niðurrif Archives - Page 3 of 4 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

44/2004 Sefgarðar

Með dim

Ár 2005, fimmtudaginn 9. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Sesselja Jónsdóttir lögfræðingur, varamaður í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 44/2004, kæra eiganda hússins að Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi á synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 um að eiganda hússins að Sefgörðum 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. ágúst 2004, sem barst nefndinni hinn 3. s.m., kærir B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 um að eiganda hússins að Sefgörðum 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða.

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarnesbæjar hinn 21. júlí 2004.

Kærandi krefst þess að úrskurðarnefndin endurskoði ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. júlí 2004 og taki að því búnu til greina kröfu kæranda um að skjólveggir að Sefgörðum 24, sem reistir eru við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26, skuli rifnir eða endurgerðir í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Málavextir: Kærandi er eigandi einbýlishúss að Sefgörðum 16 á Seltjarnarnesi og mun hafa byggt húsið á árinu 1979. Þannig hagar til að vesturmörk lóðar kæranda liggja að mestu að baklóð hússins nr. 26 við Sefgarða og er lág timburgirðing milli lóðanna. Þar sem lóðir standast ekki á til fulls liggja umrædd lóðamörk einnig að baklóð hússins nr. 24 við Sefgarða á 7,5-8 metra bili til norðurs frá suðvesturhorni lóðar kæranda. Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti eigandi Sefgarða 24 niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð kæranda en reisti síðar allháan skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í um það bil 30 cm fjarlægð frá þeim. Kveður eigandi Sefgarða 24 þennan vegg hafa verið reistan á árinu 1979 en kærandi telur það hafa verið nokkru seinna, líklega einhvern tímann á árabilinu 1982 til 1984. Eftir að umræddur veggur var reistur hefur eigandi Sefgarða 24 ekki getað komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafði sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilur ræmu þá er þau standa á frá lóðinni. Kærandi kveðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fljótlega eftir að skjólveggirnir hafi verið reistir en á þeim tíma hafi hann ekki búið í húsi sínu heldur hafi það verið leigt út. Hann hafi flutt í húsið á árinu 1991 og hafi ári síðar ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa. Hafi honum þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjanna skyldu þeir reistir í samræmi við gildandi reglur. Kveðst kærandi hafa sæst á þetta að svo stöddu. Hann kveðst hafa ítrekað kröfur sínar við byggingarfulltrúa á árinu 1994.

Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, til byggingarnefndar Seltjarnarnesbæjar, kom kærandi á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir væru farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum. Með vísan til þessa krafðist kærandi flutnings og rétts frágangs á skjólveggjunum til samræmis við gildandi reglur, ef byggingarnefndin teldi að skjólveggirnir væru ekki reistir í samræmi við lög og reglur, sem hefðu gilt og giltu um slík mannvirki. Ennfremur krafðist hann þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð, svo ganga mætti þannig frá lóðamörkum að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans. Hafa deilur staðið milli eigenda fasteignanna að Sefgörðum 16 og 24 um skjólvegg þennan frá þessum tíma og hefur úrskurðarnefndin m.a. kveðið upp þrjá úrskurði, í málum nr. 23/2000, 18/2002 og 49/2002, vegna þessa ágreinings. Hafa hinar kærðu ákvarðanir verið felldar úr gildi í tveimur þessara mála en hinu þriðja var vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eftir að seinni efnisúrskurður úrskurðarnefndarinnar gekk, í byrjun september 2003, var kæranda tilkynnt að skipulags- og mannvirkjanefnd myndi endurupptaka mál hans og að við málsmeðferðina yrði stuðst við upphaflegt erindi hans frá 2. júlí 1999. Jafnframt var eiganda Sefgarða 24 kynnt þessi ákvörðun og honum gefinn kostur á að koma á framfæri andmælum sínum við framkomnar kröfur til skipulags- og mannvirkjanefndar.

Með bréfi til skipulags- og mannvirkjanefndar, dags. 23. febrúar 2004, kom kærandi á framfæri við nefndina athugasemdum við sjónarmið eiganda Sefgarða 24 í málinu og ítrekaði jafnframt kröfur sínar og málsástæður. Áréttaði kærandi í lok bréfs síns að hann krefðist þess sem endranær að skjólveggirnir Sefgörðum 24, sem reistir væru við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26, yrðu rifnir eða endurgerðir í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þá væri þess og krafist að trjágróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 yrði fjarlægður.

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 8. júlí 2004 var erindi kæranda tekið til afgreiðslu og eftirfarandi bókað af því tilefni: „Lögð fram greinargerð bæjarlögmanns um Sefgarða. Í samræmi við greinargerðina er það ákvörðun nefndarinnar að hafnað er kröfu eiganda Sefgarða 16 um að eigandi Sefgarða 24 verði gert skylt að fjarlægja girðingu á mörkum lóðanna Sefgarða 16 og 24. Eiganda Sefgarða 24 ber að fjarlægja gróður á lóðamörkum utan girðingar.“

Kærandi hefur skotið synjun skipulags- og mannvirkjanefndar um að eiganda Sefgarða 24 verði gert skylt að fjarlægja skjólveggi á lóðarmörkum lóðanna nr. 16, 18 og 24 við Sefgarða til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. Af hálfu eiganda Sefgarða 24 hefur komið fram að hann uni ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar um að fjarlægja skuli gróður á lóðamörkum, utan girðingar, og kemur sá þáttur ákvörðunarinnar því ekki til umfjöllunar í málinu.

Málsrök kæranda: Kærandi heldur því fram að hinir umdeildu skjólveggir séu byggingarleyfisskyld mannvirki og hafi verið það á þeim tíma er þeir hafi verið reistir. Fram hafi komið að ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir skjólveggjunum eins og skylt hafi verið samkvæmt reglugerð sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem þeir hafi verið reistir, sbr. bréf byggingarfulltrúa, dags. 11. nóvember 1999.

Þá heldur kærandi því fram að fullyrðing eiganda Sefgarða 24 um að skjólveggirnir hafi verið reistir á árinu 1979 sé röng. Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 14. september 2001, komi fram að skjólveggirnir hafi verið reistir fyrir u.þ.b. 19 árum sem þýði í kringum 1982 en ekki á árinu 1979.

Kærandi leggur á það áherslu að krafa hans beinist að því að allir skjólveggirnir, þ.e. þeir sem snúi að lóðarmörkum hans lóðar sem og lóðar nr. 18, verði fjarlægðir.

Kærandi bendir á að eigandi lóðarinnar nr. 24 við Sefgarða haldi því ranglega fram að hann hafi ekki vitað um neinar athugasemdir kæranda fyrr en á árinu 2000. Annað komi fram í bréfi kæranda til byggingarfulltrúa frá 2. júlí 1999. Hið rétta sé að eftir að eigandi lóðarinnar nr. 24 hafi reist skjólveggina hafi hann ítrekað og í leyfisleysi farið inn á lóð kæranda til að annast tré sem hann sjálfur hafi gróðursett á lóðarmörkunum.

Kærandi mótmælir þeim skilningi eiganda lóðarinnar nr. 24 að þá fyrst hafi komið til álita að byggingaryfirvöld fyrirskipuðu niðurrif veggjanna eftir að tjón varð á honum í óveðri hinn 11. desember 2001. Þær aðstæður sem eigandi Sefgarða 24 skírskoti til hafi verið fyrir hendi allt frá því að skjólveggirnir hafi verið reistir. Þegar árið 1999 hafi kærandi vakið athygli byggingarfulltrúa á því að endurgerð skjólveggjanna væri löngu orðin tímabær vegna lélegs frágangs.

Eigandi Sefgarða 24 hafi ekki fært neinar sönnur á fjárhagslegt óhagræði af því að koma skjólveggjunum í þannig horf að þeir samræmist lögum, annað hvort með endurgerð eða niðurrifi, enda séu þeir hagsmunir aldrei svo miklir að þeir víki til hliðar lögvörðum rétti kæranda.

Kærandi heldur því fram að hin kærða ákvörðun staðfesti í fyrsta lagi að eigandi Sefgarða 24 hafi girt fyrir aðgengi sitt að mörkum lóðar sinnar og kæranda. Ekki sé hægt að leggja annan skilning í ákvörðunina en að kærandi ráði nú einn frágangi lóðarmarkanna að fengnu samþykki byggingaryfirvalda.

Í öðru lagi staðfesti ákvörðunin að eigandi Sefgarða 24 hafi reist skjólveggina án leyfis byggingaryfirvalda og í andstöðu við þágildandi byggingarreglugerð. Rök Seltjarnarnesbæjar fyrir því að veggirnir fái að standa áfram séu þau að kærandi hafi sýnt af sér tómlæti og að mjög vindasamt sé á Nesinu. Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að byggingaryfirvöldum hafi frá upphafi verið rétt að leggja blessun sína yfir mannvirkið.

Í þriðja lagi staðfesti ákvörðunin að skjólveggirnir séu ekki í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð en að við endurgerð skuli fylgt ákvæðum hennar. Nefndin taki enga afstöðu til þess fyrir hvaða tíma eða við hvaða aðstæður endurgerð eigi að fara fram. Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að skjólveggirnir, sem reistir hafi verið fyrir rúmlega 20 árum, geti staðið til frambúðar.

Í fjórða lagi staðfesti hin kærða ákvörðun að samþykkt byggingarnefndar frá 24. apríl 2002, þar sem eiganda Sefgarða 24 hafi verið gert að rífa niður eða endurgera þann hluta skjólveggjanna sem snúi að lóð kæranda, hafi verið óþarflega íþyngjandi og fái ekki staðist meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins. Skoðun nefndarinnar sé svohljóðandi: „Skipulags- og mannvirkjanefnd telur að þáverandi byggingarnefnd hafi borið að skora á eiganda veggjarins að lagfæra hann og koma honum í það horf að af honum stafaði ekki fokhætta og hafi aðeins haft heimild til þess að krefjast þess að veggurinn yrði fjarlægður ef ekki yrði orðið við þeirri áskorun.“ Ekki sé hægt að leggja annan skilning í þetta en að eigandi Sefgarða 24 hafi sinnt áskorunum byggingaryfirvalda og komið skjólveggjunum í ásættanlegt horf.

