Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

65/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2002, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 9. sama mánaðar, kæra S og A f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að grenndarkynningu sem fram hafi farið við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Misræmi sé í gögnum og tilgreint nýtingarhlutfall  rangt.  Þá sé fyrirhuguð nýbygging of stór með hliðsjón af stærð lóðar.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er málatilbúnaði kærenda mótmælt og því haldið fram að við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið gætt lagaskilyrða og að hin kærða ákvörðun sé í alla staði lögmæt.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki þurfa að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.  Einnig er til þess að líta að úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis og er í honum gerð ítarlegri grein fyrir álitaefnum málsins og sjónarmiðum aðila.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.  Féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmdanna með úrskurði uppkveðnum 31. janúar 2003 enda taldi nefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina.  Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu þegar byggingarleyfi samræmist byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar.  Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með bréfi, dags. 30. desember 2002, sem barst nefndinni 2. janúar 2003, krefjast kærendur þess að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins, sem þeir segja hafnar, verði stöðvaðar meðan kærumál þeirra varðandi byggingarleyfið sé til meðferðar hjá nefndinni.  Hefur úrskurðarnefndin aflað gagna í málinu og leitað andsvara byggingarleyfishafa við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hafa andmæli hans borist nefndinni, svo og greinargerð Reykjavíkurborgar ásamt fylgiskjölum.  Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki sem þurfa þykir við umfjöllun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Á mál þetta sér nokkurn aðdraganda en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þesssar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr.  laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæi 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.  Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma. Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif  núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir. Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði. Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunnar um einstakar málsástæður kærenda. 

Mótmælt er málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina. Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi. Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlanna hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt. Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa  tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu  á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002.  Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002, sem kærð er í máli þessu.  Þegar ákvörðun þessi var tekin hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur, sem staðfest hafði verið af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002, og var grundvöllur þess að unnt væri að heimila byggingu íbúðarhúss á umræddri lóð.  Birtist auglýsingin hinn 25. október 2002.  Birting auglýsingarinnar var skilyrði fyrir gildistöku umræddrar breytingar á aðalskipulaginu, sbr. 1. mgr. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og hafði skipulagsbreytingin því ekki öðlast gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin.  Sýnist því hafa skort lagaskilyrði fyrir henni, enda verður að skilja ákvæði 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna á þann veg að ályktun skipulags- og byggingarnefndar um byggingarleyfi verði að samræmast gildandi aðalskipulagi miðað við það tímamark þegar ályktunin er gerð.  Verður þetta m.a. ráðið af gr. 11.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, en styðst þar að auki við eðlisrök.  Þykja vera á hinni kærðu ákvörðun slíkir annmarkar að líklegt sé að ógildingu varði og verður ekki séð að það breyti þeirri niðurstöðu þótt borgarstjórn hafi staðfest umrædda ákvörðun eftir að framangreind auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar hafði verið birt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið þykja vera svo miklar líkur á því að hin kærða ákvörðun sæti ógildingu að fallast ber á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarefndinni.  Að öðru leyti verður málsinu frestað til frekari gagnaöflunar og meðferðar, en sýnt þykir að við efnisúrlausn þess þurfi, að frátöldu framangreindu álitaefni, einnig að taka afstöðu til úrlausnarefna er varða undirbúnig, gerð og efni hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

47/2001 Hamrahlíð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Hamrahlíð 8, Vopnafirði, vegna dráttar á afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar Vopnafjarðarhrepps á erindi um byggingarleyfi fyrir breytingum á greindri fasteign. 

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2001, er barst nefndinni 22. október sama ár, kærir Hilmar Gunnlaugsson hdl., fyrir hönd V hf., kt. 640179-0159, Lyngási 6-7 Egilsstöðum, drátt á afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar Vopnafjarðarhrepps á erindi kæranda, dags. 17. júlí 2001, um byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra breytinga á fasteigninni að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurðarnefndin fallist á umbeðnar breytingar í samræmi við erindi hans til Vopnafjarðarhrepps.

Málavextir:  Með bréfi til byggingarfulltrúa Vopnafjarðarhrepps, dags. 17. júlí 2001, óskaði kærandi eftir heimild byggingaryfirvalda hreppsins fyrir breytingum á íbúðarhúsinu að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.  Í fyrirhuguðum framkvæmdum fólst að gluggum yrði fjölgað og breytt, svalir byggðar, bíleymsla stækkuð og bætt við göngudyrum á húsið.  Í bréfinu var tekið fram að fullnaðaruppdrættir samkvæmt byggingarreglugerð yrðu lagðir fram að fengnu samþykki byggingarnefndar fyrir breytingunum.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps hinn 13. september 2001 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Byggingarnefnd Vopnafjarðarhrepps getur fallist á útlit fyrirhugaðra breytinga en getur ekki tekið endanlega afstöðu til erindisins fyrr en endanlegar teikningar liggja fyrir með endanlegum málsetningum.  Sérstaklega þarf að gæta að skilyrðum um brunavarnir sé uppfyllt hvað fjarlægðarmörk snertir og einnig staðsetning framkvæmda innan lóðar.  Jafnframt er minnt á nauðsyn þess að fá samþykki nágranna fyrir breytingunum.”  Mun hafa láðst að tilkynna kæranda um þessa afgreiðslu málsins.

Kærandi kærði síðan drátt á afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að honum sé ekki kunnugt um að efnisleg rök mæli gegn beiðni hans um greint byggingarleyfi.  Kæra til úrskurðarnefndarinnar byggi á ákvæði 4. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er heimili að kæra óhæfilegan drátt á afgreiðslu máls til þess stjórnvalds sem ákvörðun í málinu verði kærð til.  Fer kærandi fram á að úrskurðarnefndin heimili umræddar breytingar í samræmi við erindi kæranda frá 17. júlí 2001 enda fullnægi erindið skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. einkum 3. mgr. 43. gr. laganna.

Málsrök Vopnafjarðarhrepps:  Bent er á að erindi kæranda hafi verið afgreitt á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps hinn 13. september 2001.  Í bókun nefndarinnar hafi verið tekið jákvætt á erindinu  en bent á að ekki væri hægt að taka ákvörðun í málinu fyrr en fullnægjandi uppdrættir er uppfylltu skilyrði byggingarreglugerðar lægju fyrir.  Þau mistök virðist hafa átt sér stað að kæranda hafi ekki verið tilkynnt um þessa afgreiðslu en það hafi verið gert jafnskjótt og mistökin hafi komið í ljós.

Hinn 14. mars 2002 barst úrskurðarnefndinni símbréf frá sveitarstjóra Vopnafjarðarhrepps, þar sem fram kom að erindi kæranda hafi verið tekið fyrir hinn 13. september 2001 og afgreitt með bókun.  Var haft samband við lögmann kæranda og leitað eftir afstöðu kæranda til framhalds málsins í ljósi framkominna upplýsinga.  Kærandi telur mál sitt enn óafgreitt af hálfu byggingarnefndar þar sem svo hafi verið um samið að grenndarkynning yrði látin fara fram áður en endanlegar teikningar yrðu gerðar og þá að teknu tilliti til athugasemda nágranna ef einhverjar yrðu.

Niðurstaða:  Tilefni kærumáls þessa er ætlaður dráttur á afgreiðslu byggingarnefndar Vopnafjarðarhrepps á erindi kæranda frá 17. júlí 2001, þar sem leitað var eftir heimild til þar greindra breytinga á húsinu að Hamrahlíð 8, Vopnafirði.

Umrætt erindi kæranda fól í sér beiðni um heimild til breytinga sem byggingarleyfi þarf til samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bréfi kæranda er tekið fram að fullnaðaruppdrættir samkvæmt byggingarreglugerð verði lagðir fram að fengnu samþykki byggingarnefndar fyrir umbeðnum breytingum en erindinu munu hafa fylgt teikningadrög er sýndu breytingarnar.  Í 4. mgr. 43. gr. nefndra laga segir að byggingarleyfisumsókn skuli fylgja nauðsynleg hönnunargögn og skilríki sem nánar sé kveðið á um í byggingarreglugerð.  Í 46. gr. laganna og 15.-24. gr. reglugerðarinnar eru ákvæði um fylgigögn byggingarleyfisumsóknar og kröfur sem gerðar eru til uppdrátta og annarra hönnunargagna.

Fyrir liggur að umrætt erindi kæranda til byggingaryfirvalda Vopnafjarðarhrepps fullnægði ekki lögboðnum skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar um fylgigögn enda tekið fram í erindinu að fullnaðaruppdrættir yrðu lagðir fram að lokinni afgreiðslu þess.   Bókun byggingarnefndar frá 13. september 2001 ber þess og vitni að réttilega hafi verið litið á erindi kæranda sem fyrirspurn um afstöðu nefndarinnar til erindisins áður en kærandi réðist í að láta gera fullnaðaruppdrætti, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð, en slíkt mun tíðkað til þess að komast hjá kostnaði við gerð aðal- og séruppdrátta reynist byggingaryfirvöld mótfallin umsókn. Verður að skýra 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga svo, með hliðsjón af 3. og 4. mgr. ákvæðisins, að byggingarleyfisumsókn verði að uppfylla lágmarkskröfur þess, um aðaluppdrátt og framkvæmdaáform, til þess að umsóknin verði grenndarkynnt með lögformlegum hætti.

