Ár 2007, fimmtudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 106/2005, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 23. nóvember 2005 á beiðni um að hluti fyrstu hæðar hússins að Laufásvegi 19 verði skráður sem hluti íbúðar 01-03 í húsinu að Laufásvegi 17, Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. desember 2005, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir H, f.h. Byggís ehf., eiganda íbúðar á fyrstu hæð hússins nr. 17 við Laufásveg, merkt 01-03, synjun skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 23. nóvember 2005 á beiðni um að hluti neðri hæðar hússins að Laufásvegi 19 verði skráður sem hluti íbúðar 01-03 í húsinu að Laufásvegi 17, Reykjavík. Núverandi eigandi íbúðarinnar, Óskar Þórmundsson, hefur tekið við kæruaðild málsins.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Húsið að Laufásvegi 17, sem var byggt árið 1956, er sambyggt húsinu að Laufásvegi 19, en það hús var byggt á árinu 1933. Á fundi byggingarnefndar hinn 23. ágúst 1973 voru lóðirnar að Laufásvegi 15 og 17 sameinaðar lóðinni nr. 19 og var sameiginleg lóð hússins nr. 17-19 alls 1.222 m². Á sama fundi voru samþykktar teikningar að viðbyggingu við fyrstu hæð hússins, er áður tilheyrði lóðinni nr. 17. Fól samþykktin í sér heimild til að byggja við húsið bæði götumegin og bakatil. Viðbyggingin bakatil stóð að hluta á lóð þeirri er áður var skráð nr. 19 og sýna samþykktar teikningar að rýmið er eitt og hið sama, með opi á milli. Á árinu 1995 var samþykkt beiðni um að skipta upp lóðinni nr. 17-19 við Laufásveg en með skiptingunni var dregin lína þvert í gegnum framangreinda viðbyggingu. Stóð því annar hluti hennar á lóðinni nr. 17 við Laufásveg en hinn á lóðinni nr. 19. Á árinu 2004 var samþykkt beiðni þáverandi eiganda fyrstu hæðar hússins nr. 17 um að breyta húsnæðinu úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir. Sýna samþykktar teikningar að rými það er stendur á lóðinni nr. 19 er skilið frá íbúð 01-03 með brunaþolnum vegg.
Í júní 2005 barst embætti byggingarfulltrúa umsókn frá eiganda fyrstu hæðar hússins nr. 17 við Laufásveg um að skrá hluta fyrstu hæðar hússins nr. 19 sem hluta íbúðar 01-03 í húsinu nr. 17. Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi hinn 21. s.m. og var málinu frestað.
Með bréfi, dags. 29. ágúst 2005, fór Guðfinna Thordarson arkitekt ARK hússins ehf., f.h, kæranda í máli þessu, fram á það við skipulagsráð að ráðið tæki til efnislegrar meðferðar umsókn um skráningu hluta hússins nr. 19 við Laufásveg, nánar tiltekið matshluta 04, sem hluta íbúðar 01-03 í húsinu að Laufásvegi 17. Var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 23. nóvember 2005 þar sem lögð var fram umsögn lögfræði- og stjórnsýslu, dags. 15. nóvember 2005, ásamt bréfi Magnúsar B. Brynjólfssonar hdl., dags. 27. október 2005, f.h. eigenda hluta hússins nr. 19 við Laufásveg, þar sem umsókninni var mótmælt. Í umsögn lögfræði- og stjórnsýslu segir m.a. eftirfarandi: „Erindi ARKhússins ehf. lýtur efnislega að því að skipulagsyfirvöld samþykki að hluti einnar lóðar sé eignatengdur annarri lóð. Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum er óheimilt að samþykkja að byggt sé yfir lóðamörk með þeim hætti að húsrými eins húss sé nýtt eða tilheyri öðru húsi. Eru ákvæði um lágmarksfjarlægðir í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Ljóst er að eigendum Laufásvegar 17 og Laufásvegar 19 greinir verulega á um eignarhaldið að rými því sem um ræðir í máli þessu. Það er ekki á valdi skipulags- og byggingaryfirvalda að skera úr um eignarétt milli aðila. Slíkt er aðeins á valdi dómstóla. Í ljósi ofangreinds er lagt til að byggingarfulltrúi synji byggingarleyfisumsókn Byggis ehf. Einnig er lagt til með vísan í ofangreint að skipulagsráð hafni erindi ARKhússins ehf.“ Skipulagsráð synjaði erindinu með eftirfarandi bókun: „Synjað með vísan til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu.“ Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum hinn 24. nóvember 2005.
Framangreindri samþykkt skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að við skiptingu lóðarinnar nr. 17–19 við Laufásveg á árinu 1995 hafi verið gerð þau mistök að hluti fyrstu hæðar hússins að Laufásvegi 17 hafi orðið eftir á lóðinni nr. 19. Húshluti þessi hafi allt frá byggingu hans, árið 1973, tilheyrt húsinu nr. 17 við Laufásveg. Þegar skipting lóðarinnar hafi verið samþykkt af borgaryfirvöldum hafi verið notast við mæliblað sem hafi verið í ósamræmi við samþykktar teikningar og húsaskipan lóðarinnar. Lóðaskiptingin hafi verið þvert á húseignina nr. 17 og umræddur húshluti því orðið eftir á lóðinni nr. 19 en áfram tilheyrt húsi nr. 17.
Kærandi hafi keypt neðstu hæð hússins að Laufásvegi 17 í þeim tilgangi að breyta henni í íbúðir sem byggingaryfirvöld hafi samþykkt, þó með því skilyrði að sá hluti fyrstu hæðar hússins er standi á lóðinni nr. 19 yrði undanskilinn. Á samþykktri teikningu hússins nr. 17, sem sé frá árinu 2004, og í skráningartöflu, er fylgt hafi þeirri byggingarleyfisumsókn, sé umræddur húshluti ekki með. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið að Laufásvegi 17 segi: „Sá hluti 1. hæðar hússins, sem áður tilheyrði nr. 17, en er á lóð nr. 19 eftir lóðarskiptingu, tilheyrir nú lóð nr. 19.“ Húshlutinn sé því hvergi skráður, hvorki á lóð nr. 17 né nr. 19. Eigandi íbúðar nr. 01-03 í húsinu nr. 17 sé þinglýstur eigandi hins umdeilda húshluta.
Af hálfu borgaryfirvalda hafi á fyrri stigum máls þessa verið vísað til þess að ekki sé til neinn matshluti nr. 04 í húsinu nr. 19 við Laufásveg hjá Fasteignamati ríkisins. Í umsókn kæranda til byggingaryfirvalda hafi verið sótt um að samþykkt yrði að umræddur húshluti yrði skráður sem nýr matshluti (04) á lóðinni nr. 19 sem yrði eignatengdur íbúð 01-03 í húsinu nr. 17. Það sé því í hæsta máta eðlilegt að enginn matshluti sé skráður hjá Fasteignamati ríkisins.
Borgaryfirvöld hafi einnig vísað til þess að samþykki meðeigenda skorti sem sé sérkennilegt þar sem breytingin sé engin og eingöngu nauðsynleg vegna mistaka við skiptingu lóðarinnar árið 1995. Við skiptingu lóðarinnar hafi ekki þurft samþykki meðeigenda og aðrir eigendur en umsækjandi hafi ekki vitað af skiptingunni fyrr en mörgum árum síðar. Ný lög um fjöleignarhús hafi gengið í gildi hinn 1. janúar 1995 og því ætti það sama að gilda um þessar ákvarðanir ef jafnræðisreglu væri fylgt. Íbúar að Laufásvegi 19 séu brenndir af samskiptum sínum við byggingaryfirvöld varðandi sorpmál o.fl. og ólíklegt að samþykki þeirra fáist, enda hafi hingað til ekki þurft samþykki þeirra fyrir breytingum á baklóð og við lóðamörk húss nr. 21 við Laufásveg.
Skráður eigandi fyrstu hæðarinnar að Laufásvegi 19 og fyrrum eigandi fyrstu hæðarinnar að Laufásvegi 17 reyni nú að búa til ágreining um eignarhald húshlutans. Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur frá 18. febrúar 2004 í máli nr. A-356/2003, ásamt þinglýstri yfirlýsingu Sparisjóðs vélstjóra, sýni að eignaréttur kæranda á húshlutanum sé ótvíræður.
Einkennilegt sé að byggingaryfirvöld synji umsókn kæranda með þeim rökum að óheimilt sé að byggja yfir lóðamörk með þeim hætti að húsrými eins húss sé nýtt frá öðru húsi eða tilheyri því. Byggingaryfirvöld hafi ekki átt í erfiðleikum með að samþykkja tengingu matshluta 02 og 03 á lóðinni nr. 19 við Laufásveg við húsið nr. 21 með samþykkt byggingarnefndar hinn 11. maí 1995 og aftur þegar nýr tengigangur hafi verið reistur árið 2002. Það sé því brot á jafnræðisreglu að meina kæranda, eiganda á hinum enda lóðarinnar, að gera slíkt hið sama, sérstaklega þar sem hann sé neyddur til þess vegna mistaka byggingaryfirvalda.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að skipting lóðarinnar nr. 17-19 við Laufásveg, er samþykkt hafi verið árið 1995, hafi verið gerð að beiðni þáverandi eiganda. Við samþykkt beiðninnar hafi byggingaryfirvöld ekki gert sér ljóst að opið væri á milli húsanna á u.þ.b. 2,5 m breiðu bili á fyrstu hæð í norðurhlið enda hafi eigandi lóðarinnar ekki upplýst um það. Skiptingin hefði ekki verið samþykkt ef upplýsingar varðandi þetta efni hefðu legið fyrir. Ekki hafi verið um samþykki meðeigenda að ræða þar sem einn og sami aðilinn hafi átt lóðina. Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum hússins nr. 17 við Laufásveg, dags. 16. mars 2004, komi glögglega fram að umræddur húshluti sé lokaður af með steinvegg og tilheyri húsi nr. 19. Hinn 27. júlí 2005 hafi byggingarfulltrúi skoðað íbúð 01-03 að Laufásvegi 17 og hafi þá komið í ljós að opið hafi verið á milli íbúðarinnar og umrædds rýmis að Laufásvegi 19, enda verið að ljúka innréttingu þess sem hluta íbúðar 01-03. Hafi byggingarfulltrúi gert kröfu til þess að lokað yrði þar á milli. Ekki sé vitað til þess að orðið hafi verið við þessum fyrirmælum, enda hafi lokaúttekt ekki farið fram.
Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu vegna hússins að Laufásvegi 17 segi um skiptingu þess: „Sá hluti 1. hæðar hússins sem áður tilheyrði nr. 17, en er á lóð nr. 19 eftir lóðaskiptingu, tilheyrir nú lóð nr. 19.“ Því sé ljóst að umdeildur húshluti sé á lóð nr. 19 og eigi að vera aðskilinn frá Laufásvegi 17 með brunaþolnum skilrúmum, sbr. samþykktan aðaluppdrátt frá 16. mars 2004.
Hvað varði eignarhald kæranda á hinu umdeilda rými þá hafi hann ekki sýnt fram á eignarhald sitt með óyggjandi hætti. Ekki sé til skráningartafla vegna húseignarinnar Laufásvegur 19 og því verði ekki ráðið af aðaluppdráttum þess húss hverjum húshlutinn tilheyri, enda sé ágreiningur uppi um eignarhaldið, sbr. andmælabréf eiganda hluta hússins nr. 19 við Laufásveg. Það sé ekki á valdsviði skipulagsráðs Reykjavíkur að úrskurða um eignarhald, það sé verkefni dómstóla.
Með vísan til gr. 77.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé óheimilt að skipta húseign í sjálfstæðar fasteignir nema hver hluti um sig fullnægi ákvæðum byggingarreglugerðar og annarra samþykkta og reglugerða. Skilyrt sé að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir áður en heimilt sé að þinglýsa gögnum um slíka skiptingu. Hvorki hafi verið lögð fram eignaskiptayfirlýsing vegna Laufásvegar 19, þar sem fram komi hver sé eignarhluti kæranda, né heldur hafi kærandi sýnt fram á að fasteignin geti staðið sjálfstæð. Engin gögn hafi verið lögð fram sem sýni hólfun eignarinnar frá öðrum hlutum Laufásvegar 19 eða grein gerð fyrir aðkomu að eigninni. Vitað sé að sendiráð Bandaríkjanna hafi meinað eigendum Laufásvegar 19 umferð um lóð sína.
Þá sé á það bent að kærandi hafi enn ekki tilkynnt byggingarfulltrúa að gengið hafi verið frá brunahólfandi vegg milli íbúðar 01-03 á Laufásvegi 17 og hins umdeilda rýmis í húsi nr. 19.
Hvað varði vísan kæranda til þess að byggingaryfirvöld hafi áður samþykkt eignatengingu matshluta 02 og 03 á lóðinni Laufásvegur 19 við húsið nr. 21 með samþykkt, dags. 11. maí 1995, og aftur þegar nýr tengigangur hafi verið reistur árið 2002, sé á það bent að aðstæður séu þar með allt öðrum hætti. Um sé að ræða lóð erlends sendiráðs sem njóti úrlendisréttar. Að auki séu alls staðar eldvarnarhurðir á milli bygginga á lóðamörkum. Þær framkvæmdir séu allar afturkræfar, en um slíkt yrði ekki að ræða yrði fallist á kröfu kæranda í málinu, t.d. ef húsið nr. 19 við Laufásveg yrði rifið.
Það sé mat Reykjavíkurborgar að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé óheimilt að samþykkja að byggt sé yfir lóðamörk með þeim hætti að húsrými eins húss sé á annarri lóð. Ákvæði um lágmarksfjarlægðir séu í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Ljóst sé að kæranda, sem sé þinglýstur eigandi íbúðar 01-03 á Laufásvegi 17, og eiganda þess hluta 1. hæðar á Laufásvegi 19, sem liggi að hinu umdeilda rými, greini verulega á um eignarhald þess. Það sé ekki á valdi skipulags- og byggingaryfirvalda að skera úr um eignarrétt milli aðila, slíkt sé aðeins á valdi dómstóla.
Athugasemdir kæranda við greinargerð byggingaryfirvalda: Af hálfu kæranda er ítrekað að hann sé þinglýstur eigandi hins umdeilda rýmis og því mótmælt að byggingaryfirvöldum hafi á árinu 1995 verið ókunnugt um að opið væri á milli húsanna nr. 17 og 19 við Laufásveg. Byggingarnefnd hafi samþykkt á fundi hinn 23. ágúst 1973 teikningar sem sýni að um tveggja metra op sé á milli hússins nr. 17 og húshlutans sem nú sé á lóðinni nr. 19.
Því sé mótmælt að ekki hafi þurft samþykki meðeiganda fyrir lóðarskiptingunni á árinu 1995 þar sem einn og sami aðilinn hafi átt lóðina. Sé það í hæsta máta einkennileg staðhæfing þar sem í húsunum að Laufásvegi 17 og 19 séu a.m.k. sjö eigendur íbúða sem hafi verið algjörlega óviðkomandi umsækjanda um lóðarskiptinguna og hafi þeir ekki vitað af henni fyrr en nokkrum árum seinna. Engin deila væri í gangi í dag hefðu byggingaryfirvöld ekki skipt lóðinni. Dregin hafi verið lína þvert yfir viðbyggingu sem sé við hús nr. 17 og þar með hafi hluti viðbyggingarinnar lent inni á lóð nr. 19.
Þegar hafist hafi verið handa við að breyta neðri hæðum hússins nr. 17 við Laufásveg í íbúðir hafi byggingarfulltrúi gert kröfu um að brunaveggur yrði á hinum nýju lóðamörkum húsanna og því sýni samþykktar byggingarnefndarteikningar þar steyptan vegg. Á þeim tíma hafi ekki verið vitað hvað gert yrði við húshlutann á lóð nr. 19 og alveg eins hafi komið til greina að selja hann eigendum í húsinu nr. 19 en af því hafi ekki orðið heldur hafi hann verið seldur núverandi eiganda íbúðar nr. 01-03 við Laufásveg 17.
Kæranda gruni að hentugra sé fyrir byggingaryfirvöld að hinn umdeildi húshluti tilheyri eigendum hússins nr. 19 og í því sambandi vísi hann til deilna íbúa Laufásvegar 19 og sendiráðs Bandaríkjanna að Laufásvegi 21, en eftir lóðarskiptinguna árið 1995 hafi baklóðin að Laufásvegi 19 verið seld sendiráðinu og hafi afsalinu verið þinglýst þó svo að engin formleg skipting lóðarinnar nr. 19 hafi farið fram. Kæranda sé tjáð að hið umdeilda rými sé kjörið undir ruslatunnur hússins nr. 19. Það skýri hugsanlega afstöðu byggingarfulltrúa.
Byggingarfulltrúi haldi því fram að deilur séu um eignarhald hins umdeilda rýmis og vísi í bréf Magnúsar B. Brynjólfssonar hdl., dags. 27. október 2005, til skipulags- og byggingarsviðs. Byggingarfulltrúa hafi verið gerð grein fyrir úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur frá 18. febrúar 2004 í máli A-356/2003 sem sýni með ótvíræðum hætti eignarhald kæranda á þessu rými (geymsla). Með úrskurði héraðsdóms hafi eigandi hluta hússins að Laufásvegi 19 verið borinn út úr fasteigninni að Laufásvegi 17 með beinni aðfarargerð.
Að auki megi benda á að á fundi byggingarnefndar hinn 7. maí 2002 hafi verið tekin fyrir umsókn eigenda hússins að Laufásvegi 19 um að fá samþykktar reyndarteikningar af húsinu ásamt breytingum. Erindinu hafi verið frestað en með umsókninni hafi fylgt allar teikningar og skráningartafla ásamt samþykki allra meðeigenda. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við skráningartöfluna og sé umræddan húshluta þar hvergi að finna, sem á teikningum er ýmist sagður bakhús eða viðbygging húss nr. 17. Erindið sé enn óafgreitt, að því er virðist af óviðráðanlegum ástæðum.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsráðs Reykjavíkurborgar á beiðni um að u.þ.b. 20 m² rými á fyrstu hæð hússins að Laufásvegi 19 verði skráð sem hluti íbúðar nr. 01-03 í húsinu að Laufásvegi 17, Reykjavík.
Í umsókn kæranda felst að farið er fram á breytingu á byggingarleyfi hússins þannig að umrædd íbúð verði stækkuð sem nemur stærð rýmisins sem deilt er um í máli þessu. Telur úrskurðarnefndin að beiðni varðandi framangreint verði ekki afgreidd af byggingaryfirvöldum nema umsækjandi leggi fram nauðsynleg gögn, s.s. breyttar byggingarnefndarteikningar, annað hvort af sjálfsdáðum eða í kjölfar leiðbeiningar yfirvalda.
Þrátt fyrir framangreint var beiðni kæranda tekin til afgreiðslu og henni synjað. Var synjunin studd þeim rökum í fyrsta lagi að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé óheimilt að samþykkja að byggt sé yfir lóðamörk með þeim hætti að húsrými eins húss sé nýtt frá öðru húsi eða tilheyri því og að ákvæði um lágmarksfjarlægðir sé að finna í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Á framgreind rök verður ekki fallist. Í skipulags- og byggingarlögum er ekki að finna ákvæði í þessa veru og 75. gr. byggingarreglugerðar á fyrst og fremst við um aðskilin hús en ekki þau sem sambyggð eru líkt og hér hagar til.
Þá er og hin kærða ákvörðun studd þeim rökum að kæranda og eiganda hluta hússins að Laufásvegi 19 greini á um eignarhald hins umdeilda rýmis og að það sé ekki á valdi skipulags- og byggingaryfirvalda að skera úr um eignarrétt milli aðila. Á framangreind rök verður heldur ekki fallist. Í þinglýstu afsali, dags. 26. október 2005, þar sem kærandi máls þessa afsalar íbúð 01-03 að Laufásvegi 17 til núverandi eiganda hennar, segir m.a. eftirfarandi: „2 herbergja íbúð á jarðhæð í húsinu nr. 17 við Laufásveg og geymsla skv. þinglýstri yfirlýsingu í húsinu nr. 19 við Laufásveg í Reykjavík með öllu því sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. hlutdeild í sameign hússins og lóðarréttindum.“ Núverandi eigandi íbúðar 01-03 að Laufásvegi 17 er því þinglýsur eigandi rýmis þess sem deilt er um í máli þessu og hefur hinni þinglýstu heimild ekki verið hnekkt. Bar því að leggja hana til grundvallar við úrlausn málsins.
Samkvæmt framansögðu var hin kærða ákvörðun ekki studd haldbærum rökum svo sem áskilið er, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Að auki skorti á að gætt væri leiðbeiningarskyldu 7. gr. og rannsóknarreglu 10 gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins. Var undirbúningi og gerð hinnar kærðu ákvörðunar þannig áfátt í svo veigamiklum atriðum að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tímafrekrar gagnaöflunar.
Úrskurðarorð:
Synjun skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 23. nóvember 2005, á umsókn um að hluti hússins að Laufásvegi 19 verði skráður sem hluti hússins að Laufásvegi 17, Reykjavík, er felld úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