Í gögnum sem kærandi lagði fyrir úrskurðarnefndina í fyrri kærumálum vegna hinna umdeildu skjólveggja komi fram staðhæfingar hans um að ekkert samráð hafi verið haft við hann þegar skjólveggirnir hafi verið byggðir og að hann hafi mótmælt byggingu þeirra þegar í upphafi. Sjónarmið um friðhelgi einkalífsins hefðu átt að nægja til þess að byggingaryfirvöld hefðu haft afskipti af málinu. Kærandi hafi aftur á móti ákveðið að hafast ekkert að fyrr en að endurbyggingu skjólveggjanna kæmi. Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, hafi hann vakið athygli byggingarnefndar á því að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir sveifluðust mikið í hvassviðrum. Því stæðu einnig öryggissjónarmið til þess að taka ætti kröfu hans til greina.

Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er bent á að skjólveggir þeir sem hér um ræði hafi eigandi Sefgarða 24 reist umhverfis bakgarð sinn á árinu 1979. Lóðir húsanna að Sefgörðum 16 og 24 skarist á 7,5 – 8 metra kafla en að öðru leyti snúi þessir skjólveggir að öðrum aðliggjandi lóðum. Ekki liggi fyrir umboð í málinu frá eiganda Sefgarða 26 til kæranda þess efnis að hann fari með hagsmuni hans í þessu máli og hafi sá aðili ekki óskað eftir samaðild í málinu, og sé ekki unnt að verða við kröfu kæranda varðandi þá eign.

Eigandi Sefgarða 24 hafi ekki leitað heimildar byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi fyrir skjólveggjunum þegar þeir hafi verið reistir, sem þó hafi verið skylt á þeim tíma, sbr. þágildandi byggingarreglugerð nr. 292/1979, gr. 5.11. Byggingaryfirvöld hafi látið það átölulaust þótt veggurinn risi enda hafi þau alla jafna á þeim tíma heimilað eigendum fasteigna að reisa girðingu umhverfis lóðir sínar, jafnvel þótt hæð þeirra færi yfir þau mörk sem sett hafi verið í þágildandi byggingarreglugerð (einn metri). Ástæða þessa hafi verið sú að á Seltjarnarnesi sé mjög vindasamt sem kunnugt sé og skilningur hafi verið hjá byggingaryfirvöldum á því að íbúarnir reyndu að skapa sér skjól. Þetta hafi þó verið háð því að eigendur aðliggjandi lóða hafi ekki gert við það athugasemdir.

Enginn eigenda aðliggjandi lóða hafi gert athugasemd við umræddan skjólvegg þegar hann hafi verið reistur og aldrei síðan, fyrr en erindi kæranda hafi borist þáverandi byggingarnefnd með bréfi, dags. 2. júlí 1999, um 20 árum eftir að skjólveggurinn hafi verið reistur. Því verði að telja að kærandi hafi á sínum tíma samþykkt skjólvegginn og hann geti ekki svo löngu síðar krafist þess að hann verði fjarlægður af þeirri ástæðu að hann samrýmist ekki ákvæðum núgildandi byggingarreglugerðar. Það sé hins vegar jafn augljóst að þegar komi að endurnýjun skjólveggjarins þá verði það ekki gert nema að gætt verði ákvæða núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 67. gr., en þar sé mælt fyrir um samþykki byggingarnefndar og eigenda aðliggjandi lóða fyrir girðingu á mörkum lóða.

Með tilliti til þessa, verði að telja að eigandi skjólveggjanna hafi haft heimild til þess að lagfæra veggina eftir tjón sem varð á þeim í hvassviðri aðfararnótt 11. desember 2001. Skipulags- og mannvirkjanefnd telji að þáverandi byggingarnefnd hafi borið að skora á eiganda veggjanna að lagfæra þá og koma í það horf að af þeim stafaði ekki fokhætta og hafi aðeins haft heimild til að krefjast þess að veggirnir yrðu fjarlægðir ef ekki yrði orðið við þeirri áskorun.

Málsrök eiganda hússins að Sefgörðum 24: Áður en hin kærða ákvörðun var tekin leitaði skipulags- og mannvirkjanefnd eftir afstöðu eiganda hússins að Sefgörðum 24. Af hans hálfu er fyrir úrskurðarnefndinni vísað til þeirra sjónarmiða er koma fram í svari hans til skipulags- og mannvirkjanefndarinnar.

Eigandinn vísar til þess að umræddur veggur hafi staðið í u.þ.b. 21 ár án þess að nokkur maður hafi hreyft athugasemdum vegna hans. Veggurinn hafi verið reistur á árinu 1979 og hafi á þeim tíma verið í fullu samræmi við byggingarreglugerð. Eigandinn leggi á það áherslu, að hann hafi ekki heyrt um neinar athugasemdir frá kæranda varðandi skjólveggina fyrr en á árinu 2000. Hann geti hins vegar ekki vitað um það, hvað kæranda og öðrum mönnum hafi farið á milli, þ.m.t. byggingarfulltrúa eða byggingaryfirvöldum, en honum hafi aldrei verið gert viðvart um neinar kvartanir eða athugasemdir varðandi þennan skjólvegg fyrr en á árinu 2000.

Eftir óveður sem gengið hafi yfir Seltjarnarnes hinn 11. desember 2001, hafi skemmdir orðið á skjólveggnum, og í framhaldi af því hafi byggingarfulltrúi komið á staðinn og skoðað umræddan vegg. Í fundargerð byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 sé m.a. haft eftir byggingarfulltrúa að hann hafi daginn eftir umrætt óveður skoðað skjólvegginn og að hann hafi lagt að eiganda veggjarins að nota tækifærið og fjarlægja hann. Síðar segi í fundargerðinni: „Ekki féllst eigandinn á það, heldur myndi hann ganga tryggilega frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann í sumar og endurbyggja.“ Þessari fullyrðingu sé mótmælt af hálfu eiganda hússins að Sefgörðum 24 enda sé hún í mótsögn við önnur gögn sem fyrir liggi í málinu.

Eigandi hússins nr. 24 við Sefgarða heldur því fram að hann hafi aldrei fengið kröfur eða tilmæli frá byggingaryfirvöldum á Seltjarnarnesi þess efnis að hann breytti umræddum skjólveggjum eða fjarlægði eftir óveðrið í desember 2001. Hann hafi hins vegar látið gera við skemmdir á þeim þannig að ekki væri hætta á að sams konar veður mundi aftur valda tjóni. Þetta hafi hann gert eftir að hafa ráðfært sig við umhverfisverkfræðing.

Því sé harðlega mótmælt að skemmdir á skjólveggjunum hafi orðið slíkar í óveðrinu 11. desember 2001 að skapast hafi skilyrði til þess að skylda eiganda hússins nr. 24 við Sefgarða til að rífa veggina eða gera á þeim breytingar þannig að þeir yrðu í samræmi við skilyrði byggingarreglugerðar sem tekið hafi gildi 19 árum eftir að veggirnir hafi verið byggðir. Gerð veggjanna sé óbreytt frá því þeir fyrst hafi verið reistir að öðru leyti en því að þeir hafi verið styrktir. Gagnvart kæranda séu veggirnir nákvæmlega eins og þeir hafi alltaf verið. Engin skynsamleg ástæða sé því til að hrófla við veggjunum, en slíkum tilfæringum myndi fylgja verulegur kostnaður. Sé þess krafist að við ákvörðun í málinu verði litið til hagsmunamats, þ.e. hverju það varði kæranda að fá veggjunum breytt og hvað slík ákvörðun myndi þýða fyrir eiganda fasteignarinnar nr. 24 við Sefgarða.

Minnt sé á að lóðirnar nr. 16 og 24 við Sefgarða liggi aðeins saman að hluta, en lóðin nr. 24 liggi einnig að lóðunum nr. 18, nr. 22 og nr. 26. Skjólveggirnir umlyki alla baklóð hússins nr. 24. Lengd skjólveggjarins á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 sé aðeins 7,5 m. Enginn eigenda fasteignanna nr. 18, 22 og 26 við Sefgarða hafi nokkru sinni kvartað yfir veggjunum.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kæumáls um margnefnda skjólveggi.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness á kröfu kæranda um að eiganda Sefgarða 24 verði gert að fjarlægja skjólveggi að Sefgörðum 24, sem hann mun hafa reist við mörk lóða Sefgarða nr. 16, 18 og 26. Ágreiningur er í málinu um hvenær umræddir veggir hafi verið reistir en af málsgögnum verður ráðið að það hafi í fyrsta lagi getað verði á árinu 1979 en að kærandi telji það hafa verið á árabilinu 1982 til 1984. Ekki nýtur gagna um það hvenær kærandi gerði fyrst athugasemdir við byggingaryfirvöld eða eiganda skjólveggjanna um byggingu þeirra en formleg krafa um afskipti byggingaryfirvalda af veggjunum kom fyrst fram af hálfu kæranda í bréfi hans til byggingarnefndar, dags. 2. júlí 1999, en þá voru liðin að minnsta kosti full 15 ár frá því veggirnir voru reistir og jafnvel allt að 20.