Að þessu virtu telur úrskurðarnefndin að erindi kæranda frá 17. júlí 2001 hafi verið afgreitt með fullnægjandi hætti á fundi byggingarnefndar Vopnafjarðar hinn 13. september sama ár eða áður en kæra um drátt á afgreiðslu barst úrskurðarnefndinni.  Kærandi hafði því ekki hagsmuni af því að fá afstöðu úrskurðarnefndarinnar til þess álitaefnis hvort óhæfilegur dráttur væri orðinn á afgreiðslu erindisins og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

______________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

___________________________                       _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                          Óðinn Elísson

 

des 22
Love0

50/2001 Hringbraut

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2001, kæra eigenda neðri hæðar fasteignarinnar að Hringbraut 41, Hafnarfirði, á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að samþykkja breytingar á innréttingu í geymslurisi íbúðar á annarri hæð hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. nóvember 2001, er barst nefndinni sama dag, kæra G og H, eigendur íbúðar á fyrstu hæð hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að samþykkja byggingarleyfisumsókn eigenda íbúðar á annarri hæð hússins um breytingar á innréttingu í geymslurisi íbúðar hans er fól í sér uppsetningu milliveggja, eldhúsinnréttingar, snyrtingar, vinnuaðstöðu og geymslu.  Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 30. október 2001. 

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Af hálfu byggingarnefndar er gerð krafa um staðfestingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Byggingarleyfishafi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að hin kærða ákvörðun verði stafest.

Málavextir:  Fasteignin að Hringbraut 41, Hafnarfirði er tveggja hæða tvíbýlishús með risi sem fylgir íbúð á annarri hæð hússins.  Samkvæmt samþykktum aðalteikningum hússins frá árinu 1995 er risið óinnréttað geymslurými með fjórum þakgluggum og mynda þakfletir útveggi rýmisins.  Þakrýmið er 147,2 fermetrar og þar af 42,7 fermetrar með lofthæð 1,80 metra eða meiri.  Sérinngangur er í risið úr stigagangi hússins en ekki er innangengt úr íbúð annarrar hæðar í rýmið.

Kærendur sendu byggingarfulltrúa bréf, dags. 21. ágúst 2000, þar sem krafist var að framkvæmdir við þak hússins yrðu stöðvaðar þar sem ekkert samráð hafi verið haft við kærendur og þeim ekki kunnugt um að byggingarleyfi væri fyrir framkvæmdunum.  Í bréfinu var á það bent að breytingar hafi verið gerðar á þaksperrum, og burðargetu þaksins með því raskað, auk þess sem þakgluggar væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar.  Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 22. ágúst 2000, þar sem tilkynnt var að framkvæmdir við þakglugga yrðu ekki stöðvaðar fyrr en úttekt hefði farið fram og hún réttlætti slíka aðgerð.  Byggingarfulltrúi sendi húsasmíðameistara hússins bréf, dags. 23. ágúst 2000, þar sem fram kom að af hálfu embættisins hefði farið fram skoðun á fasteigninni að Hringbraut 41.  Við þá skoðun hefði m.a. komið í ljós að settir hefðu verið upp milliveggir í risi og hreinlætistæki tengd við lagnir án leyfis byggingaryfirvalda, glugga vanti á austurhlið rissins og einfaldur gluggi væri á norðurhlið þar sem ætti að vera tvöfaldur gluggi, auk þess sem járnfestingar á sperrum hafi ekki verið klæddar af og einangraðar.  Var húsasmíðameistara hússins bent á að koma þessum atriðum og öðrum sem greind voru í bréfinu í rétt horf.  Loks var á það bent að óheimilt væri að nýta þakrýmið til íveru þar sem ekki lægi fyrir samþykki byggingaryfirvalda til slíkra nota og ekki væri til að dreifa flóttaleiðum.  Afrit bréfs þessa var sent íbúðareigendum hússins.

Hinn 24. október 2001 veitti byggingarnefnd eigendum geymslurissins byggingarleyfi til að innrétta það með þeirri skírskotun að einungis væri um að ræða breytingu á innra skipulagi séreignar efri hæðar hússins.  Samkvæmt grunnmynd þakrýmisins, dags. 12. nóvember 2001, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa hinn 22. nóvember 2001, er þar gert ráð fyrir alrými, snyrtingu, eldhúskrók, vinnurými og geymslu. 

Kærendur töldu á rétt sinn gengið með veitingu byggingarleyfisins og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur mótmæla framkominni frávísunarkröfu byggingarleyfishafa.  Kærendur séu enn eigendur neðri hæðar hússins að Hringbraut 41, Hafnarfirði og hafi afhending til nýrra kaupenda ekki farið fram.  Þá sé kæra þeirra til úrskurðarnefndarinnar nægjanlega skýr.

Kærandi byggir ógildingarkröfu sína á því að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið brotið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, 30. gr. laga um brunavarnir og brunamál nr. 41/1992, ákvæðum byggingarreglugerðar, 13., 14. og 15. gr. stjórnsýslulaga og gegn ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Þá sé með ákvörðuninni brotið gegn lögum og reglum um leiguíbúðir og gengið á stjórnarskrárvarinn rétt kærenda til friðhelgi einkalífs.

Byggingarleyfishafi hafi þegar á árinu 2000 lokið umdeildri innréttingu rishæðarinnar án tilskilinna leyfa og án þess að uppdrættir lægju fyrir eins og bréf byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 23. ágúst 2000 beri með sér.  Jafnframt hafi verið settir þakgluggar á rishæðina, er breyti burðarvirki þaksins, án samþykkis kærenda og án þess að fyrir lægju hjá byggingarfulltrúa aðaluppdrættir er sýni þær breytingar.  Hið kærða byggingarleyfi fyrir innréttingu rishæðarinnar hafi verið veitt rúmu ári eftir að framkvæmdum hafi verið lokið og án þess að tilskildir uppdrættir, er sýni lagnir og brunavarnir rishæðarinnar, væru fyrir hendi.  Brjóti útgáfa byggingarleyfisins því gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um framlagningu nauðsynlegra uppdrátta fyrir útgáfu byggingarleyfis og gegn reglum um brunavarnir.  Þá hafi ákvæði laga um fjöleignarhús um samþykki meðeigenda fyrir umdeildri breytingu verið virt að vettugi við hina kærðu ákvörðun.

Risið hafi verið nýtt sem leiguíbúð frá því að umræddar breytingar hafi verið gerðar og sé það í andstöðu við 97. gr. byggingarreglugerðar.  Þá séu ekki fyrir hendi flóttaleiðir úr bruna.  Tvisvar hafi lekið vatn úr lofti íbúðar kærenda niður á nýja eldhúsinnréttingu og skapast hafi óþolandi hávaði frá skólplögn risíbúðar og vegna leigjenda þeirra sem þar hafist við. 

Kærendur séu aðilar að hinni kærðu ákvörðun sem meðeigendur fasteignarinnar að Hringbraut 41, Hafnarfirði, og hafi byggingaryfirvöldum því borið að tilkynna þeim um fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn, veita þeim andmælarétt og aðgang að gögnum málsins áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Það hafi ekki verið gert.  Auk þess hafi ekki verið tilkynnt um kæruleið í bréfi byggingarfulltrúa til kærenda þar sem samþykkt byggingarleyfisins var tilkynnt.  Málsmeðferðin brjóti að þessu leyti gegn ákvæðum stjórnsýslulaga.

Málsrök byggingarnefndar Hafnarfjarðar:  Í umsögn byggingarnefndar vegna kærumálsins er vísað til þeirra röksemda sem bókaðar voru á fundi nefndarinnar hinn 24. október 2001 er hin kærða ákvörðun var tekin.  Samþykki byggingarleyfisins hafi verið reist á því að það fól einungis í sér breytingar á innra skipulagi séreignar efri hæðar hússins og hafi breytingin ekki áhrif á skiptaprósentu eignarhluta þess.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar gera þá kröfu að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kærenda verði hafnað.

Bent er á að málatilbúnaður kærenda sé óskýr.  Ekki komi fram hvert sé úrlausnarefnið og hverjar kröfur kærenda séu.  Samkvæmt 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skuli kæra til nefndarinnar vera skrifleg og í henni greint skilmerkilega hvert úrskurðarefnið sé, hverjar séu kröfur aðila og rökstuðningur fyrir þeim.  Fjarri lagi sé að fyrirliggjandi kæra í máli þessu uppfylli þessi skilyrði og geri byggingaleyfishafar sér ekki grein fyrir því hvert raunverulegt kæruefni sé.  Þá hafi kærendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá efnisúrskurð í málinu þar sem þeir hafi þegar selt eign sína að Hringbraut 41.  Af þessum ástæðum beri að vísa kærumálinu frá úrskurðarnefndinni.

Um efnishlið málsins benda byggingarleyfishafar á að þeir og kærendur hafi keypt þær tvær íbúðir sem séu í húsinu að Hringbraut 41 um svipað leyti á árinu 1999 og hafi húsið þá ekki verið fullgert.  Efri hæðin hafi verið tilbúin til innréttingar og risið, sem skilgreint hafi verið sem geymsla, verið fokhelt og án allra glugga.

