Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

89/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 4. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 89/2006, kæra á ákvörðunum sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. nóvember 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, þær ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.  

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Í kæru var boðuð frekari greinargerð ásamt málsástæðum og lagarökum varðandi hvert hinna kærðu byggingarleyfa er kærendur hefðu náð að afla gagna og kynna sér þau.  Boðuð greinargerð barst úrskurðarnefndinni hinn 29. maí 2007, þar sem einnig var kært nýtt byggingarleyfi á lóðinni nr. 112 frá 27. febrúar 2007.  Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.  

Málavextir:  Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda en sumarið 2006 kærðu kærendur máls þessa til úrskurðarnefndarinar ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafnings-hrepps um heimildir til bygginga sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113.  Voru framkvæmdir stöðvaðar með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 en síðar var kærumálunum vísað frá þar sem sveitarstjórn hafði fellt hinar kærðu ákvarðanir úr gildi og tekið nýjar í þeirra stað.       

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 17. október 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „Byggingarleyfi fyrir neðangreindar byggingar eru felld úr gildi þar sem stærð og/eða staðsetning bygginga er ekki í samræmi við deiliskipulag sem var í gildi á þeim tíma sem leyfin voru gefin út.  Teikningar eru lagðar fram að nýju þar sem stærð og staðsetning bygginganna eru nú í samræmi við gildandi deiliskipulag … Samþykkt.“   Var þar m.a. um að ræða lóðirnar nr. 109, 112 og 113.  Framangreind afgreiðsla var staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 26. október 2006.

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. febrúar 2007 var samþykkt nýtt byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóðinni nr. 112 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 1. mars 2007. 

Framangreindum samþykktum sveitarstjórnar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi þar sem þeir telji að deiliskipulagsbreytingar þær sem byggingarleyfin grundvallist á séu ólögmætar.  Kærendur hafi kært deiliskipulagsbreytingarnar til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 1. nóvember 2006, þar sem þess hafi verið krafist að þær yrðu felldar úr gildi.  Verði á það fallist leiði það til þess að fella beri hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.

Að auki halda kærendur því fram að leyfi fyrir hinum kærðu sumarhúsum séu ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingarnar.  Þá liggi fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 113 hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag.  Óheimilt sé, skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu byggingarleyfa verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ellegar hafnað. 

Vísað sé til þess að samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi.  Hinar kærðu ákvarðanir hafi verið teknar á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 29. ágúst vegna lóðar nr. 113 og hinn 17. október 2006 vegna lóða nr. 109 og 112.

Kæra í málinu sé dagsett 25. maí 2007.  Kærufrestur hafi því verið liðinn er kærandi hafi skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar og beri því að vísa því frá nefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Ekki geti skipt máli þótt nýtt byggingarleyfi fyrir lóð nr. 112 hafi verið veitt hinn 1. mars 2007, sem hafi verið lítilsháttar breyting á húsi.

Þá sé og vísað til þess að kærendur geti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu byggingarleyfa sem byggist á skipulagsákvörðun sveitarstjórnar frá 7. desember 2005.  Kærendur hafi engar athugasemdir gert vegna þess deiliskipulags fyrr en með kæru, dags. 1. nóvember 2006, og raunverulega ekki fyrr en með greinargerð sinni, dags. 25. maí 2007.  Þeim hafi  hins vegar verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum á kynningartíma tillögunnar.  Það hafi þau ekki gert en þau hafi notið lögmannaðstoðar í málarekstri sínum.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Af því leiði að þeir sem ekki komi á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni.  Þar sem kærendur teljist að lögum vera samþykkir umræddri skipulagstillögu geti þau ekki síðar haft uppi í kærumáli kröfur um ógildingu byggingarleyfis sem samþykkt hafi verið á grundvelli tillögunnar án breytinga er varðað geti hagsmuni þeirra.  Kærendur eigi því ekki kæruaðild í málinu er varði ákvörðun um veitingu greindra byggingarleyfa, sem sæki stoð í deiliskipulag sem sveitarstjórn hafi samþykkt hinn 7. desember 2005, og beri að vísa því frá nefndinni, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í máli nr. 6/2007.

