Árið 2013, föstudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.
Fyrir var tekið mál nr. 125/2012, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. nóvember 2012 um að samþykkja umsókn um leyfi til að innrétta íbúð á 3. hæð í húsinu nr. 5 á lóð nr. 1-5 við Hverafold í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 27. nóvember 2012, kærir Jóhannes S. Ólafsson hdl., f.h. K-2 fasteigna ehf., eiganda tveggja eignarhluta í húsinu nr. 5 við Hverafold, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. nóvember 2012 að veita leyfi til að innrétta íbúð í rými 02 0303 á 3. hæð hússins nr. 5 við Hverafold í Reykjavík.
Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá er gerð krafa um að úrskurðað verði um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til fram kominnar stöðvunarkröfu.
Úrskurðarnefndinni bárust málsgögn frá Reykjavíkurborg 10. desember 2012.
Málavextir: Í húsum á lóð nr. 1-5 við Hverafold í Grafarvogi er starfrækt verslunar- og þjónustumiðstöðin Foldatorg og rekur kærandi vínveitingastað í eignarhlutum sínum á fyrstu hæð hússins að Hverafold 5. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 13. janúar 2012 var tekin fyrir fyrirspurn eiganda rýmis 02 0303 á 3. hæð hússins um hvort heimilt væri að breyta notkun rýmisins úr sólbaðsstofu í íbúð. Gerði skipulagsstjóri ekki athugasemdir við erindið og taldi það samræmast deiliskipulagi svæðisins.
Hinn 20. mars s.á. var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa tekin fyrir umsókn um leyfi til að innrétta íbúð í fyrrnefndu rými en afgreiðslu málsins var frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði. Í framhaldi af því bárust byggingarfulltrúa skrifleg andmæli við fyrirhugaðri breytingu frá stjórn húsfélags Foldatorgs og var farið fram á að ekki yrði ráðist í framkvæmdir fyrr en að loknum aðalfundi í húsfélaginu. Jafnframt kom kærandi að mótmælum við umsótta breytingu. Þá beindi hann erindi til kærunefndar húsamála um að leyfishafa væri óheimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði nema með samþykki allra eigenda hússins. Mótmæli bárust einnig frá öðrum sameigendum er töldu að breytingin gæti haft truflandi áhrif á starfsemi tónlistarskóla og félagsheimilis í húsinu og kom kærandi að sjónarmiðum sínum af því tilefni.
Málið var tekið fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 15. maí 2012 en afgreiðslu þess frestað þar til fyrir lægi álit kærunefndar húsamála sem kærandi hafði óskað eftir. Byggingarfulltrúi samþykkti síðan umsóknina á fundi hinn 13. nóvember s.á. og lágu þá fyrir fyrrnefnd andmæli og sjónarmið, sem og bókun frá aðalfundi húsfélagsins frá 14. júní 2012 þar sem fyrri sjónarmið og kröfur voru ítrekuð. Jafnframt lá fyrir bréf frá kæranda, dags. 15. júní 2012, þar sem vakin var athygli á að framkvæmdir væru hafnar í umræddu rými og farið fram á að þær yrðu stöðvaðar. Þá lá fyrir álit kærunefndar húsamála nr. 19/2012 í máli kæranda, dags. 23. október 2012, um að „…[umsækjanda] væri heimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykkis eigenda hússins“. Loks lá fyrir umsögn lögfræði- og stjórnsýslu, dags. 7. maí 2012, þar sem talið var heimilt að breyta hagnýtingu umrædds eignarhluta. Borgarráð staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 15. nóvember 2012.
Málsrök kæranda: Kærandi mótmælir harðlega hinni kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa. Augljóst sé að kærandi hafi mikla hagsmuni af því að umrædd breyting á notkun húsnæðis nái ekki fram að ganga enda starfræki hann skemmtistað í sama húsi og því líklegt að ýmis vandamál kunni að leiða af hinni kærðu ákvörðun, s.s. um opnunartíma vegna starfsemi kæranda.
Telji kærandi að samþykki allra sameigenda hússins þurfi til að heimilt sé að breyta umræddu rými úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði, sbr. m.a. 5. og 10. tl. 1. mgr. A. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Jafnframt sé vísað til 1. mgr. 27. sömu laga þar sem segi að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins.
Þótt í upphafi hafi verið möguleiki á að hafa íbúðir í húsinu hafi sú heimild fallið niður þegar ákveðið hafi verið að þar yrði einungis atvinnustarfsemi. Þegar kærandi hafi keypt eignarhluta sína í húsnæðinu árið 2005 hafi eignarhlutar í húsinu verið seldir undir atvinnustarfsemi með þeim formerkjum að þar yrði einungis rekin slík starfsemi. Hafi það verið augljós forsenda kaupenda fyrir kaupum í húsinu. Sé vísað til kaupsamnings kæranda þar sem skýrt komi fram hvers konar starfsemi sé í hinum seldu eignarhlutum og það sama eigi við um kaupsaminga um annað rými í húsinu og væntanlega um kaupsamning leyfishafa.