Haft hafi verið samband við kærendur á árinu 2000 vegna fyrirhugaðra framkvæmda við gerð þakglugga í samræmi við upphaflegar teikningar og hafi engum andmælum verið hreyft af þeirra hálfu.  Brýnt hafi verið að gera þakgluggana þar sem þakvirki hafi legið undir skemmdum og vegna hitataps gegnum þak.  Kærendur hafi mótmælt ísetningu þakglugganna eftir að framkvæmdir hófust og kært framkvæmdina til byggingarfulltrúa.  Byggingaraðilar hafi haft samband við húsasmíðameistara hússins sem hafi staðfest að þakglugga ætti að setja á húsið samkvæmt teikningum og ekki hafi átt að gefa út fokheldisvottorð fyrir húsið fyrr en að þeim framkvæmdum loknum.  Fokheldisvottorð hafi hins vegar verið gefið út á árinu 1999 og hafi byggingarfulltrúi þá krafist þess að gengið yrði frá þakgluggunum án tafar.  Vegna mótmæla kærenda hefðu lyktir orðið þær að fjórir gluggar hefðu verið settir á risið í stað fimm eins og gert hafi verið ráð fyrir á teikningum.  Hafi byggingaraðilar einir borið allan kostnað af þessum framkvæmdum.  Eftir að gengið hafi verið frá tveimur gluggum hafi byggingarfulltrúi krafist úttektar vegna kvartana kærenda um leka frá þeim en ekkert athugavert hafi komið fram við ísetningu glugganna og engar lekaskemmdir fundist í íbúð kærenda.  Eigi fullyrðingar þeirra í aðra átt því ekki við rök að styðjast.

Hið kærða byggingarleyfi snerti aðeins hluta af íbúð byggingarleyfishafa en veiti ekki heimild til sérstakrar íbúðar í húsinu.  Af þeirri ástæðu eigi tilvitnun kærenda til 97. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ekki við.  Tilgangur greinds ákvæðis sé ekki að skerða réttindi eigenda til nýtingar þakrýmis sem hluta af annarri íbúð heldur sé tilgangur þess að sporna við að rishæðir, sem eingöngu hafi þakglugga, séu gerðar að sérstökum íbúðum.

Byggingarfulltrúi hafi gert úttekt á innréttingu rishæðarinnar og byggingarnefnd samþykkt hana hinn 24. október 2001. Vegna athugasemda byggingarfulltrúa í bréfi hans frá 23. ágúst 2000 taka byggingarleyfishafar fram að þeir hafi lagt fyrir úrskurðarnefndina lagnauppdrætti af risi frá 21. ágúst 1998, sem hafi þá legið fyrir og sé því fullyrðing um að þá uppdrætti hafi skort á misskilningi byggð.  Fallið hafi verið frá kröfum um klæðningu járnfestinga á sperrum og séu þær í lagi þar sem þær nái ekki upp úr einangrun og leiði ekki raka úr þaki. 

Kærendur byggi kæru sína að meginstefnu til á athugasemdum í greindu bréfi byggingarfulltrúa en byggingarleyfishafar hafi hér sýnt fram á að þær athugasemdir eigi nú ekki lengur við.  Á það er bent að ýmsar athugasemdir hafi verið gerðar við framkvæmdir kærenda í húsinu sem þeir hafi ekki bætt úr þrátt fyrir áskoranir byggingarfulltrúa.

Mótmælt er fullyrðingum um að ekki séu fyrir hendi uppdrættir af burðarvirki hússins með þakgluggum.  Byggingarleyfishafar hafi leitað eftir þeim teikningum hjá byggingarfulltrúa og fengið þau svör að teikningarnar væru geymdar úti í bæ.  Vegna ummæla í kæru um brunavarnir er tekið fram að risið sé ekki sérstök íbúð heldur hluti af eignarhluta byggingarleyfishafa, sem sé að öllu leyti í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar, og hafi byggingarfulltrúi gert úttekt ábrunavörnunum.  Loks er fullyrðingum kærenda um nýtingu rishæðarinnar mótmælt sem tilhæfulausum og órökstuddum og það sé ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að fjalla um hagnýtingu séreigna í fjölbýlishúsum en lögin um fjöleignarhús geri ráð fyrir að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir henni.    

Niðurstaða:  Handhafar hins kærða byggingarleyfis gera kröfu um að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni sökum óskýrleika kæru og þar sem kærendur hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð í málinu.

Úrskurðarnefndin er stjórnvald og gilda því reglur stjórnsýsluréttarins um meðferð mála fyrir nefndinni.  Samkvæmt 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir leiðbeiningar- og rannsóknarskylda á nefndinni við meðferð mála og verður máli þessu því ekki vísað frá vegna vanreifunar.  Af málatilbúnaði kærenda verður ráðið að þar sé verið að kæra umdeilt byggingarleyfi til ógildingar þótt önnur atriði varðandi fasteignina að Hringbraut 41, Hafnarfirði komi þar við sögu.  Fyrir liggur að kærendur hafa selt íbúð sína með kaupsamningi, dags. 4. nóvember 2002, en afhending eignarinnar til kaupanda samkvæmt samningnum er 15. febrúar 2003.  Með ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hverjum þeim sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar heimilað að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar innan kærufrests.  Ákvæði þetta hefur verið túlkað svo að kæruaðild í slíkum tilvikum sé háð þeirri forsendu að hin kærða ákvörðun snerti hagsmuni eða réttindi kæranda með einhverjum hætti.  Kæruheimild er því ekki einskorðuð við eignarráð fasteignar heldur geta hagsmunir verið tengdir nýtingarrétti kæranda á fasteign.  Kærendur í máli þessu hafa umráð hinnar seldu eignar að afhendingardegi hennar og bera af henni skatta og skyldur fram að þeim tíma. Getur því hið kærða byggingarleyfi, er varðar nýtingu séreignar í sömu fasteign, raskað hagsmunum þeirra.  Af þessu leiðir að kröfu byggingarleyfishafa um frávísun málsins er hafnað.

Hið kærða byggingarleyfi veitti heimild til innréttingar geymsluriss að Hringbraut 41, Hafnarfirði í samræmi við aðaluppdrátt að þeim breytingum og mun úrskurðarnefndin einungis taka afstöðu til lögmætis þeirra breytinga í máli þessu.  Samanburður á samþykktum aðaluppdrætti geymslurissins frá 26. júlí 1995 og samþykktum aðaluppdrætti frá 22. nóvember 2001, svo og bókun byggingarnefndar við veitingu hins umdeilda byggingarleyfis, leiðir í ljós að ekki var veitt heimild til breytinga á þakgluggum og verður því ekki tekin afstaða til þess álitaefnis hvort nefndir gluggar séu í samræmi við samþykktar teikningar.  Það er hlutverk byggingarfulltrúa að hafa eftirlit með því að heimilaðar framkvæmdir séu í samræmi við samþykktar teikningar samkvæmt 2. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og eru honum tiltæk úrræði til þess að knýja fram úrbætur samkvæmt 7. kafla laganna og gr. 61.5 og 61.6 í byggingarreglugerð ef út af er brugðið.

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 og samþykkt aðaluppdráttar hinn 22. nóvember 2001 fól í sér heimild til handa eigendum íbúðar annarrar hæðar til að innrétta risið, sem er í séreign þeirra, á þann veg að þar væri sett upp snyrting með salerni og sturtu, geymsla, svonefnt alrými, eldhús með vaski og eldavél auk herbergis sem skilgreint er sem vinnuaðstaða.  Verður ekki annað ráðið en með þessu hafi byggingaryfirvöld heimilað breytingu á notkun rýmisins úr geymslu í húsnæði sem ætlað er til daglegrar dvalar fólks og sé til þess fallið að vera nýtt sem íbúð, en fyrir liggur að ekkert aðgengi er milli íbúðar annarrar hæðar og þakrýmis nema um sameiginlegan stigagang hússins.

Samkvæmt 97. gr. byggingarreglugerðar er bannar að innrétta íbúð í þakrými þar sem eingöngu eru þakgluggar.  Með hliðsjón af ákvæðum reglugerðarinnar um öryggis- og heilbrigðiskröfur til íbúðarhúsnæðis verður að túlka umrætt ákvæði svo að það einskorðist ekki við húsnæði sem sé sérstakur eignarhluti heldur ráðist gildissvið þess af notkun húsnæðis.  Breyting sú á notkun rishæðarinnar úr geymslu í dvalarstað fólks, sem hin kærða ákvörðun felur í sér, fer því í bága við 97. gr. byggingarreglugerðar.  Aðaluppdráttur gefur ekkert til kynna um brunavarnir og flóttaleiðir svo sem áskilið er í 2. mgr. 46. gr. skipulags- og byggingarlaga og í gr. 18.7 í byggingarreglugerð og ekki verður af öðrum gögnum séð að umrætt húsnæði uppfylli kröfur reglugerðarinnar í gr. 158.3 um fullnægjandi flóttaleiðir úr rýmum þar sem gera má ráð fyrir að fólk dveljist eða sé statt, t.d. um björgunarop er uppfylli skilyrði gr. 159.5.  Engu breytir hér þótt eignarhluti byggingarleyfishafa hafi áður uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar um brunavarnir, enda þá við það miðað að umrætt rými væri ekki notað til daglegrar dvalar.

