Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

169/2007 Einholt-Þverholt

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 5. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 169/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007 um deiliskipulag Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. desember 2007, er barst nefndinni 28. s.m., kæra A, Meðalholti 5 og S, Meðalholti 13, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007 um deiliskipulag Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða samþykkt verði felld úr gild. 

Málavextir:  Á fundi skipulagsráðs 1. júní 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi svæðis er afmarkast af Þverholti að vestan, Háteigsvegi að sunnan, Einholti að austan og Stórholti að norðan.  Fól tillagan í sér heimild til niðurrifs húsa á svæðinu og að þar yrði heimiluð mun þéttari byggð.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum og bárust fjölmargar athugasemdir.  Á fundi skipulagsráðs 30. nóvember 2005 voru athugasemdir þessar lagðar fram, samantekt skipulagsfulltrúa um þær sem og minnispunktar frá kynningarfundi með íbúum sem haldinn var 21. september s.á.  Þá var og lögð fram ný tillaga að deiliskipulagi svæðisins og var samþykkt að auglýsa hana.  Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 17. maí 2006 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til hennar.  Vísað til borgarráðs.“  Á fundi skipulagsráðs 9. ágúst 2006 var lagt fram bréf borgarstjóra, dags. 21. júní 2006, um samþykkt borgarstjórnar frá 20. s.m. um að vísa málinu að nýju til skipulagsráðs.  Á fundi skipulagsráðs 13. desember 2006 var ákveðið að auglýsa að nýju tillögu að deiliskiplagi svæðisins.  Fól tillagan í sér niðurrif húsa á svæðinu og að rísa myndi mun þéttari byggð þar sem á öllum lóðum yrðu íbúðir, verslun og þjónusta.  Að Þverholti 11 og 13 var lagt til að rísa myndi sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara.  Að Einholti 2 og 4 var lagt til að rísa myndi fimm hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara.  Að Þverholti 15-19 var lagt til að rísa myndi sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum.  Að Einholti 6-8 var lagt til að rísa myndi fimm til sex hæða bygging með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum.  Að Þverholti 21 var lagt til að rísa myndi fimm til sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum.  Að Háteigsvegi 7 var lagt til að rísa myndi fjögurra til fimm hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum. 

Á fundi skipulagsráðs 2. maí 2007 voru lagðar fram fjölmargar athugasemdir er borist höfðu ásamt umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. apríl 2007.  Þar sagði m.a. eftirfarandi:  „Niðurstaða: að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillögunnar og móttöku athugasemda stóðu skipulagsyfirvöld í Reykjavík fyrir samráðsfundum með lóðarhöfum, hönnuðum og að lokum fulltrúum íbúa en áður hafði verið haldinn opinn kynningarfundur með þeim.  Í þeim umræðum voru m.a. lagðar fram athugasemdir … Með vísan til ofangreinds liggur nú fyrir breytt tillaga að deiliskipulagi dags. 20. apríl 2007 og er lagt til að skipulagsráð samþykki hana og leggi fyrir borgarráð til staðfestingar.  Ekki er talið að auglýsa þurfi tillöguna að nýju í ljós þess að í henni hefur verið komið til móts við athugasemdir aðila með því að færa til sama byggingarmagn og í auglýstri tillögu en lækka fyrirhugaða byggingu að Einholti 6 úr 6 hæðum í 5 með inndreginni fimmtu hæðinni.  Byggingar að Þverholti 15 og 15a hækka aftur á móti í annars vegar 8 hæðir og hins vegar í 7 hæðir.  Sú hækkun hefur ekki áhrif á þá aðila sem gerðu athugasemdir við tillöguna, enda eru áhrif hækkunarinnar bundin við lóðarhafa.“  Var tillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og henni vísað til borgarráðs sem á fundi sínum 10. maí s.á. samþykkti hana. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 22. júní 2007, var gerð athugasemd við að samþykkt borgarráðs frá 10. maí s.á. yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og sagði m.a. eftirfarandi í bréfinu:  „Stofnunin telur að sú breyting sem gerð var eftir auglýsingu tillögunnar og fólst í að hækka hús við Þverholt, sé þess eðlis að hana þurfi að kynna með formlegum hætti.  Ekki kemur fram hver er hámarksfjöldi íbúða á hverri lóð utan lóðar með námsmannaíbúðum.  Að mati stofnunarinnar þarf að ákveða slíkt í deiliskipulagi, með hliðsjón af stefnumörkum aðalskipulags.  Einnig þarf að vera ljóst að ákvæði um „námsmannaherbergi“ og heildarfjöldi íbúða samræmist ákvæðum aðalskipulagsins.  Svör við athugasemdum eru ekki fullnægjandi … Jafnframt er bent á eftirfarandi:  Gera þarf grein fyrir hljóðvist íbúða á svæðinu. … Gæta þarf þess að fullt samræmi sé á milli allra upplýsinga um hæðafjölda, milli uppdrátta og töflu … Tilgreina þarf í greinargerð deiliskipulagsins hvaða breytingar eru gerðar á tillögunni að síðari afgreiðslu sveitarstjórnar.“ 

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 8. október 2007, sagði m.a. eftirfarandi:  „Skipulagsstofnun hefur 25. september 2007 borist deiliskipulagsuppdráttur, dags. 8. desember 2006, breytt 21. september 2007 af deiliskipulagi Einholts-Þverholt, Reykjavík, þar sem fram kemur:  „21/09/07 Deiliskipulagi breytt í samræmi við bréf Skipulagsstofnunar frá 22. júní á þann átt að Þverholt 15 og Þverholt 15a eru lækkuð í 6 hæðir og byggingarmagn lóðarinnar lækkað í samræmi við það.“  Ekki kemur fram að borgaryfirvöld hafi samþykkt breytinguna. … Skipulagsstofnun tekur ekki afstöðu til deiliskipulagsins fyrr en brugðist hefur verið við athugasemdum þeim sem fram komu í áðurnefndu afgreiðslubréfí stofnunarinnar, dags. 22. júní 2007.“ 

Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 26. nóvember 2007, sagði m.a. eftirfarandi:  „Í bréfi Reykjavíkurborgar dags. 9. nóvember 2007 er athugasemdum Skipulagsstofnunar svarað og vísað til minnisblaðs um jarðvinnu vegna húsbygginga í Reykjvík dags. 19. september 2005 eftir Magnús Sædal Svavarsson byggingarfulltrúa, álitsgerðar vegna umferðar eftir Stefán Agnar Finnsson, yfirverkfræðing dags. 12. september 2005, hljóðvistgreiningar Línuhönnunar dags. 23. október 2007 og umsögn umhverfissviðs Reykjavíkurborgar varðandi hljóðvist dags. 6. nóvember 2007.  Þessi gögn fylgdu öll.  Í nýjum gögnum liggur jafnframt fyrir túlkun á því hvernig námsmannaherbergi reiknast sem íbúðir.  Skipulagsstofnun hefur yfirfarið framlögð gögn og ítrekar að það að fækka hæðum og lækka nýtingahlutfall á lóðum nr. 15-19 geti ekki flokkast sem lagfæring á gögnum.  Líta verður á slíkt sem breytingu sem borgaryfirvöld þurfi að fjalla um og samþykkja.  … Jafnframt er bent á eftirfarandi:  Ósamræmi er á milli töflu og greinargerðar hvað varðar leyfilegan hæðafjölda á lóð nr. 21 við Þverholt.  Samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur, breyting staðfest 15. maí 2006, er gert ráð fyrir 240 nýjum íbúðum á svæðinu en í deiliskipulagsgreinargerðinni er sagt að á reitnum megi vera 250 nýjar íbúðir.  Í greinargerð deiliskipulagsins þarf að gera grein fyrir hljóðvist og heimild umhverfissviðs til beitingar fráviks II.  Skipulagsstofnun mun afgreiða málið endanlega þegar samþykki borgaryfirvalda fyrir umræddum breytingum liggja fyrir og stofnuninni hefur borist leiðréttur og undirritaður uppdráttur með upplýsingum um nýjar samþykktir.“ 

Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 29. nóvember 2007. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 30. nóvember 2007 var lagt fram  áðurnefnt bréf Skipulagsstofnunar, dags. 26. s.m.  Á fundi skipulagsráðs 12. desember s.á. var á ný fjallað um málið og lagt fram m.a. minnisblað verkfræðistofunnar Línuhönnunar um hljóðvist, dags. 23. október 2007, og umsögn umhverfissviðs Reykjavíkurborgar, dags. 6. nóvember s.á., um heimild til að beita fráviki II úr viðauka hávaðareglugerðar nr. 933/1999 varðandi hljóðvist.  Einnig voru lagðir fram endanlegir uppdrættir að deiliskipulagi svæðisins, dags. 8. desember 2006, síðast uppfærðir 26. nóvember 2007.  Var eftirfarandi bókað:  „Endanlegir uppdrættir samþykktir. Vísað til borgarráðs.“  Borgarráð samþykkti afgreiðslu skipulagsráðs í málinu á fundi sínum 20. desember 2007. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að borgaryfirvöldum hafi borið að fara eftir ákvæði 3. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er varði rétt einstaklinga.  Kærendur telji að ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda Skipulagsstofnunar og sé sérstaklega bent á breytingar sem gerðar hafi verið á deiliskipulaginu eftir auglýsingu og ekki hafi verið kynntar með formlegum hætti.  Þá sé því og haldið fram að íbúum svæðisins hafi ekki verið gerð fullnægjandi grein fyrir þeim áhrifum sem framfylgd deiliskipulagsins kynni að hafa.  Ennfremur telji kærendur að brotið hafi verið gegn ákvæði gr. 3.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og 37. gr. reglugerðar um sprengiefni nr. 684/1999. 

Í kæru er vísað til athugasemda annars kæranda sem komið hafi verið á framfæri við borgaryfirvöld er tillaga að hinu kærða deiliskipulagi hafi verið auglýst 9. apríl 2007, en þar hafi verið gerð athugasemd við hæð fyrirhugaðra bygginga á svæðinu.  Framlagðar teikningar um skuggavarp gefi hvorki rétta mynd af né lýsi til fullnustu þeirri birtuskerðingu sem verði af byggingunum.  Skipulagið hrifsi til sín þau birtuskilyrði sem íbúar hverfisins hafi búið við sem leiði til verðlækkunar íbúðarhúsnæðis á svæðinu.  Gerð sé athugasemd við stærð og lögun fyrirhugaðra bygginga og því haldið fram að heildarmynd hverfisins muni aflagast verulega verði af byggingu margra hæða fjölbýlishúsa.  Öðru máli gegndi ef hæð fyrirhugaðra bygginga yrði í samræmi við önnur hús í hverfinu.  Engin húsakönnun hafi verið gerð, líkt og skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir, og ekkert jafnræði sé í deiliskipulaginu eða samræmi milli eldri og nýrri byggðar.  Nýtingarhlutfall, sem sé 2,83 samkvæmt deiliskipulaginu, sé í hrópandi ósamræmi við núverandi nýtingarhlutfall íbúðarhúsnæðis á svæðinu, en það sé 1,0-1,6.  Fjölgun íbúa á svæðinu muni hafa í för með sér stóraukna umferð um götur hverfisins sem nú þegar séu oft erfiðar yfirferðar og þá muni bílastæðavandi aukast enn frekar frá því sem nú sé. 

Gerðar séu athugasemdir við að ekki sé gert ráð fyrir því að framkvæmd verði ástandskönnun á húsum og veitukerfum á svæðinu áður en framkvæmdir hefjist.  Þá sé og gerð athugasemd varðandi fyrirkomulag byggingarframkvæmda á svæðinu og að hvorki hafi legið fyrir kostnaðaráætlun vegna fyrirhugaðra bygginga né áætlun um framkvæmdatímann.  Að lokum sé gerð athugasemd við kynningar- og samráðsferlið í heild sinni og að ekkert hafi verið hlustað á raddir íbúa í hverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að öll meðferð málsins hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög og ákvæði skipulagsreglugerðar og því ekki ljóst hvað kærendur eigi við með tilvísun þeirra til 1. mgr. 3. gr. laganna.  Lögð hafi verið áhersla á víðtækt samráð við hagsmunaaðila í nágrenninu, fjölmargir kynningarfundir hafi verið haldnir, langt umfram lagaskyldu, auk þess sem deiliskipulagstillagan sem upphaflega hafi verið auglýst hafi á seinni stigum tekið róttækum breytingum að því er varði hæðir húsa, umfang og innihald.  Í allri meðferð málsins hafi ítrekað komið fram hjá hagsmunaaðilum og íbúum í nágrenninu að uppbygging á þessu svæði væri sjálfsögð svo fremi að ekki yrði gengið á umhverfi og lífsgæða þeirra.    

Í erindum hagsmunaaðila hafi komið fram áhyggjur og mótmæli við ýmsum þáttum er varðað hafi framkvæmd á svæðinu og rask af þeim sökum.  Slíkt geti ekki talist vera hluti af deiliskipulagsferlinu og komi því ekki til umfjöllunar í máli þessu heldur þegar sótt verði um byggingarleyfi.  Það sé skoðun skipulagsyfirvalda að samráð við hagsmunaaðila sé nauðsynlegt þegar um sé að ræða svo viðamikla framkvæmd í gróinni íbúðarbyggð. 

Í deiliskipulagsvinnu sem fram hafi farið á árinu 2003 hafi verið gert ráð fyrir því að á svæðinu myndi rísa hús á fjórum hæðum þar sem efsta hæðin yrði inndregin.  Skipulagsyfirvöld hafi þó fljótlega tekið undir álit lóðarhafa um að dýrar eignir og lóðir, niðurrif og síðan uppbygging, krefðist þéttari byggðar en fyrirhugað hafi verið í fyrstu svo unnt yrði að breyta iðnaðarsvæðinu í íbúðarbyggð.  Í fyrstu tillögum að deiliskipulagi, sem kynntar hafi verið á árinu 2005, hafi verið gert ráð fyrir mun hærri byggingum og meira byggingarmagni en gert hafi verið í hinni kærðu samþykkt, en með vísan til fjölda athugasemda og ábendinga frá hagsmunaðilum, breytinga á eignarhaldi lóða á svæðinu og afstöðu skipulagsyfirvalda hafi verið dregið úr byggingarmagni.  Samfelldar húsaraðir meðfram götum hafi verið brotnar upp og aðkoma í inngarð opnuð. 

Ekki sé dregið í efa að skuggavarp aukist vegna fyrirhugaðra nýbygginga.  Morgunsól skerðist að hluta í íbúðum að Egilsborgum, vestan Þverholts, sem og síðdegissól í görðum austan Einholts.  Með því að draga úr hæð fyrirhugaðra húsa og með því að draga inn efstu hæð hafi verið sýnt fram á að skuggavarp á eldri byggð yrði ásættanlegt að mati skipulagsyfirvalda, enda mætti ætíð vænta breytinga í þéttri borgarbyggð.  Fjarlægð á milli húsa við Einholt yrði ásættanleg, eða um 27 metrar.  Ekki hafi verið fallist á að um óásættanlega birtuskerðingu væri að ræða auk þess sem rétt til óbreytts útsýnis væri ekki hægt að verja í þéttri miðborgarbyggð. 

Í aðalskipulagi Reykjavíkur sé ekki lengur kveðið á um nýtingahlutfall á hverjum stað fyrir sig, enda sé í skipulagsreglugerð gert ráð fyrir að í deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða eða reita.  Heimilað nýtingahlutfall á svæðinu sé sambærilegt við nýtingarhlutfall í sambærilegum áætlunum sem samþykktar hafi verið.  Þá hafi aðstæður innan reitsins verið með þeim hætti að unnt hafi verið að ákvarða hærra nýtingarhlutfall í ljósi stærðar svæðisins, með vísan til legu þess gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli hafi skipt.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í eldri byggð, þar sem möguleiki sé á að endurbyggja hluta svæðisins á annan hátt.  Slíkt væri óeðlilegt og ekki í takt við almenna stefnumörkun um þéttingu byggðar.  Ætíð þurfi að meta hvert svæði fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið.  Sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða hærra nýtingarhlutfall á nýbyggingarreit en í eldri byggð. 

Ljóst sé að umferð muni breytast á einhvern hátt með hinni kærðu samþykkt.  Umferð vegna iðnaðar og annarrar atvinnustarfsemi muni minnka, þar með talin umferð stórra ökutækja, en í stað þungaumferðar muni bætast við umferð vegna fjölgunar íbúa á svæðinu.  Umferðin muni að öllum líkindum vaxa og ferðum fjölga án þess þó að aukningin hafi þau áhrif að grípa þurfi til sérstakra lausna umfram það sem felist í hinni kærðu samþykkt.  Umferð íbúa muni ekki breyta umferðarmynstri á neinn þann hátt sem talinn sé hafa áhrif á nágrennið.  Umferð á svæðinu sé í ákveðnum vanda, m.a. á Háteigsvegi, en ekki verði séð að unnt verði að leysa þann vanda í tengslum við hið kærða deiliskipulag enda sé það hluti af stærra umferðartæknilegu máli.  Ekki verði séð að deiliskipulagið hafi í för með sér umferðaraukningu um Meðalholt eða Einholt. 

Hið kærða deiliskipulag fullnægi öllum kröfum er varði bílastæði og sé í algeru samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda um framboð bílastæða í miðborginni.  Á það sé bent að í umsögn skipulagsstjóra vegna málsins hafi verið tekið undir athugasemdir hagsmunaaðila um bílastæðavanda í hverfinu, eins og alls staðar í miðborginni og á jaðri hennar.  Meðal ástæðna fyrir þessum vanda sé að bílaeign sé ekki í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið þegar eldri hverfi borgarinnar byggðust upp.  Deiliskipulagið geri ráð fyrir því að bílastæðakröfum nýrra bygginga sé fullnægt innan reitsins sjálfs.  Í deiliskipulaginu sé að lágmarki gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð og séu námsmannaíbúðir meðtaldar í þeirri kröfu.  Auk þess sé gert ráð fyrir hálfu bílastæði á hvert námsmannaherbergi í bílageymslukjallara.  Það sé álit skipulagsyfirvalda að með þessu sé verið að bæta fyrirkomulag bílastæðamála í hverfinu, sér í lagi í ljósi þess að skipulag hverfisins geri ekki ráð fyrir almennri bílaeign.  Umræddar bílastæðakröfur séu í samræmi við ákvæði Þróunaráætlunar miðborgarsvæðisins vegna umferðarskipulags á miðborgarsvæðinu að teknu tilliti til þéttingar byggðar í miðborginni og nálægð við mikið framboð almenningsvagna.  Þá sé gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 50 m2 atvinnuhúsnæðis. 
 
Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 334 einstaklingsherbergjum og 94 námsmannaíbúðum á sameinaðri lóð Þverholts 15, 15A, 17-19 og að Einholti 6 og 8 og allt að 70 almennum íbúðum að Þverholti 21 og Háteigsvegi 7. 