Af hálfu kæranda hefur aðeins að takmörkuðu leyti verið vísað til réttarheimilda til stuðnings kröfugerð hans en skilja verður málatilbúnað hans á þann veg að hann telji annars vegar hægt að reisa kröfu um brottnám skjólveggjanna á þeirri forsendu að gerð þeirra hafi verið byggingarleyfisskyld framkvæmd gerð í óleyfi og hins vegar að ástand þeirra hafi verið orðið með þeim hætti að tjón hafi getað hlotist af. Tilvist veggjanna gangi gegn lögvörðum eignarrétti, friðhelgi og grenndarrétti kæranda og eigi hann rétt á að veggirnir verði fjarlægðir eða endurgerðir í samræmi við ákvæði núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Fallast má á með kæranda að byggingarleyfi hefði þurft fyrir hinum umdeildu skjólveggjum samkvæmt byggingarreglugerð nr. 292/1979 með síðari breytingum, sem í gildi var er veggirnir voru reistir, og að gerð þeirra hafi því verið ólögmæt. Þrátt fyrir þetta verður ekki fallist á að kærandi geti nú krafist brottnáms veggjanna á þeirri forsendu að þeir hafi á sínum tíma verið reistir án heimildar byggingaryfirvalda. Samkvæmt 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur byggingarnefnd að vísu ávallt mælt fyrir um að fjarlægja skuli ólöglega byggingu eða byggingarhluta, en vandséð er að heimildarákvæði þessu verði beitt um minni háttar mannvirki sem reist hefur verið löngu fyrir gildistöku laganna. Koma þar bæði til sjónarmið um tómlæti og þær skorður sem við því eru reistar að lagaheimildum um þvingunarúrræði f þessu tagi verði beitt með afturvirkum hætti. Var og í eldri byggingarlögum gert ráð fyrir því að leitað væri dóms um heimild til að grípa til úrræða vegna óleyfisframkvæmda, en aldrei mun hafa verið leitað atbeina dómstóla til að koma fram kröfu um brottnám skjólveggja þeirra sem um er deilt í málinu. Telur úrskurðarnefndin að kærandi hafi af framangreindum sökum ekki getað krafist atbeina byggingaryfirvalda á árinu 1999 eða síðar til að fá veggina fjarlægða með vísan til þess að um óleyfisframkvæmd hafi verið að ræða. Þykir að auki mega líta til þess í þessu sambandi að leyfi til byggingar girðinga á lóðamörkum var ekki háð samþykki beggja lóðarhafa á þeim tíma þegar veggirnir voru reistir.

Samkvæmt 4. málsgrein 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geta byggingaryfirvöld lagt fyrir eiganda mannvirkis að bæta úr því sem áfátt kann að þykja varðandi ástand mannvirkja eða ef af þeim er talin stafa hætta. Er unnt að grípa til aðgerða samkvæmt 57. grein laganna til að knýja fram úrbætur sé slíkum fyrirmælum ekki sinnt. Á byggingarfulltrúi, samkvæmt ákvæðinu, mat um það hvort slíkar aðstæður séu fyrir hendi sem í ákvæðinu er lýst. Hefur byggingarfulltrúi metið það svo að ekki stafi hætta af umræddum skjólveggjum. Hefur því mati ekki verið hnekkt og þykir ekki ástæða til endurskoða matið. Verður því lagt til grundvallar að ekki séu fyrir hendi þær aðstæður er leiða eigi til þess að byggingaryfirvöld knýi á um brottnám eða endurgerð margnefndra veggja. Verður kröfu kæranda um brottnám veggjanna með tilliti til öryggis því hafnað.

Í hinni kærðu samþykkt er ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um brottnám skjólveggja á mörkum lóðanna nr. 18 og 26 við Sefgarða. Má fallast á með skipulags- og mannvirkjanefnd að ekki hafi verið efni til að taka afstöðu til þessara liða í kröfugerð kæranda, enda áttu lóðarhafar nefndra lóða enga aðild að málinu og höfðu ekki heldur veitt kæranda umboð til neinnar kröfugerðar í þessu efni. Verður ekki heldur séð að kærandi hafi átt lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi skjólveggi á mörkum þessara tilgreindu lóða og lóðarinnar nr. 24 við Sefgarða. Verður það því ekki látið hafa áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þótt ekki hafi verið tekin afstaða til þessara kröfuliða við úrlausn málsins.

Eins og að framan er rakið féllst skipulags- og mannvirkjanefnd á kröfu kæranda um að eiganda Sefgarða 24 yrði gert að fjarlægja trjágróður á lóðamörkum utan skjólveggjanna og unir hann þeirri ákvörðun. Þykir því, með hliðsjón af því sem að framan er rakið, mega staðfesta ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. júlí 2004 í málinu í heild sinni og verður kröfum kæranda um ógildingu tilgreindra þátta hennar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 8. júlí 2004 varðandi skjólveggi á mörkum lóðarinnar að Sefgörðum 24 og lóðanna nr. 16, 18 og 26 við Sefgarða á Seltjarnarnesi.

___________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Sesselja Jónsdóttir

des 22

Love0

62/2004 Súðarvogur

Með dim

Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2004, kæra eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni 1. nóvember sama ár, kærir Stefán Hrafn Stefánsson hdl., f.h. eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Með bréfi, dags. 10. ágúst 1981, var óskað eftir heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni nr. 6 við Súðarvog. Féllst byggingarnefnd á erindið á fundi hinn 13. ágúst 1981 með svofelldri bókun: „Samþykkt. Byggingarfulltrúa falið að staðsetja húsið, enda verði það fjarlægt borgarsjóði að kostnaðarlausu, þegar krafist verður.“ Þessari kvöð var ekki þinglýst. Gerður var eignaskiptasamningur um umrædda lóð og tilheyrandi mannvirki, dags. 8. apríl 1988, en í texta hans er ekki getið um kvöð eða skilyrði um niðurrif en vísað til gildandi teikninga og tekið fram að þær væru hluti greinds samnings.

Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 25. febrúar 1999 var fallist á að breyta notkun skemmunnar í atvinnuhúsnæði með svohljóðandi bókun: „Samþykkt. Til bráðabirgða í fimm ár, þinglýsa skal yfirlýsingu þar að lútandi.“ Framangreinda ráðstöfun samþykktu allir eigendur fasteigna á lóðinni með áritun sinni.

Á fundi byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 var tekin fyrir beiðni kæranda um að umrædd fasteign yrði „...samþykkt endanlega án skilyrða eða fyrirvara“ og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa. Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 16. maí 2003 var hverfisstjóra falið að vinna umsögn vegna beiðni kæranda og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 23. sama mánaðar var bókað: „Ekki gerð athugasemd við það út frá skipulegu sjónarmiði að kvöðinni verði aflétt.“ Á fundi byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2003 var erindi kæranda afgreitt jákvætt enda lægi fyrir samþykki meðlóðarhafa. Skipulags- og byggingarnefnd fjallaði á fundi sínum hinn 12. maí 2004 um beiðni kæranda. Fyrir fundinum lá bréf byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2004, þar sem sem sagði m.a. að kvöðin hafi verið sett af skipulagsástæðum og að ekki væri til deiliskipulag af svæðinu en nauðsynlegt væri að vinna það. Fyrir fundinum lá einnig bréf annarra lóðarhafa Súðarvogs 6 þar sem þeir mótmæltu beiðni kæranda um afléttingu kvaðarinnar. Samþykkti nefndin að fresta erindi kæranda um viku og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var eftirfarandi samþykkt: „Skipulags- og byggingarnefnd synjar erindi eiganda bakhúss um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. Telur nefndin ekki tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar. Samþykkt hefur verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu sbr. bókun í máli nr. 6. Endanleg afstaða til þess hvort bakhúsið fái að standa verður tekin í því deiliskipulagi.“

Framangreindri samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Hann heldur því fram að þegar hann hafi eignast fasteignina, í kjölfar nauðungarsölu hennar, hafi honum verið alls ókunnugt um kvöð þá er á fasteigninni hafi hvílt, enda hafi ekkert fram um hana komið í veðmálabókum.

Kærandi vísar til þess að hér sé um ræða vandaða stálgrindarskemmu sem sé einangruð og með lýsingu, hita, rafmagni og innkeyrsludyrum. Eigninni fylgi hlutdeild í lóðarréttindum, hún sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins og af henni séu greidd öll gjöld. Hún falli vel að umhverfi sínu og uppfylli öll skilyrði fasteignar. Ekki verði séð að skipulagsyfirvöld hafi neitt út á eignina að setja.

Kærandi vísar til þess að beiðni hans hafi hlotið jákvæðar undirtektir borgaryfirvalda en þegar afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 hafi legið fyrir hafi afstaðan breyst. Engin efnisleg rök séu til þess að hafna kröfu hans um afléttingu kvaðarinnar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Talsmaður Reykjavíkurborgar vísar til gagna málsins sem og umsagnar byggingarfulltrúa, dags. 3. mars 2004. Þar er vísað til þess að eigandi bakhússins sé bundinn af þeim kvöðum sem á eigninni hvíli um notkun þess og niðurrif enda liggi þær fyrir í þinglýstum gögnum. Hann eigi ekki betri rétt að þessu leyti en fyrri eigendur og þurfi að hlíta ákvörðun borgarinnar ef óskað yrði eftir niðurrifi hússins af málefnalegum ástæðum.

Ástæður umræddra kvaða séu af skipulagslegum toga og líklega settar til að tryggja að byggingar á baklóðinni standi ekki í vegi fyrir frekari uppbyggingu hennar. Tvisvar hafi verið samþykktar nýbyggingar vestast á lóðinni en af byggingu þeirra hafi þó ekki orðið. Verði kvöðunum aflétt sé ljóst að verðmæti hússins aukist og líkur á því að það verði rifið og frekari uppbygging eigi sér stað minnki.

Málsrök eiganda framhúss Súðarvogar 6: Í máli þessu liggur fyrir afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 en hann krefst þess að niðurrifskvöð skemmunnar verði ekki aflétt. Af hans hálfu er því haldið fram að hann hafi keypt fasteign sína í ljósi þess að nýtingarmöguleikar væru einungis takmarkaðir vegna umræddrar skemmu í stuttan tíma og að skemman myndi ekki standa í vegi fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni. Nái krafa kæranda fram að ganga baki það honum tjón sem m.a. Reykjavíkurborg beri ábyrgð á. Eigandi framhússins setur fram frekari röksemdir fyrir þeirri kröfu hans að niðurrifskröfunni verði ekki aflétt, en ekki þykja efni til að reifa þær frekar hér.