Lagnauppdrættir þeir af risi hússins að Hringbraut 41, sem byggingarleyfishafi hefur lagt fyrir úrskurðarnefndina og samþykktir voru af byggingarfulltrúa hinn 21. ágúst 1998, bera með sér að vera upphaflegir séruppdrættir hússins en þeir sýna ekki þær breytingar sem fylgt hafa hinni umdeildu innréttingu rishæðarinnar.  Þá liggur ekki fyrir séruppdráttur raflagna.  Er aðfinnsluvert að ekki hafi verið kallað eftir nauðsynlegum séruppdráttum við útgáfu byggingarleyfisins og þá sérstaklega í ljósi þess að framkvæmdum hafði verið lokið fyrir veitingu þess.

Að baki öryggisreglum og öðrum kröfum um gerð og umbúnað íbúðarhúsnæðis í skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð búa þeir mikilvægu hagsmunir að hindra svo sem kostur er að slys verði er hættuástand skapast og að sem best sé búið að heilbrigði fólks og velferð, sbr. gr. 77.1 í byggingarreglugerð.  Eins og rakið hefur verið uppfyllir umrætt geymsluris ekki lágmarksskilyrði um húsnæði til dvalar fólks eða íbúðar og fer í bága við bann 97. gr. byggingarreglugerðar við því að innrétta íbúð í þakrými þar sem eingöngu eru þakgluggar.  Að þessu virtu verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að taka afstöðu til þess hvort samþykki kærenda hafi verið skilyrði fyrir veitingu umþrætts byggingarleyfis eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús enda umrædd breyting á notkun þakrýmisins ólögmæt að mati úrskurðarnefndarinnar.

Af gögnum málsins verður ráðið að kærendur hafi verið í sambandi við byggingaryfirvöld í Hafnarfirði vegna breytinga á umræddu risi og þeim verið kunn afstaða kærenda til málsins.  Afriti bréfs byggingarfulltrúa frá 23. ágúst 2000 eftir skoðun geymslurissins, og afrit bréfs um veitingu hins kærða byggingarleyfis, var sent kærendum og liggur ekki fyrir að þeim hafi veið synjað um gögn er málið vörðuðu.  Verður ekki talið, með hliðsjón af atvikum máls, að andmæla- og upplýsingaréttur kærenda samkvæmt 13. og 15. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið fyrir borð borinn eða að tilkynningaskyldu stjórnvalds samkvæmt 14. gr. laganna hafi ekki verið gætt.  Hins vegar var ekki gætt ákvæðis 20. gr. laganna um að tilkynna kærendum um kærurétt og kærufrest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001, um að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu geymsluriss að Hringbraut 41, Hafnarfirði, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Óðinn Elísson

des 22
Love0

33/2002 Bergstaðastræti

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 19. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2002, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júlí 2002, sem barst nefndinni 12. sama mánaðar, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð á húsinu nr. 13 við Bergstaðastræti í Reykjavík.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurðaði um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnislegur úrskurður gengi í málinu.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 8. ágúst 2002 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, m.a. með vísan til þess hversu framkvæmdir við bygginguna væru langt á veg komnar.

Málavextir:  Umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi var fyrst samþykkt af byggingarfulltrúa þann 16. janúar 2002 og var afgreiðslan færð í fundargerð byggingarfulltrúa þann 22. janúar 2002.  Byggingarstjóri skráði sig á verkið og gengið var frá greiðslu tilskilinna gjalda.  Í bréfi embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. júlí 2002, segir að við nánari skoðun hafi komið í ljós að byggingarleyfið væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Hafi leyfishafa verið tilkynnt um stöðu málsins og jafnframt að byggingarleyfið væri fellt úr gildi og að stöðva skyldi allar framkvæmdir er á því byggðust.  Hafi honum jafnframt verið tilkynnt að sækja bæri um byggingarleyfi að nýju þegar deiliskipulagsbreyting, sem þá hafi verið unnið að, hefði hlotið lögformlegt gildi.

Tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis var auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002.  Bárust nokkrar athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kærendum.  Tillagan var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 8. maí 2002 og staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002. 

Með bréfi, dags. 14. júní 2002, vísuðu kærendur framangreindum ákvörðunum borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Kom í ljós við fyrstu athugun á því máli að lögboðin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda, en auglýsing um gildistöku skipulagsins var fyrst birt hinn 8. júlí 2002.

Eftir að breytt deiliskipulag svæðisins hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að nýju byggingarleyfi fyrir umræddri þakhæð þann 10. júlí 2002 en í hinu breytta deiliskipulagi er gert ráð fyrir þakhæð þeirri sem byggingarleyfið tekur til.  Var ákvörðun byggingarfulltrúans um leyfið færð í gerðarbók embættisins hinn 16. júlí 2002, en hlaut fyrst staðfestingu borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002.  Vísuðu kærendur ákvörðun byggingarfulltrúa um útgáfu leyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar ákvarðanir borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem sé grundvöllur hins umdeilda byggingarleyfis og byggingar þakhæðarinnar.  Meðan ekki hafi verið skorið úr ágreiningi þeim sem uppi sé um lögmæti þessara skipulagsákvarðana leiki vafi á um lögmæti byggingarleyfisins.  Þeir hafi í kæru sinni vegna skipulagsins sett fram rökstuddar ástæður sem þeir telji eiga að leiða til þess að skipulagsákvörðuninni verði hrundið.  Að auki hafi framkvæmdir við bygginguna meira og minna verið unnar í heimildarleysi. 

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að ekki séu gerðar neinar efnislegar athugasemdir við byggingarleyfið af hálfu kærenda og verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun hans um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.  Einungis sé um það að ræða að kærendur hafi borið skipulagsákvörðun um deiliskipulag umrædds svæðis undir úrskurðarnefndina en þeirri ákvörðun hafi ekki verið hnekkt.  Rétt sé að framkvæmdir við bygginguna hafi byrjað áður en hið umdeilda deiliskipulag hafi öðlast gildi, en heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulagi að byggja á lóðinni þriggja hæða hús og hafi framkvæmdir hafist á grundvelli þess.  Standi því ekki efni til þess að ógilda umrætt byggingarleyfi. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júlí 2002, reifar Othar Örn Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar og byggingarleyfið ógilt.  Er kröfunni þar mótmælt.  Bendir hann á að ekki verði séð að fundið sé að því byggingarleyfi, sem nú hafi verið veitt, þó hnökrar hafi verið á því leyfi sem veitt hafi verið í janúar 2002.

Einu rök kærenda í kæru þeirra á deiliskipulagi svæðisins séu þau að framkvæmdirnar skyggi á útsýni frá Óðinsgötu og skerði þar með sólfar og að þeir hafi varið verulegum fjármunum við endurbyggingu svala en verðmæti þeirra verði nánast að engu.  Svalir á íbúðum að Óðinsgötu 6 snúi í norðvestur en einar í suð¬vestur.  Því sé ljóst að hin umdeilda þakhæð skyggi ekki á hús kærenda hvað birtu varði og skerði ekki sólfar nema ef vera kynni síðla kvölds um hásumar.  Fjarlægð milli húsa sé það mikil að nýbyggingin hafi ekki áhrif á birtu að neinu marki.  Taki byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið sem fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. maí 2002, um að byggingin og áhrif hennar séu innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir í miðborg Reykjavíkur.  Það hafi löngum verið vitað að það væri vilji til að þétta byggð, einkum í miðborginni, og þétting byggðar leiði af sér skerðingu fyrir aðra.  Valdi slík skerðing sannanlegri rýrnun á verð- eða notagildi fasteignar sé eigendum fasteigna tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verði því að ætla að slíkar ákvarðanir séu skipulagsyfirvöldum heimilar.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að ógilda beri ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem liggi til grundvallar leyfinu, en ákvörðun um deiliskipulagið hafi verið vísað til úrskurðarnefndarinnar.  Þá hafi framkvæmdir við bygginguna hafist áður en hið umdeilda skipulag hafi öðlast gildi.

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Af því leiðir að ekki eru efni til að ógilda byggingarleyfið af þeirri ástæðu að það samrýmist ekki lögformlega gildu skipulagi.  Þótt ámælisvert sé að byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu byggingu hafi upphaflega verið veitt áður en auglýsing var birt um gildistöku nýs deiliskipulags svæðisins verður ekki fallist á að það eigi að leiða til ógildingar, enda brugðust byggingaryfirvöld við mistökunum með því að afturkalla leyfið og stöðva framkvmædir um tíma eða þar til fullnægt var skilyrðum til útgáfu byggingarleyfis að nýju.  Verður kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

 

______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir.

 

des 22
Love0

2/2001 Ránargata

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2001, kæra eins eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík, á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. janúar 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir M, einn eigenda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn hinn 4. janúar 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á lóðinni nr. 6-6a við Ránargötu stendur tvílyft hús með rishæð og ber það götunúmerin Ránargata 6 og Ránargata 6a.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Vegna fyrirhugaðra endurbóta og breytinga á húsinu lögðu Sporhamrar ehf. inn umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til að innrétta sex íbúðir í húsinu og færa stigagang milli fyrstu og annarrar hæðar út úr húsinu og byggja í þess stað sameiginlegan stiga fyrir íbúðirnar á baklóð hússins auk svalagangs.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 23. ágúst 2000 en afgreiðslu málsins frestað og því vísað til skipulags- og umferðarnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Skipulags- og umferðarnefnd tók erindið fyrir á fundi hinn 28. ágúst og var þar ákveðið að grenndarkynna umbeðnar framkvæmdir fyrir hagsmunaaðilum og þ.á.m. kæranda með athugasemdafresti til 28. september 2000.  Bréf var sent hagsmunaaðilum af því tilefni, dags. 29. ágúst 2000, þar sem fram kom að fyrirhugaðar framkvæmdir væru aðallega í því fólgnar að innréttaðar yrðu 3 íbúðir í húsinu að Ránargötu 6 og að stigar yrðu færðir út úr húsinu og byggður sameiginlegur stigi fyrir húsið í bakgarði þess.  Athugasemdir bárust frá íbúum að Vesturgötu 19 í bréfi, dags. 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum stiga í bakgarði var mótmælt. 