Sveitarfélagið byggi einnig á því að kærendur eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.  Hvorki í kæru né greinargerð kærenda sé gerð grein fyrir því hvaða lögvörðu hagsmuni þeir hafi vegna framkvæmda á lóðum nr. 109, 112 og 113 eða með hvaða hætti hin kærðu byggingarleyfi séu í ósamræmi við deiliskipulag svæðisins.  Það verði því ekki séð hvaða áhrif hinar kærðu framkvæmdir hafi á einstaklega og lögvarða hagsmuni kærenda.  Þá sé framkvæmdum nú nánast lokið á lóðunum.  Á lóð nr. 109 sé fullbyggt hús, sem búið sé að loka, en þar hafi framkvæmdum verið haldið áfram eftir veitingu leyfisins 17. október 2006.  Sama gildi á lóð nr. 112 en þar sé hús þegar risið.  Á lóð nr. 113 sé fullbúið hús.  Þá sé lóð nr. 113 nokkuð fjarri lóð kærenda og ekki verði séð hvaða áhrif framkvæmdir þar hafi.  Þá megi benda á að við deiliskipulagsbreytinguna fækki húsum á svæði í nágrenni við lóð kærenda, sem ætti að hafa jákvæð áhrif þar sem umgengni fólks ætti að minnka.  Ef horft sé til svæðis sem nái um 150 metra til norðausturs sé nú eingöngu gert ráð fyrir tveimur lóðum á svæðinu í stað þriggja samkvæmt eldra skipulagi.  Að auki megi benda á að byggingarreitur á lóð 113 hafi færst fjær lóð kærenda og samræmist eldri skilmálum auk þess sem byggingarreitur á lóð 112 sé á sama stað og áður hafi verið gert ráð fyrir.  Minnt sé á að með þessari breytingu hafi skilmálum fyrir allt það svæði sem deiliskipulag Kiðjabergs nái yfir verið breytt, þ.e. svæði A-Háls, B-Holt og C-Kambar, þ.m.t. lóð kærenda.

Byggt sé á því að hin kærðu leyfi hafi verið fullkomlega lögmæt og í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Kærendur geri ekki grein fyrir því með hvaða hætti leyfin séu andstæð gildandi skipulagi.  Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að deiliskipulagsbreytingin hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109, 112 og 113 áður en unnt hafi verið að breyta skipulagi svæðisins.  Þessum skilningi sé mótmælt.  Skipulags- eða byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindum lóðum eða öðrum lóðum á svæðinu áður en að gerð sé breyting á deiliskipulaginu, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. laganna sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar leyfi fyrir mannvirki, sem þegar hafi verið reist sé síðar sé ógilt eða afturkallað.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis.  Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin hafi verið tilskilin leyfi.  Ákvæði 4. mgr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag, á þeim tíma sem leyfi hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Sé slík túlkun einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.

Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verðir aldrei túlkað á þann veg, sem kærendur krefjist.

Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en fjarlæging eða niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann. Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Í ljósi alls framangreinds sé ekki hægt að fallast á þá túlkun 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, sem sett sé fram í greinargerð kærenda, að rífa hafi þurft húsin á lóðum nr. 109, 112 og 113, sem reist hafi verið á grundvelli byggingarleyfa, áður en unnt hafi verið að breyta deiliskipulagi svæðisins.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 109:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 109 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins.  Auk þess sé bent á að húsið sé fullbyggt og búið að loka því.  Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra.  Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu farið eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingar-framkvæmdunum af til þess bærum aðilum og unnið hafi verið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 112:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 112 er bent á að hann hafi í höndunum gilt byggingarleyfi fyrir þeim framkvæmdum er um ræði.  Vakin sé athygli á því að lega sumarhússins á lóðinni sé sú sama og frá upphafi skipulags svæðisins.  Mótmælt sé þeirri órökstuddu fullyrðingu kærenda að sumarhúsið sé ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið.  Þá sé og gerður fyrirvari varðandi fjárkröfur á hendur kærendum.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 113:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 113 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins.  Auk þess sé bent á að sumarhúsið sé fullbúið og hafi byggingarleyfishafi ásamt fjölskyldu sinni flutt í það.  Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra.  Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingarframkvæmdunum af til þess bærum aðilum og hafi verið unnið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Mótrök kærenda við málsrökum Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu kærenda er því mótmælt að kærur þeirra hafi komið fram of seint.  Áréttað sé að þeim hafi fyrst verið kunnugt um þær ákvarðanir sem þeir kæri hinn 1. nóvember 2006.  Kæra hafi verið send nefndinni hinn 9. nóvember, þ.e. átta dögum eftir vitað hafi verið að leyfin hefðu verið samþykkt að nýju.  Kæran hafi því borist innan kærufrests.  Sama eigi við um hið nýja byggingarleyfi fyrir húsinu nr. 112, frá 1. mars 2007, en um það hafi kærendur ekki vitað fyrr en framkvæmdir hafi blasað við þeim helgina áður en kæra þeirra, dags. 25. maí 2007, hafi verið send nefndinni.

Mótmælt sé sjónarmiðum sveitarfélagsins um að kærendur eigi ekki kæruaðild að málinu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar frá 7. desember 2005. 

Augljóst sé að bygging húsanna gangi verulega á grenndarrétt kærenda þar sem þau séu mun stærri og hærri en kærendur hafi mátt búast við samkvæmt því deiliskipulagi sem hafi verið í gildi þegar þeir hafi byggt sitt hús. 

