177/2021 Hvaleyrarbraut

Árið 2022, miðvikudaginn 25. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson starfandi formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 177/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar­bæjar frá 10. nóvember 2021 um að synja um byggingarleyfi til að fella niður vegg milli rýma 01 0103 og 01 0105 í fjöleignarhúsinu að Hvaleyrarbraut 29 í Hafnarfirði.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. desember 2021, er barst nefndinni sama dag, kæra Marás, vélar ehf. og Arctic Sport ehf., eigendur tveggja fasteigna að Hvaleyrarbraut 29 þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 10. nóvember 2021 að synja um byggingarleyfi til að fella niður vegg milli rýma 01 0103 og 01 0105 í fjöleignarhúsinu að Hvaleyrarbraut 29. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ 7. janúar 2022.

Málavextir: Húsnæðið að Hvaleyrarbraut 29 í Hafnarfirði er tveggja hæða atvinnuhúsnæði. Samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands eru sex iðnaðar- eða vörugeymslubil á neðri hæð hússins og sex iðnaðarbil á efri hæð. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, samþykktri af byggingar­­fulltrúa 1. október 2010 og þinglýstri 3. desember s.á., var eignarhluta 01 0103 skipt upp í tvo eignarhluta, 01 0103 og 01 0105. Á meðfylgjandi teikningum er sýndur veggur á milli rýma 01 0103 og 01 0105, en hann mun aldrei hafa verið settur upp. Þá mun lokaúttekt á húsinu ekki hafa farið fram. Eru kærendur máls þessa eigendur umræddra rýma.

Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 18. ágúst 2021, sóttu kærendur um leyfi til að fella niður vegg á milli fyrrgreindra rýma. Í kjölfarið fóru fram tölvupóstsamskipti á milli kærenda og byggingarfulltrúa þar sem m.a. kemur fram að í umsóttum breytingum felist að tvær fasteignir séu sameinaðar í eina með því að fjarlægja eignamörkin á milli þeirra. Við það falli annað rýmisnúmerið niður, en eitt rými geti ekki verið með tvö rýmisnúmer eða fasteignanúmer. Var vísað til ákvæða laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar 10. nóvember 2021 var fyrrnefnd umsókn kærenda tekin fyrir og synjað á þeim grundvelli að hún væri ekki í samræmi við reglur um skráningu fasteigna.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að Hvaleyrarbraut 29 sé fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Umræddar fasteignir séu séreignir og nýttar sem geymslu­húsnæði. Á milli þeirra hafi aldrei verið veggur og hafi kærendur því sótt um byggingarleyfi Hafnarfjarðarbæjar fyrir þeirri skipan mála.

Af samskiptum kærenda við byggingarfulltrúa áður en umdeild ákvörðun hafi verið tekin verði ráðið að hún byggi á því mati byggingarfulltrúa að það samræmist hvorki skilgreiningu fjöleignarhúsalaga á séreign að ekki sé veggur á milli rýmanna né ákvæðum laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Engin stoð sé fyrir því í lögum eða reglugerðum að skylda eigendur tveggja séreignahluta í fjöleignarhúsi til að hafa vegg á milli þeirra.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 sé séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið ásamt því sem honum fylgi. Byggingarfulltrúi hafi í samskiptum við kærendum vísað til tilgreinds ákvæðis en það veiti ekki fullnægjandi lagastoð fyrir þeirri afstöðu bæjaryfirvalda að kærendum sé skylt að hafa vegg á milli fasteignanna. Ákvæðið hafi að geyma almenna skilgreiningu á hugtakinu séreign sem verði ekki túlkuð á þann veg að lagðar séu sérstakar og íþyngjandi skyldur á herðar fasteignareigenda. Í lögum nr. 6/2001 komi fram að séreignarhluta í fjöleignarhúsum samkvæmt lögum um fjöleignarhús skuli skrá sem sérstakar eindir í fasteignaskrá, sbr. c-lið 2. mgr. 3. gr. laganna. Umræddar fasteignir séu skráðar sem sérstakar eindir í fasteignaskrá, þær hafi verið metnar fasteignamati sem slíkar og af þeim greiddir fasteignaskattar. Engu skipti í því sambandi hvort veggur sé á milli þeirra eða ekki enda fari ekki á milli mála samkvæmt teikningum og eignaskiptayfirlýsingu hver mörkin milli fasteign­anna séu. Í 2. mgr. 15. gr. sömu laga segi enda að fasteignir í fjöleignarhúsum skuli afmarkaðar á grunnteikningum og skráningartöflu húss. Ekki sé hægt að túlka ákvæði laganna á þann veg að þau skyldi eigendur séreigna í fjöleignarhúsi til að hafa vegg á milli eignanna og þaðan af síður að þau veiti nægjanlega skýra stoð fyrir slíkum íþyngjandi kröfum á borgarana. Ýmis dæmi séu um að eigendur mismunandi séreignahluta í fjöleignarhúsum hafi opnað á milli þeirra og nýtt sem eina heild, bæði í íbúðarhúsum og atvinnuhúsnæði, án þess að bæjaryfirvöld hafi amast við því.