Niðurstaða: Byggingarleyfi vegna hinnar umdeildu byggingar á baklóð Súðarvogar 6 voru bundin skilyrðum. Á árinu 1981, þegar bygging skemmunnar var heimiluð, var sú heimild háð því skilyrði að hún yrði fjarlægð ef krafist yrði, Reykjavíkurborg að kostnaðarlausu, og við afgreiðslu umsóknar um breytta notkun hússins á árinu 1999 var notkunarbreyting tímabundin til 5 ára. Af gögnum málsins verður ráðið að umræddar afgreiðslur byggingaryfirvalda hafi verið í samræmi við umsóknir eiganda hússins.

Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda felur í sér að synjað var erindi eiganda bakhúss að Súðarvogi 6 um afléttingu niðurrifskvaðar samkvæmt hinni kærðu bókun skipulags- og byggingarnefndar.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari eða skilyrði vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur. Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá er ekki vikið að áskilnaði um niðurrif í gildandi lóðarleigusamningi um lóðina að Súðarvogi 6. Niðurrifskvöðin á því rót sína að rekja til fyrrgreindrar afgreiðslu byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1981 að undangenginni umsókn þáverandi eiganda um heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni. Hin kærða ákvörðun fól því í sér synjun byggingaryfirvalda á umsókn núverandi eiganda umdeilds húss um breytingu á byggingarleyfi hússins.

Hin kærða synjun var studd þeim rökum að ekki þótti tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar í ljósi þess að samþykkt hafi verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu en í því skipulagi yrði tekin endanleg afstaða til þess að hvort umrætt hús fengi að standa.

Telja verður að lögmæt og málefnaleg rök hafi búið að baki hinni kærðu afgreiðslu og má hér skírskota til þeirra sjónarmiða er búa að baki 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er heimilar frestun á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í vissum tilvikum vegna fyrirhugaðra breytinga á skipulagi þótt það ákvæði taki ekki til þess tilviks er hér um ræðir.

Með hliðsjón af öllu framangreindu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar en ekki verður á þessum vettvangi skorið úr um hvort umdeild kvöð eða skilyrði frá árinu 1981 haldi gagnvart kæranda með hliðsjón af réttaráhrifum nauðungarsölu eignarinnar, reglum um vangeymslu eða sökum tómlætisáhrifa ef á kvöðina reynir.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október s.á., að synja afléttingu niðurrifskvaðar sem hvílir á húsi kæranda að Súðarvogi 6, Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

19/2003 Spítalastígur

Með dim

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2003, kæra eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003 á erindi þeirra, dags. 24. október 2002, um að tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og að lagt verði fyrir nefndina að tryggja brunaöryggi hússins sem og næstu húsa.

Á málið er lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. mars 2003, sem barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra G og S, eigendur íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003 á erindi kærenda, dags. 24. október 2002, um að tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og að nefndin tryggi brunaöryggi þess. Afgreiðsla nefndarinnar var staðfest af borgarstjórn hinn 20. febrúar 2003. Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi húss þeirra og næstu húsa með þeim hætti sem lög standi til.

Málavextir: Húsið á lóðinni nr. 4b við Spítalastíg mun hafa verið reist á árinu 1904 en ekki eru fyrir hendi teikningar af húsinu frá þeim tíma. Húsið sjálft og skúr er á lóðinni stendur voru virt í tvennu lagi við brunavirðingu á árunum 1941-1947. Hinn 23. maí 1946 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á dyrum hússins samkvæmt teikningu er sýnir götuhlið þess, en af þeim uppdrætti verður ráðið að skúrbyggingin hafi þá verið ótengd íbúðarhúsinu. Við brunavirðingu fasteignarinnar hinn 31. október 1960 kom fram að húsinu hafði verið breytt frá virðingu sem fram fór hinn 15. maí 1946. M.a. hafði skúr á baklóð hússins verið lengdur og tengdur húsinu sem framhaldsbygging við þriggja metra breiðan gang sem gerður hafði verið í gegnum jarðhæð hússins.

Aðdragandi máls þessa er sá að kærendur, sem eru eigendur íbúða í aðalhúsinu að Spítalastíg 4b, sendu byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf hinn 17. apríl 2000 þar sem leitað var liðsinnis hans við að koma ásigkomulagi fasteignarinnar og brunavörnum í viðunandi horf. Var þar lýst samskiptaörðugleikum kærenda við eiganda viðbyggingarinnar um nauðsynlegar framkvæmdir. Málið var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 25. október 2000 þar sem lögð var fram umsögn, dags. 20. október 2000, um erindi kærenda. Þar kom fram að skrifstofustjóri byggingarfulltrúa og fulltrúi eldvarnareftirlits hefðu skoðað fasteignina að Spítalastíg 4b í kjölfar bréfs kærenda til byggingarfulltrúa og hafi komið í ljós að eldvarnir væru ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þrátt fyrir það var ekki mælt með því að krafa um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b yrði tekin til greina og afgreiddi skipulags- og byggingarnefnd erindi kærenda í samræmi við fyrrgreinda umsögn. Kærendur kærðu framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem með úrskurði uppkveðnum hinn 26. september 2002 felldi ákvörðu byggingaryfirvalda í Reykjavík úr gildi með vísan til þess að þeim hafi borið að ganga úr skugga um mögulega brunahættu vegna tengibyggingarinnar, áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Slík athugun á ástandi fasteignarinnar með tilliti til brunahættu hefði eftir atvikum leitt í ljós hvort nauðsynlegt væri að fjarlægja umrædda tengibyggingu eða hvort bætt yrði með öðrum hætti úr mögulegum annmörkum. Í kjölfar þessa óskaði byggingarfulltrúi eftir úttekt forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins á brunahættu tengibyggingarinnar og úttekt á byggingunni að Spítalastíg 4b og í bréfi forvarnarsviðsins til byggingarfulltrúa, dags. 7. janúar 2003, segir m.a.: „Þeir annmarkar sem eru á brunavörnum hússins í heild eru eftirfarandi og nauðsynlegum úrbótum raðað eftir mikilvægi: 1. Í öllum íbúðum eiga að vera reykskynjarar og handslökkvitæki. Æskilegt er að reykskynjarar séu einnig í sameign. 2. Gera þarf stigahús að sérbrunahólfi EI-60 með EICS-30 hurðum að íbúðum. Allar klæðningar í stigahúsi skulu vera í fl. 1. 3. Gera þarf annan útgang (björgunarop) úr íbúð á 1. hæð. 4. Þak tengibyggingar þarf að vera REI-60 frá aðalhúsi og í 6 m fjarlægð. Útveggur tengibyggingar í sömu fjarlægð þarf einnig að vera REI-60. 5. Gluggi annars vegar á tengibyggingu hins vegar á íbúð á 1. hæð eru of nálægt hvor öðrum. Setja þarf E-30 gler í annan hvorn…

Ofangreindar úrbætur eru byggðar á kröfum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og þeirri vinnureglu forvarnardeildar að forgangsröðun eigi að miðast við að allir geti bjargast út úr húsi komi til eldsvoða. Ekki er lagt mat á hvort þessar reglugerðarkröfur eigi við um þetta hús vegna aldurs og ekki er heldur lagt mat á hversu raunhæfar þessar kröfur eru miðað við aðstæður í húsinu. Ef um væri að ræða skoðunarskylt hús samkvæmt lögum um brunavarnir yrði eiganda að öllum líkindum bent á möguleika tækniskrifta eða brunahönnunar sbr. gr. 141 og 142 í byggingarreglugerð.“

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. janúar 2003 var erindi kærenda tekið til afgreiðslu og synjaði nefndin kröfu þeirra um niðurrif tengibyggingarinnar. Vísaði nefndin í rökstuðningi sínum til bréfs byggingarfulltrúa til nefndarinnar, dags. 13. janúar 2003, þar sem segir m.a. að í umsögn slökkviliðsins komi ekki fram að ágallar tengibyggingarinnar séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja.

Kærendur undu ekki þessari ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu synjunar. Þeir telja hana byggða á misskilningi þar sem enginn nefndarmanna sé kunnugur á vettvangi. Niðurstaða umsagnar forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins um hættu fyrir íbúa íbúðarhússins af bruna í tengibyggingunni sé skýr og í samræmi við byggingarreglugerð. Aftur á móti sé mat byggingarfulltrúa á umsögn forvarnardeildarinnar ekki í samræmi við reglugerðina, sbr. það sem fram komi í bréfi hans til skipulags- og byggingarnefndar, að í umsögn slökkviliðs komi ekki fram að ágallar á tengibyggingunni séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja. Það hljóti að vera alvarlegir ágallar að báðar rýmingarleiðir úr íbúðum 2. og 3. hæðar teppist við bruna í tengibyggingunni. Með vísan til þess sem segi í umsögn slökkviliðsins um að þak tengibyggingarinnar þurfi að vera REI-60 frá aðalhúsi og í 6 m fjarlægð sé skipulags- og byggingarnefnd með ákvörðun sinni um að synja um niðurrif tengibyggingarinnar í raun að samþykkja, gegn vilja eigenda íbúðarhússins, að endurbyggja óleyfisbyggðan, nánast ónýtan skúr, sem aldrei hafi uppfyllt skilyrði til að vera samþykktur sem íbúðarhús þótt uppgerður væri.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg vísar um rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun til bókunar skipulags- og byggingarnefndar frá 15. janúar 2003 og bréfs byggingarfulltrúa, dags. 13. janúar 2003. Þar segir m.a. að í umsögn forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins komi ekki fram að ágallar á hinni umræddu tengibyggingu séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja. Þá hafi byggingaryfirvöldum verið sannanlega ljós tilvist hennar í apríl árið 1974 og hafi hún skipulagslega engin áhrif á umhverfi sitt. Með vísan til þessa séu ekki efnislegar forsendur til þess að krefjast niðurrifs tengibyggingarinnar.

Málsrök eiganda tengibyggingar: Eigandi tengibyggingarinnar bendir á að fyrir liggi tillögur frá slökkviliðinu um ráðstafanir í húsinu að Spítalastíg 4, Reykjavík til þess að auka þar brunavarnir, sbr. bréf, dags. 7. janúar 2003. Vísað sé til tölusettra liða bréfsins er tilgreini nauðsynlegar úrbætur. Sérstaklega sé bent á að úrbótum sé raðað niður eftir mikilvægi. Af fyrrnefndu bréfi megi ráða að eðlilegar brunavarnir í húsinu kalli ekki á aðskilnað þeirra húseininga sem krafa kærenda lúti að.

Eigandi tengibyggingarinnar bendir einnig á að fyrir liggi héraðsdómur, dags. 10. júní 2004, þar sem viðurkenndur sé séreignarréttur hans sem eiganda íbúðar í bakhúsinu, að rými í forstofu hússins að Spítalastíg 4, ásamt hlutdeild í allri sameign hússins, þar með talinni forstofunni. Fyrir liggi umsókn hans til skipulags- og byggingarnefndar um staðsetningu á vegg í forstofu til samræmis við niðurstöðu í fyrrgreindu dómsmáli. Niðurrif tengingar milli fram- og bakhússins væri í hróplegu ósamræmi við eignahald hússins samkvæmt dóminum. Með vísan til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins sé einungis unnt að gera kröfu um eðlilegar brunavarnir miðað við núverandi fyrirkomulag í húsinu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um niðurrif tengibyggingar milli bakhúss og íbúðarhúss að Spítalastíg 4b í Reykjavík, sem reist var, að því er virðist í óleyfi, fyrir árið 1960. Fyrir liggur að byggingaryfirvöldum hefur sannanlega verið kunnugt um tilvist tengibyggingarinnar allt frá árinu 1974 og að hún hefur, að þeirra mati, engin áhrif á umhverfi sitt í skipulagslegu tilliti.

Krafa kærenda um niðurrif er studd þeim rökum að brunaöryggi hússins að Spítalastíg 4b verði ekki tryggt með öðrum hætti en að rífa umrædda tengibyggingu. Eins og að framan er rakið liggur fyrir í máli þessu úttekt forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins, dags. 7. janúar 2003, varðandi brunaöryggi fasteignarinnar. Um er að ræða heildarúttekt þar sem nauðsynlegum úrbótum er raðað eftir mikilvægi. Samkvæmt því sem þar kemur fram er unnt að tryggja brunaöryggi með öðrum og viðurhlutaminni úrræðum en niðurrifi tengibyggingarinnar.

Í 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að stjórnvald skuli aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði ekki náð með öðru og vægara móti. Skuli þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til. Samkvæmt 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eiga byggingaryfirvöld þess kost, ef mannvirki er áfátt eða af því stafar hætta, að knýja á um úrbætur, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem hægt er að fylgja eftir með úrræðum 57. gr. laganna. Bar byggingaryfirvöldum að gæta þess meðalhófs sem kveðið er á um í 12. gr. stjórnsýslulaga við ákvörðun sína í málinu og beita vægari úrræðum en þeim sem kærendur kröfðust, væru slík úrræði tiltæk. Telur úrskurðarnefndin að skipulags- og byggingarnefnd hafi með hinni kærðu ákvörðun gætt framangreindra sjónarmiða og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Í kæru er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi hússins sem og næstu húsa. Úrskurðarnefndin hefur það hlutverk skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál og hefur málskotsréttur til nefndarinnar verið talinn einskorðast við lokaákvarðanir lægra setts stjórnvalds. Verður úrskurðarnefndin því ekki krafin úrlausnar um ágreining um brunavarnir umræddrar byggingar nema áður sé fengin endanleg ákvörðun þar til bærra stjórnvalda á sveitarstjórnarstigi, en brunavarnir eru meðal lögbundinna verkefna sveitarstjórna. Verður kröfu kæranda að þessu leyti því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003.

Kröfu kærenda um að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi húss þeirra og næstu húsa með þeim hætti sem lög standi til er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

20/2002 Skipasund

Með dim

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2002, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 24. apríl 2002 um niðurrif óleyfisbyggingar að Skipasundi 9, að viðlögðum dagsektum.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. maí 2002, er barst nefndinni 28. s.m., kærir Einar Þór Sverrisson, lögfræðingur, f.h. O, eiganda hluta fasteignarinnar að Skipasundi 9, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 24. apríl 2002, að honum sé gert skylt að rífa óleyfisbyggingu að Skipasundi 9, Reykjavík, innan 90 daga, að viðlögðum dagsektum. Hin kærða ákvörðun var samþykkt í borgarráði hinn 30. apríl 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að staðfest verði að ekki sé heimilt að fjarlægja umrædda byggingu og að veita beri leyfi fyrir henni. Þá er þess krafist að frestur til niðurrifs telji ekki meðan málið sé til úrlausnar hjá úrskurðarnefndinni.

Málavextir: Á lóðinni að Skipasundi 9 stendur tvílyft íbúðarhús. Efri hæð hússins fylgir bílgeymsla ásamt viðbyggingu við hana. Byggingarleyfi mun aldrei hafa verið gefið út vegna viðbyggingarinnar og ekki liggur fyrir hvenær hún var reist. Í gögnum málsins kemur fram að upprunaleg bílgeymsla hafi verið notuð til íbúðar þegar kæran var lögð fram hjá úrskurðarnefndinni og að vinnustofa kæranda sé í hinni umdeildu viðbyggingu. Eignarhluti sá sem hér um ræðir mun hafa verið eigu sama eiganda allar götur frá árinu 1946 fram til ársins 1995 en þá urðu eigendaskipti á honum. Árið 1999 urðu aftur eigendaskipti og enn á ný árið 2001 en þá eignaðist kærandi máls þessa hinn umrædda eignarhluta.

Í maí árið 1996 stöðvaði embætti byggingarfulltrúa breytingar á innra fyrirkomulagi bílgeymslu og viðbyggingar framan við hana að Skipasundi 9. Í kjölfar stöðvunarinnar var þáverandi eigandi hússins krafinn skriflegra skýringa á málinu. Í svarbréfi hans, dags. 20. maí 1996, kom fram að fyrri eigandi hússins hefði byggt viðbygginguna við bílgeymsluna í kringum árið 1961 en aðeins væri verið að innrétta bílgeymsluna og viðbygginguna og væri sú vinna langt komin. Samhliða svarbréfinu lagði þáverandi eigandi fram umsókn þar sem sótt var um leyfi fyrir viðbyggingunni og þeim breytingum sem þá þegar höfðu verið gerðar. Málið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 30. maí 1996 og var þá frestað. Málið kom fyrir nefndina að nýju hinn 13. júní s.á. og var umsókninni synjað. Í kjölfar þessa lagði þáverandi eigandi fram tvær fyrirspurnir til byggingarnefndar, sem byggðu á því að þak hússins yrði hækkað til stækkunar íbúðarrýmis og umrædd óleyfisbygging fjarlægð. Erindi hans voru tekin fyrir á fundum byggingarnefndar hinn 11. júlí 1996 og 25. s.m. og frestað og vísað til skipulagsnefndar. Ekki virðist hafa verið aðhafst frekar af hálfu borgaryfirvalda vegna óleyfisbyggingarinnar eða notkunar bílgeymslunnar og ekki liggur fyrir að nefnd erindi þáverandi eiganda umrædds eignarhluta hafi verið afgreidd í byggingarnefnd.

Í aprílmánuði árið 2000 var efri hæð hússins að Skipasundi 9, ásamt bílgeymslu og viðbyggingu, auglýst til sölu og var tekið fram að eigninni fylgdi 100 m² bílskúr sem að hluta væri innréttaður sem tveggja herbergja íbúð.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. janúar 2001 lagði byggingarfulltrúi til við skipulags- og byggingarnefnd að þáverandi eiganda viðbyggingarinnar yrði, með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, gefinn 180 daga frestur til þess að rífa viðbygginguna og láta af búsetu í bílgeymslu hússins að viðlögðum dagsektum. Í bréfi byggingarfulltrúa til nefndarinnar vegna málsins kom fram að eigendur kjallaraíbúðar hússins teldu sig hafa orðið fyrir verulegu ónæði þar sem inngangur í íbúðina í bílskúrnum væri þétt við svefnherbergisglugga þeirra og hefðu þeir af þeim sökum orðið að láta af notkun herbergisins. Samþykkti nefndin að gefa þáverandi eiganda 14 daga frest frá birtingu bréfs um framangreinda tillögu til að tjá sig um málið. Mótmælti hann tillögunni en á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. maí 2001 var honum veittur 60 daga frestur til að gera breytingu á uppdráttum vegna nýtingar eignarinnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. desember 2001 var lögð fram fyrirspurn frá kæranda, sem þá var orðinn eigandi efri hæðar hússins og bílgeymslunnar ásamt viðbyggingunni við hana, um hvort samþykkt yrði áður gerð stækkun bílgeymslu í samræmi við fyrirliggjandi uppdrætti og að eldri hluti bílgeymslu yrði nýttur sem vinnustofa. Skilyrt samþykki meðeiganda ásamt samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða fylgdi erindinu. Bókun nefndarinnar var eftirfarandi: „Neikvætt m.t.t. byggingar og fordæmisgildis.”

Í umsögn byggingarfulltrúa, dags. 10. desember 2001, sem gerð var eftir skoðun á óleyfisbyggingunni, kom m.a. fram að burður í þaki væri of lítill og eldvörnum ábótavant. Þannig væru útveggir t.d. klæddir með svokallaðri lamella klæðningu úr plasti, sem uppfyllti ekki ákvæði byggingarreglugerðar um eldvarnir á lóðarmörkum. Hinn 16. janúar 2002 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga byggingarfulltrúa, dags. 15. janúar 2002, þess efnis að kæranda yrði, með vísan til gr. 209.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, gefinn 90 daga frestur til að rífa óleyfisstækkunina. Jafnframt lagði byggingarfulltrúi til að kæranda yrði heimilað, að uppfylltum skilyrðum, að nýta samþykkta bílgeymslu sem vinnustofu, enda yrði um það sótt, sbr. 11. og 12. gr. byggingarreglugerðar. Skipulags- og byggingarnefnd frestaði afgreiðslu tillögunnar og ákvað að kynna hana fyrir eiganda með vísan til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 var, með vísan til ákvæða í 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 209. og 210. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998, samþykkt að kæranda yrði gefinn 90 daga frestur til þess að rífa ósamþykkta viðbyggingu við bílskúrinn. Ef tímafrestur yrði ekki virtur yrði beitt dagsektum, kr. 30.000 fyrir hvern dag sem drægist að vinna verkið og þær innheimtar samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga. Borgarráð samþykkti tillöguna á fundi sínum hinn 30. apríl 2002 og hefur kærandi kært samþykktina til úrskurðarnefndar eins og að framan er getið.

Málsrök kæranda: Kærandi byggir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að Reykjavíkurborg hafi sýnt af sér stórfellt tómlæti og að niðurrif viðbyggingarinnar sé ástæðulaus og gangi verulega gegn hagsmunum hans. Kærandi hafi talið sig hafa samþykki allra nágranna fyrir viðbyggingu bílgeymslunnar, þ.m.t. eigenda kjallaraíbúðar í húsinu, enda hafi þeir skrifað upp á teikningu þar að lútandi. Hann hafi keypt íbúðina að Skipasundi 9 sumarið 2001 í þeirri trú að leyfi fengist fyrir viðbyggingunni. Henni hafi nú verið breytt í vinnustofu og komið þar fyrir klakastyttugalleríi, því eina sinnar tegundar hér á landi. Í því skyni geymi kærandi þar tæki og tól og sé verðmæti þeirra á þriðju milljón króna. Slíkt myndi hann ekki gera væri um að ræða óhæfa og ónýta byggingu. Þá sé úttekt byggingarfulltrúa á burðarvirki byggingarinnar og því hvort hún standist kröfur byggingarreglugerðar talsvert sérstakur málsgrundvöllur. Reyndar byggi borgaryfirvöld ákvörðun sína ekki á þeirri ástæðu, enda hafi byggingin staðið þarna í fjöldamörg ár. Í stað þess sé byggt á því að hún eigi að víkja vegna umfangs og fordæmisgildis en aldrei hafi verið agnúast út í hana vegna þess, heldur vísað til þess að byggingin hafi ekki tilskilin leyfi og hafi að auki verið nýtt til íbúðar.

Kærandi heldur því fram að svo virðist sem byggingin hafi fullnægt byggingarreglugerð á þeim tíma sem hún hafi verið reist. Íbúðin sé ekki lengur til staðar og samþykki allra nágranna liggi fyrir. Það verði að teljast full viðurhlutamikið að ganga í að rífa bygginguna í dag eftir það sem á undan sé gengið, einkum þar sem byggingin hafi staðið í öll þessi ár. Reykjavíkurborg hafi sýnt af sér gríðarlegt tómlæti í málinu, þar sem ekkert hafi verið aðhafst í málinu á árunum 1996 til 2001, auk þess sem allar líkur séu á því að byggingin hafi verið reist fyrir 1980. Þá hafi rök Reykjavíkurborgar fyrir því að byggingin eigi að víkja einnig verið á reiki. Úr því sem komið sé þjóni niðurrif ekki öðrum tilgangi en að valda kæranda verulegu tjóni. Í dómaframkvæmd hafi almennt verið miðað við að ekki sé unnt að rífa mannvirki, sem þegar hafi verið reist, þó leyfa hafi ekki verið aflað í öndverðu, ef það myndi hafa í för með sér sóun verðmæta og aðrir og ríkari hagsmunir réttlættu ekki niðurrif. Ljóst sé að í þessu máli séu slíkir hagsmunir ekki til staðar. Að halda kröfunni um niðurrif til streitu væri því brot á meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærandi greinir frá því að þrátt fyrir nýtingu eignarinnar í dag hafi hann alls ekki fallið frá þeirri nýtingu sem gert hafi verið ráð fyrir árið 2001. Aftur á móti verði að hafa í huga að hann sé nýlega fluttur í húsið og ekki enn búinn að koma öllu í það ástand sem það eigi að vera í til frambúðar. Einnig hafi deilur um bygginguna og óráðinn endir þeirra sett talsvert strik í reikninginn.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. Viðbyggingin hafi verið reist í óleyfi og hafi fyrrverandi eigandi haldið áfram breytingum á henni þrátt fyrir formlega stöðvun byggingarfulltrúa og notað sem íbúð. Núverandi eiganda hafi verið kunnugt um að ekki hafi verið leyfi fyrir viðbyggingunni og hafi hann keypt íbúðina þrátt fyrir að vita að breytingar sem gerðar hafi verið á henni hafi verið án leyfis byggingaryfirvalda.

Reykjavíkurborg vísar til 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og heldur því fram að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið heimilt að mæla fyrir um að viðbyggingin yrði fjarlægð á kostnað eiganda, enda hafi ekki verið sýnt fram á að hún hafi nokkru sinni verið leyfð eða réttur fyrir henni hafi með einhverjum hætti stofnast. Skipulags- og byggingarnefnd byggir ákvörðun um dagsektir á 1. mgr. 57. gr. sömu laga.

Þá heldur Reykjavíkurborg því fram að hvorki í 3. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga né í öðrum ákvæðum laganna sé heimild sveitarstjórnar til að láta fjarlægja mannvirki sett tímamörk. Tilvitnað ákvæði fjalli ekki um tímamörk sveitarstjórnar heldur veiti það Skipulagsstofnun sjálfstæða heimild til að láta fjarlægja mannvirki. Umrætt ákvæði sé öryggisákvæði og nýmæli í lögum, sett í þeim tilgangi að ýta eftir því að sveitarstjórnir láti fjarlægja ólögleg mannvirki, sbr. ummæli í greinargerð.

Sjónarmið eigenda neðri hæðar Skipasunds 9: Áður en málinu var endanlega lokið af hálfu skipulags- og byggingarnefndar var eigendum neðri hæðar Skipasunds 9 veitt færi á að tjá sig um viðbygginguna. Þar kemur fram að þeir séu því alls ekki andsnúir að vinnustofa sé í viðbyggingunni og bílgeymslan nýtt sem slík, enda hafi þeir gefið samþykki sitt fyrir þess háttar nýtingu rýmisins með áritun sinni á teikningu hinn 23. september 2001. Aftur á móti setji þeir sig verulega upp á móti því að þar sé búið. Núverandi óvissuástand skaði hagsmuni þeirra og brjóti á rétti þeirra þar sem það hamli fyrirhugaðri sölu íbúðar þeirra.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um niðurrif óleyfisbyggingar að Skipasundi 9, sem ekki er með öllu ljóst hvenær hafi verið reist en líkur benda til að staðið hafi á umræddri lóð um áratuga skeið.

Fyrir liggur að byggingarfulltrúi stöðvaði framkvæmdir við innréttingu bílskúrs og umdeildrar viðbyggingar á árinu 1996 og var byggingaryfirvöldum því kunnugt um óleyfisbygginguna á þeim tíma.

Í 1. mgr. 31. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 var heimild til handa byggingarfulltrúa að fyrirskipa tafarlausa stöðvun leyfislausra framkvæmda og brottnám slíkra bygginga eða byggingarhluta og var lögreglu skylt að aðstoða við þær aðgerðir ef þörf var á. Skyldi byggingarfulltrúi, svo fljótt sem auðið var, gera byggingarnefnd grein fyrir slíkum málum. Í 2. mgr. ákvæðisins var kveðið á um að ef byggingaraðili sinnti ekki fyrirmælum byggingarfulltrúa eða lögreglu um stöðvun eða brottnám framkvæmda skyldi fara með málið að hætti opinberra mála. Þá var sveitarstjórn heimilað í 1. mgr. 36. gr. laganna að leggja á dagsektir til að knýja fram úrbætur í slíkum tilvikum og byggingarnefnd gat skv. 2. mgr. ákvæðisins látið vinna verk á kostnað þess sem fyrir var lagt að vinna það. Umrædd lagaákvæði voru heimildarákvæði og var það því háð mati byggingaryfirvalda hverju sinni hvort til þeirra yrði gripið eða mál leyst með öðrum og vægari hætti.

Byggingaryfirvöld beittu ekki nefndum úrræðum sem þeim voru tiltæk lögum samkvæmt til þess að knýja á um niðurrif umdeildrar viðbyggingar í framhaldi af stöðvun framkvæmda á árinu 1996. Gera verður þá kröfu til stjórnvalda að tekin sé afstaða til þess án ástæðulauss dráttar hvort beitt verði slíkum íþyngjandi úrræðum sem hér um ræðir því að öðrum kosti má búast við að þeir er hagsmuna eiga að gæta standi í þeirri trú að úrræðunum verði ekki beitt. Það var ekki fyrr en í lok janúar 2001, eða um fjórum og hálfu ári eftir að tilefni gafst til, að byggingaryfirvöld gerðu kröfu gagnvart nýjum eiganda eignarhlutans um niðurrif viðbyggingarinnar á grundvelli 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ákváðu beitingu dagsekta skv. 57. gr. laganna.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður að telja að dráttur sá á kröfu byggingaryfirvalda um niðurrif umdeildrar viðbyggingar girði fyrir það að slíku úrræði skv. eldri byggingarlögum verði beitt í máli þessu og verður núgildandi ákvæðum 56. gr. skipulags- og byggingarlaga um niðurrif ekki beitt afturvirkt um tilvik sem tilefni var til að taka afstöðu til fyrir gildistöku þeirra.

Til þess ber og að líta að byggingaryfirvöld eiga þess kost, ef mannvirki er áfátt eða af því stafar hætta, að knýja á um úrbætur, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem hægt er að fylgja eftir með úrræðum 57. gr. laganna.

Að öllu þessu virtu og með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Í kæru er þess krafist að úrskurðarnefndin staðfesti að skipulags- og byggingarnefnd beri að veita leyfi fyrir umræddri byggingu. Úrskurðarnefndin hefur það hlutverk skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga að úrskurða um ákvarðanir um skipulags- og byggingarmál en er ekki ætlað að lögum að taka stjórnvaldsákvarðanir á því sviði. Verður kröfu kæranda að þessu leyti því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002, er borgarráð staðfesti hinn 30. apríl s.á., er felld úr gildi.

Kröfu kæranda um að skipulags- og byggingarnefnd beri að veita byggingarleyfi vegna viðbyggingar við bílskúr að Skipasundi 9, Reykjavík er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með dim

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt kröfu um að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum yrðu stöðvaðar þar til efnisúrskurður gengi um þær. Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð til bráðabirgða hinn 18. desember 2003 vegna kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni þar sem stöðvun á niðurrifi eldra húss var vísað frá úrskurðarnefndinni og kröfu um stöðvun framkvæmda við byggingu nýs húss var hafnað.

Málavextir: Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar.

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni. Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað. Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002. Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við. Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun. Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram. Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni. Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6, sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis. Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin. Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí s.á. Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003. Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003. Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003. Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003. Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um. Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð. Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa. Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni. Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður. Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins.

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina. Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003. Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember 2003 og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember s.á.

Hafa kærendur í máli þessu kært heimild til niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og heimild til byggingar tvílyfts fjölbýlishúss á lóðinni.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 18. mars 2003 og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð. Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða vegna stöðvunarkrafna kærenda. Var kröfu þeirra um stöðvun niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að þá lá fyrir að umrætt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003. Í þeim úrskurði var jafnframt hafnað kröfu um stöðvun framkvæmda við nýbyggingu íbúðarhúss á lóðinni með vísan til þess að byggingarleyfið styddist við gildandi deiliskipulag og væri fyrirhugað hús ekki slíkt að stærð og umfangi að það raskaði grenndarhagsmunum kærenda svo að réttlætt gæti stöðvun framkvæmda.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar. Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og að fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar. Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir standi óraskaðar.

Ekki sé tilefni til að fallast á kröfu um ógildingu heimildar til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17. Sú framkvæmd snerti ekki hagsmuni kærenda og eigi þeir ekki lögvarinna hagsmuna að gæta við þá ákvörðun.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi. Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda. Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni. Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum. Lengra verði á milli húsa til austurs. Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi. Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna. Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli. Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin. Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið þegar litið sé til grenndarhagsmuna. Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi tekur undir undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu og hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið og munu framkvæmdir við nýbyggingu á lóðinni nú þegar hafnar. Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um ógildingu á heimild til niðurrifs húss þess sem á lóðinni stóð og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003. Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli íbúa að Bogahlíð 2-6 þar sem krafist var ógildingar þeirrar deiliskipulagsákvörðunar og segir þar m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi. Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu. Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni. Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

70/2003 Stakkahlíð

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 70/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. nóvember 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Jafnframt kröfðust þeir að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í kærumálinu. Kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins var vísað frá úrskurðarnefndinni með úrskurði uppkveðnum hinn 18. desember 2003.

Málavextir: Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar. Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni. Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað. Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002. Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við. Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu. Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003.

Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbygginu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis. Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin. Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003. Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003. Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003. Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003. Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6 þann sama dag. Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um. Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð. Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa. Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Kærendur skutu deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. október 2003, þar sem gerð var krafa um ógildingu skipulagsins.

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina. Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003. Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Kærendur hafa nú í máli þessu kært ákvarðanir um veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið. Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að fram til þessa hafi borgaryfirvöld tvívegis komið í veg fyrir að efnisúrskurður fengist í kærumálum þeirra til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana um niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og byggingar fjölbýlishúss á sömu lóð. Í kjölfar tveggja úrskurða úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins á lóðinni, hafi borgaryfirvöld afturkallað fyrri ákvarðanir og veitt leyfi til niðurrifs að nýju og með því komið í veg fyrir efnislega niðurstöðu í ágreiningsmálunum.

Byggingarnefndarteikningar þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar. Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð. Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar. Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.

Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi. Kærendur hefðu talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma. Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi að Stakkahlíð 17.

Hvað snerti kröfu um niðurfellingu leyfis til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 sé á það bent að óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum. Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.

Vænti kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi fyrir niðurrifi eldra húss og byggingu íbúðarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 verði staðfest.

Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ekki sé fallist á að aðaluppdrættir fyrirhugaðrar nýbyggingar að Stakkahlíð 17 séu óvandaðir. Stærðartölur hússins komi skýrt fram í skráningartöflu er fylgi aðaluppdrætti og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar innan þeirra marka er deiliskipulag heimili.

Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra. Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs. Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar. Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.

Því er haldið fram að kærendur eigi ekki hagsmuna að gæta vegna leyfis fyrir niðurrifi eldra húss að Stakkahlíð 17.

Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um málsástæður kærenda um efnishlið málsins í umsögnum borgarinnar í fyrri kærumálum vegna umræddrar lóðar.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni og hefur úrskurðarnefndin haft þau rök og sjónarmið í huga við úrlausn máls þessa.

Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 verið rifið og munu nú vera hafnar framkvæmdir við byggingu nýs húss á lóðinni samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. Hafa kærendur af þeim sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi niðurrifsheimildarinnar. Verður kröfu um ógildingu byggingarleyfisins fyrir niðurrifi umrædds húss því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003 og kærendur skutu til úrskurðarnefndarinnar hinn 21. október s.á. Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem segir m.a:

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins. Vegna athugasemda kærenda um mismunandi flatarmál 1. og 2. hæðar hússins ber þess að geta að sá munur skýrist m.a. af því að gólfplata 2. hæðar reiknast minni sökum stigagangs hússins sem gengur uppúr gólfplötu hæðarinnar.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og jafnframt hefur með bréfi, dags 10. desember 2003, verið farið fram á að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum verði stöðvaðar þar til málalyktir fáist um hið kærða byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir: Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið áður til kasta úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis. Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin. Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí. Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003. Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003. Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003. Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí með athugasemdafresti til 11. júlí og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni. Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður. Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins.

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina. Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003. Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt um niðurfellingu eldra byggingarleyfis og að samþykkt hefði verið heimild til niðurrifs eldra húss og að gefið hefði verið út nýtt byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á lóðinni.

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda, dags. 18. mars sl., og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hefði verið afturkölluð.

Kærendur hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss eins og fyrr greinir. Sú staðreynd liggur nú fyrir að verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 var rifið og mun það hafa átt sér stað hinn 11. desember sl.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar. Benda þeir á að þeim hafi ekki gefist tækifæri til þess að afla frekari gagna hjá borgaryfirvöldum en það muni verða gert. Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar. Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að stöðvunarkröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að henni verði hafnað.

Nefndinni beri að vísa kröfunni um stöðvun framkvæmda frá þar sem hún sé algjörlega órökstudd sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997. Í tilvitnaðri 3. gr. komi fram að „…skilmerkilega…” skuli gerð grein fyrir því hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Þrátt fyrir að ekki séu gerðar ríkar kröfur til kæru skv. almennum reglum stjórnsýslunnar verði að gera þær kröfur að málatilbúnaður kærenda sé skýr og studdur einhverjum málsástæðum. Ófært sé að úrskurðarnefndinni sé falið það hlutverk af kærendum að búa bæði til málsástæður og lagarök. Vonlaust sé þá fyrir aðra aðila málsins, s.s. handhafa byggingarleyfis og umsagnaraðila eins og Reykjavíkurborg, að gæta réttar síns og gefa umsögn um slíkar kærur. Því sé alfarið hafnað að tilvísanir til fyrri kæra, sem varði aðrar ákvarðanir en hér séu kærðar, uppfylli þær lágmarkskröfur sem gera verði til stjórnsýslukæra sem varði hagsmuni annars aðila svo miklu sem hér um ræði.

Allt að einu sé ekki tilefni til að fallast á framkomna kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss að Stakkahlíð 17 eða framkvæmdir á lóðinni samkvæmt veittu byggingarleyfi.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi. Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda. Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni. Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum. Lengra verði á milli húsa til austurs. Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi. Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna. Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli. Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin. Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið af sjónarhóli grenndarhagsmuna. Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Andmæli byggingarleyfishafa: Kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni að Stakkahlíð 17 er mótmælt af hálfu byggingarleyfishafa. Er tekið undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu í tilefni af þeirri kröfu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu. Ekki þykir þörf á að að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða: Af hálfu Reykjavíkurborgar hefur verið sett fram krafa um frávísun á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda að Stakkahlíð 17.

Úrskurðarnefndin er stjórnvald og gilda því reglur stjórnsýsluréttarins um meðferð mála fyrir nefndinni. Samkvæmt 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningar- og rannsóknarskylda á nefndinni við meðferð mála. Kröfugerð kærenda er ótvíræð um að krafist sé stöðvunar framkvæmda á umræddri lóð og hafa þeir nú í þrígang kært heimild til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi, og mikill fjöldi gagna liggur fyrir um málsatvik og sjónarmið þeirra. Í kærubréfi, dags. 4. desember 2003, og erindi, dags. 10. desember s.á. kemur fram að kærendur hafi ekki haft tækifæri til þess að afla gagna hjá borgaryfirvöldum en hyggist gera það og lýsa sig reiðubúna til frekari upplýsingagjafar og gagnaöflunar í þágu málsins. Að þessu virtu verður kröfu kærenda í þessum þætti málsins ekki vísað frá sökum vanreifunar.

Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið, en á þeim tíma var í gildi úrskurður úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins, sem kveðinn var upp hinn 3. apríl 2003 í tilefni af kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 þar um, í kærumáli þeirra vegna heimildar borgaryfirvalda til niðurrifs hússins frá 5. febrúar 2003. Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Stendur þá eftir krafa kærenda um stöðvun framkvæmda sem heimilaðar hafa verið með veitingu byggingarleyfis fyrir fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á umræddri lóð hinn 4. nóvember 2003, sem borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti hinn 20. nóvember sl.

Nýtingarhlutfall íbúðarhúsalóða á umræddum skipulagsreit virðist vera nokkuð hátt og eru dæmi um að nýtingarhlutfallið fari yfir 1,0 á einstökum lóðum. Aðilar greinir á um forsendur útreiknings nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Stakkahlíð 17, m.a. vegna tveggja metra breiðs göngustígs sem liggur við lóðarmörk Stakkahlíðar 17. Samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi mun hæð fyrirhugaðs húss vera um 0,8 metrum meiri en hæð húss þess sem fyrir var á lóðinni og mun fjarlægð milli húsa verða um 20 metrar. Gert er ráð fyrir bílastæðageymslu neðanjarðar á lóðinni fyrir 15 bíla.

Hið umdeilda byggingarleyfi á sér stoð í deiliskipulagsákvörðun þeirri sem staðfest var í borgarstjórn hinn 6. nóvember sl. og virðist nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 ekki skera sig verulega úr samanborið við nýtingarhlutfall nágrannalóða undir fjölbýlishús.

Með hliðsjón af framanrituðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að byggingarmagn á lóðinni sé ekki slíkt að umfangi og raski ekki grenndarhagsmunum nágranna í þeim mæli að fallist verði á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhúss á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík, sem borgarstjórn Reykjavíkur heimilaði hinn 15. október 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni. Þá er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt byggingarleyfi frá 4. nóvember 2003, er borgarstjórn staðfesti hinn 20. nóvember s.á. hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

18/2003 Stakkahlíð

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 18/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. mars 2003, er barst nefndinni hinn 19. mars s.á., kæra Ö og A, f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 að veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003. Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingaleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Kærendur skutu síðan hinni nýju byggingarleyfisákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6 sem kröfðust að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003, þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Hinn 18. september 2003 samþykkti borgarstjórn Reykjavíkur deiliskipulag, er tekur m.a. til umdeildrar lóðar, og tók það skipulag gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. október 2003 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt að skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hefði samþykkt á fundi sínum hinn 15. október 2003 að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi og heimila niðurrif húss þess sem fyrir var að Stakkahlíð 17 og borgarstjórn hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 6. nóvember s.á. Jafnframt kom þar fram að byggingarfulltrúi hefði samþykkt nýja byggingarleyfisumsókn um fjölbýlishús á umræddri lóð hinn 4. nóvember sl. og borgarstjórn staðfest þá afgreiðslu hinn 20. nóvember 2003.

Kærendur í máli þessu hafa nú kært til úrskurðarnefndarinnar veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss.

Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og lokamálslið 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki ástæða til að rekja sjónarmið málsaðila en úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um sama byggingarleyfi þar sem fram koma helstu álitaefni málsins og sjónarmið aðila um hina kærðu ákvörðun.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið var hið kærða byggingarleyfi frá 5. febrúar 2003, er fól í sér heimild til niðurrifs eldra húss og byggingu fjölbýlishúss á lóðinni að Stakkahlíð 17, afturkallað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og sú ákvörðun staðfest af borgarstjórn hinn 6. nóvember sl. Hafa kærendur af þeim sökum ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi hins kærða byggingarleyfis. Ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

70/2003 Stakkahlíð

Með dim

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 verði stöðvaðar þar til málalyktir fáist í kærumálinu.

Málavextir: Á vordögum árið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á því. Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003.

Með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í framangreindu máli hafði verið afturkölluð vísaði úrskurðarnefndin málinu frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 1. desember 2003, sem móttekið var hinn 4. desember s.á., var tilkynnt að skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hefði samþykkt á fundi sínum hinn 15. október 2003 að fella byggingarleyfið frá 5. febrúar úr gildi og heimila að nýju niðurrif húss þess sem fyrir var að Stakkahlíð 17 og borgarstjórn hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 6. nóvember s.á. Jafnframt kom þar fram að byggingarfulltrúi hefði samþykkt nýja byggingarleyfisumsókn fyrir fjölbýlishúsi á umræddri lóð hinn 4. nóvember sl. og borgarstjórn staðfest þá afgreiðslu hinn 20. nóvember 2003.

Kærendur í máli þessu hafa nú kært fyrrgreint deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar auk veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss. Hús það sem stóð á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð hefur nú verið rifið og mun sú framkvæmd hafa átt sér stað hinn 11. desember sl.

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda, dags. 24. febrúar sl., og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð.

Byggingarnefndarteikningar, þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar. Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð. Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar. Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.

Nú sé svo komið að niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 hafi verið undirbúið. Búið sé að rífa allar innréttingar úr húsinu og aðeins sé eftir að brjóta það niður en sú aðgerð taki aðeins nokkrar mínútur. Óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum. Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.

Vænta kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hafnað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17. Bent er á að niðurrif hússins hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda. Reykjavíkurborg telji því að nefndinni beri að synja kröfunni m.t.t. eigin fordæma. Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif á núverandi húsi á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verður um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir. Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða gagnvart byggingarleyfishafa.

Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra. Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs. Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar. Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.

Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um einstakar málsástæður kærenda um efnishlið málsins í framlagðri umsögn borgarinnar í málinu.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfu um stöðvun framkvæmda verði hafnað og er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar um stöðvunarkröfuna.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni. Með hliðsjón af niðurstöðu í þessum þætti kærumálsins og lokamálslið 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki þörf á að gera nánari grein fyrir sjónarmiðum aðila í úrskurði þessum.

Niðurstaða: Í úrskurði þessum er einungis tekin afstaða til kröfu um hvort stöðva beri framkvæmdir við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 í Reykjavík sem skipulags- og byggingarnefnd heimilaði hinn 15. október 2003 og borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti hinn 6. nóvember s.á.

Eins og rakið hefur verið hefur hið umdeilda hús nú verið rifið en á þeim tíma var í gildi úrskurður úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins, sem kveðinn var upp hinn 3. apríl 2003 í tilefni af kröfu kærenda þar um í kærumáli þeirra vegna heimildar borgaryfirvalda til niðurrifs hússins frá 5. febrúar 2003. Eins og málum er háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og er kröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, sem skipulags- og byggingarnefnd heimilaði hinn 15. október 2003 og borgarstjórn staðfesti hinn 6. nóvember s.á., er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

11/2003 Stakkahlíð

Með dim

Ár 2003, fimmtudaginn 3. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Í málið er nú kveðinn upp til bráðbirgða svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. febrúar 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um að afturkalla áður útgefið byggingarleyfi og veita að nýju leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003. Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Þá krefjast þeir þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif húss samkvæmt leyfinu verði stöðvaðar meðan kærumálið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Hafa málsaðilar komið að þeim sjónarmiðum sínum er sértaklega lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda, en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús. Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002. Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni. Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað. Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002. Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við. Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á því. Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003.

Með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í framangreindu kærumáli hafði verið afturkölluð vísaði úrskurðarnefndin málinu frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003. Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003.

Eftir að málið kom að nýju til meðferðar fyrir nefndinni hafa einhverjar viðræður átt sér stað með málsaðilum um hugsanlegar sættir í málinu og mun hafa komið til umræðu að breyta staðsetningu nýbyggingar og fyrirkomulagi glugga og koma með því til móts við sjónarmið kærenda. Hins vegar hafa þessar sáttaumleitanir ekki borið árangur enn sem komið er.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um afturköllun eldra byggingarleyfis og veitingu nýs leyfis sé stórlega áfátt. Umsókn um nýtt leyfi hafi verið ófullnægjandi og ekki hafi verið gætt ákvæða stjórnsýslulaga við ákvörðun um afturköllun eldra leyfis. M.a. hafi borið að tilkynna aðilum um fyrirhugaða ákvörðun, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og gefa þeim kost á að tjá sig um málið. Þessa hafi ekki verið gætt.

Af hálfu kærenda er einnig á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum. Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi. Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17. Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags. Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997. Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991. Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996. Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði. Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað. Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma. Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir. Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði. Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunar um einstakar málsástæður kærenda.

Reykjavíkurborg mótmælir fullyrðingum kærenda um að ákvörðun um afturköllun fyrra byggingarleyfis hafi verið áfátt. Ekki hafi verið þörf á að kynna þeim áform um þá ákvörðun, enda hafi með henni í raun verið fallist á kröfu þeirra um að umrædd ákvörðun yrði ógilt. Ákvörðunin hafi því ekki verið íþyngjandi fyrir þá en fyrir hafi legið samþykki byggingarleyfishafans, sem sé sá aðili sem umrædd ákvörðun hafi fyrst og fremst beinst að. Þá hafi sjónarmið kærenda verið borgaryfirvöldum kunn og legið fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.

Einnig er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð. Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram. Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina. Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á, en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi. Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum. Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir. Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi. Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna. Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um. Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags. Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt. Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað. Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna. Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag. Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði. Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði.

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag. Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda. Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna. Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli. Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt. Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002. Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003, sem kærð er í máli þessu. Til úrlausnar er í málinu hvort við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið farið að lögum, svo og hvort ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum.

Úrskurðarnefndin telur það orka tvímælis að heimilt hafi verið að grenndarkynna umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi á sama tíma og auglýst var til kynningar breyting á aðalskipulagi, sem var forsenda leyfisveitingarinnar. Þá leikur einnig vafi á um það hvort nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar nýbyggingar samræmist aðalskipulagi svo og hvort heimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 í stað þess að vinna deiliskipulag fyrir viðkomandi svæði eða reit. Þykir því svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson

44/2004 Sefgarðar

62/2004 Súðarvogur

19/2003 Spítalastígur

20/2002 Skipasund

72/2003 Stakkahlíð

70/2003 Stakkahlíð

72/2003 Stakkahlíð

18/2003 Stakkahlíð

70/2003 Stakkahlíð

11/2003 Stakkahlíð

Um okkur

Opnunartími