Ár 2011, fimmtudaginn 27. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 37/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á efstu hæð fjölbýlishúss að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með símskeyti til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, hinn dags. 7. júní 2010, kærir Kristinn Sigurjónsson hrl., f.h. E, eiganda íbúðar á efstu hæð að Sóleyjarima 1-7, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar kæranda í fyrrgreindu fjölbýlishúsi. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Fjölbýlishúsið að Sóleyjarima 1-7 er sex hæða með 80 íbúðum. Á árinu 2009 var sótt um leyfi fyrir lokun svala hússins og samþykkti byggingarfulltrúi þá umsókn hinn 18. júlí sama ár. Í kjölfar þess andmælti eigandi íbúðar í húsinu leyfisveitingunni og mun byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem heimilar byrjun framkvæmda, ekki hafa verið gefið út vegna álitaefna um hvort kröfur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um samþykki sameigenda væru uppfylltar.
Fundur í húsfélaginu Sóleyjarima 1-7 var haldinn hinn 8. febrúar 2010 þar sem mættir voru eigendur eða umboðsmenn vegna 68 íbúða. Á fundinum var tillaga um lokanir svala samþykkt með 66 atkvæðum gegn tveimur.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. mars 2010 var tekin fyrir umsókn húsfélagsins að Sóleyjarima 1-7 þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins. Umsókninni fylgdi fundargerð fyrrgreinds húsfundar, dags. 8. febrúar 2010, og bréf frá stjórn húsfélagsins, dags. 10. og 11. mars s.á. Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með eftirfarandi bókun: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Með vísan til þess að lokun svala er aðeins framkvæmd með upphengdum einföldum glerskífum telur byggingarfulltrúi að ekki þurfi samþykki allra íbúðareigenda, en íbúðir eru 80, heldur sé nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda lýsi samþykki sínu. Fyrir liggur að eigendur 66 íbúða eru samþykkir og eigendur tveggja íbúða á móti. Svalalokun sem samþykkt var 28. júlí 2009 BN040205, er jafnframt felld úr gildi.“
Hinn 18. maí 2010 tók byggingarfulltrúi fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á svölum íbúðar 0602 í eigu kæranda á 6. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7. Var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun: „Vantar samþykki meðeigenda. Ekki er fallist á að umsótt breyting sé minniháttar og verður hún því ekki afgreidd með sama hætti og fyrri umsóknir um lokanir á öðrum hæðum, en þeirri efstu.“ Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði hinn 20. maí 2010.
Málsrök kæranda: Málatilbúnaður kæranda er á því byggður að við hönnun fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 hafi í upphafi verið gert ráð fyrir lokun svala eins og fram komi í fyrirliggjandi yfirlýsingu arkitekts hússins. Af kostnaðarástæðum hafi að beiðni byggingaraðila verið fallið frá að setja svalalokanir og þak yfir efstu svalir. Í ljósi þessa verði ekki fallist á að samþykki allra sameigenda fjölbýlishússins þurfi til að heimila lokun svala á efstu hæð þess.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað.
Byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að synja umræddri umsókn. Umsótt breyting hafi ekki verið minni háttar og hefði því þurft að liggja fyrir samþykki allra meðeigenda hússins skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Uppdráttur að breytingunum beri með sér að til viðbótar glerveggjum hafi einnig verið gert ráð fyrir þaki á svölum 6. hæðar. Í bréfum húsfélagsins Sóleyjarima 1-7, dags. 10. og 11. mars 2010, komi fram að tveir íbúar hafi andmælt lokun svala fjölbýlishússins og hafi byggingarfulltrúa því ekki verið heimilt að samþykkja umsóknina.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. janúar 2011.
Niðurstaða: Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn um gerð svalaskýlis á sjöttu og jafnframt efstu hæð hússins að Sóleyjarima 1-7 með þeim rökum að samþykki allra sameigenda yrði að liggja fyrir svo unnt væri að fallast á umsóknina. Áður höfðu byggingaryfirvöld heimilað svalalokanir á 2. til 5. hæð hússins þar sem fyrir slíkum framkvæmdum þótti nægja samþykki 2/3 hluta sameigenda miðað við fjölda og eignarhluta.
Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30 gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endanlega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarima 1-7.
Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins.
Í máli þessu er tekist á um skilyrði fyrir uppsetningu opnanlegs svalaskýlis úr gleri sem fellt er í álbrautir eða ramma festa við svalabrún, útvegg og lokun sem komið er fyrir út frá útvegg yfir svölum. Um er að ræða einfalda smíð sem auðvelt er að fjarlægja en hvorki er gert ráð fyrir breytingum á útveggjum né þaki hússins. Fyrir liggur að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af íbúðareiganda.
Ljóst er að gerð svalaskýla á efstu hæð umrædds húss hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Breytingin er þó fyrst og fremst á ytra útlit hússins, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga. Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verður að teljast lítil sem engin. Nægði því samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum enda verða þær ekki taldar það smávægilegar að samþykki einfalds meirihluta nægi samkvæmt 3. mgr. 30. gr. nefndra laga.
Með vísan til þess sem að framan er rakið var hin kærða ákvörðun ekki reist á réttum forsendum og ber því að ógilda hana.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010, sem borgarráð staðfesti 20. sama mánaðar, um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á sjöttu hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