Hvorki verði séð að ákvæði laga nr. 160/2010 um mannvirki né byggingarreglugerð nr. 112/2012 geri þá kröfu að hafður sé veggur á milli fasteignanna heldur uppfylli umrædd rými allar þær kröfur sem lögin og reglugerðin geri til fasteigna, þ.m.t. um brunavarnir. Hafnarfjarðarbær hafi ekki orðið við kröfu kærenda um rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun og brjóti það gegn 21. og 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Ákvörðunin eigi sér ekki stoð í lögum, hún sé efnislega röng og því beri að fella hana úr gildi. Jafnframt sé hún háð slíkum formannmörkum að ekki verði hjá því komist að ógilda hana.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Bæjaryfirvöld benda á að málsástæða kærenda sé röng og órökstudd og krefst þess að kröfu kærenda verði hafnað. Í c-lið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna segi að fasteignir, hluti þeirra og einstök mannvirki skuli skrá sem sérstakar eindir í fasteignaskrá. Séreignahluta í fjöleignarhúsum skuli skrá samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Hugtakið séreign sé skilgreint í 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar­hús sem afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskipta­yfirlýsingu. Í 5. gr. sömu laga sé fjallað nánar um séreign en samkvæmt 1. málslið ákvæðisins falli þar undir allt afmarkað húsrými sem gert sé að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggi þar innan veggja, sbr. 1. málslið ákvæðisins.

Hver fasteign, eða séreign, afmarkist af veggjum, t.d. geti íbúð í fjölbýli verið með mörg herbergi en afmarkist við aðra séreign eða sameign með veggjum. Jafnframt afmarkist geymsla í sameign með veggjum. Hvert rými sem sé séreign skuli hafa veggi sem umlyki viðkomandi bil til að kallast sér fasteign. Eigendum hafi verið boðið að sækja um eitt fasteignanúmer fyrir rýmin en þá myndi rýmið verða að einu með engum vegg. Að öðrum kosti yrði veggnum bætt við og rýmin með tvö fasteignanúmer.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Túlkun sveitarfélagsins á skilgreiningu 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús á séreign er mótmælt. Í umræddu ákvæði sé um afmörkun séreignar vísað til þinglýstra heimilda um húsið. Ákvæðið áskilji ekki að veggur sé milli séreignarhluta í fjöleignarhúsi, heldur að þeir séu afmarkaðir í þinglýstum heimildum. Þessi skilningur eigi sér einnig stoð í orðalagi 5. gr. laganna þar sem segi í 1. tölulið, að undir séreign fjöleignarhúss falli: „Allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum“. Af þessu ákvæði sé ljóst að afmörkun fasteignar í fjöleignarhúsi ráðist af teikningum. Framan­greind ákvæði laga nr. 26/1994 og laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, verði með engu móti túlkuð þannig að veggur milli séreignarhluta sé skilyrði þess að þeir geti talist fasteignir í skilningi laganna. Þvert á móti sé það undir eigendum viðkomandi séreignarhluta komið að ákveða hvort á milli þeirra skuli vera veggur eða ekki, að gættum öllum reglum laga nr. 160/2010 um mannvirki og byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar að synja umsókn um byggingarleyfi til að fella niður vegg milli rýma 01 0103 og 01 0105 í fjöleignarhúsinu að Hvaleyrarbraut 29. Líkt og greinir í málavöxtum var með eignaskipta­yfirlýsingu, sem þinglýst var 3. desember 2010, eignarhluta 01 0103 í húsinu skipt upp í tvo eignarhluta sem fengu númerin 01 0103 og 01 0105. Á teikningu sem fylgdi með eignaskipta­yfirlýsingunni er sýndur veggur á milli framangreindra rýma en hann mun aldrei hafa verið settur upp. Í ljósi þess munu kærendur hafa lagt fram umrædda umsókn sem byggingarfulltrúi synjaði með vísan til þess að erindið samræmdist ekki reglum um skráningu fasteigna.

Fjöleignarhús telst vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem getur bæði verið allra og sumra, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignar­hús. Gilda lögin m.a. um hús sem alfarið eru nýtt til annars en íbúðar, svo sem fyrir atvinnu­starfsemi, sbr. 3. tölulið 3. mgr. 1. gr. laganna. Hugtakið séreign er skilgreint í 4. gr. laganna sem afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Nánari útlistun á því sem fellur undir séreign fjöleignarhúss er að finna í 1.-11. tölulið 5. gr. laganna.

Séreignahlutar í fjöleignarhúsum samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal skrá sem sérstakar eindir í fasteignaskrá, sbr. c-lið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 15. gr. sömu laga segir að fasteignir í fjöleignarhúsum skuli afmarkaðar á grunn­teikningum og skráningartöflu húss. Um skráningu fasteigna í fjöleignarhúsum fari samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Umsókn kærenda var synjað með eftirfarandi rökstuðningi: „Erindinu er synjað samræmist ekki reglum um skráningu fasteigna.“ Af fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum milli kærenda og byggingarfulltrúa áður en umsókninni var hafnað má ráða að byggingarfulltrúi sé í þessu sambandi að vísa til c-liðar 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 og 4. gr. og 1. töluliðar 5. gr. laga nr. 26/1994. Í greinargerð sveitarfélagsins er einkum byggt á því að séreign skuli vera innan veggja, sbr. síðastnefnda lagagrein.

Í 1. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 segir að undir séreign falli allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja. Þrátt fyrir að vísað sé til „veggja“ í umræddum tölulið verður ekki séð að veggur sé skilyrði fyrir skráningu fasteignar sem séreignar enda er í fleiri töluliðum ákvæðisins fjallað um aðrar tegundir séreigna sem ekki er skilyrði að veggir umlyki, s.s. bílastæði samkvæmt 9. tölulið. Þá segir í 10. tölulið að undir séreign falli aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign og teljist það samkvæmt eðli máls. Enn fremur kemur fram í skilgreiningu hugtaksins séreign samkvæmt 4. gr. laganna að séreign skuli afmörkuð samkvæmt þinglýstum heimildum en ekki er getið hvers eðlis sú afmörkun skuli vera. Er því ekki gerð fortakslaus krafa í lögum um fjöleignarhús um að séreign skuli afmörkuð með veggjum á allar hliðar og átti umdeild synjun byggingarfulltrúa þar af leiðandi sér ekki stoð í framan­greindum lagaákvæðum.

Um efni rökstuðnings stjórnvaldsákvörðunar er fjallað í 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 en þar segir m.a. að vísa skuli í rökstuðningi til þeirra réttarreglna sem ákvörðun stjórnvalds er byggð á, sbr. 1. mgr. lagagreinarinnar. Verður að telja að rökstuðningur fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi ekki verið í samræmi við fyrrnefnt ákvæði en hvergi er vísað til hvaða reglna um skráningu ákvörðunin byggir á. Er því ekki hægt að sjá hvort ákvörðunin hafi byggst á öðrum reglum en vísað hafði verið til í tölvupóstsamskiptum milli kærenda og byggingar-fulltrúa í aðdraganda ákvörðunarinnar.

Að öllu framangreindu virtu verður að telja að rökstuðningur hinnar kærðu ákvörðunar sé slíkum annmörkum háður að valdi ógildingu hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna fjölda kærumála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar um að synja um byggingarleyfi til að fella niður vegg milli rýma 01 0103 og 01 0105 í fjöleignarhúsinu að Hvaleyrarbraut 29 í Hafnarfirði.