Vakin sé athygli á að kærunefnd húsamála hafi í fyrirliggjandi áliti sínu fallist á að 27. gr. fjöleignarhúsalaga geti átt við þegar breyta eigi atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði, en kærandi mótmæli þeirri forsendu í álitinu að breytingin muni ekki leiða til vandkvæða fyrir kæranda. Þegar heimiluð sé hagnýting sem sé svo langt frá því sem gangi og gerist í húsinu muni það leiða til mikilla árekstra og hugsanlegs ósættis meðal sameigenda. Það fari ekki saman að koma fyrir íbúð í miðju þjónustuhúsnæði, innan um skemmtistað, tónlistarskóla og samkomusal og líklegt að íbúar muni kvarta undan t.d. hávaða er stafi frá atvinnustarfseminni.
Þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir Hverafold 5, dags. 9. maí 1994, feli í sér takmörkun á heimildum til hagnýtingar á þann veg að aðeins sé heimilt að starfrækja þess háttar starfsemi í húsinu sem þar sé tilgreind. Séu áform um aðra notkun í húsinu beri að afla samþykkis allra eigenda þess fyrir þeim.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg fer fram á að kröfum kæranda verði hafnað.
Vísað sé til álits kærunefndar húsamála í málinu nr. 19/2012 og til þess að samkvæmt aðalskipulagi sé umrædd lóð á íbúðarsvæði og fyrirhuguð nýting sé í samræmi við deiliskipulag. Samkvæmt skilmálum fyrir hverfamiðstöð fyrir Grafarvog, sem samþykktir hafi verið í borgarráði árið 1990, sé heimilt að hafa íbúðir á m.a. 3. hæð hússins þar sem umrætt rými sé. Þó tekið sé fram í eignaskiptayfirlýsingu að um verslunar- og þjónustuhús sé að ræða sé það öðru fremur staðfesting á því ástandi sem fyrir sé í húsinu, en ekki verði séð að neinar takmarkanir séu settar á breytingu á þeirri hagnýtingu. Þá sé ekki fallist á að 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við í málinu. Augljóst sé að ákvæðið setji skilyrði um samþykki þess aðila sem fyrir óþægindum verði vegna fyrirhugaðra breytinga en ekki samþykki þess sem óþægindum mögulega valdi.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er m.a. bent á að í lóðarleigusamningi um eignina sé heimilað að byggja verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúsnæði á lóðinni. Í eignaskiptasamningi, sem sé hluti af kaupsamningi, sé tekið fram að réttindi og skyldur eigenda hússins séu nánar tilgreindar í skipulagsskilmálum. Komi þar fram að leyfi sé fyrir því að hafa íbúðir á 2. og 3. hæð í umræddu húsi og séu skipulagsskilmálar hluti af eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Jafnframt sé vísað til þess að enginn sameiginlegur inn- eða útgangur sé fyrir starfsemi kæranda og rýmis leyfishafa. Kærandi reki bar á jarðhæð með sérinngangi í suðurhluta hússins en inngangur í húsnæði leyfishafa sé að vestanverðu. Hér sé aðeins um að ræða minni háttar breytingar á séreign.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytta notkun séreignarrýmis á 3. hæð fjöleignarhússins að Hverafold 5, úr sólbaðsstofu í íbúð. Telur kærandi að hin breytta hagnýting muni hafa í för með sér slík áhrif á hagsmuni hans í ljósi fyrirsjáanlegs óhagræðis og röskunar sem af hinni breyttu notkun stafi að hún sé háð samþykki allra eigenda hússins.
Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lóðin að Hverafold 1-5 á íbúðarsvæði en skv. skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sem hér á við, má á íbúðarsvæðum m.a. gera ráð fyrir starfsemi sem þjóni íbúum viðkomandi hverfis, s.s. verslunum og hreinlegum iðnaði. Þá samþykkti borgarráð skilmála og leiðsöguuppdrátt fyrir umrædda lóð hinn 9. ágúst 1988 þar sem heimild er fyrir íbúðum á 2. og 3. hæð húss D, sem samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er hús nr. 5 við Hverafold. Sama er uppi á teningunum í þinglýstum lóðarleigusamningi fyrir húsið Hverafold 5. Tilgreining notkunar einstakra eignarhluta í eignaskiptasamningi eða kaupsamningi felur ekki í sér takmörkun eða breytingu á ákvæðum skipulags um landnotkun enda styðst slík tilgreining að jafnaði við notkun einstakra rýma við samningsgerð. Er hin kærða ákvörðun samkvæmt framansögðu í samræmi við gildandi skipulag svæðisins, skilmála umræddrar lóðar og þinglýstan lóðarleigusamning.
Í 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er sameigendum slíkra húsa veittur íhlutunarréttur um nýtingu einstakra séreignarhluta í húsinu með því að veruleg breyting á hagnýtingu frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi sé eftir atvikum háð samþykki þeirra ef breytingunni fylgi verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en verið hafi. Þótt fallast megi á það með kæranda að tilkoma íbúðar í húsnæði sem að öðru leyti er nýtt undir atvinnustarfsemi, geti skapað visst óhagræði svo sem vegna umgangs fólks í húsinu utan opnunartíma fyrirtækja, getur það ekki talist slík röskun að breytingin sé háð samþykki annarra eigenda hússins samkvæmt nefndri lagagrein. Líta verður sérstaklega til þess við mat á áhrifum umdeildrar breytingar á hagsmuni kæranda að inngangur að heimilaðri íbúð í húsinu er annar en að eignarhluta hans.
Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. nóvember 2012 um að veita leyfi til að innrétta íbúð í rými 02 0303 á 3. hæð hússins nr. 5 við Hverafold í Reykjavík.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Hildigunnur Haraldsdóttir