Hafa aðilar máls þessa fært fram frekari sjónarmið kröfum sínum til stuðnings og hafa kærendur m.a. gert grein fyrir því í hverju þeir telji að hin kærðu byggingarleyfi séu ólögmæt og gangi gegn rétti þeirra.  Verða sjónarmið þessi ekki reifuð frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um leyfi er sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hefur veitt til byggingar þriggja sumarhúsa í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar eð hún hafi ekki borist fyrr en að loknum kærufresti.  Á það verður ekki fallist.  Hinn 30. október 2006 barst úrskurðarnefndinni bréf skipulagsfulltrúa þar sem greint var frá því að gefin hafi verið út hin umdeildu byggingarleyfi og var þeim upplýsingum komið til lögmanns kærenda, enda voru þá enn til meðferðar fyrri kærumál vegna sömu bygginga.  Barst ný kæra nefndinni hinn 9. nóvember 2006.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá er kæra á og verður við það að miða í máli þessu að kærendum hafi ekki verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um hinar kærðu ákvarðanir fyrr en hinn 30. október 2006.  Var kærufrestur því ekki liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.   

Þá gerir sveitarfélagið og kröfu um að máli þessu verði vísað frá úskurðarnefndinni sökum þess að kærendur hafi ekki gert athugasemd við deiliskipulagsbreytingu þá er leyfin grundvallast á.  Á þetta verður ekki heldur fallist.  Í máli þessu er m.a. deilt um hvort byggingarleyfin sem kærð eru séu í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Eru samþykktir byggingarleyfanna sjálfstæðar stjórnvaldsákvarðanir er sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar alveg óháð því hvort kærandi hafi gert athugasemdir við það skipulag sem þær eiga að styðjast við.  Verður frávísunarkröfu sveitarstjórnar því hafnað.   

Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hinna umdeildu byggingarleyfa m.a. studd þeim rökum að leyfin eigi stoð í deiliskipulagsbreytingum sem þeir telji ólögmætar og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag vísað frá nefndinni kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006.  Hins vegar hefur nefndin fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar þeirrar er öðlaðist gildi hinn 9. október 2006, en í þeirri ákvörðun fólst m.a. breyting á ákvæðum skipulagsskilmála um hámarksstærð, fjölda hæða og hámarkshæð sumarhúsa á skipulagssvæðinu.  Kemur því til skoðunar hvort hin kærðu byggingarleyfi séu að efni til í samræmi við skipulagsheimildir á svæðinu. 

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1990 með áorðnum breytingum er lýtur m.a. að lóðaskipan á svæðinu, stærð lóða, húsa og byggingarreita.  Um stærð húsa segir í deiliskipulagsskilmálum:  „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“  Í reglugerðarákvæði þessu sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60 fermetrar.  Meðallofthæð ekki minni 2,2 metrar, vegghæð mest 3,0 metrar og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 metrar.  Ákvæði þetta er ekki lengur í gildi og ekki er í núgildandi byggingarreglugerð sambærilegt ákvæði.

Samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum er heimilt að reisa 61,6 fermetra sumarhús á lóð nr. 113, 170 fermetra hús á lóð nr. 112 og 108,8 fermetra hús á lóð nr. 109, að hluta á tveimur hæðum, ásamt 18,1 fermetra geymslu.  Af framangreindu má ljóst vera að leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 109 og 112 eru ekki í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins er að framan eru raktar.  Verður að telja að byggingaryfirvöld í sveitarfélaginu séu bundin af þeim stærðartakmörkunum er í deiliskipulagsskilmálunum felast enda ekki við annað að styðjast þar sem túlka verður núgildandi byggingarreglugerð með þeim hætti að ákvarða verði stærðir sumarhúsa í deiliskipulagi.  Verða því byggingarleyfi vegna sumarhúsa á lóðum nr. 109 og 112 felld úr gildi en hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113 þar sem telja verður frávik þess frá leyfilegri hámarksstærð óverulegt. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi eru felldar úr gildi.  Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113.  
    

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________        _____________________________
        Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

42/2004 Fitjahlíð

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi. 

Málavextir:  Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.  Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð.  Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð.  Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði.  Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar.  Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003. 

Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd.  Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa. 

Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar.  Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51.  Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“ 

Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á.  Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins. 

Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna. 

Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist.  Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur.  Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu.  Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu.  Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi. 

Málsrök Skorradalshrepps:  Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós.  Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt.  Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi.  Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því. 

Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd. 

Vettvangsganga:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi. 

Niðurstaða:  Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús.  Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt. 

Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar. 

Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum.  Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu.  Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er. 

Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:

„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“ 

Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði.  Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja.  Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
        Hjalti Steinþórsson        

 

 

 ____________________________           __________________________
      Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

46/2004 Stóri-Dalur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2004, kæra eiganda sumarhúss í landi Stóra-Dals Rangárþingi eystra á álagningu skipulagsgjalds vegna endurbyggingar sumarhússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 15. september 2004, framsendi Fasteignamat ríkisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála beiðni K, Illugagötu 9, Vestmannaeyjum, um breytingu á álögðu skipulagsgjaldi vegna endurbyggingar sumarhúss í landi Stóra-Dals Rangárþingi eystra (áður Vestur-Eyjafjallahreppi).  Gerir kærandi þá kröfu að nefnt skipulagsgjald verði fellt niður.

Málavextir:  Kærandi er eigandi sumarhúss í landi jarðarinnar Stóra-Dals, Rangárþingi eystra, sem reist var á árinu 2001 og virt til brunabóta hinn 31. desember 2002.  Að sögn kæranda var það sumarhús byggt í kjölfar þess að sumarhús á sama stað í eigu hans, frá árinu 1984, hafði brunnið ári áður.  Var kæranda sendur reikningur með gjalddaga 1. september 2004 að fjárhæð kr. 33.969 vegna álagðs skipulagsgjalds vegna hins nýja sumarhúss.  Sendi kærandi beiðni, dags. 31. ágúst 2004, til Fasteignamats ríkisins um breytingu á álagningu gjaldsins sem framsent var úrskurðarnefndinni eins og að framan greinir.

Málsrök:  Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að hann hafi átt sumarhús á umræddri landspildu frá árinu 1984 og greitt öll tilskilin gjöld af því húsi.  Sumarhúsið hafi eyðilagst í bruna á árinu 2000 og það verið endurbyggt ári síðar á sama stað sem ekki sé á skipulögðu svæði.  Vísað er til þess að fyrir hendi sé undanþága frá skipulagsgjaldi í þeim tilvikum er hús séu reist í kjölfar eyðileggingar af völdum snjóflóða og skriða o.fl. og telur kærandi tilvik það sem hér um ræðir öldungis sambærilegt.

Innheimta gjaldsins af hálfu innheimtumanns ríkissjóðs styðst við 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ákvæði reglugerðar nr. 737/1997 um skipulagsgjald sem getið er á bakhlið innheimtuseðils gjaldsins.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal greiða skipulagsgjald í eitt skipti af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús, ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Er gjaldi þessu ætlað að standa straum af kostnaði við gerð skipulagsáætlana skv. 1. mgr. ákvæðisins. 

Nánar er kveðið á um álagningu, innheimtu og ráðstöfun gjaldsins í reglugerð nr. 737/1997 um skipulagsgjald. Í 2. mgr. 1. gr. reglugerðarinnar er kveðið á um að tiltekin mannvirki, sem ekki séu háð byggingarleyfi, skuli undanþegin greiðslu skipulagsgjalds.  Þá verður ráðið af 2. gr. reglugerðarinnar að sé hús flutt á nýja lóð sé það undanþegið skipulagsgjaldi hækki virðingarverð þess ekki sem nemur 20% eða meira á hinum nýja stað.  Samkvæmt ákvæðinu gildir sama regla ef heimilað er að byggja ný hús eða endurbæta hús ef á þau hafa fallið snjóflóð eða skriður.  Í skipulags- og byggingarlögum er ekki að finna heimild til undanþágu á greiðslu skipulagsgjalds og í nefndri reglugerð eru ekki aðrar undanþágur en að framan greinir.

Fyrir liggur að umdeilt skipulagsgjald var lagt á nýbyggingu sumarhúss kæranda á grundvelli brunabótavirðingar hússins.  Þótt undanfari nýbyggingarinnar hafi verið sá að sumarhús kæranda, sem áður stóð á sömu landspildu, hafi eyðilagst í bruna, verður nýbyggingin ekki talin undanþegin skipulagsgjaldi samkvæmt greindum ákvæðum.  Þykir ekki tækt að beita hinni þröngu undanþáguheimild í 2. gr. reglugerðar um skipulagsgjald í tilviki kæranda með rýmkandi skýringu, enda um að ræða sértæka heimild sem bundin er við endurreisn húsa eða endurbætur á snjóflóða- og skriðusvæðum.  Verður krafa kæranda um niðurfellingu umdeilds skipulagsgjalds því ekki tekin til greina.