Breytt byggingarleyfisumsókn vegna Ránargötu 6 og 6a var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. september 2000 og hafði íbúðum hússins þá verið fækkað úr sex í fjórar og stigi hafður upp á aðra hæð í stað rishæðar.  Var afgreiðslu málsins frestað þar sem grenndarkynningu fyrri tillögu var ólokið.  Málið var síðan tekið á dagskrá á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 4. október 2000 þar sem m.a. lá frammi umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 vegna framkominna athugasemda íbúa að Vesturgötu 19.  Í þeirri umsögn var lagt  til að hljóðdempun yrði á þrepum fyrrgreinds stiga.  Nefndin bókaði að hún gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi fyrir umbeðnum framkvæmdum þegar teikningar væru komnar í rétt horf og var málinu vísað til byggingarfulltrúa.

Byggingarfulltrúi tók erindið fyrir á fundi hinn 10. október 2000 en frestaði afgreiðslu þess og lagði til að umræddar tröppur yrðu úr steinsteypu með hitalögn.  Var umsóknin síðan samþykkt á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. október 2000 en þá hafði tröppum verið breytt á þann veg sem lagt hafði verið til.  Borgarstjórn frestaði staðfestingu á afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi hinn 16. nóvember 2000.  Af hálfu embættis byggingarfulltrúa var haldinn fundur með kæranda þar sem fram komu hugmyndir um að skerma stigann af en skipulags- og byggingarnefnd ítrekaði fyrri afstöðu sína til málsins á fundi hinn 20. desember 2000 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 4. janúar 2001.

Kærandi sætti sig ekki við þessi málalok og kærði útgáfu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi gerir þær athugasemdir við málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar að bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum framkvæmdum var mótmælt, hafi ekki legið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar er hin umdeilda ákvörðun var tekin.  Þá hafi kæranda og öðrum íbúum er athugasemdir gerðu ekki verið kynnt þau gögn sem lágu frammi á þeim fundi og í tilkynningu byggingarfulltrúa um afgreiðslu málsins hafi þess ekki verið getið að veitt hafi verið leyfi fyrir umdeildum tröppum í bakgarði hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Baklóðir húss kæranda og hússins að Ránargötu 6 og 6a liggi saman og muni stigagangur á baklóð þess síðarnefnda augljóslega raska hagsmunum hans.  Umgangur íbúa og gesta um bakgarðinn að degi sem nóttu muni valda miklu ónæði en á það sé ekki bætandi þar sem reynslan sýni að mikið glymji í steinhúsum þeim er umlyki svæðið. Auk þess sé stiginn til verulegrar óprýði.

Með ólíkindum sé að samþykkja breytingu á gömlu húsi á þann veg að færa umgang húsráðenda og gesta þeirra inn í bakgarð hússins og skapa með því fordæmi um alla borg.  Stiginn muni blasa við íbúum að Vesturgötu 19 úr vistarverum þeirra og garði.  Með framkvæmdinni sé verið að taka tillit til hagnaðarsjónarmiða byggingaraðila á kostnað nágranna og muni vafalaust hafa áhrif á endursöluverð fasteignar kæranda.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Á það er bent að hinar umdeildu framkvæmdir hafi verið grenndarkynntar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Við meðferð málsins hafi framkomnar athugasemdir kæranda verið kynntar í skipulags- og byggingarnefnd í umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 og með upplýsingum byggingarfulltrúa um fund hans með kæranda vegna málsins.  Komið hafi verið til móts við framkomnar athugasemdir um mögulegan hávaða vegna umgangs með því að hafa umdeildar tröppur úr steinsteypu í stað stálgrindarvirkis.  Þá hafi útgefið byggingarleyfi heimilað minni tröppur en hin grenndarkynnta tillaga kvað á um og íbúðum hússins fækkað úr sex í fjórar.  Heimilaðar framkvæmdir hafi því ekki teljandi áhrif á hagsmuni nágranna.

Niðurstaða:  Umdeildar framkvæmdir að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík voru grenndarkynntar samkvæmt ákvæðum 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var íbúum að Vesturgötu 19 m.a. gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum við þær.  Komu fram mótmæli af þeirra hálfu gegn því að reistur yrði stigi á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Kynningu fyrirhugaðra framkvæmda gagnvart kæranda verður að telja nægilega þótt nokkurrar ónákvæmni gæti í bréfi borgaryfirvalda, dags. 29. ágúst 2000, þar sem framkvæmdum er lýst.  Kærandi kynnti sér málavöxtu og var fundur haldinn með honum af hálfu embættis byggingarfulltrúa vegna framkominna mótmæla við fyrirhugaðar framkvæmdir.  Athugasemdir kæranda voru kunnar skipulags- og byggingarnefnd áður en hin kærða ákvörðun var tekin og þykir ekki skipta sköpum hvort bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000 hafi legið frammi þegar afstaða var tekin til byggingarleyfisumsóknarinnar.  Þá verður ekki fallist á að tilkynning byggingarfulltrúa um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, til þeirra sem athugasemdum komu á framfæri við grenndarkynninguna, hafi verið ábótavant. Ekki verður gerð krafa um að í tilkynningunni hafi átt að geta sérstaklega um einstök atriði byggingarleyfisins enda var aðilum kunnugt um efni umsóknarinnar sem að baki lá.  Verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi sökum annmarka á málsmeðferð.

Umdeildar tröppur á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a og göngusvalir er þeim tengjast eru aðeins ætlaðar sem inngangur inn í tvær íbúðir á annarri hæð.  Samkvæmt teikningum ná þær nokkuð út á baklóðina og er fjarlægð þeirra frá lóðarmörkum um 5 metrar en fjarlægð þeirra frá húsi kæranda um 21 metri.  Tröppurnar eru um 2,5 metrar á hæð og eru úr steinsteypu.  Á mörkum lóðanna að Vesturgötu 19 annars vegar og Ránargötu 6 og 6a hins vegar er steinveggur og trjágróður er byrgja nokkuð sýn milli húsanna.  Með hliðsjón af framangreindu telur úrskurðarnefndin að umdeildar tröppur gangi ekki svo á hagsmuni kæranda að réttlæti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, enda verður ekki séð að meira ónæði skapist vegna inngangs í fyrrgreindar tvær íbúðir frá baklóðinni en gera má ráð fyrir vegna eðlilegrar nýtingar á bakgarði húss.

Með skírskotun til þess sem að framan er rakið verður krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar ekki tekin til greina.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega sökum þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000, að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík, er hafnað.

___________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

55/2001 Fjóluhlíð

Með

Ár 2002, miðvikudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 55/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að synja um leyfi til að færa eignarhald bílskýlis fasteignarinnar frá íbúð efri hæðar yfir á íbúð neðri hæðar hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. nóvember 2001, er barst nefndinni sama dag, kæra E og R, eigendur íbúða í fasteigninni að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að synja um leyfi til að færa eignarhald bílskýlis fasteignarinnar frá íbúð efri hæðar til íbúðar neðri hæðar hússins.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti afgreiðslu byggingarnefndar á fundi sínum hinn 30. október 2001.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á svæði því sem fasteign kærenda stendur eru í gildi byggingar- og skipulagsskilmálar deiliskipulags fyrir Mosahlíð Hafnarfirði, dags. 17. maí 1996.  Í þeim skilmálum er heimilað að hafa litla aukaíbúð, að hámarki 50 fermetra, þar sem því verður við komið í stærri einbýlishúsum á skipulagssvæðinu.  Samkvæmt aðalteikningum fyrir fasteignina að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, sem samþykktar voru af byggingarfulltrúa hinn 5. ágúst 1998, er gert ráð fyrir 80 fermetra íbúð á fyrstu hæð hússins og 114,8 fermetra íbúð á annarri hæð en þeirri íbúð fylgir 34,8 fermetra bílskýli á fyrstu hæð.

Kærendur keyptu fasteignina að Fjóluhlíð 1 í ágústmánuði 2000.  Ragnhildur Ragnarsdóttir varð eigandi að íbúðinni á efri hæð hússins en Erla Þórðardóttir keypti íbúðina á neðri hæð og mun hafa verið ætlun kærenda að bílskýlið fylgdi íbúð neðri hæðar.  Af því tilefni létu kærendur gera nýjan eignaskiptasamning fyrir fasteignina þar sem gert var ráð fyrir breyttum eignarráðum bílgeymslunnar.  Er þar kveðið á um kauprétt að bílgeymslunni til eiganda íbúðar á annarri hæð komi til sölu á íbúð neðri hæðar hússins.

