Ár 2008, þriðjudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 10/2008, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík um endurnýjun leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. febrúar 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingimar Ingimarsson hdl., f.h. I, Spítalastíg 7, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. janúar 2008, sem staðfest var í borgarráði hinn 10. sama mánaðar, um endurnýjun leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyri húsi nr. 12b.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta sé rekið fyrir úrskurðarnefndinni. Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.
Málsatvik: Hinn 6. október 2003 öðlaðist gildi deiliskipulag svæðis er afmarkast af Hallveigarstíg, Bergstaðastræti, Spítalastíg og Ingólfsstræti. Í greinargerð þess segir að svæðið, sem byggst hafi á fyrri hluta síðustu aldar, sé nánast fullbyggt og í góðum notum. Því séu hvorki margir né miklir uppbyggingarkostir á reitnum. Öll hús, utan tveggja, njóti verndar. Þrátt fyrir þetta eru nokkrar breytingar á húsum heimilaðar, þar á meðal að byggja við húsið nr. 12b við Bergstaðastræti.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005 var tekin til afgreiðslu umsókn um leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni. Jafnframt var sótt um leyfi til að koma fyrir fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyra húsi nr. 12b. Umsögn burðarvirkishönnuðar og umsögn Minjasafns Reykjavíkur, dags. 3. janúar 2005, fylgdu erindinu. Á afgreiðslufundinum samþykkti byggingarfulltrúi erindið. Fundargerð þessa fundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. janúar 2005 og samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. janúar s.á.
Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 15. nóvember 2007 vísaði kærunni frá.
Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. janúar 2008 var samþykkt að endurnýja framangreint leyfi og er það m.a. háð þeim skilyrðum að ekki verði hreyft við núverandi lóðarveggjum á mökum lóðar við Spítalastíg.
Hefur kærandi kært framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að er hún hafi fest kaup á íbúð á fyrstu hæð hússins að Spítalastíg 7 í febrúar 2004 hafi henni ekki verið kynnt deiliskipulag það er gilti á svæðinu.
Því sé haldið fram að fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á grundvelli deiliskipulags svæðisins leiði til verulegrar skerðingar á hagsmunum kæranda. Muni þær spilla útsýni, valda verulega mikilli skuggamyndun auk þess sem fyrirsjáanlegt sé að gróður í garðinum, sem sé hannaður af landslagsarkitekt og hafi fengið sérstaka athygli fyrir að vera vel hannaður bakgarður í miðborginni, muni ekki þrífast þar.
Hið kærða byggingarleyfi heimili að nýbygging með svölum verði reist á lóðarmörkum og aðeins verði sex metrar milli húsa sem geri það að verkum að útsýni og birta skerðist enn frekar, raunar muni útsýni skerðast um 2/3 hluta. Framan við stofuglugga kæranda muni rísa múr/húsgafl sem taki burt birtu og verði engu líkara en að fá steinsteypta gardínu dregna fyrir stofugluggann. Framkvæmdin muni hafa í för með sér umtalsverða lækkun á verðmæti fasteignar kæranda auk þess sem nýtingarmöguleikar hennar skerðist, þ.m.t. stækkunar- og byggingarmöguleiki. Þá hafi þær einnig í för með sér miska fyrir kæranda sökum skertra lífsgæða. Hið kærða byggingarleyfi feli í sér að brotinn verði niður veggur sem tilheyri kæranda. Ekkert samráð hafi verið haft við kæranda vegna þessa. Brjóti leyfið því einnig á stjórnarskrárvernduðum eignarrétti hennar.
Núverandi deiliskipulag fyrir reitinn geri ráð fyrir heimild til að breikka húsið að Bergstaðastræti 12b um þrjá metra. Upphafleg tillaga deiliskipulags reitsins, sem til kynningar hafi verið á tímabilinu 13. desember 2002 til 24. janúar 2003, hafi ekki gert ráð fyrir þessum viðbyggingarrétti. Hann virðist hafa komið til eftir að Pétur H. Ármannsson arkitekt hafi gert athugasemdir við tillöguna en í þeim komi fram að hann telji æskilegt að sýna þriggja metra breiðan reit fyrir mögulega útbyggingu, t.d. stigahús, svalir eða létta útbyggingu, meðfram langhliðinni. Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 17. febrúar 2003, sé lagt til að gefin verði heimild til umbeðinnar stækkunar hússins nr. 12b við Bergstaðastræti. Hafi deiliskipulagstillagan í þessari mynd verið til kynningar frá 14. mars 2003 til 25. apríl 2003.
Í greinargerð og skilmálum með deiliskipulagi fyrir staðgreinireit 1.180.2, dags. 19. febrúar 2003, er varði svæði það er hér um ræði, sé gert ráð fyrir heimild til að byggja viðbyggingu við Bergstaðastræti 12b. Sé sérstaklega tilgreint í greinargerðinni, í kafla 4.2 varðandi hönnun viðbygginga, að hanna skuli þær með þeim hætti að þær hafi sem minnst neikvæð áhrif á umhverfið og gæði nálægra bygginga. Aftur á móti sé ekki tilgreint með hvaða hætti viðbygging þessi eigi að vera og auglýsingin því ónákvæm hvað það varði. Hið kærða byggingarleyfi feli í sér heimild til að rífa framhlið hússins nr. 12b við Bergstaðarstræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni með fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni. Þetta sé nokkuð fjarri því sem lagt hafi verið af stað með við gerð deiliskipulagsins, þ.e. að þarna yrði á þriggja metra kafla stigahús, svalir eða létt útbygging. Sé á því byggt að útgefið byggingarleyfi samrýmist ekki skilmálum deiliskipulagsins og það feli í sér heimild umfram það sem deiliskipulagið geri ráð fyrir. Vísist um þetta til 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.
Fyrir liggi að nánast öllum íbúðareigendum sem breytt deiliskipulag svæðisins snerti hafi hinn 6. mars 2003 verið sent bréf frá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar þar sem vakin hafi verið athygli á rétti til athugasemda. Viðurkennt sé að þáverandi eigendum fasteignarinnar að Spítalastíg 7 hafi aldrei verið sent slíkt bréf og aldrei kynntur réttur þeirra til andmæla. Sæti þetta nokkurri furðu en hagsmunirnir séu augljósir þegar tillagan að deiliskipulaginu sé skoðuð. Telji kærandi þetta stríða gegn 1. mgr. 1. gr., 4. mgr. 9. gr. og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Vísist um þetta einnig til jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga. Þá verði ekki séð að könnun hafi farið fram varðandi skuggamyndun vegna fyrirhugðrar viðbyggingar, hvorki við gerð deiliskipulagsins né við útgáfu byggingarleyfisins, og þannig hafi rannsóknarregla stjórnsýsluréttar einnig verið brotin. Hefði skuggamyndun verið rannsökuð vegna viðbyggingar hefði eigendum fasteigna að Spítalastíg 7 gefist tækifæri til að nýta andmælarétt sinn. Jafnframt telji kærandi að meðalhófs hafi hér ekki verið gætt en vandséð sé hvers vegna skerða þurfi hagsmuni hennar. Þá hafi aldrei verið rökstudd nauðsyn þessarar viðbyggingar. Vísist til þess að málatilbúnað þurfi að vanda sérstaklega þegar ákvörðun kunni að skerða hagsmuni annarra. Telji kærandi að réttaröryggi íbúa að Spítalastíg 7, við meðferð deiliskipulags, hafi ekki verið tryggt og heldur ekki við útgáfu byggingarleyfis. Á því sé byggt að kærandi hafi átt að njóta stöðu aðila máls, í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993, við meðferð byggingarfulltrúa á umsókn um byggingarleyfi. Komi það bæði til af því að hún sé eigandi mannvirkis sem gert sé ráð fyrir að brotið verði niður og af því að hún eigi hagsmuni að gæta sem nágranni. Slíkir annmarkar séu því á meðferð málsins að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að þrátt fyrir athugasemdir kæranda um skerðingu á birtu, útsýni og áhrif á gróður í garðinum að Spítalastíg 7 þá eigi hið kærða byggingarleyfi sér stoð í lögmætu deiliskipulagi svæðis þess er um ræði. Ekki hafi verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari út fyrir þær heimildir sem lóðarhöfum hafi verið veittar með deiliskipulaginu. Sé það skoðun Reykjavíkurborgar að byggingarleyfishafi eigi lögvarinn rétt til að fá að byggja við hús sitt í samræmi við þær heimildir sem veittar hafi verið með títtnefndu deiliskipulagi.