Viðurkennt sé að háar byggingar geti valdið einhverjum veðurfarsbreytingum á jörðu niðri.  Aftur á móti sé því vísað á bug að þær byggingar sem hér um ræði séu það háar að þær geti haft nokkur áhrif á vindafar á svæðinu.  Ekki hafi verið unnar sérstakar athuganir á mögulegum breytingum á vindafari vegna samþykktarinnar enda ekki talin ástæða til slíkra rannsókna nema um sé að ræða byggingu háhýsa. 

Kærendur hafi ekki gert tilraunir til að renna stoðum undir þá fullyrðingu að fasteignir á svæðinu muni rýrna í verði vegna hinnar kærðu samþykktar.  Því sé þvert á móti haldið fram af hálfu skipulagsyfirvalda að með samþykkt deiliskipulagsins verði töluverð verðmætaaukning á svæðinu og nærliggjandi fasteignum. 

Ekki hafi verið talið að auglýsa þyrfti að nýju tillögu að deiliskipualgi reitsins, dags. 8. desember 2006.  Í henni hafi verið komið til móts við athugasemdir aðila með því að færa til sama byggingarmagn og í auglýstri tillögu en lækka fyrirhugaða byggingu að Einholti 6, úr sex hæðum í fimm með inndreginni fimmtu hæðinni.  Byggingar að Þverholti 15 og 15A hafi aftur á móti hækkað í annars vegar í átta hæðir og hins vegar í sjö hæðir.  Sú hækkun muni ekki hafa nein áhrif á þá aðila sem gert hafi athugasemdir við tillöguna, enda verði áhrif hækkunarinnar bundin við lóðarhafa. 

Hvað varði þá málsástæðu kærenda að ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda Skipulagsstofnunar varðandi gildistökuauglýsingar deiliskipulagsins sé bent á að það hafi verið mat Reykjavíkurborgar að breytingarnar væru þess eðlis að ekki væri ástæða til að leggja hina lagfærðu tillögu fram til samþykktar á fundi borgarráðs, enda einungis um lagfæringar að ræða sem ekki hafi haft áhrif á innihald tillögunnar.

—————–

Lóðarhafa Einholts 6-8 og Þverholts 15-21 var tilkynnt um kæruna en hefur ekki komið að sérstökum athugasemdum til úrskurðarnefndarinnar. 

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi deiliskipulags Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík, og samþykkt var í borgarráði 10. maí 2007.  Samkvæmt landnotkun Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er suðurhluti svæðis þess er hér um ræðir merktur sem íbúðarbyggð en norðurhluti þess er merktur sem miðsvæði. 

Í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, svo sem verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.  Í gr. 4.4.1 reglugerðarinnar segir að á miðsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslunum, skrifstofum, þjónustustofnunum, veitinga- og gistihúsum, menningarstofnunum og hreinlegum iðnaði.  Þar sem aðstæður leyfi megi á miðsvæðum gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði, sérstaklega á efri hæðum bygginga. 

Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi er heimilað að á öllum lóðum á svæðinu verði blönduð byggð, þ.e. verslun, þjónusta og íbúðir án þess að greint sé frá því hvernig skiptingunni sé háttað að öðru leyti en því að á hinum áritaða uppdrætti segir að hámarksfjöldi íbúða verði 240.  Verður að telja að framsetning deiliskipulags með þeim hætti sem að framan er lýst sé í ósamræmi við aðalskipulag Reykjavíkur hvað landnotkun varðar á suðurhluta svæðisins, sem er íbúðarsvæði samkvæmt gildandi uppdrætti aðalskipulags.  Er hin kærða ákvörðun því í andstöðu við 7. mgr. 9. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kvað á um innbyrðis samræmi svæðis-, aðal- og deiliskipulagsuppdrátta. 

Eins og að framan er rakið átti hin kærða deiliskipulagssamþykkt sér nokkurn aðdraganda en áður höfðu komið til umfjöllunar borgaryfirvalda hugmyndir að deiliskipulagi svæðisins er náðu þó ekki fram að ganga.  Í desember 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi er fól í sér heimild til niðurrifs húsa á svæðinu og uppbyggingu nýrra.  Fól tillagan m.a. í sér að á lóðinni að Þverholti 15-19 myndi rísa sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum, og að á lóðinni Einholti 6-8 myndi rísa fimm til sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum.  Fengu borgaryfirvöld margar athugasemdir vegna tillögunnar og á fundi skipulagsráðs 2. maí 2007 voru þær lagðar fram ásamt umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. apríl s.á.  Í umsögninni var lagt til að fyrirhuguð bygging að Einholti 6 yrði lækkuð úr sex hæðum í fimm, og að efsta hæðin yrði inndregin, og að byggingar að Þverholti 15 og 15A yrðu hækkaðar í sjö og átta hæðir.  Var tillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og henni vísað til borgarráðs, sem á fundi sínum 10. maí s.á. samþykkti hana.  Birtist auglýsing um gildistöku samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda 29. nóvember 2007.  Á staðfestum og árituðum uppdrætti kemur aftur á móti fram að á lóðunum Einholti 6-8 og Þverholti 15 og 15A sé leyfilegt að byggja fimm til sex hæða hús þar sem efsta hæðin verði inndregin og er því misræmi á milli þess sem samþykkt var í borgrráði 10. maí 2007 og áritaðs uppdráttar.  Virðist þó sem borgarráð hafi ætlað sér að samþykkja innihald deiliskipulagsins eins og það birtist á uppdrættinum en það var hins vegar ekki gert fyrr en á fundi ráðsins 20. desember 2007, þremur vikum eftir auglýsingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Var meðferð málsins þá lokið og verður að líta svo á að samþykkt borgarráðs frá 20. desember 2007 hafi enga þýðingu í máli þessu enda hafði ekki komið til endurupptöku þess.  Þegar litið er til framangreindrar meðferðar málsins, og þess misræmis sem var á milli þess sem borgarráð samþykkti 10. maí 2007 og þess sem hinn áritaði uppdráttur ber með sér, verður að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar, sem og tafa við gagnaöflun, en  greinargerð Reykjavíkurborgar í málinu er dagsett 2. nóvember 2010.  Í henni er tekið fram að sá dráttur sem orðið hafi á að skila gögnum til úrskurðarnefndarinnar hafi einkum stafað af því að beðið hafi verið eftir ítarlegri útfærslu á kæru eins og kærendur hafi boðað. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007, um deiliskipulag Einholts–Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík, er felld úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________  ___________________________
Ásgeir Magnússon                               Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

32/2010 Hvammabraut

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 32/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4 í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. maí 2010, er barst nefndinni 19. sama mánaðar, kæra Á, G, A og B, eigendur íbúða að Hvammabraut 2-16, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010 að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar 102 í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4.  Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. 

Með bréfi, dags. 25. maí 2010, gerði einn kærenda kröfu um bráðabirgðúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Í málinu verður nú kveðinn upp endanlegur úrskurður og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar hinn 25. nóvember 2009 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi fyrir gerð sólhúss yfir hluta svala íbúðar 102 að Hvammabraut 4, Hafnarfirði.  Afgreiðslu málsins var frestað og óskað eftir fullnaðargögnum samkvæmt gr. 12.2 í byggingarreglugerð.  Erindið var síðan tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarfulltrúa 27. janúar 2010 og umsóknin samþykkt með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bæjarstjórn samþykkti þá afgreiðslu hinn 10. febrúar sama ár. 

Málsrök kærenda:  Byggt er á því af hálfu kærenda að heimiluð framkvæmd feli í sér meiriháttar útlitsbreytingu á fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 2-16 sem háð sé samþykki allra sameigenda.  Til séu samþykktar teikningar af húsinu, dags. 9. júní 1993, sem sýni þá sólskála sem fyrir séu.  Þar séu sólskálarnir staðsettir ýmist á vinstri eða hægri helmingi svala og hafi sú tilhögun fordæmisgildi.  Bæjaryfirvöld hafi hins vegar í máli þessu heimilað staðsetningu sólskála fyrir miðjum svölum og telji kærendur þá breytingu þurfa samþykki allra eigenda fjölbýlishússins samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga, sbr. 5., 8., 19. og 28.-30. gr. laganna. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Vísað er til þess að úthlutunarskilmálar fyrir umrædda lóð, sem jafnframt séu skipulagaskilmálar, heimili að byggt sé yfir hálfar upprunalegar svalir íbúða.  Leyfi fyrir þeim byggingum séu því aðeins háðar samþykki byggingaryfirvalda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vísað er til þess að teikningar að umræddum sólskála hafi verið bornar undir arkitekt hússins sem hafi engar athugasemdir gert við þær.  Í g-lið 14. gr. þinglýsts lóðarleigusamnings fyrir Hvammabraut 2-16 sé tilgreindur réttur til byggingar sólskála sem fylgi ákveðnum íbúðum í húsinu og auki sá réttur verðmæti þeirra.  Hafi byggingaryfirvöld byggt hina kærðu ákvörðun á þessu þinglýsta skjali.  Í nefndu ákvæði lóðarleigusamningsins komi fram að skálarnir skuli standa nær stigahúsi og sé hin kærða ákvörðun í samræmi við það.  Hitt sé annað mál að þegar hafi verið reistir þrír sólskálar næst stigahúsi og einn fjærst stigahúsi og að líkindum án leyfis nema í einu tilfelli.  Fráleitt sé að greind tilvik hafi fordæmisgildi eins og málum sé háttað.  Umræddur skáli hafi ekki verið framleiddur fyrr en að fengnu byggingarleyfi.  Staðsetning taki mið af nýtingu skálans fyrir íbúðina og yfirfalls- og niðurfallslögnum frá efri svölum og hafi framkvæmdin verið samþykkt á húsfundi með 20 atkvæðum gegn 2. 

Niðurstaða:  Lóðarleigusamningur fyrir lóðina að Hvammabraut 2-16, sem þinglýst var hinn 4. apríl 1984, hefur að geyma heimild fyrir viðbyggingum út á svalir íbúða fjölbýlishússins á lóðinni.  Í g-lið 14. gr. samningsins segir svo:  „Gert er ráð fyrir viðbyggingarmöguleika út á svalir íbúða.  Ef til slíkra útbygginga kemur, skulu þær vera uppbyggðar samkvæmt samræmdu kerfi og háðar samþykki byggingarnefndar.  Slíkar útbyggingar mega ekki vera breiðari en hálfar upprunalegar svalir viðkomandi íbúðar og koma aðeins til greina á húsum nr. 2, 4, 6, 14 og 16 á þeim hluta svala sem nær er stigahúsi.“  Efnislega samhljóða heimild er í fyrirliggjandi úthlutunarskilmálum fyrir fjölbýlishúsið að Hvammabraut 2-16 frá apríl 1982 að öðru leyti en því að staðsetning viðbygginga á svölum er ekki tilgreind. 

Kveðið er á um rétt byggingarleyfishafa til byggingar á svölum íbúðar að Hvammabraut 4 í þinglýstum lóðarleigusamningi sem sameigendur að Hvammabraut 2-16 eru bundnir af.  Umrædd svalabygging rúmast innan samþykktrar teikningar fjölbýlishússins í skilningi 1. mgr. 29. gr. laga um fjölbýlishús nr. 26/1994 enda um að ræða smíð innan opinna svala íbúðar í séreign sem heimiluð var í upphafi og kallar ekki á breytingu húss að öðru leyti.  Fyrir liggja samþykktar teikningar af nefndu fjölbýlishúsi frá árinu 1993 og 2002 þar sem teiknaðar hafa verið inn á upprunalega teikningu hússins sólstofur á svölum tveggja íbúða í tilefni af veitingu byggingarleyfa fyrir þeim. 

Af eðli máls og framangreindum atvikum leiðir að nýting umrædds byggingarréttar í samræmi við ákvæði lóðaleigusamningsins er ekki bundin samþykki sameigenda skv. 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga og gat byggingarleyfishafi að uppfylltum þeim ákvæðum ráðist í slíkar framkvæmdir að fengnu byggingarleyfi, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. 

Hið kærða byggingarleyfi heimilar byggingu sólstofu innan þeirra stærðarmarka sem sett eru í fyrrgreindum lóðarleigusamningi með sambærilegri hönnun og útliti og sólstofur þær sem áður hafa verið samþykktar á svölum umrædds fjölbýlishúss.  Staðsetning sólstofunnar er hins vegar önnur en samkvæmt fyrri byggingarleyfum þar sem hún er ekki staðsett við hliðarvegg svala.  Sólstofan stendur fyrir miðju svalanna en þó nær stigagangi en hliðarvegg milli svala. 

Eins og áður greinir skal viðbygging á svölum staðsett á þeim hluta svala sem nær er stigagangi skv. g-lið 14. gr. lóðarleigusamnings fyrir Hvammabraut 2-16.  Í því ákvæði felst að sólskálinn verður að standa að öllu leyti milli miðlínu svala og hliðarveggs við stigagang.  Sólskáli sá sem hér um ræðir stendur hins vegar að hluta til á þeim helmingi svala sem fjær er stigagangi og fer að því leyti gegn nefndu ákvæði samningsins, þrátt fyrir að umdeild staðsetning fari ekki gegn fyrirliggjandi skipulagsskilmálum fyrir lóðina frá apríl 1982.  Með hliðsjón af framangreindu fer hið kærða byggingarleyfi í bága við hinn þinglýsta lóðarleigusamning og verður af þeim sökum að fella það úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010, er bæjarstjórn staðfesti 10. febrúar sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar 102 í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4 í Hafnarfirði. 

 

___________________________
Ómar Stefánsson

 

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

116/2008 Hlyngerði

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 116/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. desember 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Haukur Örn Birgisson hdl., f.h. E og Þ, Seljugerði 5, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.  Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2008. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá gera kærendur og kröfu um stöðvun framkvæmda en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa enn átt sér stað. 

Málavextir:  Árið 1971 öðlaðist gildi skipulag er markast af Bústaðavegi, Grensásvegi, Álmgerði og Háaleitisbraut.  Í skipulaginu kom fram að heimilt var að reisa einbýlishús innan byggingarreits á lóðum og mátti grunnflötur hvers húss ekki vera stærri en 170 m², að bílgeymslu meðtalinni, og heildarrúmmál 900 m³.  Lóðin að Hlyngerði 6, sem er 784 m² að stærð, er innan þessa skipulags en húsið er þar stendur var þegar byggt er skipulagið öðlaðist gildi. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. júní 2008 var lögð fram umsókn um breytingar á skilmálum skipulagsins vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði er fól í sér heimild til að byggja við húsið, stækka byggingarreit um 4 m til norðvesturs og byggja tröppur og svalir.  Íbúðarhúsið mætti vera 375 m² og 1.000 m³.  Í gögnum málsins var gerð grein fyrir bílskúr sem á lóðinni stæði, 65 m² að stærð, eða 200 m³ á tveimur hæðum.  Samkvæmt tillögunni yrði heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar allt að 0,56.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynnar tillöguna og gerðu m.a. kærendur athugasemdir við hana.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Var í umsögninni lagt til að lóðréttum byggingarreit yrði breytt og byggingarreitur fyrir tröppur og svalir felldur út og í stað þess bætt inn að tröppur og svalir mættu fara út fyrir byggingarreit.  Var eftirfarandi bókað:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“  Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 24. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Sagði m.a. í bréfinu:  „Skipulagsstofnun hefur farið yfir framlögð gögn og með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. gerir stofnunin athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem breytingin varðar m.a. bílskúr sem er, skv. innsendum gögnum, þegar byggður og umsagnir við innsendum athugasemdum eru ekki fullnægjandi.“ 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða samþykkt gangi gegn þeirri upprunalegu hugmynd um hverfið í heild að þar sé töluvert rými á milli húsa.  Ef hverfið í heild sé skoðað komi í ljós að byggðin sé alls ekki eins þétt og í mörgum öðrum hverfum borgarinnar.  Kærendur hafi hrifist mjög af þessu skipulagi og hafi þetta verið ein af ákvörðunarástæðum fyrir kaupum á fasteign þeirra á sínum tíma.  Með hinni kærðu samþykkt sé verið að gera verulegar breytingar á þessu hverfisskipulagi og yrði hús kærenda það eina í hverfinu sem byggi við þessa nýju mynd en þessu fylgi töluvert ónæði og rask sem aðrir nágrannar þurfi ekki að búa við. 

Húsið að Hlyngerði 6 sé elsta húsið í hverfinu.  Hafi það verið reist áður en deiliskipulagi hafi verið komið þar á og sé það með nokkru öðru sniði en önnur hús hverfisins.  Mikilvægasta frávikið varði inngang hússins en hann snúi ekki út að götu eins og á öllum öðrum húsum hverfisins heldur snúi hann beint að húsi kærenda og að þeim hluta hússins þar sem svefnherbergi þeirra sé.  Að þessu leyti sé húsið að Hlyngerði 6 og hús kærenda frábrugðin öðrum húsum í hverfinu.  Ofan á þetta bætist að svefnherbergisgluggi kærenda snúi beint út að tröppum að aðalinngangi hússins að Hlyngerði 6.  Af þessu stafi töluvert ónæði fyrir kærendur og muni það aukast til muna með hinni kærðu samþykkt.  Við blasi að breytingin muni hafa verulega áhrif á kærendur og næði þeirra. 

Kærendur bendi á að húsunum við Hlyngerði og Seljagerði sé raðað upp samkvæmt ákveðnu skipulagi og standi annað hvert hús við Hlyngerði nær götunni heldur en húsið við hliðina.  Í fullu samræmi við þetta standi húsin við Seljagerði.  Þannig skapist jafnvægi í fjarlægð milli húsa í hverfinu og hafi þetta verið skipulagt svona með það fyrir augum að sem mest fjarlægð yrði á milli húsa.  Hin kærða samþykkt gangi því þvert gegn þessu skipulagi. 

Kærendur bendi einnig á að teikningar skipulagsstjóra í bréfi hans, dags. 17. september 2008, gefi ekki rétta mynd af heimiluðum breytingum á húsinu að Hlyngerði 6 og erfitt sé að sjá af þeim stækkun þess.  Hið rétta sé að fyrirhuguð viðbygging sé nánast þriðjungur af lengd hússins.  Um sé að ræða fjögurra metra lengingu þess í átt að húsi kærenda og því sé hafnað röksemdum skipulagsstjóra um að hin kærða breyting muni ekki raska næði kærenda. 

Ljóst sé að fyrirhugað breyting muni valda kærendum mikilli röskun og tjóni.  Stækkunin sé umtalsverð og feli í sér að húsið muni standa mun nær húsi kærenda en það geri í dag.  Hús kærenda standi í fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hlyngerðis 6 en húsið að Hlyngerði 6 standi níu metra frá lóðarmörkunum.  Með hinni kærðu samþykkt verði húsið að Hlyngerði 6 komið nánast upp að lóðamörkunum en húsið muni standa einungis 3,5 m frá þeim.  Þetta muni hafa í för með sér ónæði og takmarka mjög útivistarmöguleika í bakgarði kærenda ásamt því að valda mikilli skuggamyndun á lóð þeirra. 