Í október 2001 var sótt um leyfi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar til að breyta eignarhaldi bílgeymslu fasteignarinnar í samræmi við greint samkomulag eigenda.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar bæjarins hinn 24. október 2001 og var það afgreitt með svofelldri bókun:  „Þar sem stærð íbúðar neðri hæðar fer, við fyrirhugaða breytingu, upp fyrir hámarksstærð samkvæmt skilmálum synjar byggingarnefnd erindinu.”  Var kærendum tilkynnt um afgreiðsluna með bréfi, dags. 31. október 2001.

Kærendur undu ekki þessum málalokum og kærðu ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að skilmálar um hámarksstærð aukaíbúða í hverfinu hljóti að hafa þann tilgang að tryggja að fjöldi íbúa á skipulagssvæðinu fari ekki fram úr því sem sem gert sé ráð fyrir í skipulagi bæjarins.  Skilmálunum um hámarksstærð íbúða hafi hins vegar ekki verið fylgt eftir í framkvæmd af hálfu bæjaryfirvalda.  Eftir gildistöku skilmálanna hafi byggingarnefnd rýmkað leyfilega stærð aukaíbúða í 80 fermetra án þess að breyta skipulagsskilmálunum.

Þótt bílskýli fasteignarinnar yrði gert að séreign íbúðar á neðri hæð og eignarhlutinn færi þar með yfir 80 fermetra raskaði það í engu fyrrgreindum tilgangi skipulagsskilmálanna þar sem fermetrafjöldi fasteignarinnar til íbúðarnota breyttist ekki.  Engin málefnaleg rök séu fyrir afstöðu bæjaryfirvalda til umsóknar kærenda og því hafi þeim borið að veita undanþágu frá nefndum skipulagsskilmálum um hámarksstærð aukaíbúða.  Ljóst megi vera að bæjaryfirvöld hafi vikið frá reglum um hámarksstærð aukaíbúða þar sem nokkrar íbúðir á neðri hæð húsa í hverfinu séu stærri en 80 fermetrar og allt upp í 120 fermetra.  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar feli því í sér brot á jafnræðisreglum.  Jafnframt hafi verið brotinn réttur kærenda til andmæla þar sem þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um málið fyrir hina kærðu ákvarðanatöku.

Kærendur benda loks á að kröfur um bílastæði standi ekki í vegi fyrir breytingu á eignarhaldi bílskýlisins að Fjóluhlíð 1 milli íbúða hússins.

Málsrök skipulags- og byggingarráðs:  Bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar vísa til bókunar byggingarnefndar vegna hinnar kærðu ákvörðunar.  Synjun umsóknar kærenda um breytingu á eignarhaldi bílskýlis fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði hafi byggst á ákvæðum skipulags- og byggingarskilmála um hámarksstærðir aukaíbúða.   

Niðurstaða:  Synjun Hafnarfjarðarbæjar á umsókn kærenda um færslu eignarráða bílskýlis fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1 milli íbúða hússins byggðist á því að við umsótta breytingu færi stærð íbúðar fyrstu hæðar yfir heimiluð mörk samkvæmt skipulags- og byggingarskilmálum. 

Á deiliskipulagssvæðinu gilda skipulagsskilmálar deiliskipulags fyrir Mosahlíð, Hafnarfirði frá árinu 1996.  Þar er gert ráð fyrir að heimilt sé að hafa aukaíbúðir að hámarki 50 fermetra í stærri gerðum einbýlishúsa.  Samþykktar teikningar fyrir fasteignina að Fjóluhlíð 1 gera hins vegar ráð fyrir 80 fermetra íbúð á fyrstu hæð og 114,8 fermetra íbúð á annarri hæð ásamt 34,8 fermetra bílgeymslu.  Bæjaryfirvöld hafa ekki upplýst að aðrir skipulags- og byggingarskilmálar en að ofan greinir hafi gilt um fasteign kærenda.  Við útgáfu byggingarleyfisins hefur því ekki verið stuðst við fyrrgreinda skilmála deiliskipulagsins um stærðir aukaíbúða og sama á við um fjölda annarra fasteigna á skipulagssvæðinu samkvæmt gögnum frá Fasteignamati ríkisins sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina.

Við þá ráðstöfun að færa eignarráð umræddrar bílgeymslu milli íbúða fasteignarinnar breytast eignarhlutföll milli fasteignarhlutanna en stærðir íbúða breytast ekki.  Engin skipulagsleg rök mæla gegn tilfærslunni þar sem samþykktar teikningar og umdeild byggingarleyfisumsókn kærenda bera með sér að fjöldi bílastæða á lóðinni fyrir íbúðir hússins fullnægi ákvæðum 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þótt breyting eignarráða bílgeymslunnar yrði heimiluð.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki ekki verið reist á réttum lagagrundvelli, enda mæla lög ekki gegn því að bílgeymslum sé ráðstafað milli eignarhluta fasteignar, sbr. 22. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Verður ákvörðunin því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001, að synja um leyfi fyrir tilfærslu eignarráða bílgeymslu fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði milli íbúða hússins, er felld úr gildi.

     

  

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

69/2000 Ránargata

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 31. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2000, kæra eigenda fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði á ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar að hafna beiðni um breytingu á skráðri notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. nóvember 2000, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar kærir Björn Jóhannesson hdl., fyrir hönd Þ, eiganda fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði, þá ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar frá 3. ágúst 2000 að hafna beiðni kæranda um breytingu á skráðri notkun hluta fasteignarinnar úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði.   Ákvörðunin var staðfest af bæjarráði Seyðisfjarðar hinn 6. september 2000.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin að Ránargötu 9, Seyðisfirði, er á svæði sem ætlað er til iðnaðarstarfsemi samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Seyðisfjarðar 1977-1997 og hefur svæðið verið lýst snjóflóðahættusvæði.  Svæðið mun ekki hafa verið deiliskipulagt.  Kærandi hefur búið í fasteigninni um árabil en nýtt hluta hússins undir gistiheimilisrekstur.  Hluti eignarinnar, matshluti 01.01, hefur verið skráður sem íbúð en aðrir matshlutar hússins, sem merktir eru 01.02, 01.03 og 01.04, hafa verið nýttir undir farfuglaheimili og eru skráðir sem atvinnuhúsnæði.

Hinn 7. júní 2000 sendi kærandi erindi til umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar þar sem farið var fram á að samþykkt yrði breyting á skráningu fasteignarinnar að Ránargötu 9, þannig að sá hluti fasteignarinnar sem ætlaður væri til atvinnustarfsemi yrði breytt í íbúðarhúsnæði.  Umhverfismálaráð tók erindið fyrir á fundi sínum hinn 26. júní 2000 og samþykkti að leita umsagnar Skipulagsstofnunar um erindi kæranda þar sem fasteignin væri á hættusvæði vegna ofanflóða og svæðið væri skilgreint sem iðnaðarsvæði í gildandi aðalskipulagi.  Skipulagsstofnun gaf umsögn sína í bréfi, dags. 14. júlí 2000, þar sem m.a. segir:

„Skv. gildandi Aðalskipulagi Seyðisfjarðar 1977-1997, sem staðfest var 30. mars 1978, er lóðin á iðnaðarsvæði.  Ekkert bráðabirgðahættumat er til af þessu svæði, en svæði það sem næst stendur og tekið var til mats á hafnarsvæðinu vegna fyrirhugaðra breytinga á aðalskipulagi er á hættusvæði C samkvæmt drögum að reglugerð sbr. bréf Veðurstofu dags. 28. apríl 2000.  Þar kemur fram að óheimilt sé að byggja ný íbúðarhús eða nýtt atvinnuhúsnæði þar sem unnið er að staðaldri.  Þar má hins vegar breyta íbúðar- og atvinnuhúsnæði þó þannig að heildaráhætta á viðkomandi svæði aukist ekki.

Miðað við erindi eiganda Ránargötu 9 til umhverfismálaráðs Seyðisfjarðarkaupstaðar dags. 7. júní 2000 virðist ekki standa til að breyta notkun hússins heldur að bæta rekstrarforsendur þeirrar starfsemi sem í húsinu er.

Til þess að hægt sé að meta hvaða breytingar heimilt verði að gera á Ránargötu 9 þarf að liggja fyrir bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands og hefur Skipulagsstofnun óskað eftir slíku mati.  Skipulagsstofnun vill jafnframt benda á að samkvæmt gildandi aðalskipulagi Seyðisfjarðar er ekki gert ráð fyrir íbúðum á umræddri lóð þannig að breyta þarf aðalskipulagi ef breyta á landnotkun á lóðinni.”

Bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands barst Skipulagsstofnun í bréfi, dags. 18. júlí 2000, og kom þar fram að fasteignin væri á snjóflóðahættusvæði í hæsta áhættuflokki og samkvæmt reglugerð mætti hvorki reisa íbúðarhús né atvinnuhúsnæði á umræddri lóð.  Ekki er tekin afstaða til umsóttrar breytingar á nýtingu lóðarinnar en á það bent að breyting úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði breytti ekki miklu um slysahættu.  Loks var lögð áhersla á að húsið að Ránargötu 9 yrði ekki notað til íbúðar eða atvinnustarfsemi að vetri til en engin vandkvæði væru á nýtingu hússins að sumarlagi.

