70/2022 Starmýri

Árið 2022, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2022, kæra á ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri, Reykjavík. Jafnframt er kærð fyrirhuguð ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík sem tekin var 6. september 2022 þar sem samþykkt var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a við Starmýri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. júlí 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi Starmýrar 4, Reykjavík, þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri. Jafnframt er kærð fyrirhuguð ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík sem tekin var 6. september 2022 þar sem samþykkt var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a við Starmýri, Reykjavík.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 9. ágúst 2022.

Málavextir: Á fundi skipulags- og samgönguráðs Reykjavíkur 12. janúar 2022 og borgarráðs 20. s.m. var samþykkt að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri. Með breytingunni var bætt við heimild fyrir 4. hæð á suðurhluta hússins að Starmýri 2a sem nemur um helmingi þakflatar. Heimilt byggingarmagn 4. hæðar yrði þannig 350 m² brúttó. Heimilt yrði að fjölga íbúðum á lóðinni Starmýri 2 um tvær þannig að hámarks­fjöldi þeirra verði 25.

Tillagan var auglýst 9. febrúar 2022 með athugasemdafresti til 23. mars s.á. Athugasemdir bárust á kynningartíma, m.a. frá kæranda. Í kjölfarið var tillögunni ásamt innsendum athuga­semdum vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á embættisafgreiðslufundi hans ­1. apríl s.á. var tillögunni vísað til skipulags- og samgönguráðs að nýju þar sem lagt var til að deiliskipulags­tillagan yrði samþykkt með tilteknum lagfæringum vegna misræmis í auglýstu byggingarmagni á deiliskipulagsuppdrætti annars vegar og auglýstum skuggavarps­uppdráttum hins vegar. Var tillagan samþykkt á fundi skipulags- og samgönguráðs 27. apríl s.á. með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa og málinu vísað til borgarráðs. Á fundi borgarráðs 5. maí s.á. var málinu vísað til endanlegrar afgreiðslu borgarstjórnar sem samþykkti deili­skipulagstillöguna á fundi sínum 21. júní 2022. Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júlí s.á., var ekki gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt deiliskipulags­breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og var hún birt þar 27. s.m.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 6. september 2022 var samþykkt umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni, fjölga íbúðum um tvær þannig að þær væru samtals 20 og skráning yrði uppfærð í matshluta nr. 03 í húsi nr. 2a á lóðinni Starmýri 2.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að skuggavarp sem sýnt hafi verið þegar gefið var upprunalegt leyfi fyrir byggingu umrædds húss sé gjörbreytt eftir að fjórðu hæðinni hafi verið bætt ofan á. Með auknu byggingarmagni muni síðdegissól á helstu viðverusvæðum í garðinum í Starmýri 4 hverfa í maí og fyrri hluta júní og mestan hluta júlí, ágúst og september. Þetta feli í sér verulega skerðingu á lífsgæðum íbúa Starmýrar 4. Verandi búsett í köldu landi sé það mikilvægt að geta nýtt það sólarljós sem í boði sé. Skert sólarljós, auknir skuggar og ásýnd á þessar stóru byggingar sem drottni yfir nálægum húsum muni hafa mikil áhrif á söluverðmæti Starmýrar 3. Þá hafi hin kærða ákvörðun einungis verið kynnt húsfélagi Starmýrar 4, en ekki fyrir eigendum hvers eignarhluta.

 Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til umsagnar skipulags­fulltrúa, dags. 1. apríl 2022, þar sem skuggamyndum var ekki talin skerða lífsgæði nágranna. Aukið skuggavarp verði á bílastæðum norðan megin við fjölbýlishúsið á lóð nr. 32 við Álfta­mýri, en að öðru leyti sé ekki um aukið skuggavarp að ræða þar sem samþykkt hækkun hússins sé einungis á suðurhluta þaks, á helmingi þakflatar. Breytingin fæli því ekki í sér aukið skugga­varp norðanmegin við húsið umfram núverandi heimildir skv. eldra deiliskipulagi fyrir Star­mýri 2A sem hafi verið samþykkt 9. september 2020. Hvað varðaði þá málsástæðu að hækkun hússins væri ekki í samræmi við nærliggjandi byggð þá var bent á að í nágrenni hússins væru fjölmörg margra hæða fjölbýlishús, t.d. við Álftamýri.

 Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að í málatilbúnaði kæranda felist rangfærslur og mis­skilningur. Ekki væri verið að auka byggingarmagn verulega líkt og kærandi haldi fram. Þegar fyrra deiliskipulag hafi verið gert hafi verið 2 hæða hús á lóðinni. Þá hafi verið heimild samkvæmt deiliskipulagi að auka byggingarmagn á lóðinni um eina hæð þannig að heimilt væri að hafa þrjár hæðir. Hvað varði fullyrðingar um aukið skuggavarp og myndir sem sýni fjórðu hæðina ofan á röngu húsi, eða húsi nr. 2b og 2c, þá séu rúmir 20 m frá austurenda Starmýrar 2a að austurhlið Starmýrar 2b og 2c og svo um 8 m þaðan að gafli Starmýrar 4. Því sé fjarlægðin milli Starmýrar 4 og Starmýrar 2a um 29 m auk þess sem þriðja hæð Starmýrar 2 sé inndregin um tæpa 2 m. Myndir frá kæranda séu ekki í réttum hlutföllum og til dæmis sjáist ekki í þriðju hæð ný­byggingar á Starmýri 2a þótt staðið sé við girðingu Starmýrar 4. Sá skuggi sem varpist á lóð Starmýrar 4 sé að mestu frá Starmýri 2b og 2c.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi tekur fram að það að bæta við fjórðu hæðinni hljóti augljóslega að teljast veruleg aukning á byggingarmagni. Ekki sé um neinn misskilning að ræða þar sem árið 2016 hafi legið fyrir leyfi til að bæta einni hæð á umrætt hús en nú sé verið að bæta við þremur hæðum. Það sé ekki rétt að íbúar Starmýrar 2b og c verði fyrir mestu áhrifum af byggingu 4. hæðarinnar enda myndist aldrei skuggi í garði sem tilheyri þeim húsum. Framkvæmdin muni hafa veruleg áhrif á lífsgæði og verðmæti eignar kæranda.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar og ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 6. september s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingum á húsi nr. 2a við Starmýri í Reykjavík.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 annast sveitarstjórn gerð skipulagsáætlana og ber ábyrgð á gerð aðal- og deiliskipulags í sínu umdæmi, sbr. 29. gr. og 38. gr. laganna. Í aðal­skipulagi er sett fram stefna sveitarstjórnar um þróun sveitarfélags, m.a. varðandi land­notkun, sbr. 1. mgr. 28. gr., en við gerð deiliskipulags ber að byggja á stefnu aðalskipulags auk þess sem deiliskipulag skal rúmast innan heimilda aðalskipulags, sbr. 2. mgr. 37. gr. og 7. mgr. 12. gr. nefndra laga.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting var auglýst til kynningar í samræmi við 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga og átti kærandi kost á að koma á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar sem og hann gerði. Samþykkt tillaga ásamt samantekt um málmeðferð, athugasemdir og svör við þeim var send Skipulagsstofnun til lögboðinnar afgreiðslu í samræmi við 1. mgr. 42. gr. skipulags­laga. Stofnunin gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um samþykkt deili­skipulags­breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og tók hún gildi með auglýsingu þar um 27. júlí 2022. Var formleg málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar því í samræmi við lög.

Starmýri 2a er á svæði sem er flokkað sem íbúðarbyggð samkvæmt aðalskipulagi. Á svæðinu er að finna blandaða íbúðarbyggð sem saman stendur af fjölbýlishúsum, raðhúsum og sambýlishúsum ásamt litlum hverfiskjörnum með blandaðri notkun. Þá er einnig að finna þar skóla, leikskóla og íþróttasvæði. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er fyrst og fremst mörkuð stefna um svæða­nýtingu og þéttleika byggðar á stærri reitum og landnotkunarsvæðum, en nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum er alfarið ákveðið í hverfis- og eða deiliskipulagi. Hin kærða deiliskipulagsbreyting gerir ráð fyrir að heimilt sé að bæta við fjórðu hæðinni á hús nr. 2a á lóðinni Starmýri 2 og er hæð hússins sambærileg öðrum fjölbýlishúsum á hinu deiliskipulagða svæði.

Fjallað er um skuggavarp í 1. mgr. b-liðar í gr. 5.3.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þar kemur fram að við ákvörðun um fjarlægð milli einstakra byggingarreita skuli taka tillit til sólar­hæðar og skuggavarps eftir því hver notkun bygginganna sé. Þá er fjallað um skýringarmyndir og önnur fylgiskjöl deiliskipulagstillögu í gr. 5.5.4. og kemur þar fram að ef skýringar­upp­drættir fylgi skuli vísa til þeirra í deiliskipulagi og að skýringaruppdrætti, svo sem skugga­varps­teikningar, sé heimilt að nota til að sýna áhrif af og dæmi um útfærslu deili­skipulags.

Í máli þessu fylgja skuggavarpsteikningar með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sem sýna skuggavarp á jafndægrum og sumarsólstöðum kl. 10:00, 11:00, 12:00, 14:00, 15:00, 17:00 og 19:00. Hafa því áhrif umræddrar deiliskipulagsbreytingar á skuggavarp verið könnuð í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar. Telja verður að skipulagsyfirvöld hafi nokkuð svigrúm við mat á því hvert ásættanlegt skuggavarp sé hverju sinni. Í umsögn skipulagsfulltrúa við innsendum athugasemdum kemur fram að þar sem áætluð hækkun hússins sé einungis á suður­hluta þaks gætti ekki aukins skuggavarps umfram heimildir gildandi deiliskipulags. Engin breyting yrði á skuggavarpi á lóð nr. 4 við Starmýri og að sá skuggi sem næði yfir lóðamörk stafaði af húsum nr. 2b og 2c. Miðað við þá fjarlægð sem er á milli húss kæranda og húss nr. 2a á lóðinni Starmýri 2, að á milli húsanna standa tvö önnur hús og í ljósi fyrirliggjandi skuggavarpsteikninga verður að telja að skuggavarp af fjórðu hæð hússins á lóð kæranda sé óverulegt.

Í kjölfar deiliskipulagsbreytingarinnar var gefið út byggingarleyfi fyrir fjórðu hæðinni á húsinu Starmýri 2a. Var byggingarleyfið í samræmi við skilmála deiliskipulagsins og málsmeðferð þess í samræmi við ákvæði mannvirkjalaga nr. 160/2010.

Með vísan til þess sem að framan er rakið var málsmeðferð hinnar kærðu skipulagsákvörðunar og byggingarleyfis lögum samkvæmt og fór deiliskipulagsbreytingin ekki í bága við gildandi aðal­skipulag. Verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri og ógildingu ákvörðunar byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 6. september 2022 um að samþykkja umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a á lóð nr. 2 við Starmýri.