Kærendur muni verða fyrir umtalsverðu tjóni verði af hinni kærðu samþykkt.  Fyrir utan þá röskun sem breytingin muni augljóslega valda sé óhætt að segja að breytingin muni einnig hafa áhrif á verðmæti fasteignar þeirra.  Eins og bent hafi verið á muni kærendur verða þeir einu eigendur fasteigna í hverfinu sem ekki muni njóta sömu fjarlægðar frá húsi nágranna síns og aðrir.  Burt séð frá því augljósa ónæði sem stækkun hússins að Hlyngerði 6 muni valda kærendum sé fullyrt að hin kærða samþykkt muni einnig valda því að söluverðmæti fasteignar þeirra lækki og möguleikar til sölu minnki í samanburði við önnur hús í hverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé deiliskipulagið „Espigerði“, sem hafi verið samþykkt í borgarráði 3. nóvember 1971, en skilmálar þess, í júlí 1972.  Samkvæmt því sé heimilt að reisa einbýlishús á svæðinu, húsin skuli vera innan byggingarreits og grunnflötur ekki stærri en 170 m2 , að bílgeymslu meðtalinni.  Heildarrúmmál sé heimilað 900 m3.  Með vísan til heimilað rúmmáls megi áætla að um tveggja hæða hús sé að ræða sem geti orðið allt að 340 m2 miðað við eðlilega salarhæð.  Bent sé á að húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið byggt er deiliskipulagið hafi verið samþykkt og falli húsið undir það, sem og skipulagsskilmálana.  Árið 2004 hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir bílskúr með kjallara á lóðinni að Hlyngerði 6.

Á deiliskipulagssvæðinu séu 42 einbýlishúsalóðir.  Þegar skoðað sé flatarmál og rúmmál húsanna á vef Fasteignaskár komi í ljós að fimm hús á svæðinu séu rúmlega 340 m2 og hæsta skráða byggingarmagn sé 375,4 m2.  Rúmmál flestra húsanna, eða 29 húsa, sé á bilinu 900-1000 m3.  Hæst fari það upp í 1.086 m3.  Þessi samanburður, og það að húsin séu staðsett innan byggingarreits, gefi vísbendingu um að framkvæmd deiliskipulagsins hafi verið mikið til í samræmi við það. 

Hin kærða samþykkt feli í sér að byggingarreitur hússins að Hlyngerði 6 sé stækkaður og þar heimiluð viðbygging.  Eftir breytinguna yrði húsið 375 m2 að stærð innan byggingarreits, eða innan hámarksstærðar einbýlishúsa á svæðinu. 

Bent sé á að við samþykkt málsins hafi verið tekið tillit til athugasemda þannig að lóðréttum byggingarreit hafi verið breytt og hann felldur utan um fyrirliggjandi skissu af útliti hússins eins og fram komi m.a. í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Lóðréttur byggingarreitur hússins hafi m.a. orðið þannig að mænir hússins hafi lengst og þakið síðan trappast niður í norðvesturátt að húsi nr. 5 við Seljugerði.  Byggingarreitur fyrir tröppur og svalir hafi verið felldur niður og í stað þess hafi verið bætt inn í skilmála heimild til að tröppur og svalir fari út fyrir byggingarreit eins og alvanalegt sé í deiliskipulagsáætlunum. 

Ekki sé fallist á með kærendum að fyrirhuguð breyting gangi gegn upprunalegri hugmynd um hverfið í heild, þ.e. að hafa töluvert rými á milli húsanna.  Byggingarreiturinn sé vissulega dýpkaður að hluta til, en ekki sé farið út fyrir byggingarlínu aðliggjandi lóða í vesturátt.  Húsin á svæðinu séu staðsett á norðurhluta lóðanna og útivistargildi lóðanna sé því mest sunnan húsanna.  Það athugist að byggingarstíll hússins sé að mörgu leyti frábrugðinn stíl annara húsa í hverfinu enda hafi það verið byggt áður en deiliskipulagið frá árinu 1971 hafi tekið gildi.  Þegar grunnflötur húsanna á svæðinu sé skoðaður sjáist að þau fylli mörg hver út í byggingarreiti sína, þar á meðal hús kærenda að Seljugerði 5.  Húsið að Hlyngerði 6 fylli aðeins að hluta til út í byggingarreit samkvæmt skipulaginu en sérstaða þess sé sú að ekki sé mögulegt að stækka það innan reitsins án þess að eyðileggja grunngerð þess.  Þessi hlið hússins einkennist af fínlegum byggingarstíl og þyki byggingin gott dæmi um fagurfræði þess tíma sem það sé byggt á. 

Fráleitt sé með öllu að um verulega breytingu á skipulagi hverfisins sé að ræða, og það hafi verið mat borgarinnar að um óverulega breytingu á deiliskipulaginu væri að ræða.  Það sé matsatriði hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minni háttar.  Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif óveruleg.  Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra lóðarhafa. 

Því sé einnig alfarið hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kærenda að það varði ógildingu hinnar kærðu samþykktar.  Ljóst sé að með tilkomu viðbyggingarinnar verði húsið nær aðliggjandi húsi en vakin sé athygli á að fjarlægðin á milli húsanna verði engu að síður 10 metrar.  Ekkert liggi fyrir í málinu sem bendi til þess að kærendur verði fyrir ónæði eða raski umfram það sem búast megi við í þéttbýli.  Ekki sé fallist á að lenging hússins komi til með að valda auknu ónæði eða takmarka útivistarmöguleika þar sem hver og einn lóðarhafi hafi alltaf rétt til þess að nýta garðinn sinn hverju sinni að lóðarmörkum.  Þessar aðstæður séu hluti af því umhverfi sem því fylgi að búa í þéttbýli. 

Hvað varði fullyrðingar kærenda um aukið skuggavarp sé bent á að unnar hafi verið skýringarmyndir sem sýni breytingar á skuggavarpi.  Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, og við sumarsólstöður.  Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta eins miklu máli varðandi umhverfisgæði.  Samkvæmt skýringarmyndunum verði breyting á skuggavarpi á norðausturhlið hússins að Seljugerði 5 einungis að morgni dags við jafndægur að vori og hausti.  Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á lóðinna nr. 5 við Seljugerði.  Skuggavarpsaukningin sé mest á lóðirnar nr. 4 og 6 við Hlyngerði ásamt stíg á borgarlandi þar á milli. 

Hvað varði inngang inn í húsið og staðsetningu hans sé á það bent að staðsetning inngangs sé ekki bundin í skipulagsskilmálum.  Húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið reist er deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og sé það með nokkuð öðru sniði en önnur hús á svæðinu, m.a. sé það kjallari, hæð og ris. 

Ekki sé fallist á að stækkun hússins að Hlyngerði 6 valdi útsýnisskerðingu frá húsi nr. 5 við Seljugerði þar sem útsýni í þessa átt sé nú þegar einungis yfir á lóðina nr. 6 við Hlyngerði.  Varðandi útsýnisskerðingar almennt sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Ekki sé heldur fallist á að leitt hafi veri í ljós að kærendur verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna breytinganna.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignareigendur þurfi almennt að sæta í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök lóðarhafa:  Af hálfu lóðarhafa Hlyngerðis 6 er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og er tekið undir sjónarmið Reykjavíkurborgar þar að lútandi. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er fól í sér heimild til stækkunar húss og byggingarreits.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynntu borgaryfirvöld tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins.  Þar er í gildi deiliskipulag frá árinu 1971 og samkvæmt því er heimilt að reisa á hverri lóð, innan byggingarreits, einbýlishús sem séu 170 m² að grunnfleti, að bílgeymslu meðtalinni.  Húsið að Hlyngerði 6 var þegar risið er deiliskipulag þetta var samþykkt en ekki hafði verið reistur bílskúr á lóðinni.  Segir í skilmálum skipulagsins varðandi þá lóð að staðsetning bílskúrs verði ákveðin síðar.  Í gögnum sem lögð voru fyrir úrskurðarnefndina kemur fram að á árinu 2004 var veitt leyfi fyrir bílskúr á lóðinni, sem er kjallari og hæð, samtals 65 m².  Er hann staðsettur utan þess byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti, án þess að samþykkt hafi verið breyting á deiliskipulagi svæðisins. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Stóð þetta ákvæði í vegi fyrir því að unnt væri að breyta gildandi deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði og marka þar m.a. byggingarreit fyrir áður gerðum bílskúr, sem reistur hafði verði í bága við gildandi skipulag. 

Í upphaflegum skilmálum deiliskipulags svæðisins er byggingarreitur húsa afmarkaður og er þar í engu getið um heimild til að hafa tröppur og svalir utan hans.  Í hinni kærðu samþykkt er aftur á móti heimilað að tröppur og svalir hússins að Hlyngerði 6 nái 1,5 m út fyrir byggingarreit, en hann er jafnframt stækkaður um 4 m í átt að húsi kærenda.  Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir hina kærðu breytingu nokkru hærra en almennt gildir um lóðir á svæðinu. Hafa ekki verið færð fram málefnaleg rök fyrir því að aðrar byggingarheimildir eigi að gilda, hvað þetta varðar, fyrir lóðina að Hlyngerði 6 en gilda um aðrar lóðir á svæðinu.

Loks verður ekki talið að unnt hefði verið að líta á umrædda breytingu sem óverulega í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga ef skilyrði hefðu að öðru leyti verið fyrir hendi til að gera breytingu á skipulagi í þá veru sem í hinni kærðu ákvörðun fólst og var meðferð málsins að því leyti ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. laganna.   

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

102/2008 Byggðarhorn

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 102/2008, kæra á samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingunn Agnes Kro hdl., f.h. G og S, Grenigrund 29, Selfossi, eigenda lóðar nr. 3 í landi Byggðarhorns, samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í maí 2007 samþykkti bæjarstjórn Árborgar deiliskipulag fyrir hluta jarðarinnar Byggðarhorns, sem gerði ráð fyrir að þar risi svokölluð búgarðabyggð með 26 lóðum, frá 1,8 til 11,0 ha að stærð.  Á svæðinu yrði heimilað að reisa íbúðarhús og starfrækja ýmiskonar atvinnustarfsemi tengda landbúnaði.  Í greinargerð deiliskipulagsins sagði að hver byggingarreitur hefði verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Þá sagði ennfremur að á lóðum sem væru innan við fjórir ha að stærð væri gert ráð fyrir einu íbúðarhúsi, einu útihúsi fyrir dýr og fóður og einni vélageymslu.  Á stærri lóðum væri heimilt að bæta við einu íbúðarhúsi.  Hámarksstærð íbúðarhúsa væri 400 m2 og samanlögð stærð á útihúsi og vélageymslu 1200 m2 á hverri lóð.  Nýtingarhlutfall væri að hámarki 0,1 innan hverrar lóðar.

Skömmu eftir samþykkt deiliskipulagsins var óskað eftir því að gerðar yrðu breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins og lóðum fjölgað.  Á fundi bæjarráðs 2. ágúst 2007 var beiðninni hafnað með eftirfarandi rökstuðningi:  „Bæjarráð Árborgar hafnar framkominni beiðni um breytingu á aðalskipulagi Árborgar við Byggðarhorn og beiðni um breytingu deiliskipulags búgarðabyggðar við Byggðarhorn. Núgildandi deiliskipulag Byggðarhorns var samþykkt af bæjarstjórn Árborgar fyrir tæpum þremur mánuðum og hefur verið unnið samkvæmt því síðan þá. Þær breytingar sem farið er fram á frá gildandi skipulagi teljast umtalsverðar.“

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. apríl 2008 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi hluta jarðarinnar Byggðarhorns.  Fól tillagan í sér að lóðir á svæðinu yrðu 1,8 til 7,9 ha að stærð og þeim fjölgað úr 26 í 41.  Sagði í tillögunni að upphaflegt deiliskipulag svæðisins hefði gert ráð fyrir 26 lóðum og allt að 47 íbúðarhúsum, þar sem byggja hefði mátt tvö íbúðarhús á lóðum sem væru stærri en fjórir ha.  Með tillögunni væri gert ráð fyrir 41 lóð.  Væru 35 lóðir innan við fjóra ha að stærð og sex lóðir stærri.  Samtals mætti því byggja 47 íbúðarhús á svæðinu.  Lagði nefndin til að deiliskipulagstillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarráð það á fundi sínum 25. s.m.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar með bréfi, dags. 7. júní 2008.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 var lagt til við bæjarstjórn að tillaga að breyttu deiliskipulagi yrði samþykkt og að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Bæjarráð samþykkti tillöguna á fundi 21. ágúst 2008. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarfélagsins, dags. 11. september 2008, segir m.a. eftirfarandi:  „Byggingarreitir hafa einnig verið stækkaðir og eru mörk þeirra 20 metra frá lóðamörkum.  Skipulagsstofnun telur það óheppilega lausn að hafa einn stóran byggingarreit á hverri lóð og telur að afmarka eigi byggingarreiti innan lóða með þeim hætti að móta yfirbragð og byggðamynstur og að skýrt sé hvar íbúðarhús verði staðsett og hvar hús fyrir atvinnustarfsemi eða útihús, sbr. einnig ákvæði skipulagsreglugerðar í gr. 3.1.4 um að ákveða skuli staðsetningu húsa á lóðum.  Hagsmunaaðilar eiga að geta séð á skipulagi hvar má byggja íbúðarhús og útihús á næstu lóðum auk þess sem það dregur úr líkum á ágreiningi milli nágranna um staðsetningu bygginga.  Þessi aðgreining er einnig sérstaklega mikilvæg m.t.t. réttarstöðu eigenda á þeim lóðum þar sem fleiri en ein íbúð má vera ásamt atvinnuhúsnæði.  Skipulagsstofnun mælir því eindregið með að sveitarfélagið endurskoði afmörkun byggingarreita m.t.t. ofangreinds áður en deiliskipulagið tekur gildi.“ 

Með bréfi sveitarfélagsins til Skipulagsstofnunar, dags. 15. september 2008, var greint frá því að byggingarreitirnir væru með fyrrgreindu sniði til að koma til móts við breytilegan vilja væntanlegra íbúa á svæðinu, án þess að þurfa í framtíðinni að breyta skipulagi og byggingarreitum í tíma og ótíma með allri þeirri fyrirhöfn og kostnaði sem því fylgdi.  Taldi sveitarfélagið litlar líkur á hagsmunaárekstrum þar sem byggingarreitirnir væru 20 m frá lóðamörkum.

Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að framkvæmdir á jörðinni hafi hafist í kringum 26. ágúst 2008.  Samkvæmt tölvupósti yfirmanns framkvæmdasviðs sveitarfélagsins til kærenda, dags. 24. september s.á., hafi framkvæmdaleyfi verið veitt 11. ágúst 2008 á grundvelli þágildandi deiliskipulags.  Í sama tölvupósti segi að tekið hafi verið tillit til breyttrar hönnunar lagna við framkvæmdirnar og því telji kærendur að lagnirnar hafi ekki verið lagðar í samræmi við gildandi skipulag.  Það skipulag sem unnið hafi verið eftir hafi ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu auglýsingar þar að lútandi 31. október 2008.  Samkvæmt þessu hafi framkvæmdaleyfi í samræmi við nýtt deiliskipulag verið gefið út 11. ágúst 2008, þ.e. áður en deiliskipulagið hafi tekið gildi og meira að segja áður en bæjarráð samþykkti það.  Þá hafi framkvæmdirnar hafist áður en Skipulagsstofnun hafi afgreitt málið 11. september 2008 og löngu áður en skipulagið hafi öðlast gildi. 

Í 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þar sem lagning lagnanna hafi verið í ósamræmi við gildandi skipulag hafi sveitarfélaginu verið óheimilt að breyta skipulaginu fyrr en framkvæmdir sem farið hafi í bága við þágildandi skipulag hafi verið afmáðar.  Af þeim sökum beri að fella hina kærðu samþykkt úr gildi. 

Þá sé á það bent að í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „… taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Ljóst sé að bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en tillagan hafi verið samþykkt á fundi þess 21. ágúst 2008, sbr. það að umsögn um athugasemdirnar sé dagsett 1. september 2008.  Slík afgreiðsla sé auðvitað ekki í samræmi við ákvæði áðurnefndrar 25. gr., enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg. 

Í ofangreindu felist einnig brot gegn andmælarétti kærenda, þar sem þeim hefði verið tjáð að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Þá sé það meginreglan í stjórnsýslurétti að aðili máls eigi að geta tjáð sig um efni máls áður en stjórnvald taki ákvörðun í því, þannig að aðili geti komið athugasemdum sínum á framfæri og bent á misskilning eða ónákvæmni í gögnum máls. 

Kærendur bendi einnig á að í 11. gr. byggingarskilmála segi:  „Heimilt er að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.“  Í greinargerð deiliskipulagsins segi að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við fjórir ha og sex lóðum sem séu stærri en fjórir ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum, líkt og heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulaginu.  Í byggingarskilmálum segi einnig í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Þegar litið sé á uppdráttinn af lóðunum komi aftur á móti í ljós að átta lóðir, en ekki sex, séu fjórir ha og stærri, þ.e. lóðir nr. 3, 19, 29, 31, 24, 44, 62 og 64.  Samkvæmt 11. gr. byggingarskilmálanna hafi eigendur allra þessara lóða heimild til að byggja tvö íbúðarhús á lóðum sínum.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa sé þá kominn upp í 49 en það stangist á við 1. gr. byggingarskilmálanna, sem og greinargerð deiliskipulagsins.  Ekki sé tekið fram í greinargerð með deiliskipulaginu á hvaða lóðum sé heimilt að byggja tvö íbúðarhús.  Geti þetta valdið lóðakaupendum verulegri óvissu.  Sérstaklega sé bent á að sveitarfélagið hafi í engu svarað athugasemdum kærenda varðandi fjölgun útihúsa og vélageymslna á svæðinu.  Heimild til þess að byggja útihús og vélageymslu, að hámarksstærð 1.200 m2, fylgi hverri lóð, sbr. 11. gr. byggingarskilmálanna.  Með fjölgun lóða úr 26 í 41 sé því um að ræða tæplega 60% aukningu á slíku húsnæði. 

Í svörum sveitarfélagsins til kærenda í tilefni af athugasemdum þeirra komi fram að ástæða samþykktarinnar sé sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag og sé vísað til 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 komi fram að reiknað sé með að lóðir á svæðinu verði 1-5 ha að stærð en þar sem upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha hafi það verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Því hafi sveitarfélagið talið að breytingin yrði að taka gildi svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Hvað framangreind rök varði bendi kærendur á að í fyrsta lagi segi eftirfarandi á bls. 39 í aðalskipulaginu:  „Reiknað er með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.“  Samkvæmt þessu þurfi lóðirnar ekki skilyrðislaust að vera af stærðinni 1-5 ha.  Í öðru lagi hafi ekki allar lóðirnar verið minnkaðar niður fyrir 5 ha.  Til að mynda ekki stærsta lóðin sem sé 10,9 ha, þ.e. sú lóð sem vísað sé til varðandi þörfina á að minnka lóðirnar.  Þá sé lóð nr. 31 enn eftir breytinguna stærri en 5 ha, eða 7,2 ha.  Nýja deiliskipulagið sé því ekki, frekar en hið eldra, í samræmi við aðalskipulag, sé rökum sveitarfélagsins beitt.  Í þriðja lagi hafi upphaflegt deiliskipulag verið samþykkt af Skipulagsstofnun án þess að gerð hafi verið athugasemd við stærð lóða.  Í fjórða lagi hafi bæjarráð samþykkt tillögu að deiliskipulagi búgarðabyggðar að Eystra-Stokkseyrarseli 27. júlí 2008, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breyting á deiliskipulagi fyrir Byggðarhorn hafi verið auglýst.  Því standist ekki að ástæða breytinganna hafi verið sú að upphaflega deiliskipulagið hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag.  Með þeim rökum hefði bæjarráð ekki samþykkt deiliskipulagið fyrir Eystra-Stokkseyrarsel.  Þegar litið sé til alls þessa líti málið þannig út fyrir kærendum að rök sveitarstjórnar fyrir breytingunni hafi verið fundin til eftir á til réttlætingar á breytingunni.  Slík málsmeðferð verði síst talin málefnaleg og brjóti gegn reglum stjórnsýsluréttarins um rökstuðning. 

Ólögmætt sé að breyta svo nýju deiliskipulagi, líkt og hér um ræði.  Upphaflegt deiliskipulag hafi  öðlast gildi 16. maí 2007.  Líkt og áður hafi komið fram hafi tillögu um að breyta því skipulagi, þannig að lóðafjöldi færi úr 26 í 44, verið hafnað af bæjarráði 2. ágúst 2007, þar sem vísað hefði verið til þess að einungis væru liðnir tæpir þrír mánuðir frá því að skipulagið hefði tekið gildi, auk þess sem breytingarnar hefðu verið taldar umtalsverðar.  Engu að síður hafi bæjarráð samþykkt fjölgun lóða upp í 41 ári síðar.  Í hinni kærðu samþykkt felist umtalsverð fjölgun á húsum og lóðum og aukning á byggingarmagni á svæðinu.

Í auglýsingu frá seljendum lóða í landi Byggðarhorns segi m.a. eftirfarandi:  „Skipulag gerir ráð fyrir heimildum til að byggja allt að 1.600 fm byggingar á hverjum 4 hekturum.  Á stærri lóðunum er heimilt að tvöfalda umrædda byggingastærð.  Þar meðtalin eru íbúðarhús, garðhús, hesthús, reiðskemmur og/eða aðrar byggingar sem ábúendur kjósa.“  Verði staðið við slík fyrirheit geti fjölgun útihúsa orðið 88% eða 62.400 m2.  Heildarfjölgun húsa sé þá 56%.  Þó svo að aukning á mögulegum heildarfjölda íbúðarhúsa virðist við fyrstu sýn ekki veruleg verði að líta til þess að fyrir breytinguna hafi öruggur fjöldi íbúðarhúsa á svæðinu einungis verið 26 en verði eftir breytinguna 41.  Þá sé alls óvíst að allir íbúar svæðisins hefðu nýtt sér möguleikann á að reisa tvö íbúðarhús á lóð sinni.  Því telji kærendur nær að miða við að aukningin á íbúðarhúsum sé um 57% og að heildaraukning húsa sé því nær því að vera 58% en 39%. 

Samkvæmt hinni kærðu samþykkt fylli byggingarreitir alveg út í lóðirnar. Samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi aftur á móti hver byggingarreitur verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Eftir breytinguna geti aðrir lóðarhafar því byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því algjörlega byrgt kærendum sýn til suðurs.  Skapi það gífurlega óvissu varðandi verðgildi lóðar þeirra og í raun verðgildi allra lóðanna, þar sem allt útsýni frá lóðum gæti horfið eftir á vegna framkvæmda nágranna.  Slík óvissa leiði til verðlækkunar, sérstaklega þegar litið sé til samdráttar í eftirspurn sem nú eigi sér stað.  Skipulagsstofnun hafi gert athugasemdir við þetta fyrirkomulag og mælt eindregið með því að sveitarfélagið endurskoðaði framangreint. 

Kærendur telji að sú mikla fjölgun húsa sem heimiluð sé með deiliskipulagsbreytingunni, auk þess fyrirkomulags sem sé á byggingarreitum, komi til með að hafa veruleg áhrif á útsýni frá lóð þeirra.  Telji þau ótvírætt að breytingin muni hafa bein áhrif á verðgildi lóðar þeirra.  Þá muni breytingin skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt kærenda þar sem gera megi ráð fyrir meiri fjölda íbúa en áður hafi mátti búast við vegna fjölgunar lóða og aukinnar umferðar.  Rétt sé að taka fram að vegna þess hvar lóð þeirra er staðsett fari öll umferð inn og út af svæðinu framhjá henni.  Forsendur kærenda fyrir kaupum á lóðinni hafi verið þær að þau væru að fjárfesta í framtíðarheimili þar sem fengist sú kyrrð og næði sem búseta í sveit veiti, sbr. lýsingar á svæðinu í greinargerð með eldra deiliskipulagi. 

Eigendur fasteigna verði að geta treyst því að það umhverfi og þau réttindi sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft þegar þau sóttu um og fengu lóð á svæðinu.  Sá forsendubrestur sem fylgi breyttu skipulagi sé meiri en svo að úr verði bætt með skaðabótum.  Verði því að ógilda deiliskipulagsbreytinguna. 

Þá sé vakin athygli úrskurðarnefndarinnar á því að sveitarfélagið hafi ekki gert grein fyrir þeirri eignaupptöku sem breikkun vegstæðisins úr 16 í 20 m feli í sér.  Ekkert sé minnst á þetta í gögnum er varði hina kærðu ákvörðun og kærendum hafi á engan hátt verið greint frá því hvernig fyrirhugað sé að standa að þeim málum, en ljóst sé að lóð kærenda muni skerðast við breytinguna. 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er mótmælt fullyrðingu kærenda þess efnis að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óheimil þar sem framkvæmdaleyfi vegna lagna innan skipulagssvæðisins hafi verið veitt 11. ágúst 2008, en deiliskipulagið hafi ekki verið samþykkt fyrr en 21. ágúst s.á. og það ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 31. október s.á.  Hið rétta sé að framkvæmdaleyfi vegna lagna hafi verið gefið út í samræmi við þágildandi skipulag.  Allar lagnir sem lagðar hafi verið samræmist bæði þágildandi og breyttu deiliskipulagi.  Framkvæmdirnar séu því ekki í andstöðu við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Hafnað sé málsrökum kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg þar sem bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en skipulagstillagan hafi verið samþykkt á fundi 21. ágúst 2008, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa niðurstöðu virðist kærendur byggja á því að umsögn sveitarfélagsins um athugasemdirnar sé dagsett 1. september s.á.  Bent sé á að á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 hafi verið lagt til að skipulagstillagan yrði samþykkt af bæjaryfirvöldum, jafnframt að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar hafi verið samþykkt á fundi bæjarráðs 21. ágúst s.á., þ.m.t. sú tillaga að fela bæjarlögmanni og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum.  Með þeirri afgreiðslu að samþykkja deiliskipulagstillöguna, þrátt fyrir framkomnar athugasemdir, sé tekin afstaða til athugasemdanna í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingaralaga.  Ákvæðið kveði ekki á um að sveitarstjórn skuli sjálf svara efnislega öllum framkomnum athugasemdum. 

Þá sé hafnað þeim röksemdum kærenda að í hinni kærðu samþykkt felist brot á andmælarétti þeirra þar sem þeim hefði verið sagt að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en skv. skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skýru ákvæði 1. mgr. 25. gr., sbr. 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Í auglýsingu skuli þess einnig getið hvert skila skuli athugasemdum.  Þessi skilyrði hafi verið að fullu uppfyllt í auglýsingu deiliskipulagstillögunnar.  Það að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda standist ekki. 

Þá sé á það bent af hálfu sveitarfélagins að þótt ekki komi fram í byggingarskilmálum hvaða lóðir það séu sem byggja megi á tvö hús geti slík óvissa ekki valdið ógildingu skipulagsins, þar sem ljóst sé að byggja megi tvö hús á lóðum stærri en 4 ha. 

Sveitarfélagið mótmæli fullyrðingum kærenda þess efnis að rökstuðningur fyrir breytingu á deiliskipulaginu sé svo verulegum annmörkum háður að ógilda beri hana og að rökin hafi verið fundin eftir á.  Ástæða þess að sveitarfélagið hafi samþykkt breytingu á umræddu deiliskipulagi hafi verið sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Umrætt svæði sé í grein 4.7.2 í gildandi aðalskipulagi skilgreint sem búgarðabyggð, en þar segi:  „Búgarðabyggð er skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður.  Reiknað er með að lóðir verði 1–5 hektarar að stærð og þar megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiss konar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús sé á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö hús geti verið á 4–5 ha lóðum.“

Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha og hafi því verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Hafi það verið mat sveitarfélagsins að þessu þyrfti að breyta svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi stafað frá þeim aðila sem á þeim tíma hafi átt flestar þær lóðir sem breytingin hafi náð til.  Þar sem búið hafi verið að selja ákveðinn hluta lóða innan skipulagssvæðisins, þ.m.t. lóð kærenda og þá lóð sem sé og hafi verið 10,9 ha, þ.e. lóð nr. 24, hafi sveitarfélagið ekki talið sér stætt að láta breyta stærð þeirra lóða.  Sama eigi við um lóð þá sem samkvæmt nýju skipulagi sé nr. 31 en hafi verið númer 17 í eldra skipulagi, en stærð þeirrar lóðar hafi verið minnkuð um hálfan ha í samráði við landeiganda. 

Kærendur vísi máli sínu til stuðnings m.a. til þess að 27. júlí 2008 hafi verið samþykkt tillaga að nýrri búgarðabyggð í Eystra-Stokkseyrarseli, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breytingin á deiliskipulagi því sem hér um ræði hafi verið auglýst og því standist ekki að ástæða sveitarfélagsins fyrir breyttu deiliskipulagi hafi verið að fyrra deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Hér virðist vera um misskilning hjá kærendum að ræða.  Land Eystra-Stokkseyrarsels sem umrætt deiliskipulag nái til sé ekki skilgreint sem búgarðabyggð í gildandi aðalskipulagi heldur sem landbúnaðarsvæði.  Í landi Eystra-Stokkseyrarsels sé ekki verið að skipuleggja búgarðabyggð heldur lönd sem hægt verði að stunda venjulegan landbúnað á, í samræmi við gildandi aðalskipulag. 

Að mati sveitarfélagsins hafi verið nauðsynlegt að breyta upphaflegu deiliskipulagi þar sem það hafi ekki samræmst ákvæðum gildandi aðalskipulags hvað varði stærð lóða miðað við skilgreiningu aðalskipulags á búgarðabyggð.  Sveitarfélaginu hafi því verið skylt að breyta því til samræmis við gildandi aðalskipulag.  Skipulagslegar forsendur hafi því ráðið för við breytinguna.  Hafi ákvörðun sveitarfélagsins um að breyta svo nýju deiliskipulagi því verið lögmæt. 

Sveitarfélagið hafni því að með breyttu fyrirkomulagi byggingarreita á svæðinu geti íbúar svæðisins byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því byrgt kærendum sýn til suðurs.  Lóð kærenda sé 6,4 ha að stærð og byggingarreitur þeirrar lóðar sé við norðaustur mörk hennar.  Þó svo að byggt yrði að leyfðu hámarki á hverri lóð innan skipulagssvæðisins sé fráleitt að telja að byrgt yrði fyrir allt útsýni kærenda til suðurs.  Minnsta fjarlægð frá byggingarreit á lóð kærenda að byggingarreit á lóð nr. 5, sem sé næsta lóð til suðurs, sé u.þ.b. 255 m og að byggingarreit á lóð nr. 7 u.þ.b. 400 metrar.  Enn lengra sé að næstu byggingarreitum.  Þó svo að byggingar á þessum lóðum myndu skarast telji sveitarfélagið það fráleitt að byggingar á lóðunum komi til með að byrgja kærendum sýn til suðurs.  Sveitarfélagið skori á úrskurðarnefndina að ganga á vettvang áður en ákvörðun sé tekin í máli þessu. 

Hvað varði breikkun vegstæðis þá sé ekkert hróflað við lóðarmörkum kærenda með hinni kærðu ákvörðun.  Reiðleið sú sem gert sé ráð fyrir sé utan lóðarmarka kærenda og hafi breikkun vegstæðis því engin áhrif. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Deiliskipulag sama svæðis hafði áður verið samþykkt í bæjarstjórn í maí 2007, en með hinni kærðu ákvörðun var það fellt úr gildi. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 er hluti jarðarinnar Byggðarhorns skilgreindur sem svæði þar sem heimiluð er blönduð landnotkun íbúðarsvæðis og opins svæðis til sérstakra nota, eða svokölluð búgarðabyggð.  Í greinargerð aðalskipulagsins segir að búgarðabyggð sé skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður þar sem reiknað sé með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.  Á svæðum þar sem búgarðabyggð sé heimiluð megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiskonar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús megi vera á hverri lóð upp að 4 ha stærð, en tvö hús geti verið á 4-5 ha lóðum. 

Samkvæmt uppdrætti hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar er gert ráð fyrir 41 lóð á skipulagssvæðinu hverri að stærð 1,8 ha til 10,9 ha og eru þrjár lóðanna stærri en 5 ha. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 9. gr. sömu laga segir og að svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi.  Samkvæmt framansögðu samræmist hið kærða deiliskipulag ekki aðalskipulagi hvað varðar hámarksstærð lóða svo sem áskilið er að lögum. 

Í 11. gr. byggingarskilmála hinnar kærðu ákvörðunar kemur fram að heimilt sé að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við 4 ha og sex lóðum sem séu stærri en 4 ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum.  Í byggingarskilmálum segir í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Deiliskipulagsuppdrátturinn sýnir aftur á móti að átta lóðir eru 4 ha og stærri.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa er því 49 en ekki 47 og er að þessu leyti ósamræmi milli byggingarskilmála, greinargerðar deiliskipulagsins og uppdráttar. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem lagt hefur grunn að byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.  Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta þó knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi og er í skipulags- og byggingarlögum gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Telur úrskurðarnefndin, með tilliti til þessara sjónarmiða, að við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verði færð fram haldbær, málefnaleg rök fyrir þeim umfangsmiklu breytingum á rúmlega ársgömlu deilskipulagi umrædds svæðis, sem ákvörðunin felur í sér. 

Með vísan til alls framanritaðs verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

84/2007 Austurvegur

Með

Ár 2010, föstudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 84/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. íbúa við Heiðmörk, Þórsmörk og Austurveg á Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 9. janúar 2008, settu kærendur fram kröfu um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin ekki fjallað sérstaklega um kröfur kærenda þar sem ekki hefur verið ráðist í framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á árinu 2006 samþykkti bæjarstjórn Árborgar að auglýsa tillögu að deiliskipulagi lóðanna að Austurvegi 51-59, Selfossi sem fól í sér að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð og að heimilt yrði að byggja þar tvö sex hæða fjölbýlishús, ásamt tengibyggingu við húsið að Grænumörk 5.  Samkvæmt tillögunni var nýtingarhlutfall fyrirhugað 2,0.  Svæði þetta hafði ekki áður verið deiliskipulagt. 

Á þeim tíma sem ofangreind deiliskipulagstillaga var til kynningar var Aðalskipulag Árborgar 2005-2025 staðfest en samkvæmt því eru umræddar lóðir innan miðsvæðis þar sem nýtingarhlutfall er heimilað 1,0-2,0.  Samkvæmt eldra aðalskipulagi tilheyrði svæðið blandaðri byggð fyrir verslun, skrifstofur og íbúðir. 

Athugasemdir vegna tillögunnar bárust frá 33 einstaklingum og einum lögaðila.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur fyrirhugaðra bygginga færður um fimm metra til suðurs og mesta hæð þeirra lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006 og 10. sama mánaðar í bæjarstjórn.  Var hún að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar. 

Með bréfi Skipulagsstofnununar, dags. 23. júní 2006, gerði stofnunin athugasemdir, m.a. við að umsagnir Vegagerðar um tillöguna og upplýsingar um vindafar vantaði.  Einnig að skuggavarp væri þó nokkuð á næstu lóðir og vísaði til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Hinn 2. október 2006 var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju til umsagnar ásamt gögnum þeim sem óskað var eftir í fyrrnefndu bréfi stofnunarinnar.  Hafði þá aðkomu að fyrirhuguðum húsum á lóðinni verið breytt auk þess sem efsta hæðin hafði verið dregin inn.  Með bréfi, dags. 6. nóvember 2006, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við að gögn þau sem áttu að fylgja tillögunni hefðu ekki borist ásamt því að bókun og rökstuðning sveitarstjórnar fyrir breyttri deiliskipulagstillögu vantaði.  Var þá ráðist í frekari breytingar á tillögunni og fyrirhugaðar byggingar lækkaðar um eina hæð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 20. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt af meirihluta nefndarmanna:  „Lögð eru fram gögn sem sýna breytingar á áður samþykktri tillögu að deiliskipulagi Austurvegar 51-59.  Breytingarnar teljast ívilnandi fyrir nánasta umhverfi, enda eru fyrirhugaðar byggingar nú lækkaðar um eina hæð.  Alls hafa fyrirhugaðar byggingar því lækkað um rúma fjóra metra frá upphaflegri tillögu sem lögð var fram í skipulags- og byggingarnefnd þann 24. janúar 2006, auk þess sem heildarflatarmál fyrirhugaðra bygginga minnkar um nærri 2.600 m².  Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykki deiliskipulagstillögu Austurvegar 51-59 verði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykki tillögu þá sem nú er lögð fram.  Nefndin telur, með hliðsjón af skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 6.3.3, 3. mgr., að ekki sé þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.“  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „… formaður lagði til að bæjarráð samþykki tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykki breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Snorri Finnlaugsson, D-lista, lagði fram svohljóðandi tillögu:  Bæjarráð vísar erindinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar og felur nefndinni að láta deiliskipuleggja svokallað mjólkurbúshverfi í heild sinni, og afmarkist skipulagið af Austurvegi frá mjólkurbúi að Grænumörk og að Árvegi í sömu línu.  Með þessu er komið til móts við óskir íbúa um að marka framtíðarstefnu fyrir hverfið. … Tillaga Snorra var borin undir atkvæði og felld með tveimur atkvæðum gegn atkvæði fulltrúa D-lista.“ 

Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og var eftirfarandi samþykkt af meirihluta bæjarfulltrúa:  „Þær breytingar sem gerðar hafa verið á deiliskipulagstillögu vegna Austurvegar 51-59 frá því að tillagan kom upphaflega fram miða allar að því að mæta athugasemdum sem fram komu við tillöguna er hún var auglýst og vörðuðu hæð hússins og staðsetningu þess á lóðinni. Þar sem breytingarnar nú teljast óverulegar í skilningi skipulags- og byggingarlaga og koma til móts við þegar framkomnar athugasemdir er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.“  Var samþykktin send Skipulagsstofnun sem með bréfi, dags. 28. júní 2007, lagðist gegn því að hún yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda á þessu stigi.  Með bréfi byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 4. júlí s.á., sagði að sveitarfélagið hefði leiðrétt gögn í samræmi við athugasemdir stofnunarinnar og að auglýsing um gildistöku samþykktarinnar hefði verið send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsingin 18. júlí 2007. 

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeim hafi ekki verið kynnt hið umdeilda deiliskipulag, hvorki deiliskipulagsuppdráttur né greinargerð.  Þá hafi þau hvorki fengið aðgang að þeim gögnum, sem Skipulagsstofnun hafi farið yfir né gögnum sem sveitarfélagið hafi sent til stofnunarinnar 4. júlí 2007. 

Kærendur byggi á því að áður en hin kærða ákvörðun hafi verið samþykkt hafi borið að auglýsa og kynna tillögu þess efnis samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa eða þeim kynnt ný deiliskipulagstillaga, sem nú hafi tekið gildi.  Í ljósi þess langa tíma sem liðinn sé frá því að upphafleg tillaga hafi verið auglýst og kynnt, sem og í ljósi þeirra breytinga sem sveitarfélagið hafi gert á þeirri tillögu, verði ekki annað ráðið en að um nýja deiliskipulagstillögu hafi verið að ræða sem hefði þurft að auglýsa og kynna samkvæmt tilvitnuðu ákvæði. 

Telji úrskurðarnefndin að um breytingu á þegar kynntri tillögu hafi verið að ræða sé sú málsmeðferð sem sveitarfélagið hafi viðhaft engu að síður í andstöðu við 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem sveitarfélaginu beri þrátt fyrir það að auglýsa tillöguna á nýjan leik.  Í greindu ákvæði laganna sé skylda sveitarstjórnar til að auglýsa deiliskipulagstillögu að nýju háð því að áður auglýstri tillögu sé breytt í grundvallaratriðum.  Ekki sé hins vegar skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki. 

Þá byggi kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd, sem og bæjarstjórn, hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi óskað eftir því að Fossafl ehf., sem nefndin hafi talið vera eiganda allra lóðanna að Austurvegi 51-59, myndi rita undir yfirlýsingu þess efnis að félagið tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Slík yfirlýsing hafi verið gefin og ábyrgðarfjárhæð takmörkuð við 30 milljónir króna.  Þessi yfirlýsing hafi þar með verið hluti af málsmeðferð og afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, sem og bæjarstjórnar.  Slík afgreiðsla eða skilyrði eigi sér hins vegar ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum. 

Sveitarfélagið geti ekki réttlætt ákvörðun sína með því einu að vísa til þess að  byggingar samkvæmt deiliskipulaginu rúmist innan skilgreinds nýtingarhlutfalls, sem samkvæmt aðalskipulagi sé 1,0-2,0.  Hér sé mikilvægt að hafa í huga að hús hafi þegar verið reist á þessum lóðum og í hverfinu.  Séu þau hluti af götumyndinni og hafi verið það í mörg ár.  Megi því segja að í þessu þegar byggða hverfi hafi í raun komist á ákveðið „skipulag“ með þeim byggingum og notkun lands sem heimiluð hafi verið af hálfu skipulagsyfirvalda.  Fasteignir kærenda, hönnun þeirra og staðsetning, hafi tekið mið af því enda hafi kærendur treyst því að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við það sem heimilað hafi verið í gegnum árin. 

Deiliskipulagið uppfylli ekki skilyrði skipulagsreglugerðar og vinna hefði þurft heildstætt skipulag fyrir hverfið.  Í gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð segi að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Þá segi og að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hið kærða deiliskipulag taki ekki til nema hluta af tveggja götureita og geti því ekki talist deiliskipulag í framangreindum skilningi.  Hverfið myndi heildstæða einingu og hefði deiliskipulag a.m.k. átt að ná til þess alls.  Hafi úrskurðarnefndin margítrekað þetta sjónarmið í úrskurðum sínum. 

Við gerð deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt meðalhófs, með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu.  Hófleg hæð bygginga gæti verið um þrjár hæðir en sterk rök þurfi fyrir því að heimila hærri byggingar.  Þá telji kærendur að slíkt deiliskipulag, sem feli í sér svo afdrifaríkar og miklar breytingar á þeirri byggð sem fyrir sé, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Ákvörðunin sé af þessum sökum ólögmæt.  Engar veigamiklar ástæður geti réttlætt svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem til staðar sé með þeim hætti sem gert sé.  Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra. 

Við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi ekki verið gerð bæja- og húsakönnun.  Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli gera bæja- og húsakönnun þegar unnið sé deiliskipulag í þegar byggðu hverfi og skuli það vera til hliðsjónar við tillögu að deiliskipulagi.  Þá virðist sem ekki hafi verið gerð umferðarkönnun í hverfinu, a.m.k. hafi niðurstaða slíkrar könnunar ekki verið kynnt, hafi hún farið fram.  Hvorki hafi verið lagt mat á grenndaráhrif fyrirhugaðra framkvæmda né röskun á friðhelgi íbúa.  Þá hafi ekki verið unnin afstöðumynd hinna umdeildu bygginga gagnvart nærliggjandi byggingum.  Auk þess hafi ekki verið skoðuð áhrif slíkra framkvæmda gagnvart byggingunum, en samkvæmt upplýsingum kærenda liggi klöpp frá Heiðmörk 8 út í byggingarreitinn og kanna þurfi sérstaklega áhrif sprenginga og fleygunar á klöpp fyrir undirstöður nærliggjandi húsa. 

Ljóst sé að þótt byggingar á reitnum hafi verið færðar til um einn metra breyti það engu fyrir næstu íbúa eða skuggavarp gagnvart þeim.  Hæð húsanna sé mjög mikil.  Rýrnun verði á verðgildi húsa í næsta nágrenni og í hverfinu.  Röskun á friðhelgi sé söm og áður, sem og skerðing á grenndarrétti íbúa.  Skuggavarp sé inn á lóðir næstu húsa, síðdegis á besta sólartíma ársins. 

Þá falli fyrirhugaðar byggingar við Austurveg 51-59 ekki að næsta nágrenni vegna hæðar.  Byggingarnar séu í hrópandi mótsögn við hina grónu íbúðarhúsabyggð í hverfinu þar sem fyrir séu lágreist hús.  Ljóst sé að deiliskipulagið brjóti því gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi orðrétt:  „Við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skal þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.“ 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er vísað til þess að undirbúningur hins kærða deiliskipulags hafi verið með lögformlegum hætti og í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Aðilum hafi verið gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum að, þeim verið svarað og í kjölfarið hafi byggingarreitur verið færður nær Austurvegi um fimm metra og byggingar lækkaðar um einn metra.  Þá hafi minniháttar breytingar verið gerðar á deiliskipulagstillögunni í samræmi við athugasemdir Vegagerðarinnar og umferðarsérfræðings, auk þess sem efsta hæð bygginganna hafi verið dregin inn og með því dregið úr skuggavarpi á íbúðarhverfið norðan skipulagssvæðisins.  Síðar hafi deiliskipulagstillögunni enn verið breytt til hagsbóta fyrir kærendur, m.a. með því að fyrirhugaðar byggingar hafi verið lækkaðar úr sex hæðum í fimm auk þess sem byggingarreitur hafi áður verið færður til suðurs, fjær íbúðabyggð þeirri sem sé norðan við skipulagssvæðið.  Breytingar þessar hafi verið kynntar kærendum. 

Mótmælt sé að borið hafi að auglýsa og kynna að nýju hina samþykktu deiliskipulagstillögu skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi Skipulagsstofnun staðfest þann skilning sveitarfélagsins, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 28. júní 2007.  Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á tillögunni, frá því að hún hafi upphaflega verið auglýst og þar til hún hafi verið var samþykkt sem deiliskipulag, hafi miðað að því að koma til móts við athugasemdir kærenda. 

Fullyrðingar kærenda þess efnis að kynningu hafi verið stórlega ábótavant af hálfu sveitarfélagsins séu ekki réttar enda hafi kærendum m.a. verið sent bréf, dags. 2. nóvember 2006, þar sem fylgt hafi afrit bréfa sem send hafi verið Skipulagsstofnun og tilkynnt að uppdráttur með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið væru til sýnis á skrifstofu skipulags- og byggingarfulltrúa.  Hinn 20. apríl 2007 hafi verið haldinn fundur með kærendum, bæjarstjóra og bæjarritara þar sem breytingar hafi verið kynntar.  Fullyrðingar kærenda um að kynning breytinga hafi verið stórlega áfátt sé því ósönn. 

Þá sé rangt að skipulags- og byggingarnefnd og bæjarstjórn hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefjast þess að Fossafl ehf., eiganda lóðanna nr. 51, 55, 57 og 59 við Austurveg, tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Hið rétta sé að ábyrgðaryfirlýsingar hafi ekki verið krafist heldur hafi hún verið lögð fram að frumkvæði lóðarhafa.  Auk þess sé slík ábyrgðaryfirlýsing einkaréttarlegs eðlis og hafi ekkert að gera með lögmæti þeirrar ákvörðunar að samþykkja umrætt deiliskipulag. 

Sveitarfélagið bendi á að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé svæði það er um ræði skilgreint sem miðsvæði, allt frá Ölfusárbrú að Austurvegi 65.  Lóðirnar að Austurvegi 51-59 og Grænumörk 5 séu því innan miðsvæðis.  Í Aðalskipulagi Selfoss 1987-2007 hafi umræddur reitur, Austurvegur 51-59, verið skilgreindur sem blönduð byggð, þ.e. verslun, skrifstofur og íbúðarbyggð, en hverfið þar fyrir norðan skilgreint sem íbúðarbyggð.  Grænamörk 5 sé á svæði sem sé skilgreint sem svæði fyrir opinbera þjónustu.  Á íbúðarsvæðum á Selfossi sé skv. núgildandi aðalskipulagi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall íbúðarlóða verði á bilinu 0,3-0,4, á miðsvæði sé hins vegar gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 1,0-2,0.  Bent sé á að hverfið í heild sinni myndi ekki heildstæða einingu, eins og kærendur haldi fram, þar sem það skiptist í íbúðarsvæði annars vegar og miðsvæði hins vegar.  Aftur á móti myndi lóðirnar nr. 51-59 við Austurveg heildstæða einingu, sem afmarkist af íbúðum fyrir aldraða við Grænumörk til vesturs, að Heiðmörk til austurs, Austurveginum til suðurs og íbúðabyggð til norðurs.  Það sé því ekki geðþóttaákvörðun sveitarfélagsins að umrætt skipulag nái til þessa afmarkaða svæðis heldur sé það staðfest aðalskipulag sem ráði skiptingu svæðisins. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyllsta meðalhófs hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Hæð fyrirhugaðra bygginga hafi verið lækkuð og bent sé á að húsið að Austurvegi 56 sé tæpir 12,5 metrar að hæð, aðliggjandi hús að Grænumörk 5 séu rúmir 10 metrar og Grænamörk 2 sé um 13 metrar.  Að mati sveitarfélagsins sé því samræmi á milli fyrirhugaðra bygginga og annarra nýrra bygginga á miðsvæði, í nágrenni þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.  Þá sé vakin athygli á því að fyrirhuguð bygging sé fráleitt sú hæsta í nágrenni kærenda.  Turn Mjólkurbúsins sé tæpir 19 metrar að hæð og standi nær lóðum kærenda að Heiðmörk 1, 1a og 2a en fyrirhugaðar byggingar að Austurvegi 51-59. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyrirhugaðar framkvæmdir hafi óveruleg grenndaráhrif og hafi litla sem enga röskun á friðhelgi íbúa í för með sér.  Skuggavarp verði eitthvað meira á ákveðnar lóðir kærenda.  Eigi það einkum við um lóðina að Heiðmörk 8, og þá nær eingöngu fyrri hluta dags þegar sól sé sem lægst á lofti, og um eignina að Austurvegi 61, síðari hluta dags, þegar sól sé sem lægst á lofti, og lítillega síðari hluta dags og að kvöldi til að sumarlagi.  Á móti komi að byggingin muni væntanlega draga úr meðalvindhraða á lóðum norðan við húsin og verði skjólið helst merkjanlegt í hafgolu á sumrin og útsynningi á vetrum.  Bent sé á að fyrirhugaðar byggingar hafi ekki verið hannaðar og ekki hafi verið sótt um eða gefin út byggingarleyfi fyrir þeim og því sé ekki tímabært að fjalla um ágreining er að því lúti. 

Hvað varði rýrnun á verðgildi húsa í næsta nágrenni sé bent á að ekkert liggi fyrir sem bendi til lækkunar á verðgildi húsa í hverfinu.  Ef til verðlækkunar komi hafi kærendum þegar verið bent á bótarétt sinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Varðandi röskun á friðhelgi og skerðingu á grenndarrétti vilji sveitarfélagið minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verið gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Það hafi legið fyrir, a.m.k. frá því árið 1987, að byggðamynstur á þessum lóðum kynni að breytast.  Íbúðarbyggð sú sem kærendur búi í liggi að miðsvæði og íbúar á slíkum jaðarsvæðum megi ávallt búast við einhverri röskun af nálægð við slík svæði.  Umferð um íbúðarhverfið, norðan fyrirhugaðra bygginga, muni ekki aukast svo nokkru nemi þar sem aðkoma að byggingunum verði áfram frá Austurvegi.  Einungis aðkoma að bílakjallara verði frá Heiðmörk og sé sú aðkoma sunnarlega í götunni.  Því sé hafnað þeim röksemdum kærenda að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Bent sé á að við gerð aðalskipulags Árborgar hafi ítarlega verið farið yfir þróun og sögu byggðar í sveitarfélaginu.  Hús þau sem til standi að rífa samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu öll byggð á árunum 1944-1946.  Hús kærenda og önnur hús í íbúðarbyggðinni norðan hins umdeilda deiliskipulagssvæðis séu byggð á árunum 1944-1976.  Við gerð Aðalskipulags Árborgar 2005-2025 hafi sú ákvörðun verið tekin að hús á þessu svæði myndu ekki koma til með að njóta verndar, auk þess sem húsin við Austurveg hafi verið skilgreind sem víkjandi byggð frá gerð aðalskipulags árið 1987.  Sveitarfélagið telji enda þótt ekki hafi verið gerð formleg bæjar- og húsakönnun við gerð deiliskipulagsins, eins og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um, séu skilyrði þess ákvæðis uppfyllt.  Og við gerð aðalskipulags, sem staðfest hafi verið af ráðherra þann 23. mars 2006, hafi bæjaryfirvöld sinnt þeirri skyldu sinni að taka afstöðu til varðveislu mannvirkja. 

Málsrök lóðarhafa:  Strax er bæjaryfirvöldum varð kunnugt um kæruna komu þau henni á framfæri við lóðarhafa.  Þá hafði forstöðumaður úrskurðarnefndarinnar símasamband við einn forsvarsmanna lóðarhafa og bauð honum að koma sjónamiðum sínum á framfæri við nefndina, en það var ekki gert. 

—————–

Frekari rök og ítarleg sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Eins og að framan greinir samþykkti bæjarstjórn á árinu 2006 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og bárust bæjaryfirvöldum fjölmargar athugasemdir.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur færður um fimm metra til suðurs og hæð fyrirhugaðra bygginga lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006, hinn 10. sama mánaðar í bæjarstjórn og að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar.  Gerði stofnunin athugasemdir við samþykktina og var í kjölfarið ráðist í breytingar á henni þar sem m.a. aðkomu að fyrirhuguðum húsum var breytt, þau lækkuð og efsta hæð þeirra dregin inn.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. apríl 2007 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykkt deiliskipulagstillögu svæðisins yrði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykkti tillögu sem lögð var fram á fundinum og innihélt ofangreindar breytingar.  Var sérstaklega tilgreint að nefndin teldi, með hliðsjón af 3. mgr. gr. 6.3.3 skipulagsreglugerð nr. 400/1998, að ekki væri þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var fært til bókar að bæjarráð samþykkti tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykkti breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu að nýju tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og hún samþykkt.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.  Í þeirri umfjöllun skuli taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni, en að því loknu skuli samþykkt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun, sbr. 3. mgr.  Telji Skipulagsstofnun að form- eða efnisgallar séu á deiliskipulagi sem henni er sent skal hún koma athugasemdum sínum á framfæri við sveitarstjórn. 

Til að koma til móts við athugasemdir Skipulagsstofnunar verður að ætla sveitarstjórn heimild til að gera minni háttar lagfæringar og leiðréttingar á samþykktri deiliskipulagstillögu en þar með er meðferð sveitarstjórnar á málinu lokið.  Að því loknu skal samþykkt um deiliskipulagið birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vilji sveitarstjórn hins vegar fjalla að nýju um áður samþykkta tillögu sína og gera á henni breytingar í kjölfarið leiðir af tilvitnuðu ákvæði að slíkt verður ekki gert nema að undangenginni endurupptöku eða afturköllun hinnar fyrri samþykktar.  Ber þá að auglýsa hina breyttu tillögu til kynningar að nýju, enda í raun um nýja tillögu að ræða.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar með vísan til þessa ekki í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Í bókunum bæjaryfirvalda er lutu að hinni kærðu ákvörðun var þess í engu getið að deiliskipulagið tæki einnig til lóðanna nr. 1-5 við Grænumörk, sem það gerði þó miðað við áritaðan skipulagsuppdrátt.  Þá segir í áritun á skipulagsuppdrætti að deiliskipulagið hafi fengið meðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem fjallar um heimild sveitarstjórna til að grenndarkynna minni háttar breytingar á deiliskipulagi.  Er sú áritun röng, enda var um að ræða tillögu að nýju deiliskipulagi, sem auglýst hafði verið samkvæmt 25. gr. laganna. 

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Deiliskipulag nær til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skal jafnan miðast við að ná til svæða sem mynda heildstæða einingu.  Í þéttbýli skal deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. 

Skipulagsyfirvöld í Árborg ákváðu að vinna deiliskipulag fyrir fimm lóðir við Austurveg og þrjár lóðir við Grænumörk á svæði sem ekki hafði áður verið deiliskipulagt en er hluti miðsvæðis samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram fullnægjandi rök fyrir því að taka einungis umrætt svæði til deiliskipulags, en svæðið er hluti götureits og hluti landnotkunarreits, í hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt í heild. 

Þegar litið er til alls framanritaðs verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna, málafjölda hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnöflun. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007, um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

40/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 40/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Ó, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 14, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Með bréfum, dags. 10. og 17. september 2010, sem bárust úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra jafnframt B ehf., Bergstaðastræti 13 og D, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, fyrrgreinda ákvörðun byggingarfulltrúa.  Krefjast þessir kærendur ógildingar umrædds byggingarleyfis og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 57/2010 og 58/2010, sameinuð máli þessu.  Telst málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Fyrir lágu nokkrir kaupsamningar um einstaka eignarhluta fasteignarinnar, samþykki meðeigenda, dags. 15. september 2006, auk tölvupósta frá janúar 2010 um afturköllun fyrra samþykkis eigenda eignarhluta 0204 og 0401.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með því skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst áður en til útgáfu byggingarleyfisins kæmi. Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010 án þess að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Bergstaðastræti 13.  Munu framkvæmdir hafa hafist í kjölfar útgáfu leyfisins. 

Málsrök kærenda:  Í fyrsta lagi er á það bent að ekki hafi verið virt það skilyrði fyrir útgáfu umdeilds byggingarleyfis að eignaskiptayfirlýsingu hefði áður verið þinglýst vegna heimilaðra breytinga og ekkert liggi fyrir um hve langt gerð eignaskiptayfirlýsingar sé á veg komin.  Hins vegar liggi fyrir andstaða a.m.k. tveggja eigenda í húsinu við viðbygginguna og blasi við að þeir aðilar muni ekki undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu.  Auk þess leiki vafi á um hvort þinglýst eignaskiptayfirlýsing geti verið forsenda fyrir veitingu byggingarleyfis þar sem um framkvæmd á sameign fjölbýlishúss sé að ræða.  Ljóst sé af framangreindu að útgáfa borgarinnar á byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni að Bergstaðastræti 13 hafi verið ólögmæt. 

Í öðru lagi felist ólögmæti byggingarleyfisins í því að svalir þær sem séu á 2. og 3. hæð viðbyggingarinnar skagi langt út fyrir byggingarreit hússins samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Umfangsmiklar hornsvalir á byggingunni nái langt út á Spítalastíg í suðurátt en þar séu ekki fordæmi fyrir því að svalir skagi út yfir gangstétt með þeim hætti sem nú sé heimilað.  Einnig nái svalir viðbyggingarinnar langt út á Bergstaðastræti í vesturátt. Af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 leiði að byggingar skuli vera innan leyfilegra byggingarreita samkvæmt deiliskipulagi. 

Í þriðja lagi sé ljóst af teikningum að útgönguleiðir úr kjallara viðbyggingarinnar standist ekki ákvæði gr. 104.13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Samkvæmt því ákvæði skuli tvær óháðar útgönguleiðir vera úr hverju rými í fjöleignarhúsum, annars vegar um stigahús en hin megi vera um veggsvalir sem stigar eða annar björgunarbúnaður slökkviliðs nái til.  Samkvæmt teikningum sé aðeins hægt að komast úr kjallararými upp tvo stiga sem liggi upp á 1. hæð, þar sem nú sé starfrækt bakarí.  Engar aðrar útgönguleiðir séu úr kjallararýminu. 

Í fjórða lagi sé hin fyrirhugaða viðbygging þannig úr garði gerð að hæðir hennar, kjallari, 1., 2. og 3. hæð, séu ekki samsíða við hæðir húss þess sem byggja eigi við.  Þannig liggi t.a.m. kjallari í viðbyggingunni mun neðar en neðsta hæð þess húss.  Sama sé að segja um aðrar hæðir hússins.  Allar séu þær á skjön við sömu hæðir eldra húss.  Brjóti þetta fyrirkomulag í bága við byggingarreglugerð eða a.m.k. viðtekin sjónarmið um nýbyggingar hérlendis og sé viðbyggingin í hróplegu ósamræmi við það hús sem fyrir sé. 

Heimiluð viðbygging skagi mun lengra út í götu en Bergstaðastræti 14 og með því sé þrengt að götumynd Spítalastígs, útsýni frá Bergstaðastræti 14 skert verulega, en ekki liggi fyrir mæling skuggavarps gagnvart nefndri fasteign vegna heimilaðrar viðbyggingar. 

Síðast en ekki síst sé vísað til þess að samkvæmt veðbandayfirliti sé byggingarleyfishafi ekki eigandi að umræddri fasteign, heldur sé Glitnir banki hf. skráður eigandi eignarinnar.  Byggingarleyfishafi virðist hins vegar byggja rétt sinn á svokölluðum kaupsamningi um eignina, þar sem helstu atriði skjalsins hafi verið afmáð, t.d. undirskriftir, kaupverð, greiðsluskilmálar og annað.  Þar standi þó að afsal fyrir hinu selda verði afhent 30. júlí 2010.  Engin fyrirstaða ætti því að vera fyrir því að byggingarleyfishafi þinglýsti afsalinu en svo hafi ekki verið gert.  Með öllu sé óljóst hvort og þá að hvaða marki byggingarleyfishafi telji til eignaréttinda í umræddri fasteign.  Engan veginn hafi verið tækt af Reykjavíkurborg að veita byggingarleyfið við svo búið. 

Með vísan til allra framangreindra röksemda verði að taka til greina kröfu kærenda um að fella niður hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni við Bergstaðastræti 13. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að  kröfum kærenda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Með byggingarleyfisumsókn þeirri sem samþykkt hafi verið og mál þetta snúist um hafi fylgt undirritaður kaupsamningur byggingarleyfishafa við Íslandsbanka, dags. 21. janúar 2010, og hafi engar athugasemdir verið gerðar við framlagningu hans.  Engin skylda hvíli á mönnum að þinglýsa kaupsamningum en við slíka samninga flytjist réttindi og skyldur á milli samningsaðila.  Þinglýsing sé einungis opinber skráning á réttindum sem þegar séu til staðar.  Enginn vafi hafi leikið á því að byggingarleyfishafi hafi átt rétt á því að sækja um umdeilt byggingarleyfi. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi að ósk umsækjanda eftir samþykkt umsóknarinnar, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna á húsinu.  Í 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 segi eftirfarandi:  „Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.“  Þrátt fyrir að greint ákvæði geri það ekki að fortakslausu skilyrði, líkt og 2. og 3. mgr., 16. gr. laganna, hafi embætti byggingarfulltrúa haft þá vinnureglu að setja slíkt skilyrði þegar það hafi átt við til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing yrði gerð án ástæðulauss dráttar.  Fordæmi séu fyrir því að fallið hafi verið frá þessu skilyrði að ósk umsækjenda en embættið geti gripið til þvingunarúrræða, skv. 32. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum, sé eignaskiptayfirlýsingu ekki þinglýst án ástæðulauss dráttar.

Það sé rétt hjá kærendum að svalir á 2. og 3. hæð fari út fyrir byggingarreit.  Ekki hafi verið talin ástæða til að gera athugasemdir við það við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar, enda fari svalirnar aðeins lítillega yfir gangstétt í eigu borgarinnar og skerði ekki göngusvæði á nokkurn hátt.  Sé það í samræmi við kafla 4.3.1 í greinargerð og skilmálum deiliskipulags umrædds reits, þar sem fram komi að við allar nýframkvæmdir skuli gæta þess að göngusvæði skerðist ekki og að aðgengi vegfarenda sé tryggt.  Löng hefð sé einnig fyrir því í miðborginni að svalir fari að einhverju leyti yfir lóðarmörk eða út fyrir byggingarreit.  Benda megi t.d. á sambærileg tilvik á næstu lóðum, svo sem Bergstaðastræti 12 og 11a, en þar fari svalir einnig út fyrir byggingarreit. Verði að gæta samræmis að þessu leyti.  Auk þess verði ekki séð að svalirnar hafi áhrif á umhverfið, hús eða hagsmuni kærenda.  Svalirnar séu hluti af brunahönnun umrædds húss sem nauðsynleg flóttaleið.  Dýpt svalanna sé aðeins um 1,80 m.  Umdeilt byggingarleyfi, sem fyrst hafi verið gefið út árið 2004, hafi verið margendurnýjað en ekki kært fyrr en nú og telji Reykjavíkurborg að slíkt tómlæti eigi að valda því að ekki verði fallist á kröfur kærenda í málinu. 

Verði ekki fallist á ofangreindar málsástæður sé gerð sú krafa að byggingarleyfið verði einungis fellt úr gildi að því er varði svalir hússins og byggingarleyfishafa þannig gefinn kostur á að færa svalir til samræmis við skipulag.  Skýr fordæmi séu fyrir því hjá úrskurðarnefndinni að fella byggingarleyfi úr gildi að hluta, t.d. í úrskurði í málum nr. 57/2005 og nr. 61/2007.  Byggingin sé að öllu öðru leyti í samræmi við deiliskipulagsskilmála hvað varði byggingarmagn og hæð. Verði leyfið fellt úr gildi í heild sinni muni það valda byggingarleyfishafa verulegu tjóni þar sem framkvæmdir séu þegar hafnar við bygginguna.  Verði að meta hagsmuni allra aðila í því ljósi og leita leiða til að takmarka tjón byggingarleyfishafa. 

Misskilnings gæti hjá kærendum varðandi gr. 104.13 í byggingarreglugerð um flóttaleiðir úr kjallara umdeildrar viðbyggingar.  Það ákvæði taki til íbúða en ekki kjallararýmis.  Öllum ákvæðum byggingarreglugerðar um flóttaleiðir sé fullnægt á uppdráttum.  Gildandi skipulag geri ekki kröfu um að fyrirhuguð viðbygging verði samsíða öðrum húsum samkvæmt sneiðingu á skipulagsuppdrætti og sé húsið því í fullkomnu samræmi við skipulag að því leyti.

Loks sé vakin athygli á því að samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa sé einn kærenda leigjandi að fasteign hans að Bergstaðastræti 13.  Gerir Reykjavíkurborg af þeim sökum þá kröfu að kæru þess aðila verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Skorti á þessi kærandi eigi kæruaðild skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga enda geti leigjandi ekki talist hagsmunaaðili í skilningi þess ákvæðis í máli þessu.  Leigjendur geti vissulega í ýmsum tilvikum átt rétt til að koma að athugasemdum vegna byggingarframkvæmda eða skipulagsákvarðana, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta og jafnframt að kæra eða athugasemdir beinist gegn öðrum en leigusala.  Ótækt sé með öllu að leigjanda sé veittur réttur til að fara gegn rétti leigusala með þeim hætti sem hér sé krafist. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann sé eigandi umræddrar eignar samkvæmt kaupsamningi en engin skylda hvíli á honum að þinglýsa þeim samningi.  Áður en seljandi eignarinnar, Íslandsbanki h.f., hafi samþykkt kaupsamninginn hafi hann gert kröfu um að kaupandi hefði samið við eigendur B ehf. um kaup þeirra á eigninni þegar framkvæmdum væri lokið.  Hafi þeim því verið fullkunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Byggingarfulltrúa hafi ekki verið heimilt að synja um útgáfu byggingarleyfis þótt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Bergstaðastræti 13 hafi þá ekki verið þinglýst.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins að því er varðar einn kærenda, B ehf., sem tengist máli þessu sem leigutaki að eignarhluta byggingarleyfishafa.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að réttarstaða leigutaka sé ekki sambærileg stöðu eiganda en auk þess ræðst réttrarstaða leigutakans öðrum þræði af samningi hans við leigusala sem í þessu tilviki er jafnframt byggingarleyfishafi.  Eins og hér stendur á hefur umræddur kærandi ekki sýnt fram á að hann eigi einstaklega lögvarða hagmuni tengda hinni kærðu ákvörðun og verður því fallist á kröfu borgaryfirvalda um frávísun hvað varðar nefndan kæranda.

Með umsókn um hið kærða byggingarleyfi fylgdi undirritaður kaupsamningur, dags. 21. janúar 2010, þar sem þinglýstur eigandi fasteignar að Bergstaðastræti 13 seldi byggingarleyfishafa fasteign sína og byggingarrétt er henni fylgdi.  Var byggingarleyfishafi því réttur aðili að byggingarleyfisumsókninni þar sem yfirfærsla eignarréttinda átti sér stað við undirritun kaupsamningsins.  Þinglýsing samningsins var ekki nauðsynleg forsenda fyrir afgreiðslu umdeildrar umsóknar enda er slíkri þinglýsingu fyrst og fremst ætlað að tryggja rétt kaupanda gagnvart hugsanlegum viðsemjendum og skuldheimtumönnum þinglýsts eiganda.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Bergstaðastræti 13.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu frjálsa skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar.

Fyrir liggur samningur fasteignaeigenda og þáverandi handhafa byggingarréttar að Bergstaðastræti 13, dags. 15. september 2006, þar sem meðeigendur handhafa byggingarréttarins samþykktu að gera ekki athugasemdir við áformaða viðbyggingu við húsið gegn því að rétthafinn uppfylli þar tilgreind skilyrði gagnvart sameigendum sínum.  Var byggingarleyfi fyrir greindri viðbyggingu samþykkt og endurnýjað á grundvelli þess samþykkis.  Áður en hin kærða ákvörðun um endurnýjun leyfisins var tekin sendu tveir íbúðareigenda að Bergstaðastræti 13 byggingaryfirvöldum tölvubréf þar sem endurnýjun leyfisins var mótmælt og þess krafist að áður veitt samþykki þeirra fyrir framkvæmdunum yrði afmáð.  Í þeim bréfum koma ekki fram þær ástæður eða lagaskilyrði sem réttlætt gætu afturköllun á bindandi samkomulagi aðila frá árinu 2006.  Eins og atvikum var háttað var byggingaryfirvöldum heimilt að endurnýja fyrrnefnt byggingarleyfi á grundvelli fyrrgreinds samkomulags.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að hin kærða ákvörðun sé haldin ógildingarannmörkum að formi til.

Með gildistöku deiliskipulags fyrir umræddan reit á árinu 2002 voru heimilaðar fjögurra hæða viðbyggingar við hús það sem fyrir var á lóðinni að Bergstaðastræti 13 með 12 metra hámarkshæð og mátti nýtingarhlutfall lóðarinnar vera 2,47.  Syðri viðbyggingin, sem mál þetta snýst um, má samkvæmt deiliskipulaginu vera fjórar hæðir og nær byggingarreitur viðbyggingarinnar að lóðarmörkum við Spítalastíg og Bergstaðastræti.  Deiliskipulagið hefur ekki að geyma sérstök ákvæði um landnotkun lóðarinnar en í gr. 1.1 í skilmálum þess er vísað í aðalskipulag um það efni. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er hæð heimilaðrar viðbyggingar og nýtingarhlutfall lóðar eftir byggingu hennar innan marka skilmála deiliskipulagsins og ekki verður annað ráðið en að kröfum byggingarreglugerðar um brunavarnir og flóttaleiðir sé fullnægt.  Flóttaleiðir eru úr íbúðum um stigagang og svalir og um inngang og tvenn björgunarop úr atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð.  Svalir á annarri til fjórðu hæð ná út fyrir byggingarreit og lóðarmörk en slíkt er heimilt, hindri það ekki nægjanlegt útsýni fyrir akandi umferð eða valdi hættu fyrir gangandi umferð, sbr. gr. 76.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Er byggingarnefnd og heimilt skv. gr. 76.2 að veita undanþágu frá fyrrgreindu ákvæði varðandi útitröppur, veggsvalir og hlífðarþak.  Svalir viðbyggingarinnar fara því ekki í bága við ákvæði byggingarreglugerðar og verður ekki séð að þær geti raskað hagsmunum kærenda að nokkru marki. 

Á skipulagsuppdrætti gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds götureits merkt sem athafnasvæði, sem ekki er ætlað undir íbúðarbyggð nema í algerum undantekningartilvikum.  Fer hið kærða byggingarleyfi í bága við fyrrgreinda landnotkun aðalskipulagsins.  Af þessu tilefni var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um túlkun þeirra á landnotkun svæðisins.  Var upplýst að svæðið við Bergstaðastræti 13 hafi verið skilgreint sem íbúðarsvæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 og við gerð núgildandi aðalskipulags hafi engar tillögur komið fram um að breyta þeirri landnotkun.  Í greinargerð II með aðalskipulaginu sé að finna nokkuð ítarlegan lista yfir breytingar á landnotkun frá fyrra aðalskipulagi og sé þar ekki vikið að þessu svæði.  Merking sú á landnotkun fyrir umrætt svæði, sem komi fram á þéttbýlisuppdrætti gildandi aðalskipulags, stafi augljóslega af mistökum við prentun uppdráttarins.  Þessa villu sé ekki að finna í skipulagssjá, sem þó byggi á upprunalegum kortagrunnum aðalskipulagsins, en þar sé umrædd lóð og nærliggjandi svæði sýnd sem íbúðarsvæði. 

Líklegt verður að telja að mörkuð landnotkun umrædds götureits í gildandi aðalskipulagi sé tilkomin fyrir mistök og fer hún raunar í bága við núverandi landnotkun fasteigna á reitnum.  Verður þó ekki framhjá því litið að landnotkunin er sett fram á samþykktum og staðfestum uppdrætti aðalskipulags, sem öðlaðist gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda.  Á meðan uppdrætti þessum hefur ekki verið breytt, eða hann leiðréttur með lögformlegum hætti vegna ætlaðra mistaka um mörkun landnotkunar, verður að leggja hann til grundvallar í máli þessu. 

Hið kærða byggingarleyfi gerir ráð fyrir að fyrirhuguð viðbygging verði að stærstum hluta til íbúðarnota og er leyfið að því leyti í andstöðu við gildandi landnotkun aðalskipulags á umræddu svæði.  Verður af þeim sökum, með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Úrskurðarorð: 

Kæru B ehf. er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010, sem staðfest var í borgarráði 25. febrúar s.á., um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________          ____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2008 Sandgerði hafnarsvæði

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2008, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kæra S og H, Norðurtúni 6, Sandgerði samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008.

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs Sandgerðisbæjar 22. ágúst 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, svæðis er afmarkast af Miðtúni og Eyrartúni til austurs, friðlýstu svæði til vesturs og suðurs og Eyrargötu til norðurs.  Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum, Fornleifavernd ríkisins, Siglingastofnun, Umhverfisstofnun og Vegagerðinni.  Á fundi ráðsins 12. desember s.á. var bókað:  „Byggingarfulltrúi fór yfir skipulagsuppdrættina og gerði grein fyrir tillögum að svörum við athugasemdum og þeim breytingum sem lagt er til að gerðar verði til að mæta athugasemdum og ábendingum umsagnaraðila og íbúa.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 9. janúar 2008.  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs 23. janúar 2008 var lögð fram umsögn vegna deiliskipulagstillögunnar og var byggingarfulltrúa falið að vinna að úrlausn málsins með skipulagsráðgjöfum.  Á fundi ráðsins 6. febrúar s.á. var bókað að farið hefði verið yfir stöðu mála og kynntar viðræður, sem fram hefðu farið við Vegagerðina o.fl.  Þá sagði m.a. í bókun ráðsins:  „Fyrirliggjandi gögn og uppdrættir með mögulegum breytingum lagðir fram til kynningar.“  Á fundi ráðsins 19. febrúar s.á. var bókað m.a:  „Deiliskipulag Suðursvæðis–Sjávarheimar var auglýst 4. október með fresti til að skila athugasemdum til 15. nóvember.  Eftirfarandi breytingar voru gerðar að auglýsingatíma og athugasemdafresti loknum:  Kafla 2.6 um sjóvarnargarða bætt í greinargerð.  Sjóvörn til athugunar færð inn á uppdrátt.  Kafla 2.7 um fornminjar bætt í greinargerð.  Garðar færðir inn á uppdrátt.  Kröfu um lágmarks gólfkóta aðkomuhæðar bætt í greinargerð og færð inn á uppdrátt.  Lóðir á suðurhluta svæðis felldar út.  Lóðum nr. 28-34 við Strandgötu skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa lækkuð og/eða samræmd hæð núverandi húsa.  Möguleiki á íbúðum á efri hæðum fellur út.  Þjóðvegur færður til austurs til að uppfylla 30 m veghelgunarsvæði Vegagerðarinnar.  Hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Þjóðvegur verður skoðaður skv. lið 13.a í 2. viðauka í stað 10.i í 1. viðauka laga 106/2000.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.

Skipulags- og byggingarnefnd setur fyrirvara á afgreiðslu Suðursvæðis – Sjávarheima þar sem svar hefur ekki borist vegna afgreiðslu umhverfisskýrslu sem send var þann. 8. febrúar 2008 til Skipulagsstofnunar, Umhverfisstofnunar og Vegagerðar til kynningar í samræmi við 7. gr. í lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við Deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 6. febrúar 2008.  Lagt var fram minnisblað frá VSÓ Ráðgjöf ehf. um skipulagið varðandi athugasemdir og svör við þeim.“  Á fundi bæjarstjórnar 20. febrúar 2008 var framangreint til umfjöllunar og m.a. bókað að Skipulagsstofnun hefði ekki afgreitt umhverfisskýrslu frá 8. febrúar 2008 og biði fullnaðarafgreiðsla því afgreiðslu skýrslunnar.  Var fært til bókar að bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu ráðsins og var bæjarráði falin fullnaðarafgreiðsla þess að fengnu svari Skipulagsstofnunar.  Á fundi húsnæðis,- skipulags- og byggingarráðs 23. apríl 2008 var enn fjallað um deiliskipulagstillöguna og breytingarnar sem gerðar voru á henni.  Þar sagði m.a:  „Gerð hefur verið breyting á greinargerð og bætt inn kafla þar sem gert er grein fyrir hvernig tekið er á umhverfissjónarmiðum í deiliskipulagi Suðursvæðis.  Húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð samþykkir skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga deiliskipulag Suðursvæðis með áorðnum breytingum og telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 23. apríl 2008.“  Á fundi bæjarstjórnar 7. maí 2008 var framangreint samþykkt samhljóða.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinu samþykkta deiliskipulagi muni útsýni til sjávar frá Norðurtúni og Miðtúni skerðast eða hverfa með öllu er leiða muni til lækkunar fasteignaverðs.  Loforð hafi verið gefið á sínum tíma af þáverandi bæjaryfirvöldum að aldrei yrði byggt á svæðinu og lagt hafi verið að bæjarstjórn að friða þetta fallega útivistarsvæði og varpland, en talað hafi verið fyrir daufum eyrum. 

Bendi kærendur á að svæðið liggi neðar stórstraumsflóði á stórum kafla.  Af þeim sökum þurfi gríðarlega uppfyllingu til að ná fyrirskipaðri grunnhæð væntanlegra bygginga og muni svæðið allt því hækka um meira en fjóra metra.  Þá sé bent á að í fáum sveitarfélögum sé eins gott val á atvinnulóðum og í Sandgerði. 

Málsrök Sandgerðisbæjar:  Af hálfu Sandgerðisbæjar er vísað til þess að hið kærða deiliskipulag eigi sér stoð í Aðalskipulagi Sandgerðisbæjar 1997-2017, með síðari breytingum, og heildarsýn hafnarsvæðisins sem unnin hafi verið af bæjarfélaginu þar sem sett séu fram meginmarkmið um þróun svæðisins.  Heildarsýn um skipulag hafnarsvæðisins hafi verið kynnt á opnum íbúafundi 17. mars 2007 og samþykkt í bæjarstjórn 8. ágúst s.á. 

Hvað varði athugasemd kærenda þess efnis að útsýni þeirra til sjávar muni skerðast sé bent á að samkvæmt aðalskipulagi bæjarins sé svæðið neðan Strandgötu verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Í ljósi athugasemda er borist hefðu á athugasemdartíma hafi breytingar verðið gerðar og fallið frá áformun um að hafa lóðir við Sjávargötu 11-18.  Lóðum og byggingarreitum hafi verið skipt upp í minni byggingareiningar og hámarkshæð húsa á nýjum lóðum lækkuð úr níu metrum í fimm og heimild til íbúðar í risi felld niður.  Á þegar byggðum lóðum sé hámarkshæð húsa takmörkuð við hæð núverandi bygginga.  Með þessu hafi verið komið til móts við kærendur, byggingar lækkaðar og dregið úr byggingarmagni, án þess að tillögunni hafi verið breytt í grundvallaratriðum. 

Þá sé bent á að í samráði við Siglingastofnun hafi lágmarkshæð gólfa í húsum á svæðinu verið færð inn í deiliskipulagið, þar sem tekið hafi verið tillit til hæstu mögulegrar sjávarstöðu, ölduágangs og spár um hækkandi sjávarborð.  Afstaða gagnvart íbúðarbyggð í Miðtúni og Norðurtúni, miðað við lágmarkshæð gólfa í húsum, sé sýnd í sniði á skýringaruppdrætti deiliskipulagsins.  Einnig hafi, að höfðu samráði við Siglingastofnun, verið færð inn á uppdráttinn lega núverandi og fyrirhugaðra varnarmannvirkja. 

Í samræmi við gildandi aðalskipulag sé gert ráð fyrir því að svæðið neðan Strandgötu verði verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Rétt sé að geta þess að samkvæmt eldra aðalskipulagi frá árinu 1991 hafi svæðið verið auðkennt sem iðnaðarsvæði.  Á deiliskipulagsuppdráttinn hafi verið færð inn afmörkum náttúruverndarsvæðis nr. 108, fjörur og tjarnir á Rosmhvalanesi, eftir samráð við Umhverfisstofnun og viðmiðun stofnunarinnar um stærð og náttúruverndargildi svæða á náttúrminjaskrá.  Strandsvæði og fjörur séu skilgreind sem svæði sem afmarkist annars vegar af efstu stórstraumsflóðamörkum og hins vegar stórstraumsfjörumörkum. 

Í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir nýjum Sandgerðisvegi úr suðaustri sem tengist nýrri Strandgötu suðaustan fyrirhugaðrar atvinnuuppbyggingar, og Sjávargötu er liggi að hafnarsvæðinu.  Þar með færist þungaumferð suður fyrir núverandi íbúðarbyggð.  Í aðalskipulaginu sé gert ráð fyrir að allri þungaumferð verði beint um Sjávargötu, að Hafnarsvæðinu.  Hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag hvað þetta varði.  Í afgreiðsluferli deiliskipulagsins hafi verulega verið tekið tillit til sjónarmiða íbúa við Miðtún og Norðurtún. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Eins og að framan er rakið samþykkti húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð á árinu 2007 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, suðursvæði.  Bárust athugasemdir og í kjölfar þess samþykkti bæjarstjórn tvívegis á fundum sínum að gera breytingar á samþykktinni.  Fólu breytingar þessar m.a. í sér að sérstökum ákvæðum um sjóvarnargarða og fornminjar var bætt í greinargerð og settir fram skilmálar um gólfkóta aðkomuhæða húsa á lóðum nr. 2 og 4-16 við Sjávargötu.  Þá var fallið frá lóðum á suðurhluta svæðisins, lóðum nr. 28-34 við Strandgötu var skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa var lækkuð og/eða samræmd þeim húsum sem fyrir eru á svæðinu ásamt því að felld var brott heimild til íbúða á efri hæðum.  Ennfremur var þjóðvegur færður til austurs og hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Að síðustu var færður inn í greinargerð sérstakur kafli um umhverfissjónarmið þar sem breyting var gerð á afmörkun svæðis á náttúruverndarská. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.  Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik. 

Eins og að framan er rakið gerði bæjarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn.  Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að með þeim hafi upphaflegri samþykkt verið breytt í grundvallaratriðum og því hefði þurft að auglýsa að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa var ekki gætt og verður hin kærða samþykkt bæjarstjórnar því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

86/2008 Hilmisgata

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 86/2008, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10, Vestmannaeyjum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Lilja Jónasdóttir hrl., f.h. B ehf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 að breyta deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10 þar í bæ.  Tók ákvörðunin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júlí 2008.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í aprílmánuði 2008 stóð umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyjabæjar fyrir grenndarkynningu á breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyja vegna lóðarinnar að Hilmisgötu 2-10.  Fól hin kynnta tillaga í sér breytingu á notkun lóðarinnar úr íbúðarnotum í blandaða notkun fyrir íbúðir, verslun og þjónustu, stækkun byggingarreits úr 1.180 í 1.450 m2, færslu innkeyrslu á baklóð að norðurlóðarmörkum Hilmisgötu 2A og hækkun hámarkshæðar bygginga úr 8 í 9 m.  Ein athugasemd barst innan athugasemdafrests. 

Að lokinni grenndarkynningu tók umhverfis- og skipulagsráð bæjarins málið fyrir á fundi sínum hinn 14. maí 2008 og samþykkti umrædda tillögu að breytingu á deiliskipulagi og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu hinn 5. júní sama ár.  Vegna fjögurra athugasemdabréfa er bárust eftir lok athugasemdafrests, m.a. frá kæranda, tók ráðið málið fyrir að nýju hinn 2. júlí 2008 þar sem tekin voru fyrir áðurgreind athugasemdabréf.  Voru framkomnar athugasemdir ekki taldar snúa að atriðum sem hin kynnta skipulagsbreyting tæki til heldur að innihaldi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 og voru þær því ekki teknar til efnislegrar afgreiðslu.  Bæjarstjórn staðfesti þessa afgreiðslu umhverfis- og skipulagsráðs hinn 17. júlí 2008 og tók deiliskipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda eins og áður getur. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að hann hafi með höndum veitingarekstur að Skólavegi 1 í Vestmannaeyjum og hafi hann nýtt sér aðgengi að baklóð þeirrar fasteignar um lóðina Hilmisgötu 2, en vörur vegna rekstrarins séu bornar inn í húsið bakatil.  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sé m.a. innkeyrslu að baklóð breytt og hún færð að norðurlóðamörkum Hilmisgötu 2A. 

Kærandi eigi þinglýstan umferðarrétt um Hilmisgötu 2 að baklóð sinni að Skólavegi 1 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu síðargreindrar fasteignar.  Farið hafi verið fram á við bæjaryfirvöld að sá umferðarréttur yrði tryggður við deiliskipulagsbreytinguna en það erindi kæranda hafi ekki fengið efnislega umfjöllun hjá umhverfis- og skipulagsráði.  Af þeim sökum verði ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Hið kærða deiliskipulag rýri verðmæti eignar kæranda og brjóti því gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. 

Málsrök Vestmannaeyjabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að misskilnings virðist gæta hjá kæranda um efni hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Þar sé fjallað um stækkun á byggingarreit og tilfærslu á aðkeyrslu að baklóð Hilmisgötu 2-10, en sú lóð hafi orðið til við gerð deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005.  Eftir umdeilda skipulagsbreytingu sé sú lóð óbreytt að stærð og lögun og engin breyting sé gerð á aðgengi kæranda að sinni lóð, heldur sé einungis aðkomu lóðarhafa Hilmisgötu 2-10 að baklóð þeirra breytt.  Skipulag svæðisins frá árinu 2005 hafi fengið lögmæta málsmeðferð en þá hafi engar athugasemdir frá lóðarhöfum aðliggjandi lóða, svo sem kæranda, komið fram þótt það skipulag hafi ekki gert ráð fyrir aðgengi í þá veru sem nú sé krafist. 

Varðandi umgengni kæranda um undirgöng inn í kjallara húss hans að Skólavegi 1 samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé rétt að líta til þess að undirgöngin hafi verið eyðilögð fyrir 6-7 árum í tengslum við björgunaræfingu á vegum NATO.  Þau hafi á sínum tíma verið notuð til að flytja fisk í kjallara Skólavegar 1 en sú notkun hafi verið aflögð fyrir áratugum.  Telji kærandi sig eiga kröfu á aðgengi um lóðina að Hilmisgötu 2-10 um jarðgöng eða fyrir umferð ökutækja, hefði sú krafa átt að koma fram þegar sú lóð hafi verið afmörkuð og skipulögð á árinu 2005. 

—–

Lóðarhöfum Hilmisgötu 2-10, var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum og athugasemdum en þeir hafa ekki talið ástæðu til þess. 

Niðurstaða:  Hin kærða deiliskipulagsbreyting var grenndarkynnt sem óveruleg breyting á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Er þar um að ræða undantekningarreglu frá þeirri meginreglu 1. mgr. 26. gr. laganna að auglýsa skuli breytingatillögur á deiliskipulagi til kynningar. 

Hin kærða ákvörðun fól í sér breytta notkun húsnæðis að Hilmisgötu 2-10, stækkun byggingarreits, aukningu byggingarmagns um 22,8%, hækkun heimilaðra bygginga um einn metra og færslu innkeyrslu að baklóð.  Er breytingin þess eðlis að hún getur haft nokkur grenndaráhrif.  Af þessum ástæðum verður ekki fallist á að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óveruleg í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga og bar því að auglýsa tillöguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið hefur hin kærða ákvörðun ekki fengið lögmæta málsmeðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður hún af þeim sökum felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 17. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi miðbæjar Vestmannaeyjabæjar vegna lóðar að Hilmisgötu 2-10 í Vestmannaeyjum.

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

83/2008 Kleppsvegur

Með

Ár 2010, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 83/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur 

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kæra S, Kambsvegi 2 og P, Kleppsvegi 88 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.  Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 25. ágúst 2008.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur hinn 23. maí 2008 var lögð fram tillaga Skipulags, arkitekta- og verkfræðistofunnar ehf., f.h. Félagsbústaða, að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.  Í tillögunni fólst m.a. að á 707 m2 lóð yrði byggingarreitur stækkaður um 6,5 m2 og jafnframt yrði bílastæðum fjölgað um þrjú.  Hámarkshæð húss yrði 6,3 m, þó þannig að þakgluggar og frágangur vegna lyftu mættu fara í allt að 6,8 m.  Nýtingarhlutfall yrði 0,45.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna.  Grenndarkynning stóð yfir frá 30. maí til 7. júlí, en frestur til athugasemda var framlengdur að beiðni kærenda.  Kærendur, ásamt fleiri íbúum við Kleppsveg, skiluðu inn athugasemd við tillögu að breyttu deiliskipulagi 26. júní 2008 og var hún, ásamt umsögn skipulagsstjóra frá 10. júlí 2008, tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 11. júlí 2008.  Á sama fundi var erindinu vísað til skipulagsráðs.  Á fundi skipulagsráðs hinn 16. júlí sama ár var tillagan samþykkt með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra.  Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemdir við að birt yrði auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um samþykkt á breyttu deiliskipulagi lóðarinnar og var hún birt þar hinn 25. ágúst 2008. 

Málsrök kæranda:  Kærendur telja að ekki hafi verið tekið nægilegt tillit til mótmæla þeirra við grenndarkynningu á umræddri deiliskipulagsbreytingu.  Lítillega hafi verið komið til móts við kærendur í athugasemdum skipulagsstjóra en hagsmunir þeirra séu enn skertir um of.  Sérstaklega bendi kærendur á að miðað við þá tillögu sem nú liggi fyrir sé gólfkóti nýja hússins 22,16 og mesta hæð upp í mæni 6,7 m í hluta hússins, annars 6,3 m.  Gerð sé sú krafa að gólfkóti verði lækkaður um 50 cm og sé svigrúm til þess nægilegt.  Orðalagið í greinargerð skipulags- og byggingarsviðs um að húsið verði „… hæðarsett eins lágt í landi og möguleg er“ sé of loðið. 

Einnig sé bent á að nýtingarhlutfall nærliggjandi lóða, nánar tiltekið við Kleppsveg 86 og 88, sé 0,32 og 0,37.  Nýja húsið við Kleppsveg 90 sé hins vegar með nýtingarhlutfallið 0,45 en því til rökstuðnings sé vísað í deiliskipulagið Sundin þar sem nýtingarhlutfallið sé 0,50.  Kærendur telji það fráleita viðmiðun þar sem það deiliskipulag miðist við lóðir fyrir iðnað og aðra atvinnustarfssemi.  Nýtingarhlutfall í nýju deiliskipulagi fyrir lóðina við Kleppsveg 90 hljóti að taka mið af því nýtingarhlutfalli sem sé þar fyrir og telji kærendur annað óásættanlegt. 

Fyrir liggi að í stað lítils húss með tveimur íbúðum sé nú verið að fara af stað með byggingu húss með sex íbúðum.  Rök skipulagsráðs séu á þá lund að sambýli sé eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús og í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi að búi í almennu fjölbýlishúsi af sömu stærð.  Kærendur telji hins vegar að ekki sé hægt að treysta því að notkun hússins verði ekki breytt í framtíðinni. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg tekur ekki undir málsástæður kærenda eins og þær birtast í málatilbúnaði þeirra og krefst þess að hin kærða samþykkt verði staðfest. 

Orðalagið í umsögn skipulagstjóra, sem samþykkt skipulagsráðs vísi m.a. til „… að húsið verði hæðarsett í landi eins lágt og mögulegt er“ sé ekki óeðlilegt í deiliskipulagi og sé sett í því skyni að takmarka grenndaráhrif.  Helgist það m.a. af því að hæðarkóti sé sjaldnast fastákveðinn í deiliskipulagi, heldur komi hann fram á hæðarblaði sé það gert í framhaldi af deiliskipulagi eða hann ákvarðaður við meðferð byggingarleyfisumsóknar. 

Á það skuli bent að unnið hafi verið með hæðarsetningu hússins við meðferð byggingarleyfisumsóknar og húsið lækkað í landi frá þeirri tillögu sem fyrst hafi borist byggingarfulltrúa.  Ljóst sé samkvæmt fyrirliggjandi heimildum að núverandi hús hefði mátt víkja og heimilað hafi verið í gildandi deiliskipulagi að byggja nýtt hús í stað þess.  Reikna megi með því að þegar nýtt hús sé byggt þurfi að uppfylla kröfur samkvæmt gildandi reglum, m.a. varðandi salarhæð.  Salarhæð húsa skuli að lágmarki vera 2,7 m.  Miðað við það verði tveggja hæða hús ekki lægra en 6,3 m með þakfrágangi, og sé það sú hámarkshæð sem deiliskipulagsbreytingin leyfi. 

Einhvers misskilnings virðist gæta hjá kærendum varðandi tilvísun til Sundaskipulags, þ.e. að það skipulag eigi við um iðnað og aðra atvinnustarfsemi.  Tilvísun skipulagsyfirvalda til nýlegs Sundaskipulags eigi við um íbúðarbyggðina austan við Langholtsveg.  Þar sé nýlegt skipulag fyrir gróna byggð þar sem verið sé að gefa þróunarmöguleika fyrir byggðina.  Hámarksnýtingarhlutfall í Sundaskipulaginu sé 0,5.  Því sé eðlilegt að nýtt skipulag eða breytingar á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði taki mið af Sundaskipulaginu, þar sem það sé nærliggjandi og hluti af sömu byggð/byggðamynstri. 

Ekki sé verið að samþykkja sex nýjar íbúðir eins, og kærendur haldi fram, heldur sé um að ræða sambýli fyrir einstaklinga og heimili deiliskipulagið enga breytingu á þeirri notkun.  Yrði um breytta notkun að ræða einhvern tímann í framtíðinni yrði að vinna nýja tillögu að breyttu deiliskipulagi.  Sambýli, eins og þau séu skilgreind í skipulagsáætlunum, teljist vera búseta einstaklinga með sérþarfir eða hömlun af einhverjum toga.  Sambýli séu innréttuð með mismunandi hætti, en öll eigi þau það sammerkt að vera eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús þar sem samþykktar séu margar íbúðir.  Hér sé því ekki um að ræða hús með sex íbúðum heldur sambýli einstaklinga.  Í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi í almennu fjölskylduhúsi af þessari stærð.  Ekki sé gert ráð fyrir að umferðarálag verði meira vegna þessarar nýtingar á lóðinni. 

Það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun.  Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki óbreytt útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti ávallt tekið breytingum í uppbyggingu hverfa og við þéttingu byggðar.  Það sé í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda varðandi þéttingu byggðar að veita heimild til uppbyggingar á lóðinni. 

Ljóst sé að um tiltölulega stóra byggingarreiti sé að ræða á lóðunum við lóðir kærenda og sé ljóst að þeir hafi mátt búast við einhverjum breytingum á þeim í samræmi við stærð þeirra og nýtingarmöguleika.  Hin kærða samþykkt heimili hús sem ekki sé stærra en búast hefði mátt við ef um stórt einbýlishús væri að ræða, enda sé einungis um að ræða örlitla stækkun á byggingarreit.  Húsið falli ágætlega að þeirri götumynd sem það sé hluti af, þ.e.a.s. húsunum nr. 86, 88, og 90, með tilliti til stærðarhlutfalla og byggingarstíls.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi telja að geti orðið hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var gerð óveruleg breyting á deiliskipulagi Norðurbrúnar frá 1963 hvað varðar lóðina nr. 90 við Kleppsveg, sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Á deiliskipulagsuppdrættinum frá 1963 er sá ágalli að þar eru ekki sýnd mörk skipulagssvæðisins.  Verður helst af honum ráðið að skipulagið taki einungis til lóða við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg þótt sjá megi einstakar lóðir við þær götur á uppdrættinum, en þar eru þær sýndar með daufari útlínum.  Er lóðin nr. 90 við Kleppsveg þar á meðal.  Þá er í skilmálum skipulagsins einungis gert ráð fyrir parhúsum sem aðeins getur átt við um lóðir við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg. 

Samkvæmt framansögðu verður að telja að skipulagið taki aðeins til lóða við Norðurbrún og að því hafi ekki verið í gildi deiliskipulag fyrir Kleppsveg 90 er hin kærða ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi var tekin.  Var hún því ekki reist á réttum grundvelli og verður því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg er felld úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

23/2010 Þrastanes

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 5. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 23/2010, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ, þar sem heimiluð var viðbygging við austurhlið húss sem þar stendur og ákvörðun byggingarfulltrúa frá 21. apríl sama ár um að veita byggingarleyfi í samræmi við nefnda breytingu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. apríl 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ, þar sem heimiluð var viðbygging við austurhlið húss sem þar stendur. 

Með bréfi lögmanns kæranda, dags. 29. maí 2010, sem barst úrskurðarnefndinni 3. júní sama ár, gerir kærandi jafnframt kröfu um ógildingu byggingarleyfis, sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 13. apríl 2010 og bæjarstjórn staðfesti 6. maí sama ár, fyrir fyrrgreindum breytingum að Þrastanesi 18.  Er þar jafnframt farið fram á að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Á árinu 1961 var samþykktur skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes þar sem lóðir voru afmarkaðar.  Samkvæmt skilmálum í afsölum fyrir lóðir við Þrastanes var heimilt að reisa á þeim einnar hæðar hús með kjallara þar sem landhalli leyfði.  Stærð húsa mun hafa takmarkast af byggingarreitum samkvæmt mæliblöðum og var ekki sett skilyrði um hámarks nýtingarhlutfall á lóð.  Byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni að Þrastanesi 18 var veitt á árinu 1973.  Nýr skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes tók gildi árið 1975, sambærilegur hinum fyrri, en með fyllri skýringum.  Engin greinargerð fylgdi uppdrættinum.  Árið 1985 heimilaði bæjarstjórn skiptingu lóðarinnar að Þrastanesi 18 í tvær lóðir, nr. 18 og 18a, og var húsinu á lóðinni þá skipt í tvær sjálfstæðar fasteignir.  Fyrsta aðalskipulag fyrir Garðabæ í heild var staðfest á árinu 1987. 

Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16.  Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit.  Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu.  Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009. 

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi lóðarinnar Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið.  Stærð viðbyggingar hafði verið minnkuð frá fyrri umsókn og var nú 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna hina nýju tillögu og bókaði af því tilefni eftirfarandi:  „Skipulagsnefnd telur að við skiptingu lóðarinnar Þrastanes 18 í Þrastanes 18 og 18a árið 1985 hafi nýtt mæliblað fellt úr gildi byggingarreit sem fyrir var á lóðinni enda hafi sú breyting verið grundvallarbreyting á skipulagi lóðarinnar með tilliti til aðliggjandi lóða. Því beri að líta á breytingar sem fara út fyrir núverandi grunnflöt bygginganna sem breytingar á deiliskipulaginu þó svo að ofangreind tillaga sé innan byggingarreits sem var til staðar áður en lóðinni var skipt.“  Kærandi sendi inn athugasemdir við tillöguna. 

Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd á fundi sínum 10. desember 2009 hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010.  Öðlaðist breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 14. apríl sama ár.  Var byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni og stækkun svefnherbergis á annarri hæð síðan samþykkt 21. apríl 2010.  Hefur kærandi skotið þessum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að hin kærða ákvörðun varði hús á samliggjandi lóð við hans lóð.  Samkvæmt upplýsingum frá bæjarstjórn gildi á svæðinu deiliskipulag fyrir Arnarnes sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn í júlí 1961 þar sem byggingarreitir á hverri lóð hafi verið sérstaklega afmarkaðir.  Með samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. júní 1985 hafi síðan verið heimilað að skipta lóðinni nr. 18 í tvær lóðir og virðist byggingarreit lóðarinnar þá hafa verið breytt og heimilað að byggja á lóðunum tvö hús í stað eins sem samanlagt hafi verið að stærð langt umfram það sem deiliskipulagið heimilaði.  Kæranda hafi á þeim tíma ekki verið kynnt þau áform eða gefinn kostur á að gera athugasemdir.  Á lóð sem fengið hafi götuheitið Þrastanes 18 hafi síðan verið reist hús þétt upp að lóðarmörkum og langt út fyrir upphaflegan byggingarreit heildarlóðarinnar og að hluta til innan lóðar kæranda.  Hin kærða breyting lúti að tveimur viðbyggingum, annars vegar að minna stigahúsi en fyrri tillaga gerði ráð fyrir og hins vegar að svokölluðu útskoti á annarri hæð fyrir stækkun svefnherbergis. 

Stækkun byggingarreits fasteignarinnar að Þrastanesi 18, sem hin kærða ákvörðun lúti að, geti ekki talist óveruleg breyting sem bæjarstjórn hafi verið heimilt að fara með skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Um grundvallarbreytingu sé að ræða á gildandi deiliskipulagi Arnarness og snerti ákvörðunin grundvallarbreytingu á deiliskipulaginu við skiptingu lóðarinnar á árinu 1985, sem jafnframt virðist ekki hafa verið lögum samkvæmt þar sem breytingin hafi verið gerð með svokölluðu mæliblaði og nýtingarhlutfall heildarlóðarinnar aukið langt út fyrir mörk deiliskipulagsins.  Telja verði að óheimilt hafi verið að veita hina minnstu undantekningu frá afmörkuðum byggingarreit í þessu tilliti.  Ekki hafi verið færð fram rök fyrir því að heimila nú stækkun byggingarreits lóðarinnar um 7,66 m² þegar ekki hafi þótt fært að stækka hann um 11,52 m².  Enginn eðlismunur sé á þessu enda farið út fyrir byggingarreit í báðum tilvikum.  Þá sé heldur ekki skýrt hvernig svokallað útskot á annari hæð fyrir stækkun svefnherbergis sé ekki talið fela í sér stækkun á byggingarreit.  Ekki verði betur séð en að það útskot nái fram yfir byggingarreitinn um a.m.k. 11 m² þannig að heildarstækkun hans sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun a.m.k. 18,66 m² (7,66 m² + 11 m²).  Stækkunin sé því í raun meiri en sú stækkun sem bæjarstjórn hafi talið of mikla og hafnað.  Þegar af þessari ástæðu beri að fella ákvörðunina úr gildi. 

Þá hafi ekki verið farið að ákvæði 4. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sbr. ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægðir milli byggingarreita og lóðarmarka.  Óheimilt hafi verið að veita leyfi fyrir byggingu stigahússins og svefnherbergisútskotsins af þessum sökum.  Umfang viðbygginganna sé auk þess umfram heimildir samkvæmt gildandi deiliskipulagi og ekki í samræmi við hæð bygginga í nágrenninu. 

Ef talið verði að nýbyggingarnar verði innan framangreindra lögbundinna marka, beri engu að síður að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna almennra grenndarsjónarmiða og með tilliti til hagsmuna kæranda af því að geta nýtt lóð sína til framtíðar.  Auk þess sé á því byggt að viðbyggingarnar hafi í för með sér óásættanlega skuggamyndun á lóð kæranda. 

Loks eigi það að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar að bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins, einkum rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr. og meðalhófsreglu 12. gr.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld vísa til þess að ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um óverulegar deiliskipulagsbreytingar hafi verið fullnægt við meðferð málsins og einnig að grenndarréttar hafi verið gætt eins og eðlilegt sé.  Vegna athugasemda kæranda um að gangstétt á lóðinni að Þrastanesi 18 næði inn á hans lóð hafi lóðamörkin verið mæld út og í ljós komið að horn stéttarinnar við götu næði um 50 cm inn á lóð kæranda.  Ekki hafi áður verið gerð athugasemd við þá útfærslu svo kunnugt sé.  Tekið hafi verið tillit til athugasemda eiganda Þrastaness nr. 16 og viðbygging minnkuð umtalsvert við síðari grenndarkynningu.  Verði eigi séð að viðbygging af þeirri óverulegu stærðargráðu sem um ræði geti raskað hagsmunum kæranda þegar litið sé til fjarlægðar húss hans frá lóðarmörkum.  Þá verði ekki séð að viðbyggingin hafi nein áhrif á nýtingu lóðar hans. 

Þær fullyrðingar sem fram komi í greinargerð kæranda um að heimilað hafi verið að reisa tvö hús á lóðinni í stað eins eftir að lóðinni hafi verið skipt í tvennt árið 1985 eigi ekki við rök að styðjast enda hafi þegar árið 1973 verið heimlað að reisa stórt einbýlishús á lóðinni.  Við skiptingu lóðarinnar á árinu 1985 hafi svo verið litið á að mæliblað lóðarinnar hafi verið ógilt og að byggingarreitir nýrra lóða takmarkist við þær byggingar sem þar hefðu verið leyfðar, enda sýni nýtt mæliblað útgefið 23. júlí 1985 engan byggingarreit fyrir lóðirnar 18 og 18 a. 

Aðeins einu sinni hafi verið heimiluð stækkun á húsinu að Þrastanesi 18, á árinu 1992, þegar heimilað hafi verið að stækka herbergi á báðum hæðum til norðurs sem numið hafi samanlagt um 9 m² auk útskotsglugga á austurhlið.  Á lóðinni númer 18a hafi tvívegis verið veitt byggingarleyfi fyrir stækkunum frá því lóðinni hafi verið skipt, á árinu 1986 um 78,9 m² til vesturs og á árinu 1990 hafi sólskáli verið stækkaður um 6 m². Þá hafi verið heimiluð breyting á þaki hússins.  Árið 1992 hafi lóðin nr. 18a við Þrastanes verið stækkuð um 42 m² til vesturs með samkomulagi við eigendur lóðar nr. 20 við sömu götu.  Í dag sé á lóðinni nr. 18 byggingarmagn 295,4 m² en stærð lóðar 864 m² og þar með sé nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,34.  Byggingarmagn lóðar nr. 18a sé 365 m² og lóðin 746 m² og sé nýtingarhlutfallið 0,49.  Samanlagt byggingarmagn lóðanna sé því 660 m² og nýtingarhlutfallið 0,41.  Hafi fyrst og fremst verið byggt við hús númer 18a, sem liggi ekki að lóð kæranda, en stækkun hússins númer 18 hafi verið óveruleg til þessa.  Ekki verði séð að sú stækkun sem hér um ræði hafi neikvæð áhrif á hagsmuni kæranda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi gerir þá kröfu að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en vísar að öðru leyti til kröfugerðar, málsástæðna og lagaraka svo og til greinargerðar Garðabæjar í málinu.

Frávísunarkrafa byggingarleyfishafa byggi á 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu.  Um sé að ræða óverulegar breytingar á deiliskipulagi sem ekki verði séð að raski á nokkurn hátt hagsmunum kæranda eða rýri nýtingarmöguleika á lóð hans.  Umdeild viðbygging sé aðeins 7 m² og eftir breytingu sé hún innan byggingarreits eins og hann hafi upphaflega verið skilgreindur.  Ekki verði annað séð en að málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana hafi verið lögum samkvæmt og hafi m.a. jafnræðisregla og meðalhófsregla verið virtar.

Athugasemdir kæranda við málatilbúnað Garðabæjar og byggingarleyfishafa:  Áréttað er að byggingarreitur að Þrastanesi 18 hafi takmarkast við mæliblað við gerð deiliskipulags árið 1961.  Við skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir hafi verið heimilað að reisa hús á hvorri lóð og hafi þá byggingarmagn farið langt út fyrir heimildir samkvæmt upphaflegu mæliblaði.  Við mat á því hvort um sé að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi verði að taka mið af heildarbreytingum frá upprunalegu mæliblaði.  Ekki geti staðist að sveitarfélag geti í áföngum breytt gildandi skipulagi, sem í hvert sinn gæti eftir atvikum talist óveruleg breyting, heldur verði að líta á heimilaðar breytingar heildstætt. 

Því sé mótmælt sem órökstuddu að vanalegt sé að láta einstaka byggingarhluta á efri hæðum ná út fyrir byggingarreit.  Slík frávik frá byggingarreit verði að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Þá sé ekki fallist á að tillit hafi verið tekið til athugasemda kæranda við seinni grenndarkynningu umdeildra framkvæmda.  Umfangið hafi aðeins verið minnkað í sýndum fermetrum á jörðu niðri en byggingarmagn aukið að sama skapi enda sýnist stækkun í rúmmetrum svipuð og í fyrri umsókn.  Hafa verði og í huga að hluti heimilaðrar stækkunar varði aðra hæð hússins að Þrastanesi 18 en skilningur bæjaryfirvalda sé sá að gildandi deiliskipulag heimili aðeins einnar hæðar hús.  Viðbætur við efri hæð séu því í andstöðu við skipulagið.  Það sé ítrekað að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verið í samræmi við 10., 11., og 12. gr. stjórnsýslulaga.  Tekin hafi verið íþyngjandi ákvörðun gagnvart kæranda án nægjanlegrar rannsóknar og með því að ekki sé um að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi hafi ekki verið gætt jafnræðis gagnvart öðrum fasteignaeigendum á Arnarnesi sem ekki þurfi að sæta slíkri málsmeðferð og eignaskerðingu er henni fylgi.  Meðalhófs hefði verið gætt ef umdeild ákvörðun hefði ekki verið tekin. 

Frávísunarkröfu byggingarleyfishafa sé mótmælt.  Kærandi njóti nú þegar aðilastöðu í málinu að mati Garðabæjar enda hafi grenndarkynning framkvæmdanna náð til hans. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 22. júlí 2010 að viðstöddum kæranda, byggingarleyfishafa og fulltrúa bæjaryfirvalda. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er krafist frávísunar með þeim rökum að hinar kærðu ákvarðanir snerti ekki einstaklega og lögvarða hagsmuni kæranda, en það sé skilyrði kæruaðildar samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Heimiluð viðbygging að Þrastanesi 18 er við austurhlið hússins og snýr að fasteign kæranda að Þrastanesi 16.  Verður að telja að viðbyggingin geti haft áhrif á nýtingu lóðar kæranda eins og aðstæðum er háttað og verður því talið að kærandi eigi lögvarða hagsmuni tengda hinum kærðu ákvörðunum.  Verður frávísunarkröfunni því hafnað. 

Til grundvallar hinni kærðu ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi lá skipulagsuppdráttur frá árinu 1975 ásamt mæliblaði frá árinu 1985 sem gert hafði verið vegna skiptingar lóðarinnar nr. 18 í tvær lóðir.  Var það skilningur bæjaryfirvalda að byggingarreitur hússins að Þrastanesi 18 næði ekki út fyrir grunnflöt þess og því þyrfti að sýna byggingarreit fyrirhugaðrar viðbyggingar á mæliblaðinu.  Yrði þetta gert með óverulegri breytingu á deiliskipulagi svæðisins. 

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 19/1964, sem í gildi var á árinu 1975, þegar umræddur uppdráttur var samþykktur, var heimilt að gera séruppdrætti fyrir einstök svæði eða hverfi þar sem gerður hefði verið skipulagsuppdráttur samkvæmt 10. gr. laganna. en hann samsvaraði að efni til aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt núgildandi lögum.  Skipulag það frá 1975 sem hér um ræðir var hins vegar samþykkt löngu áður en fyrst var staðfest heildstætt aðalskipulag fyrir Garðabæ árið 1987 og gat því ekki hafa öðlast gildi sem séruppdráttur eða deiliskipulag þegar litið er til ákvæða 10. og 11 gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964.  Hefur ekki verið unnið deiliskipulag fyrir umrætt svæði eftir samþykkt uppdráttarins frá 1975 og er áréttað í landnotkunar- og landnýtingarkafla aðalskipulags bæjarins 1995-2015 að deiliskipulag fyrir Arnarnes sé ófullgert.  Verður því ekki séð að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði er hin kærða ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi var tekin og var hún því ekki reist á réttum grundvelli.  Verður hún því felld úr gildi. 

Að framangreindri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og verður því jafnframt fallist á kröfu um ógildingu þess. 

Úrskurðarorð:

Kröfu um frávísun máls þessa er hafnað. 

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 21. janúar 2010 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Arnarness varðandi lóðina að Þrastanesi 18, Garðabæ. 

Jafnframt er felld úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 21. apríl 2010, sem bæjarstjórn staðfesti 6. maí sama ár, um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Þrastanesi 18.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                          Aðalheiður Jóhannsdóttir