Ekki sé fallist á að kærandi verði fyrir skerðingu eða öðru tjóni vegna hins kærða byggingarleyfis umfram það sem búast megi við í þéttri borgarbyggð sem taki sífelldum breytingum bæði að því er varði útsýni og skuggavarp, en margstaðfest hafi verið að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði.
Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif hinna umdeildu breytinga á húsinu að Bergstaðastræti 12b séu ekki svo veruleg að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins. Í því sambandi verði einnig að hafa í huga að þær samræmist samþykktu deiliskipulagi. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað að hann hafi orðið fyrir tjóni, umfram það sem fasteignaeigendur í þéttbýli megi almennt búast við, eigi hann sjálfstæðan bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.
Hvað varði athugasemdir kæranda vegna afgreiðslu á deiliskipulagi reitsins sé bent á að deiliskipulagið hafi ekki verið kært til úrskurðarnefndarinnar og málsmeðferð þess hafi verið lögum samkvæmt.
Bent sé á að kærandi hafi fest kaup á íbúð sinni með kaupsamningi, dags. 6. febrúar 2004. Á þeim tíma hafi deiliskipulag reits 1.180.2 verið í fullu gildi í nokkurn tíma en auglýsing um gildistöku þess hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003. Því sé hafnað að kærandi geti nú borið fyrir sig einhver þau atriði er mögulega hefðu getað haft áhrif á gildi deiliskipulagsins. Kærandi hafi ekki verið aðili að málinu á þeim tíma. Hann hafi keypt fasteign sína eftir gildistöku deiliskipulagsins og verði því að bera hallann af því að hafa ekki kynnt sér þá efni þess. Sé því hafnað að kærandi eigi lögvarða hagsmuni varðandi byggingarheimildir samkvæmt samþykktu deiliskipulagi.
Sjónarmið byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafa var gert kunnugt um kærumál þetta og tekur hann undir sjónarmið þau er Reykjavíkurborg hefur sett fram.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um heimild byggingarfulltrúans í Reykjavík til endurnýjunar leyfis til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni. Er krafist ógildingar leyfisins sökum þess að það hafi í för með sér neikvæð grenndaráhrif og raski beinum eignarrétti kæranda. Það sé þar að auki í andstöðu við deiliskipulag svæðisins ásamt því að málsmeðferð deiliskipulagsins hafi ekki verið lögum samkvæmt.
Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 2003. Var það samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar hinn 21. maí 2003 og í borgarráði hinn 3. júní s.á. Auglýsing um gildistöku deilskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003. Að mánuði liðnum frá gildistöku þess voru ekki lengur fyrir hendi heimildir til að bera gildi umrædds skipulags undir úrskurðarnefndina, hvort sem litið er til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Verður af þessum sökum ekki frekar fjallað um lögmæti deiliskipulagsins og verður því að leggja það til grundvallar í máli þessu, en skipulagið heimilar m.a. að byggja við húsin á lóðunum nr. 12, 12a og 12b við Bergstaðastræti.
Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfi vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Kemur því til skoðunar hvort fullnægt sé tilgreindum lagaskilyrðum í hinu kærða tilviki.
Húsið að Bergstaðastræti 12b var byggt árið 1928 og samkvæmt fyrrgreindu deiliskipulagi er heimilt að byggja þrjá metra við austurhlið þess, þ.e. tvær hæðir ásamt kjallara. Í deiliskipulaginu er einnig heimild til að gera minni háttar breytingar á húsum, svo sem að byggja skyggni, svalir, minni kvisti og lagfæringar. Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til að rífa framhlið hússins nr. 12b við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum. Verður jafnframt að túlka deiliskipulagið þannig að heimilt sé að byggja svalir meðfram hlið hússins nr. 12b við Bergstaðastræti. Þá hefur í hinu kærða byggingarleyfi verið fallið frá fyrri áformum um að brjóta niður vegg á lóðarmörkum og raskar það því ekki eignarrétti kæranda. Verður samkvæmt framansögðu ekki fallist á það með kæranda að hið kærða byggingarleyfi sé í andstöðu við gildandi deiliskipulag eða að það raski lögvörðum hagsmunum hennar og verður kröfu um ógildingu þess því hafnað. Verður og til þess að líta að hafi kærandi sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku deiliskipulagsins er henni tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. janúar 2008 um að endurnýja áður veitt leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12b á lóðinni nr. 12 við Bergstaðastræti, reisa viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