Engar athugasemdir hafa komið fram í máli þessu um gjaldstofn eða fjárhæð hins umdeilda gjalds og verður því lagt til grundvallar að álagning þess sé tölulega rétt.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um niðurfellingu skipulagsgjalds vegna sumarhúss í landi jarðarinnar Stóra-Dals, Rangárþingi eystra að fjárhæð kr. 33.969,- samkvæmt innheimtuseðli sýslumannsins á Hvolsvelli, með gjalddaga 1. september 2004, er hafnað.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

50/2002 Sléttahlíð

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2002, kæra vegna ákvörðunar skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 um synjun á umsókn um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 2. september 2002, kærir Á, Garðavegi 3, Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 að synja honum um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 1967 úthlutaði bæjarstjórn Hafnarfjarðar leigulóðum til byggingar sumarbústaða í Sléttuhlíð í Hafnarfirði.  Stærð lóða var 2500 m² og skyldi leigutíminn vera 10 ár, en að þeim tíma liðnum skyldu leigutakar á brott með mannvirki sín, Hafnarfjarðarbæ að kostnaðarlausu, þegar krafist yrði. 

Kæranda máls þessa var á árinu 1972 veitt heimild til byggingar sumarbústaðar á lóð sinni í Sléttuhlíð að því tilskildu að lóðarleigusamningur yrði undirritaður.  Ekkert varð úr byggingarframkvæmdum, m.a. vegna þess að tvívegis varð kærandi fyrir því óláni að byggingarefni sem nota átti til byggingarinnar var stolið. 

Hinn 17. maí 2002 tók byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði til afgreiðslu beiðni kæranda um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð og bókaði af því tilefni eftirfarandi:  „Skv. skipulagi er ekki gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa í Sléttuhlíð.  Erindinu er því synjað eins og það liggur fyrir.“  Kærandi vísaði afgreiðslu byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarráðs, sem á fundi hinn 25. júní 2002 bókaði eftirfarandi:  „Skipulags- og byggingarráð tekur undir afgreiðslu byggingarfulltrúa frá 17.05.2002 þar sem hann synjar erindinu.  Erindinu er því synjað þar sem ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.“ 

Með bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 19. júlí 2002, var óskað eftir frekari rökum fyrir synjun skipulags- og byggingarráðs og sagði m.a. í bréfinu:  „Undirritaður hafði vonað að það byggingarleyfi sem hann fékk á sínum tíma yrði endurnýjað og kom á óvart að svo reyndist ekki vera.  Á ferðum mínum um svæðið hefur hins vegar ekki farið hjá því að sjá að talsverðar framkvæmdir eru og hafa verið við marga bústaði og jafnvel nýr bústaður fluttur á svæðið í stað annars að hruni kominn.  Hlýtur að teljast mikið matsatriði hvort slíkt og þær viðbætur sem gerðar hafa verið á sumum bústöðum teljist ekki til nýbygginga, svo miklar breytingar hafa verið gerðar á húsnæði sem þarna er.  Í ljósi þeirrar höfnunar sem ég hef fengið fer ég fram á að fá upplýsingar um eftirfarandi:  Hvenær tóku þær breytingar gildi sem hindra umrædda byggingu mína í Sléttuhlíð?  Hversu margir sumarbústaðareigendur hafa fengið leyfi til breytinga frá því að þessar samþykktir tóku gildi?  Hversu margir lóðareigendur í Sléttuhlíð hafa ekki fengið byggingarleyfi á þessum tíma?“  Þá óskaði kærandi einnig eftir því að frestur til að kæra ákvörðun skipulags- og byggingarráðs til úrskurðarnefndarinnar yrði framlengdur. 

Byggingarfulltrúi svaraði þessu erindi með bréfi til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, en þar segir m.a:  „1.  1978 tóku gildi samræmd skipulags- og byggingarlög og við gildistöku þessara laga urðu verulegar breytingar á allri málsmeðferð varðandi skipulag og byggingarleyfi.  Það má því segja að breytingarnar hafi tekið gildi 1978.  2.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að þó nokkrir aðilar hafa fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir voru.  En undirrituðum er ekki kunnugt um að byggðir hafi verið nýir bústaðir eftir að hann tók til starfa 1986.  3.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að undirrituðum er ekki kunnugt um synjanir.  Að lokum er fallist á frest til kæru til 5. sept. 2002.“

Framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarráðs hefur kærandi kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi setur fram athugasemdir við svör byggingarfulltrúa sem fram koma í bréfi, dags. 12. ágúst 2002, og bendir á að Sléttuhlíðin sé síður en svo þéttsetin og bústaðir fáir á svæðinu svo ekki verði séð að erfitt hafi verið að finna svör við spurningum þeim sem hann hafi sett fram við skipulags- og byggingaryfirvöld í bréfi, dags. 19. júlí 2002.  Þær hafi verið settar fram með það í huga að jafnræðis væri gætt við afgreiðslu byggingarleyfa en erfitt væri að komast að hvort svo hafi verið nema fyrir lægju upplýsingar um þau atriði sem hann hafi óskað eftir. 

Kærandi sætti sig ekki við þá einhliða ákvörðun sem bæjaryfirvöld hafi tekið í máli hans.  Almennt sé talið samkvæmt íslenskum rétti að menn megi nýta eignir sínar á þann hátt sem þeir kjósi svo fremi sem það stangist ekki á við lög eða hagsmuni annarra.  Sú ákvörðun að banna mönnum að byggja á landi sínu geti ekki verið geðþóttaákvörðun sveitarfélags, heldur verði að styðjast við almennar lögbundnar takmarkanir, t.d. skipulag.  Bendi kærandi á að sveitarstjórn geti tekið land eignarnámi af ýmsum ástæðum en í staðinn komi fullar bætur. 

Ennfremur bendir kærandi á að hann hafi í 30 ár greitt fasteignagjöld af lóð sinni í Sléttuhlíð í von um að geta komið þar upp sumarbústað þegar aðstæður hjá honum leyfðu.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 19. nóvember 2002 var lagt fram bréf úrskurðarnefndarinnar og eftirfarandi bókað:  „Skipulags- og byggingarráð staðfestir afgreiðslu sína frá 25. júní sl. þar sem erindinu er synjað á þeim forsendum að ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Þá liggur einnig fyrir að umsækjandi hefur ekki lóðarréttindi vegna umræddrar lóðar.“

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er kærð í máli þessu synjun á leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði.  Hin kærða ákvörðun var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 25. júní 2002 og tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 5. júlí 2002.  Kæra barst úrskurðarnefndinni með bréfi, mótteknu 2. september sama ár. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Var kærufrestur því liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 2. september 2002.  Aftur á móti er í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, veittur frestur til kæru til 5. september 2002.  Þessi ákvörðun byggingarfulltrúa á sér enga lagastoð og í henni felst röng leiðbeining í skilningi 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hins vegar leiðir þessi afgreiðsla byggingarfulltrúa til þess að afsakanlegt verður að telja að kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnisúrlausnar með stoð í 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Skipulags- og byggingaryfirvöld í Hafnarfirði styðja synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi þeim rökum að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Ekki er þess getið við hvaða heimild sú staðhæfing styðjist.

Í Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015 er landnotkun umrædds svæðis í Sléttuhlíð skilgreind sem sumarbústaðasvæði.  Í greinargerð aðalskipulagsins kemur fram að engar sérstakar aðgerðir séu ráðgerðar varðandi byggðina en gerð er grein fyrir því að afstaða muni verða tekin til lóða í hverju tilviki fyrir sig þegar lóðarleigusamningar renni út.  Í bréfi fyrrum skipulagsstjóra Hafnarfjarðarbæjar, dags. 6. október 1999, sem er meðal gagna máls þessa, segir m.a.:  „Í langtímaáætlun skipulags- og umhverfisdeildar er gert ráð fyrir að unnið verði lögbundið deiliskipulag fyrir sumarbústaðasvæðið.  Engin áform eru um að leggja niður sumarbústaðabyggðina í Sléttuhlíð að svo komnu.  Skipulags- og umferðarnefnd telur því engar skipulagslegar forsendur mæla gegn því að veitt verði kalt vatn og rafmagn að sumarbústaðabyggðinni …“  Ennfremur segir í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, að nokkrir aðilar hafi fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir hafi verið.  Aftur á móti sé honum ekki kunnugt um að nýir bústaðir hafi verið byggðir frá árinu 1986. 

Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að skipulagsyfirvöld í Hafnarfirði hafi tekið um það ákvörðun að í Sléttuhlíð skuli vera sumarhúsabyggð og hafa engar heimildir eða skipulagsgögn verið lögð fyrir úrskurðarnefndina sem styðja þá fullyrðingu að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa á svæðinu.  Er raunar gert ráð fyrir sumarhúsum á umræddu svæði í gildandi aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015.  Verður því ekki fallist á synjun byggingarleyfis á þeirri forsendu.

Eins og að framan greinir vísa skipulags- og byggingaryfirvöld einnig til þess að kærandi hafi ekki lóðarréttindi umræddrar lóðar.  Á þessum rökum var hvorki byggt er hin kærða ákvörðun var tekin né í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002.  Var rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þá er og til þess að líta að á árinu 1972 var kæranda veitt leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð þeirri sem hér um ræðir.  Kærandi greiddi fyrir byggingarleyfið og af málsgögnum má ráða að frá árinu 1974 hafi hann verið krafinn um greiðslu fasteignagjalda vegna lóðarinnar.  Mun kærandi hafa greitt þessi gjöld.  Þykir verulega á skorta að bæjaryfirvöld hafi sýnt fram á að kærandi geti ekki átt rétt til lóðarinnar.  Þykir ekki ráða úrslitum um rétt hans þótt það kunni að hafa farist fyrir að gera fomlegan leigusamning um lóðina, en ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr réttarágreiningi um lóðarréttindi kæranda.

