Árið 2022, föstudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Kristín Benediktsdóttir dósent og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 118/2022, kæra á útgáfu byggingarleyfis, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2022 á lóð Vesturgötu 67 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 14. október 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir B, Vesturgötu 73, f.h. nánar tilgreindra íbúa og eigenda Vesturgötu 65, 65a, 69, 73 og Seljavegi 10, öll í Reykjavík, útgáfu byggingarleyfis, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis á lóð Vesturgötu 67, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst s.á. um að samþykkja umsókn Félagsbústaða hf. um greint leyfi. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 25. október 2022.
Málavextir: Lóðin Vesturgata 67 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag milli Seljavegar og Ánanausta, staðgreinireitur 1.133.1, sem samþykkt var í borgarráði 24. janúar 1984 og tók gildi 18. apríl s.á. Með skipulaginu var gert ráð fyrir að reist yrði tveggja og hálfs hæðar íbúðarhús á lóðinni. Hinn 15. október 2020 tók gildi breyting á deiliskipulaginu er fól m.a. í sér að á lóðinni yrði heimilt að reisa fjögurra hæða hús með sex íbúðum ásamt sameiginlegum rýmum á jarðhæð. Byggingarmagn færi úr 349 í 606 m². Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 15. desember 2020 var samþykkt umsókn um leyfi fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis „sem [yrði] „léttur“ búsetukjarni í notkunarflokki 5“ á lóðinni. Byggingarleyfi var gefið út 27. janúar 2022 og munu framkvæmdir hafa byrjað í mars sl.
Með úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, í máli nr. 57/2022, kveðnum upp 2. ágúst 2022, var byggingarleyfið, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans um að samþykkja umsókn um leyfi, fellt úr gildi. Taldi nefndin að ekki yrði séð að við hönnun götuhliðar hússins hefði verið tekið tillit til aðliggjandi húsa, eins og kveðið væri á um í skilmálum skipulagsins. Nýbyggingin yrði með flötu þaki og óreglubundna gluggasetningu og myndi götuhlið hennar stinga verulega í stúf við aðliggjandi hús sem öll væru með mænisþaki og reglubundna gluggasetningu.
Hinn 10. ágúst s.á. barst byggingarfulltrúa ný umsókn um byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni sem var í öllu sambærileg fyrri umsókn utan þess að sótt var um leyfi til að breyta gluggasetningu á norðurhlið, þ.e. götuhlið hússins. Tók byggingarfulltrúi erindið fyrir á afgreiðslufundi 16. s.m. og vísaði því til umsagnar skipulagsfulltrúa sem gerði ekki athugasemd við það, en taldi að rýna þyrfti hámarkshæð þakkants hússins. Hinn 30. ágúst 2022 var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og hún samþykkt með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki. Byggingarleyfi var gefið út 15. september s.á. og munu framkvæmdir við húsið hafa hafist að nýju í framhaldi þess.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að þeir búi í aðliggjandi húsum og í nágrenni við Vesturgötu 67, en um sé að ræða sömu kærendur og í fyrra máli fyrir nefndinni. Reykjavíkurborg virðist hafa virt úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í því máli að vettugi og gefið út nýtt byggingarleyfi sem sé í öllum meginatriðum eins og það sem fellt hafi verið úr gildi. Samkvæmt deiliskipulagi fyrir lóðina skuli götuhlið hússins taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, en þetta þýði m.a. að nýbyggingin skuli vera með mænisþak, eins og reyndar sé á öllum húsum í nærliggjandi götum. Á Vesturgötu 67 eigi hins vegar að reisa hús með flötu þaki og passi það alls ekki inn í götumyndina.
Af hálfu eigenda Vesturgötu 65a eru að auki gerðar athugasemdir varðandi framkvæmdir á byggingarlóð og samtengingu húsaraðar Vesturgötu 65, 65a, 67 og 69. Engar upplýsingar liggi fyrir um hvaða áhrif sambinding húsa á misþykkum malarpúða í hallandi landslagi hafi m.a. á jarðskjálftasvörun þeirra. Hafi Reykjavíkurborg ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni um fyrirhugaðar framkvæmdir og með því gengið á eignarrétt kærenda. Þá muni fyrirhuguð bygging byrgja fyrir gluggann á gafli Vesturgötu 65a.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað. Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir lóðina skulu götuhliðar taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, t.d. varðandi efnisval, gluggagerðir og/eða hæð og form. Hámarksvegghæð hússins skuli miðast við vegghæð baklóðar Vesturgötu 65a (ofan á steyptan kant), en þak megi fara upp í sömu hæð og þak húss nr. 65a ef húsið hafi mænisþak. Ekki sé fallist á að samþykktir uppdrættir séu ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Götuhliðar taki tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé og hæðarkótar þaks samræmist skilmálum deiliskipulagsins. Gluggasetning sé einnig í samræmi við aðliggjandi hús svo og efnisval, en framhlið hússins sé sléttpússaður múr með einangrun að innan, líkt og hjá aðliggjandi húsum.
Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að farið hafi verið í umfangsmikla vinnu við breytingu á framhlið hússins. Breytingar hafi verið gerðar á útliti og staðsetning glugga samræmd við götumynd og gildandi deiliskipulag. Engar breytingar hafi verið gerðar á þaki hússins, enda séu ekki ákvæði í deiliskipulagi um mænisþak. Því sé alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 57/2022 hafi verið virtur að vettugi.
Við meðferð málsins komu fram athugasemdir frá arkitektum hússins. Þar er bent á að útliti hússins hafi verið breytt til að koma til móts við sjónarmið úrskurðarnefndarinnar og gluggar settir í reglulegri röð en áður. Þess hafi verið gætt að halda götulínu og nota sömu áferð á veggi og aðliggjandi hús. Gluggagerð vísi í húsið að Vesturgötu 69 varðandi stærðir og hlutföll, þó svo að röðun glugga sé ekki hefðbundin. Stigi sé í útvegg norðurhliðar og þar með riðlist gluggaröðin. Umrædd húsaröð sé nokkuð dæmigerð fyrir gamla Vesturbæinn. Hús séu mjög ósamstæð, þau reist á ólíkum tímum og endurspegli því hvert sinn tíðaranda. Þau séu einnig misstór, allt frá einni upp í fjóra og hálfa hæð með risi neðst við Ánanaust. Gríðarleg uppbygging sé hafin hinum megin við götuna og muni fjölbýlishús á þeim reit gnæfa yfir húsaröðina. Mikil breyting verði því á ásýnd og upplifun götunnar og í því samhengi virðist hlutfallsleg stærð Vesturgötu 67 falla ágætlega inn í götumyndina. Ef húsið yrði með mænisþaki yrði það verra fyrir fyrirhugaða starfsemi í húsinu þar sem aðgengismál yrðu þá ófullnægjandi.
Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur benda á að ef nýbyggingin eigi að vera hár kassi með flötu þaki þá sé hvorki tekið tillit til forms né nærliggjandi húsa eins og kostur sé. Þótt ekki standi að þakið skuli vera mænisþak þá liggi það í augum uppi miðað við skilmála deiliskipulagsins. Þrátt fyrir að gluggasetningu hússins hafi verið breytt muni það enn „stinga í stúf“. Almenn óánægja virðist með húsið hjá íbúum Vesturbæjar. Þá hefði verið skynsamlegt að huga að því í byrjun hvort umrætt rými hentaði fyrir sex íbúða rými og fyrirhugaða starfsemi í stað þess að þvinga svona byggingu þarna inn. Að halda því fram að nýting hússins kalli á að litið sé fram hjá skilmálum deiliskipulagsins séu einfaldlega ekki gild rök. Þá komi þau hús sem reist verði andspænis Vesturgötu 67 til að falla betur að götumyndinni.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. september 2022 um að gefa út byggingarleyfi fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sem verður „léttur búsetukjarni“ á lóð Vesturgötu 67.
Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verða byggingaráform aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verður byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga.
Svo sem greinir í málavöxtum felldi úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála úr gildi 2. ágúst 2022, í máli nr. 57/2022, leyfi fyrir byggingu húss að Vesturgötu 67 þar sem ekki yrði séð að við hönnun götuhliðar hússins hefði verið tekið tillit til aðliggjandi húsa eins og kveðið væri á um í skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir lóðina. Í kjölfarið samþykkti byggingar-fulltrúi að nýju óbreytt byggingaráform, utan þess að gerðar höfðu verið breytingar á glugga-skipan hússins. Telja kærendur, sem fyrr, að húsið samræmist ekki götumynd þar sem það verði með flötu þaki, en öll aðliggjandi og nærliggjandi hús séu með mænisþaki. Þá er gerð athugasemd við að ekki sé fjallað um glugga á gafli húss á Vesturgötu 65a.
Lóðin að Vesturgötu 67 er í gamalgrónu hverfi í Vesturbæ Reykjavíkur, á reit sem markast af Seljavegi, Holtsgötu, Ánanaustum og Vesturgötu. Samkvæmt húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur frá 2007 standa 12 hús á reitnum, sex þeirra eru einlyft, þrjú eru tvílyft og þrjú eru þrílyft. Húsin eru byggð á ýmsum tímum og er elsta húsið byggt árið 1881. Húsið að Vesturgötu 65a, sem liggur að Vesturgötu 67, er reist árið 1946 og Vesturgata 69 árið 1987.
Fram kemur í gildandi deiliskipulagi lóðarinnar Vesturgötu 67 að á henni sé heimilt að reisa fjögurra hæða hús. Segir að hámarksvegghæð miðist við vegghæð bakhliðar Vesturgötu 65a ofan á steyptan kant, en þak megi fara upp í sömu hæð og þak Vesturgötu 65a ef húsið að Vesturgötu 67 hafi mænisþak. Á skipulagsuppdrættinum er sýnt hvernig þak Vesturgötu 67 muni líta út miðað við mænisþak annars vegar og flatt þak hins vegar. Í skipulagsskilmálum segir einnig að götuhlið hússins skuli taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, t.d. varðandi efnisval, gluggagerðir og/eða hæð og form.
Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum mun hin umþrætta bygging verða fjögurra hæða og með flatt þak. Vegghæð hússins á norðurhlið verður 19,52 m, en skuli þó taka mið af þakkanti á bakhlið húss nr. 65a. Er gluggaskipan hússins reglulegri en á fyrri uppdráttum hússins. Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 18. ágúst 2022, er fjallað um hönnun hússins með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi og ekki gerð athugasemd við erindið.
Af gögnum þeim sem liggja fyrir í málinu frá arkitektum hússins, þ.m.t. útlitsmynd og tölvuteiknuð mynd af Vesturgötu séð frá gatnamótum Ánanausta, verður að telja að götuhlið Vesturgötu 67 muni enn stinga nokkuð í stúf við aðliggjandi hús sem öll eru með mænisþaki og reglubundna gluggaskipan. Ljóst er að þrátt fyrir fyrrgreindan áskilnað í deiliskipulagi um að götuhlið hússins skuli taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, girða skilmálar þess þó ekki fyrir að þak fyrirhugaðrar nýbyggingar geti verið flatt. Að framangreindu virtu, og þar sem húsið tekur að öðru leyti nokkurt tillit til efnisvals og gluggagerða aðliggjandi húsa verður kröfum kærenda um ógildingu hafnað.
Vegna athugasemda kærenda um rask á byggingartíma þykir rétt að benda á að byggingarstjóra og iðnmeisturum er skylt samkvæmt gr. 4.11.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 að sjá um að sem minnst hætta, óþrifnaður eða önnur óþægindi stafi af framkvæmdum. Jafnframt hefur byggingarfulltrúi eftirlit með mannvirkjagerð sem fellur undir 1. og 2. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010, sbr. 8. gr. laganna.
Vegna athugasemda í kæru um að byrgt verði fyrir glugga á gafli Vesturgötu 65a skal bent á að geti kærendur sýnt fram á tjón vegna breytinga sem gerðar eru á skipulagi geta þeir eftir atvikum átt rétt á bótum af þeim sökum, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Það álitaefni á hins vegar ekki undir úrskurðarnefndina.
Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag, svo sem áskilið er í 11. gr. og 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010. Verður kröfum kærenda því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu um að fellt verði úr gildi byggingarleyfi, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2022 á lóð Vesturgötu 67 í Reykjavík.
