Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 11/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 um að heimila byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 36 að Stangarholti í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. febrúar 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir V, eigandi efri hæðar og riss hússins nr. 36 við Stangarholt, þá samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita eigendum á fyrstu hæð hússins leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 36 við Stangarholt. Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 26. janúar 2006.
Málavextir: Stangarholt 36 er fjöleignarhús og eru tveir eignarhlutar í húsinu. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. maí 2005 var tekin fyrir umsókn eiganda neðri hæðar og hluta kjallara fyrrgreinds húss um leyfi til þess að byggja steinsteyptan bílskúr á lóðinni. Var afgreiðslu málsins frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði, en meðal annars var tilgreint að samþykki meðeiganda fasteignarinnar þyrfti að liggja fyrir. Jafnframt var ákveðið að málið yrði sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu að þeim skilyrðum uppfylltum.
Ekki vildu umsækjendur una þessari niðurstöðu og óskuðu álits kærunefndar fjöleignarhúsamála sem taldi að álitsbeiðendur ættu sérstakan rétt til byggingar bílskúrs. Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinn 29. nóvember 2005 og vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.
Hinn 2. desember 2005 samþykkti skipulagsfulltrúi að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Stórholti 45 og 47 og Stangarholti 34 og 36. Málið var í kynningu frá 8. desember 2005 til 5. janúar 2006. Bárust athugasemdir frá kæranda máls þessa.
Á fundi skipulagsráðs hinn 25. janúar 2006 var tekin ákvörðun í samræmi við umsögn lögfræði og stjórnsýslu með eftirfarandi bókun: „Samþykkt. Með vísan til álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála dags. 9. nóvember 2005 og umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu dags. 19. janúar 2006. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997…..“
Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 26. janúar 2006. Byggingarleyfi var gefið út 10. nóvember s.á. en á fundi, hinn 30. október 2007, samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun leyfisins og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 1. nóvember 2007.
Kærandi skaut fyrrgreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Skilja verður kröfugerð kæranda svo að aðallega sé krafist ógildingar á ákvörðun skipulagsráðs. Til vara er þess krafist að eigendum fyrstu hæðar hússins að Stangarholti 36 verði gert skylt að reisa bílskúrinn í suðausturhorni lóðarinnar verði fallist á rétt þeirra en jafnframt er þess þá krafist að eigandi annarrar hæðar, þ.e. kærandi, öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs á lóðinni.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að húsið að Stangarholti 36 sé tvíbýlishús og hafi verið byggt af Byggingarfélagi verkamanna í kringum 1950. Íbúð kæranda sé ein af 36 íbúðum í níu húsum sem öll séu ámóta að gerð. Stærð lóða í húsalengjunni sé almennt 364 m² en lóðin að Stangarholti 36 sé 535 m². Í upphafi hafi verið gert ráð fyrir því að öllum íbúðum við Stangarholt fylgdi réttur til byggingar bílskúra á lóðunum sem ættu að snúa að Stangarholti nema íbúðum í efsta húsinu, þ.e. húsinu að Stangarholti 36, en þar hafi bílskúrar átt að snúa að Nóatúni. Hljóti þessi staðreynd að liggja fyrir í fundargerðum eða öðrum gögnum frá Byggingarfélagi verkamanna.
Í máli þessu hafi hins vegar orðið illskiljanlegur ruglingur. Í lóðarskipulagi frá árinu 1949 hafi verið settur inn einfaldur bílskúr í suðvesturhorni lóðarinnar en ekki hafi komið fram hvorri íbúðinni hann fylgdi. Þá verði ekki séð að þetta lóðarskipulag hafi legið til grundvallar ákvörðunum íbúðareigenda í húsinu því þeir hafi gróðursett tré á þeim stað sem bílskúrnum hafi verið ætlaður samkvæmt skipulaginu. Til séu samþykktar teikningar frá 1955 þar sem sýndur sé tvöfaldur bílskúr í miðjum sunnanverðum garði hússins og þar hafi verið skipt um jarðveg. Eigendur fyrstu hæðar hafi nýtt sér lóðarskipulagið frá 1949 og komið því inn í eignarskiptasamning hússins, sem gerður hafi verið árið 2002, að þeir hefðu einir rétt til byggingar bílskúrs. Þegar þetta hafi komið í ljós hafi verið sett fram ósk um leiðréttingu við Sýslumanninn í Reykjavík og hafi eignarskiptasamningurinn verið leiðréttur á þann veg að íbúð efri hæðar ætti einnig bílskúrsrétt.
Nokkru síðar hafi eigendur neðri hæðar fengið nefnda leiðréttingu fellda úr gildi og hafi þá jafnframt þinglýst bílskúrsrétti á íbúð sína. Hafi breytingin verið gerð að hagsmunaðilum forspurðum og án þess að bera það undir höfunda eignarskiptasamningsins.
Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi fjallað um málið og komist m.a. að þeirri niðurstöðu að réttur kæranda til bílskúrsbyggingar væri alfarið háður samþykki íbúa neðri hæðar sem muni aldrei fást. Bílskúrsbygging á þeim stað sem hafi verið samþykktur muni hafa í för með sér að rífa þurfi upp tré og leggja fallegan garð nánast í rúst. Kærunefndin hafi eingöngu byggt niðurstöðu sína á eignarskiptasamningnum og hvorki forsaga málsins né leiðrétting sú sem gerð hafi verið á fyrrgreindum samningi hafi skipt máli. Ljóst sé að mistök hafi átt sér stað þegar aðeins ein bílskúrsbygging hafi verið heimiluð á lóðinni að Stangarholti 36 en tvær bílskúrsbyggingar á öðrum lóðum í húsalengjunni.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum um ógildingu verði hafnað.
Vísað sé til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 þar sem fram komi að nefndin telji að sérstakur réttur til byggingar bílskúrs á lóðinni tilheyri eignarhluta 0101, þ.e. neðri hæð og hluta kjallara, en ekki efri hæð hússins. Þar komi jafnframt fram að kærandi geti með samþykki meðeiganda öðlast rétt til byggingar bílskúrs.
Taki Reykjavíkurborg undir niðurstöðu nefndarinnar enda verði ekki séð að komið hafi fram neinar nýjar upplýsingar sem leiða ættu til öndverðrar niðurstöðu.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.
Niðurstaða: Í máli þessu er kærð sú ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr að Stangarholti 36. Var ákvörðunin tekin með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 og umsagnar lögfræði og stjórnsýslu. Taldi kærunefndin í áliti sínu að til staðar væri bílskúrsréttur á lóðinni með vísan til lóðarleigusamnings frá 1953, þar sem gert væri ráð fyrir einföldum bílskúr og að réttur til byggingar hans væri eign fyrstu hæðar hússins, eignarhluta 0101, samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá 2002, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Lóðarleigusamningi um lóðina nr. 36 við Stangarholt var þinglýst hinn 22. júní 1953. Á uppdrætti sem er fylgiskjal með lóðarleigusamningnum er sýndur byggingarreitur á þeim stað þar sem skipulagsráð heimilaði byggingu bílskúrs með hinni kærðu ákvörðun. Umræddum eignarskiptasamningi var þinglýst 13. ágúst 2002 og kemur þar fram að bílskúrsréttur fylgi eignarhluta 0101 sem er íbúð á fyrstu hæð hússins. Var skipulagsráði rétt að styðjast við þessar þinglesnu heimildir við ákvörðun sína í málinu og á hér við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eins og fram kemur í tilvitnuðu áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála. Var því ekki þörf samþykkis kæranda fyrir hinni umdeildu leyfisveitingu. Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að kæranda og byggingarleyfishafa greini á um réttmæti þessara þinglesnu heimilda enda á sá réttarágreiningur undir dómstóla og er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr honum.
Ekki þykir heldur skipta máli þótt byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir tveimur bílskúrum á lóðinni að Stangarholti 36 á árinu 1955 enda var ekki ráðist í byggingu þeirra og verður því að telja að á grundvelli tómlætis, og með hliðsjón af núgildandi 44. og 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sé sú ákvörðun úr gildi fallin.
Með vísan til framangreinds og þess að ekki verður séð að hin kærða ákvörðun sé haldin öðrum þeim annmörkum er ógildingu varði verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um breytta staðsetningu umdeilds bílskúrs að Stangarholti 36 og verður kröfu kæranda þar að lútandi vísað frá úrskurðarnefndinni. Einnig ber að vísa frá kröfu um að kærandi öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs og eigendur fyrstu hæðar enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun borgaryfirvalda um afstöðu til slíks erindis.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006, um byggingu bílskúrs á lóðinni að Stangarholti 36, Reykjavík. Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfum kæranda um breytta staðsetningu umrædds bílskúrs og að kærandi öðlist sama rétt og byggingarleyfishafi í máli þessu.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