Með vísan til alls framanritaðs er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvöðrun hafi verið reist á röngum forsendum og að rökstuðningur skipulags- og byggingarráð hafi verið ófullnægjandi.  Þykja þessir annmarkar eiga að leiða til ógildingar og verður hin umdeilda samþykkt skipulags- og byggingarráðs felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 25. júní 2002 um útgáfu byggingarleyfis vegna byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð í Hafnarfirði er felld úr gildi. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

5/2002 Skálabrekka

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 31. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2002, kæra A, Vættaborgum 93, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2002, sem barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir A, Vættaborgum 93, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn hans um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.  Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að sumarhúsi ásamt bátaskýli á um 1000 m² lóð í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð.  Húsið mun að sögn kæranda hafa verið reist að mestu um 1960 en nýrri hluti þess árið 1968.  Lóðin liggur að Þingvallavatni og er sumarhúsið staðsett fáeina metra frá vatninu.

Með bréfi, dags. 12. janúar 2000, til byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu sótti kærandi um leyfi til að reisa nýtt sumarhús á lóðinni í stað hins gamla, sem yrði rifið.  Erindið var tekið til meðferðar á fundi byggingarnefndar hinn 25. janúar 2000.  Ákvað nefndin að fresta málinu til næsta fundar til þess að unnt væri að „…sjá eignarsamninga og kanna réttarstöðu hússins…“ með tilliti til þess að lóðin væri lítil og húsið nærri vatnsbakka.

Hinn 1. mars 2000 ritaði oddviti Þingvallahrepps bréf til Skipulagsstofnunar þar sem hann óskaði umsagnar stofnunarinnar um erindi kæranda.  Var í bréfinu óskað skriflegrar umsagnar um byggingu nýs sumarhúss og/eða endurbætur á eldra húsi.  Svar barst frá stofnuninni með bréfi, dags. 17. mars 2000.  Er í bréfinu vakin athygli á því að í gildi sé svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes- og Grafningshreppa 1995-2015, staðfest 17. desember 1996, þar sem m.a. segi að ekki verði byggðir sumarbústaðir nema að undangenginni deiliskipulagningu og að við útskiptingu lóða skuli við það miðað að þær verði ekki minni en 7500 m².  Þá segir að Þingvallavatn, ásamt eyjum og strandlengju, sé á náttúruminjaskrá.  Samkvæmt 37. gr. laga um náttúruvernd nr. 44/1999 njóti nokkrar landslagsgerðir sérstakrar verndar, m.a. stöðuvötn og tjarnir 1000 m² eða stærri, og skuli í þeim tilvikum leita umsagnar Náttúruverndar ríkisins og náttúruverndarnefndar áður en veitt séu framkvæmda- eða byggingarleyfi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.15.2, sé ekki heimilt utan þéttbýlis að byggja nær vötnum, ám eða sjó en 50 m og ekki megi vera hindrun á leið fótgangandi meðfram þeim.  Af ofangreindum ástæðum mæli Skipulagsstofnun ekki með því að sveitarstjórn veiti byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á umræddri lóð skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með bréfi, dags. 5. apríl 2000, var kæranda tilkynnt að hreppsnefnd hefði fjallað um umsókn hans um byggingu sumarhúss í landi Skálabrekku.  Eins og fram hafi komið, bæði í viðtölum við hreppsnefndarmenn og bréfi frá Skipulagsstofnun, „…fullnægir lóðarstærðin ekki þeim skilyrðum sem þurfa að vera, bæði hvað varðar fjarlægð frá vatni og lóðarmörkum.“  Erindi hans um byggingu nýs sumarhúss í landi Skálabrekku sé því hafnað.  Hreppsnefnd geri ekki athugasemdir við almennt viðhald á sumarhúsi því sem fyrir sé en veki athygli á því að rotþrær þurfi að vera í góðu lagi, hvort sem um sé að ræða eldri eða nýjar byggingar.

Ákvörðun þessari skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 19. maí 2000.  Með bréfi, dags. 6. júní 2000, dró hann kæruna til baka með vísan til þess að hugsanlegt væri að samningar næðust við nágranna um stækkun lóðar kæranda.  Leitaði hann afstöðu hreppsnefndar til þess hvort bygging umrædds húss yrði leyfð ef samningar næðust við landeigendur um stækkun lóðarinnar.  Var vel tekið í þessar hugmyndir af hálfu hreppsnefndar en ekkert varð af samningum um stækkun lóðarinnar.

Með bréfi, dags. 22. janúar 2002, sótti kærandi að nýju um leyfi til byggingar sumarhúss á lóð sinni með annarri staðsetningu en gert hafði verið ráð fyrir í fyrri umsókn hans.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 29. janúar 2002.  Var umsókninni vísað frá með þeim rökum að engar forsendur hefðu breyst frá því hreppsnefnd hefði svarað umsækjanda með bréfi, dags. 5. apríl 2000, þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000. 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. febrúar 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur umsókn sína ekki hafa hlotið sömu meðferð og aðrar byggingarleyfisumsóknir, sem sé andstætt jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Líta verði til þess að fyrir sé á lóðinni eldra hús sem sé til komið löngu fyrir tilkomu reglunnar um 50 metra fjarlægð frá vötnum.  Þar að auki hafi sú regla ekki verið virt í öðrum tilvikum.  Ákvæði svæðisskipulags um lóðarstærðir og deiliskipulag eigi ekki við í þessu máli þar sem verið sé að byggja nýtt hús í stað eldra húss sem fyrir sé.  Þá sé það ekki rétt að lóð kæranda hafi sérstöðu vegna smæðar og lögunar.  Fleiri lóðir við Þingvallavatn séu um 1000 m² og rangt sé að lóðin sé aðeins 16-18 metra breið eins og byggingarfulltrúi hafi sagt hana vera.  Nokkur byggingarleyfi hafi verið veitt á lóðum við Þingvallavatn á undanförnum árum en ekki hafi verið leitað umsagnar Skipulagsstofnunar af neinu öðru tilefni en um umsókn kæranda frá 12. janúar 2000.  Einu svör byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar við erindi hans hafi verið höfnun eða frávísun en engar leiðbeiningar hafi verið veittar um aðrar leiðir til endurnýjunar á húsinu.

Andmæli byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar og sveitarstjórnar var við afgreiðslu á fyrra erindi kæranda vísað til umsagnar Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000.  Við ákvörðun um frávísun þá sem kærð er í máli þessu var tekið fram að engar forsendur hefðu breyst frá synjun fyrra erindis þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar.  Mál kæranda sé mjög sérstakt vegna smæðar og lögunar lóðar hans og nálægðar hússins við vatnsbakka.  Almennt sé það skoðun ráðamanna að húsið megi vera þar sem það sé.  Það að rífa það og byggja annað á sama stað hafi aðeins orkað tvímælis.  Þó séu flestir þeirrar skoðunar að ódýrara sé og betra að skipta þarna um hús í staðinn fyrir að endurbyggja eldra hús í áföngum.  Allir séu þó á því að húsið skuli hvorki vera stærra né hærra en það hús sem fyrir sé.  Slík teikning hafi ekki verið lögð inn til samþykktar og á meðan sé málinu vísað frá.

Niðurstaða:  Í máli þessu er  til úrlausnar hvort byggingarnefnd hafi verið rétt að vísa frá erindi kæranda um leyfi til byggingar nýs sumarhúss í stað eldra húss á lóð hans í landi Skálabrekku við Þingvallavatn.  Líta verður á erindi kæranda sem umsókn um leyfi til endurnýjunar eldra húss, enda er jafnframt gert ráð fyrir því að hús það sem fyrir er á lóðinni verði rifið.  Hvorki verður því litið til núgildandi ákvæða í skipulagsreglugerð um lágmarksfjarlægð nýrra byggingar frá vatnsbakka né skilmála í gildandi svæðisskipulagi eða annarra heimilda sem eðli máls samkvæmt taka einungis til nýrra bygginga.

Úrskurðarnefndin telur að byggingarnefnd hefði átt að fjalla efnislega um umsókn kæranda líkt og hún hefur gert í nokkrum öðrum tilvikum á undanförnum árum þar sem sótt hefur verið um leyfi til að endurnýja eldri mannvirki á umræddu svæði.  Verður ekki séð að það stríði gegn skipulagi eða öðrum heimildum þótt leyft sé að haga endurnýjun eldra húss með þeim hætti að reist sé nýtt sambærilegt hús til sömu nota í stað eldra húss sem fyrir er á lóð.  Með hliðsjón af grein 12. 8. í byggingarreglugerð nr. 441/1998 kann þó að vera nauðsynlegt að heimila einhverjar óverulegar breytingar á gerð húss við endurnýjun þess með tilliti til gildandi krafna um öryggis- og heilbrigðismál.

Byggingarnefnd ber í störfum sínum að gæta ákvæða stjórnsýslulaga nr. 39/1993 við meðferð mála eftir því sem við á, sbr. 1. gr. laganna.  Bar byggingarnefnd, með vísan til 7. gr. stjórnsýslulaga, að leiðbeina kæranda um þau atriði sem nefndin taldi standa í vegi fyrir því að umsókn hans fengi efnislega umfjöllun.  Þá bar nefndinni og að gæta jafnræðis skv. 10. gr. sömu laga við meðferð umsókna um byggingaleyfi á svæðinu. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar um að vísa frá áðurnefndri umsókn kæranda frá 22. janúar 2002.  Er lagt fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu sinnar og jafnræðis við meðferð málsins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða kvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka umsóknina til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu og jafnræðis við meðferð málsins.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir