttu sér stað talsverð samskipti á milli kærenda og borgaryfirvalda þar sem kærendur voru ítrekað upplýstir um að verið væri að vinna í málinu. Er það ekki fyrr en 2. ágúst 2018 sem kærendur eru upplýstir af starfsmanni umhverfis- og skipulagssviðs um að ekki verði aðhafst frekar í málinu. Telja verður að undantekningarákvæði 28. gr. stjórnsýslulaga eigi hér við og að afsakanlegt verði talið að kæra hafi ekki komið fyrr fram í málinu. Verður það því tekið til efnismeðferðar.
Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki skulu aðaluppdrættir byggingarleyfis uppfylla ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra. Á grundvelli ákvæðisins tilkynnir leyfisveitandi umsækjanda um samþykkt byggingaráforma enda sé fyrirhuguð mannvirkjagerð í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði. Skal útgefið byggingarleyfi vera í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laganna.
Á svæðinu gildir deiliskipulag Úlfarsársdals sem tók gildi 19. febrúar 2018. Í skilmálatöflu sem hefur að geyma sérskilmála fyrir hverja lóð á skipulagssvæðinu kemur fram að heimilað sé að reisa tveggja og hálfrar hæðar hús á lóðinni Freyjubrunni 23 auk bílageymsluhæðar, en sömu skilmála var að finna í eldra deiliskipulagi. Þegar um tveggja og hálfrar hæða fjölbýlishús sé að ræða takmarkist byggingarmagn íbúðarhæða við 2,5 x grunnflöt byggingarreits. Hið kærða byggingarleyfi heimilar byggingu þriggja hæða fjölbýlishúss ásamt geymslu- og bílageymslukjallara. Grunnflötur byggingarreits lóðarinnar er 251,75 m2 og er því leyfilegt flatarmál íbúðarhæða 629,4 m2. Samkvæmt samþykktri skráningartöflu verður byggingarmagn íbúðarhæða 559,4 m2 og er því innan leyfilegs byggingarmagns samkvæmt deiliskipulaginu.
Í skilmálum deiliskipulagsins kemur fram að fjölbýlishús verði almennt 2-5 íbúðarhæðir auk bílageymsluhæðar. Hámarksvegghæð þriggja hæða bygginga sé 9,5 m yfir viðmiðunarkóta aðkomuhæðar (KA) ef þök séu flöt. Ef þök séu hallandi sé hámarkshæð þriggja hæða bygginga 11,0 m. Sjá má á samþykktum teikningum fyrir Freyjubrunn 23 að hámarkshæð byggingarinnar mun verða 13,45 m miðað við kóta aðkomuhæðar.
Með hliðsjón af framangreindu er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við skilmála gildandi deiliskipulags um hámarkshæð húsa, svo sem áskilið er í 11. gr., sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr., laga um mannvirki og verður það af þeim sökum fellt úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. ágúst 2017, um að endurútgefa byggingar-leyfi fyrir þriggja hæða fjölbýlishúsi ásamt geymslu- og bílageymslukjallara á lóðinni nr. 23 við Freyjubrunn, er felld úr gildi.