Umhverfismálaráð Seyðisfjarðar tók erindi kæranda til afgreiðslu á fundi hinn 3. ágúst 2000 og hafnaði erindinu með vísan til fyrrgreindra bréfa Skipulagsstofnunar og Veðurstofu Íslands.  Kærandi undi ekki þeirri ákvörðun og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur málskot sitt til úrskurðarnefndarinnar hafa borist innan kærufrests.  Tilkynning um ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar hafi borist kæranda hinn 8. ágúst 2000 en staðfesting bæjarráðs á hinni kærðu ávörðun frá 6. september 2000 hafi ekki verið tilkynnt kæranda né staðfesting bæjarstjórnar sem síðar muni hafa komið til.  Með vísan til 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 sé kærufrestur í málinu þrír mánuðir frá því að tilkynning barst um afgreiðslu umhverfismálaráðs.

Kærandi bendir á að ástæða umsóknar um breytta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9 væri að gistiheimilisrekstur hafi mjög dregist saman m.a. vegna snjóflóðahættu á vetrum en kærandi búi í íbúðarhluta hússins.  Hafi kærandi því í hyggju að gera húsið allt að íbúð og breyta kyndingu hússins í rafmagnskyndingu sem aðeins væri niðurgreidd vegna íbúðarhúsnæðis.

Hin kærða ákvörðun sé eingöngu byggð á bréfi Skipulagsstofnunar og bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands en að mati kæranda veiti hvorugt bréfið tilefni til hinnar umdeildu niðurstöðu.  Endanleg umsögn Skipulagsstofnunar liggi ekki fyrir í málinu þar sem umsögn af þeirra hálfu hafi ekki verið gefin eftir að bráðabirgðhættumat Veðurstofu lá fyrir.  Ráða megi að tvær ástæður búi að baki synjun bæjaryfirvalda, annars vegar fyrirliggjandi snjóflóðahætta og hins vegar að breyta þurfi skipulagi svæðisins.

Sökum snjóflóðahættu hafi kærandi margoft þurft að rýma fasteignina að vetri til og séu rekstrarforsendur gistiheimilisrekstrarins því brostnar við óbreyttar aðstæður.  Hafi því verið ákveðið að bregðast við þessu með því að sækja um að húseignin yrði öll skráð sem íbúðarhúsnæði en það hefði í för með sér lægri rekstrarkostnað.  Hluti eignarinnar er nú skráður sem íbúð og hafa engar athugasemdir verið gerðar við það.  Bendir kærandi á að í umsókn sinni til umhverfismálaráðs hafi hann lýst sig fúsan til að ganga svo frá málum að núgildandi takmarkanir á nýtingu eignarinnar stæðu áfram.  Hvorki Skipulagsstofnun né Veðurstofan leggist gegn umbeðinni nýtingu fasteignarinnar og ekki verði séð að í breyttri notkun felist aukin áhætta.  Hættusjónarmið standi því ekki í vegi fyrir breyttri notkun, enda ráð fyrir því gert að nauðsynlegar takmarkanir á nýtingu hússins gildi áfram.

Þá verði ekki séð að samþykkt umsóknar kæranda hafi afgerandi áhrif á aðalskipulag bæjarins í ljósi þess að nú þegar sé hluti fasteignar kæranda skráður sem íbúð og notaður sem slíkur.  Telja verði að um sé að ræða óverulega breytingu sem óréttmætt sé að standi í veginum fyrir rétti kæranda til nýtingar eignarinnar þegar horft sé til hagsmuna kæranda af breyttri notkun.

Málsrök umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar:  Úrskurðarnefndinni hafa ekki borist athugasemdir bæjaryfirvalda vegna kærumálsins en í bókun umhverfismálaráðs við afgreiðslu erindis kæranda er vísað til bréfs Skipulagsstofnunar frá 14. júlí 2000 og bráðabirgðahættumats Veðurstofu Íslands, dags. 18. júlí 2000.  Af þeirri skírskotun verður ráðið að forsendur afgreiðslunnar séu þær að fasteign kæranda standi á snjóflóðahættusvæði og umbeðin nýting eignarinnar sé í andstöðu við gildandi aðalskipulag.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar fól í sér synjun á umsókn kæranda um leyfi fyrir breyttri notkun fasteignar sem veitt er samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt 38. gr. laganna fara byggingarnefndir með byggingarmál undir yfirstjórn sveitarstjórna en umhverfismálaráð Seyðisfjarðar sinnir hlutverki byggingarnefndar í því sveitarfélagi.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. nefndra laga getur sá, sem telur rétti sínum hallað með ákvörðun byggingarnefndar eða sveitarstjórnar, skotið málinu til úrskurðarnefndarinnar innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um ákvörðunina.  Kærufrestur vegna hinnar kærðu ákvörðunar umhverfismálaráðs er því einn mánuður. 

Tilkynning til kæranda um afgreiðslu á hinni kærðu ákvörðun ber með sér að honum var ekki leiðbeint um kæruheimild eða kærufrest og var tilkynningin því ekki í samræmi við 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Úrskurðarnefndin telur því rétt með hliðsjón af nefndum annmörkum að taka málið til efnislegrar meðferðar með vísan til 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.

Fasteign kæranda er á svæði sem ætlað er til iðnaðar samkvæmt gildandi aðalskipulagi og hefur svæðið verið lýst hættusvæði vegna ofanflóða í hæsta áhættuflokki.  Fasteignin hefur verið notuð um árabil til íbúðar og gistiheimilisrekstrar og er hún skráð sem slík hjá Fasteignamati ríkisins.

Í gr. 4.18 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er fjallað um svæði undir náttúruvá.  Samkvæmt 2. mgr. gr. 4.18.1 fer landnotkun svæða, þar sem hætta er talin á ofanflóðum, eftir lögum um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum og reglugerð um nýtingu hættusvæða, og í 4. mgr. gr. 4.18.2 er tekið fram að fullt tillit skuli tekið til hættumats við alla skipulagsgerð.  Sami áskilnaður er í 4. mgr. 4. gr. laga nr. 49/1997 um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum. 

Í 2. gr. reglugerðar nr. 163/1998 um meðferð skipulagstillagna og veitingu byggingarleyfa í sveitarfélögum sem búa við snjóflóðahættu er kveðið á um að leita skuli álits Skipulagsstofnunar ef veitt er byggingarleyfi samkvæmt deiliskipulagi á svæðum þar sem hætta er á ofanflóðum eða áður en byggingarleyfi er veitt á hættusvæðum þar sem ekki liggur fyrir skipulag né staðfest hættumat.  Skipulagsstofnun skal samkvæmt 3. gr. reglugerðarinnar senda slík erindi til Veðurstofu Íslands sem gerir bráðbirgðahættumat fyrir viðkomandi svæði, skilgreinir þær ráðstafanir sem gera þarf og setur viðeigandi skilyrði fyrir samþykkt erindisins.  Þá er í 4. gr. gert ráð fyrir að Skipulagsstofnun taki erindið til afgreiðslu og tilkynni um álit sitt innan tveggja vikna frá því að stofnuninni barst bráðabirgðahættumat frá Veðurstofu Íslands og innan sex vikna frá því að stofnuninni barst erindið upphaflega.

Umsókn kæranda var meðhöndluð eftir greindum ákvæðum reglugerðar nr. 163/1998 en fallist er á það með kæranda að umsögn Skipulagsstofnunar sé ábótavant að því leyti að hún er gefin áður en stofnuninni barst bráðabirgðahættumat Veðurstofu.  Sú málsmeðferð fer í bága við 4. gr. reglugerðarinnar en líta verður þó svo á að þessi annmarki hafi ekki þá þýðingu um niðurstöðu máls þessa að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Reglugerð nr. 505/2000 um hættumat vegna ofanflóða, flokkun og nýtingu hættusvæða og gerð bráðabirgðahættumats, tók gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. júlí 2000 eftir að umsögn Skipulagsstofnunar og bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands lágu fyrir en áður en umhverfismálaráð og sveitarstjórn afgreiddu umsókn kæranda.  Í 3. mgr. 19. gr. reglugerðarinnar kemur fram að á hættusvæðum C, sem hér á við samkvæmt bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands, megi breyta íbúðar- og atvinnuhúsnæði þó þannig að heildaráhætta á viðkomandi svæði aukist ekki, t.d. með fjölgun íbúða eða fjölgun starfsmanna.  Í fyrirliggjandi bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands vegna umsóknar kæranda kemur fram það álit að ekki breyti miklu um slysahættu hvort fasteign kæranda sé skilgreind sem íbúðar- eða atvinnuhúsnæði í ljósi þess að þar sé rekið gistiheimili en áhersla á það lögð að húsið verði ekki notað að vetrarlagi.  Af framansögðu verður ráðið að áhættusjónarmið standi ekki í veginum fyrir samþykkt umsóknar kæranda.

Í umsögn Skipulagsstofnunar er ekki tekin efnisleg afstaða til umsóknar kæranda en bent á að ef breyta eigi landnotkun lóðarinnar þurfi að breyta aðalskipulagi svæðisins.  Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 verða leyfi fyrir breytingum á notkun húsa að vera í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir.  Fasteign kæranda stendur á svæði ætluðu til iðnaðarnota samkvæmt gildandi aðalskipulagi og bæjaryfirvöldum því ekki heimilt, að óbreyttu skipulagi, að fallast á umsókn kæranda um breytta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9 í íbúðarhúsnæði.  Með vísan til þess verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum þess fjölda mála sem kærður hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar frá 3. ágúst 2000 að synja um leyfi til að breyta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði, úr gistiheimili  í íbúðarhúsnæði er hafnað.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

5/2002 Skálabrekka

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 31. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2002, kæra A, Vættaborgum 93, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2002, sem barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir A, Vættaborgum 93, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn hans um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.  Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að sumarhúsi ásamt bátaskýli á um 1000 m² lóð í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð.  Húsið mun að sögn kæranda hafa verið reist að mestu um 1960 en nýrri hluti þess árið 1968.  Lóðin liggur að Þingvallavatni og er sumarhúsið staðsett fáeina metra frá vatninu.

Með bréfi, dags. 12. janúar 2000, til byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu sótti kærandi um leyfi til að reisa nýtt sumarhús á lóðinni í stað hins gamla, sem yrði rifið.  Erindið var tekið til meðferðar á fundi byggingarnefndar hinn 25. janúar 2000.  Ákvað nefndin að fresta málinu til næsta fundar til þess að unnt væri að „…sjá eignarsamninga og kanna réttarstöðu hússins…“ með tilliti til þess að lóðin væri lítil og húsið nærri vatnsbakka.

Hinn 1. mars 2000 ritaði oddviti Þingvallahrepps bréf til Skipulagsstofnunar þar sem hann óskaði umsagnar stofnunarinnar um erindi kæranda.  Var í bréfinu óskað skriflegrar umsagnar um byggingu nýs sumarhúss og/eða endurbætur á eldra húsi.  Svar barst frá stofnuninni með bréfi, dags. 17. mars 2000.  Er í bréfinu vakin athygli á því að í gildi sé svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes- og Grafningshreppa 1995-2015, staðfest 17. desember 1996, þar sem m.a. segi að ekki verði byggðir sumarbústaðir nema að undangenginni deiliskipulagningu og að við útskiptingu lóða skuli við það miðað að þær verði ekki minni en 7500 m².  Þá segir að Þingvallavatn, ásamt eyjum og strandlengju, sé á náttúruminjaskrá.  Samkvæmt 37. gr. laga um náttúruvernd nr. 44/1999 njóti nokkrar landslagsgerðir sérstakrar verndar, m.a. stöðuvötn og tjarnir 1000 m² eða stærri, og skuli í þeim tilvikum leita umsagnar Náttúruverndar ríkisins og náttúruverndarnefndar áður en veitt séu framkvæmda- eða byggingarleyfi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.15.2, sé ekki heimilt utan þéttbýlis að byggja nær vötnum, ám eða sjó en 50 m og ekki megi vera hindrun á leið fótgangandi meðfram þeim.  Af ofangreindum ástæðum mæli Skipulagsstofnun ekki með því að sveitarstjórn veiti byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á umræddri lóð skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með bréfi, dags. 5. apríl 2000, var kæranda tilkynnt að hreppsnefnd hefði fjallað um umsókn hans um byggingu sumarhúss í landi Skálabrekku.  Eins og fram hafi komið, bæði í viðtölum við hreppsnefndarmenn og bréfi frá Skipulagsstofnun, „…fullnægir lóðarstærðin ekki þeim skilyrðum sem þurfa að vera, bæði hvað varðar fjarlægð frá vatni og lóðarmörkum.“  Erindi hans um byggingu nýs sumarhúss í landi Skálabrekku sé því hafnað.  Hreppsnefnd geri ekki athugasemdir við almennt viðhald á sumarhúsi því sem fyrir sé en veki athygli á því að rotþrær þurfi að vera í góðu lagi, hvort sem um sé að ræða eldri eða nýjar byggingar.

Ákvörðun þessari skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 19. maí 2000.  Með bréfi, dags. 6. júní 2000, dró hann kæruna til baka með vísan til þess að hugsanlegt væri að samningar næðust við nágranna um stækkun lóðar kæranda.  Leitaði hann afstöðu hreppsnefndar til þess hvort bygging umrædds húss yrði leyfð ef samningar næðust við landeigendur um stækkun lóðarinnar.  Var vel tekið í þessar hugmyndir af hálfu hreppsnefndar en ekkert varð af samningum um stækkun lóðarinnar.

Með bréfi, dags. 22. janúar 2002, sótti kærandi að nýju um leyfi til byggingar sumarhúss á lóð sinni með annarri staðsetningu en gert hafði verið ráð fyrir í fyrri umsókn hans.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 29. janúar 2002.  Var umsókninni vísað frá með þeim rökum að engar forsendur hefðu breyst frá því hreppsnefnd hefði svarað umsækjanda með bréfi, dags. 5. apríl 2000, þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000. 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. febrúar 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur umsókn sína ekki hafa hlotið sömu meðferð og aðrar byggingarleyfisumsóknir, sem sé andstætt jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Líta verði til þess að fyrir sé á lóðinni eldra hús sem sé til komið löngu fyrir tilkomu reglunnar um 50 metra fjarlægð frá vötnum.  Þar að auki hafi sú regla ekki verið virt í öðrum tilvikum.  Ákvæði svæðisskipulags um lóðarstærðir og deiliskipulag eigi ekki við í þessu máli þar sem verið sé að byggja nýtt hús í stað eldra húss sem fyrir sé.  Þá sé það ekki rétt að lóð kæranda hafi sérstöðu vegna smæðar og lögunar.  Fleiri lóðir við Þingvallavatn séu um 1000 m² og rangt sé að lóðin sé aðeins 16-18 metra breið eins og byggingarfulltrúi hafi sagt hana vera.  Nokkur byggingarleyfi hafi verið veitt á lóðum við Þingvallavatn á undanförnum árum en ekki hafi verið leitað umsagnar Skipulagsstofnunar af neinu öðru tilefni en um umsókn kæranda frá 12. janúar 2000.  Einu svör byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar við erindi hans hafi verið höfnun eða frávísun en engar leiðbeiningar hafi verið veittar um aðrar leiðir til endurnýjunar á húsinu.

Andmæli byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar og sveitarstjórnar var við afgreiðslu á fyrra erindi kæranda vísað til umsagnar Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000.  Við ákvörðun um frávísun þá sem kærð er í máli þessu var tekið fram að engar forsendur hefðu breyst frá synjun fyrra erindis þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar.  Mál kæranda sé mjög sérstakt vegna smæðar og lögunar lóðar hans og nálægðar hússins við vatnsbakka.  Almennt sé það skoðun ráðamanna að húsið megi vera þar sem það sé.  Það að rífa það og byggja annað á sama stað hafi aðeins orkað tvímælis.  Þó séu flestir þeirrar skoðunar að ódýrara sé og betra að skipta þarna um hús í staðinn fyrir að endurbyggja eldra hús í áföngum.  Allir séu þó á því að húsið skuli hvorki vera stærra né hærra en það hús sem fyrir sé.  Slík teikning hafi ekki verið lögð inn til samþykktar og á meðan sé málinu vísað frá.

Niðurstaða:  Í máli þessu er  til úrlausnar hvort byggingarnefnd hafi verið rétt að vísa frá erindi kæranda um leyfi til byggingar nýs sumarhúss í stað eldra húss á lóð hans í landi Skálabrekku við Þingvallavatn.  Líta verður á erindi kæranda sem umsókn um leyfi til endurnýjunar eldra húss, enda er jafnframt gert ráð fyrir því að hús það sem fyrir er á lóðinni verði rifið.  Hvorki verður því litið til núgildandi ákvæða í skipulagsreglugerð um lágmarksfjarlægð nýrra byggingar frá vatnsbakka né skilmála í gildandi svæðisskipulagi eða annarra heimilda sem eðli máls samkvæmt taka einungis til nýrra bygginga.

Úrskurðarnefndin telur að byggingarnefnd hefði átt að fjalla efnislega um umsókn kæranda líkt og hún hefur gert í nokkrum öðrum tilvikum á undanförnum árum þar sem sótt hefur verið um leyfi til að endurnýja eldri mannvirki á umræddu svæði.  Verður ekki séð að það stríði gegn skipulagi eða öðrum heimildum þótt leyft sé að haga endurnýjun eldra húss með þeim hætti að reist sé nýtt sambærilegt hús til sömu nota í stað eldra húss sem fyrir er á lóð.  Með hliðsjón af grein 12. 8. í byggingarreglugerð nr. 441/1998 kann þó að vera nauðsynlegt að heimila einhverjar óverulegar breytingar á gerð húss við endurnýjun þess með tilliti til gildandi krafna um öryggis- og heilbrigðismál.

Byggingarnefnd ber í störfum sínum að gæta ákvæða stjórnsýslulaga nr. 39/1993 við meðferð mála eftir því sem við á, sbr. 1. gr. laganna.  Bar byggingarnefnd, með vísan til 7. gr. stjórnsýslulaga, að leiðbeina kæranda um þau atriði sem nefndin taldi standa í vegi fyrir því að umsókn hans fengi efnislega umfjöllun.  Þá bar nefndinni og að gæta jafnræðis skv. 10. gr. sömu laga við meðferð umsókna um byggingaleyfi á svæðinu. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar um að vísa frá áðurnefndri umsókn kæranda frá 22. janúar 2002.  Er lagt fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu sinnar og jafnræðis við meðferð málsins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða kvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka umsóknina til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu og jafnræðis við meðferð málsins.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir