Ár 2011, föstudaginn 21. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 78/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2010, er barst nefndinni 12. sama mánaðar, kærir Þ, Laxagötu 3a, Akureyri, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri.
Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Málið þykir nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.
Með fjórum bréfum, dags. 20. desember 2010, er bárust úrskurðarnefndinni 20. og 27. sama mánaðar, kæra jafnframt átta íbúar við Laxagötu 2, 3b, 4 og 7 fyrrgreint byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16. Skilja verður málskot þeirra svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 81, 83, 84 og 86/2010, sameinuð máli þessu.
Málavextir: Árið 1961 keypti Áfengis- og tóbaksverslun ríkisins, handhafi hins kærða byggingarleyfis, fasteignina að Hólabraut 16 og hóf þar rekstur vínbúðar. Síðar keypti byggingarleyfishafi lóðina að Gránufélagsgötu 1 og árið 1977 fasteignina að Laxagötu 1. Húsið að Laxagötu 1 var síðar rifið. Þá hefur byggingarleyfishafi afnot lóðarinnar að Gránufélagsgötu 5 fyrir bílastæði. Árið 1986 var byggt við húsið að Hólabraut 16.
Á árinu 1981 tók gildi deiliskipulag miðbæjar Akureyrar og tilheyra nefndar lóðir deiliskipulagsreit sem merktur var nr. 18 á skipulagsuppdrætti. Var þar gert ráð fyrir uppbyggingu reitsins eftir því sem eldri byggð viki, byggingarreitur var markaður yfir reitinn í heild og nýtingarhlutfall ákvarðað 0,7. Norðurhluta miðbæjardeiliskipulagsins var breytt á árinu 1996 og tók sú breyting m.a. til nefnds reits nr. 18.
Hinn 6. október 2010 var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 og 13. október s.á. var óskað eftir sameiningu lóðanna að Hólabraut 16 og Laxagötu 1, þar sem umsótt viðbygging færi inn á lóðina að Laxagötu 1. Skipulagsnefnd samþykkti sameiningu lóðanna hinn 27. október 2010 og skipulags- og byggingarfulltrúi síðan byggingarleyfisumsóknina á afgreiðslufundi hinn 17. nóvember 2010 með þeim rökum að viðbyggingin samræmdist gildandi deiliskipulagi. Bæjarstjórn Akureyrar staðfesti veitingu byggingarleyfisins hinn 7. desember 2010.
Heimiluð viðbygging er á tveimur hæðum og áföst núverandi tveggja hæða byggingu að Hólabraut 16. Viðbyggingin er 7,00×18,06 m að stærð eða 126,4 m2 að grunnfleti og heildarflatarmál hennar er 211 m2.
Hafa kærendur skotið ákvörðun um veitingu greinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að umdeild byggingaráform séu í trássi við þá staðreynd að um sé að ræða svæði með íbúðarhúsum. Augljóst sé að rekstur vínbúðar á umræddum stað eigi enga framtíð fyrir sér nema áform séu uppi um að ráðast í að rífa fleiri íbúðarhús á svæðinu til að uppfylla bílastæðaþörf fyrir stærri verslun. Með þessum áformum sé freklega gengið gegn rétti íbúa svæðisins.
Íbúar við Laxagötu og Hólabraut sjái fyrir sér að endurreisa megi íbúðarhús á þeim fjórum lóðum sem byggingarleyfishafi hafi sölsað undir sig. Íbúarnir kalli á friðsælt grænt umhverfi í kringum þá íbúðarbyggð sem fyrir sé. Á svæðinu sé gömul byggð við Laxagötu, Smáragötu og Hólabraut sem bjóði upp á það besta sem finna megi á Akureyri í byggingarlist forfeðranna sem tilefni sé til að vernda sem hefðbundna íbúðarbyggð.
Hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi eða grenndarkynningar eins og lögmælt sé og með því brotið gegn lögvörðum rétti húseigenda og íbúa á svæðinu. Byggingarreitur Hólabrautar 16 sé fullnýttur og í greinargerð gildandi deiliskipulags komi skýrt fram að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reits nr. 18, sem hér um ræði, nema að undangengnu deiliskipulagsferli.
Heimiluð viðbygging yrði staðsett um einn metra frá lóðarmörkum Laxagötu 3a og um sjö metra meðfram þeim og stæði viðbyggingin á lóð Laxagötu 1. Húsið sem staðið hafi á þeirri lóð hafi verið rifið fyrir 20-25 árum en engin bygging eða byggingarreitur sé á lóðinni á gildandi deiliskipulagsuppdrætti.
Fyrirhuguð viðbygging muni skerða núverandi gæði, lífsskilyrði og öryggi næstu nágranna bæði utan og innan dyra og rýra verðgildi fasteigna. Ætla megi að gaflveggur byggingarinnar, sem snúi að lóðarmörkum Laxagötu 3a, verði 6-7 m hár og muni valda miklu skuggavarpi á lóð og glugga sem að lóðarmörkunum snúi og svalir hússins að Laxagötu 3a muni ekki nýtast sem skyldi. Þá megi vænta þess að gaflveggnum fylgi mikil snjósöfnun inn á lóðina að vetrarlagi sökum hæðarmunar.
Aðkeyrsla að vörulager núverandi verslunarhúsnæðis að Hólabraut 16 muni við breytinguna færast neðar í átt að Laxagötu og þar með nær svefnherbergisgluggum hússins að Laxagötu 3a. Þungri umferð vöruflutningabíla, sem stöðva muni beint fyrir utan svefnherbergin, muni fylgja aukin óþægindi vegna titrings og aukins hávaða.
Málsrök Akureyrarbæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum kærenda í máli þessu mótmælt.
Byggingarleyfishafi hafi í nokkurn tíma leitað eftir nýju hentugu húsnæði undir starfsemi sína þar sem núverandi húsnæði sé orðið of lítið. Ekki hafi tekist að finna hentuga staðsetningu og húsnæði á Akureyri og hafi því verið farið fram á stækkun núverandi húsnæðis.
Byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16, Akureyri, sé veitt með vísan til gildandi deiliskipulags norðurhluta miðbæjarins sem samþykkt hafi verið af bæjarstjórn Akureyrar 17. ágúst 1996 og staðfest af Skipulagsstjórn ríkisins 23. október sama ár. Samkvæmt deiliskipulaginu sé heimilt að byggja til viðbótar innan byggingarreits á umræddum skipulagsreit milli Laxagötu og Hólabrautar allt að 1157 m2 að brúttólatarmáli án þess að farið sé upp fyrir heimilað nýtingarhlutfall alls reitsins, sem sé 0,7. Núverandi byggingarmagn á reitnum sé 2940 m2 og sé nýtingarhlutfall hans því um 0,5 en heimilað nýtingarhlutfall reitsins samkvæmt gildandi deiliskipulagi sé 0,7.
Þá sé ekki fallist á að ákvæði í greinargerð með skipulaginu, þess efnis að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reitsins nema að undangengnu deiliskipulagsferli, komi í veg fyrir veitingu byggingarleyfis á grundvelli gildandi deiliskipulags og nýtingarhlutfalls á reit nr. 18. Umrætt ákvæði vísi til hugsanlegrar allsherjarendurnýjunar á reitnum vegna stærri framkvæmda í tengslum við miðbæjarreitinn í heild sinni. Slíkar vangaveltur geti ekki fellt úr gildi staðfest deiliskipulag um mögulega framþróun eða heimildir íbúa og eigenda lóða til breytinga innan reitsins.
Reitur 18 sé sýndur sem einn byggingarreitur á gildandi deiliskipulagsuppdrætti og þó að húsið sem staðið hafi að Laxagötu 1 hafi verið rifið sé ekki þar með sagt að byggingarreitur þess verði auður eða alltaf óbyggður. Þótt íbúar nærliggjandi fasteigna hafi notið þess að ekki hafi staðið bygging á þeim hluta lóðarinnar sem áður hafi verið Laxagata 1 geti þeir ekki vænst þess að auð lóð eða lóðarhlutar verði ávallt óbyggðir.
Loks eigi það ekki við rök að styðjast að aðkeyrsla hinnar nýju viðbyggingar valdi meiri óþægindum en núverandi aðkeyrsla geri í dag. Eina breytingin sem verði á aðkeyrslunni sé sú að hún styttist og færist fram um sjö metra.
———-
Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum vegna kærumáls þessa en athugasemdir af hans hálfu hafa ekki borist úrskurðarnefndinni.
Niðurstaða: Í máli þessu er fyrst og fremst til úrlausnar hvort samþykkja mátti hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi svæðisins.
Eins og fyrr hefur verið rakið var gerð breyting á deiliskipulagi norðurhluta miðbæjar Akureyrar á árinu 1996, er tók m.a. til umrædds deiliskipulagsreits, en hann er merktur nr. 18 á skipulagsuppdrætti. Þrátt fyrir að uppdrátturinn hafi ekki að geyma skýringartákn fyrir lóðamörk má ráða af honum hvernig þeim hefur verið háttað á sínum tíma. Sýndar eru húsbyggingar sem fyrir eru á skipulagsreitnum en ekki eru sýndir byggingarreitir fyrir hverja lóð. Markaður er einn byggingarreitur sem nær yfir allan skipulagsreitinn. Samkvæmt samantekt um skilmála einstakra skipulagsreita í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að umræddur reitur er 5801 m2 að stærð og heimilað byggingarmagn á honum 4061 m2. Í greinargerð deiliskipulagsins segir í kafla V.2.9 um reit nr. 18 – Laxagata, Hólabraut: „Reiturinn er skilgreindur fyrir miðbæjarstarfsemi og íbúðir. Nýtingarhlutfallið er 0,7. Ekki er gert ráð fyrir nýbyggingum á þessum reit að svo stöddu. Til greina hefur komið allsherjar endurnýjun á reitnum, sbr. staðfest miðbæjarskipulag 1981, en slíkt verður einungis gert samkvæmt nánara deiliskipulagi, sem unnið verður síðar og þá í samhengi við reit nr. 17.“
Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður heildarflatarmál hússins að Hólabraut 16, að teknu tilliti til nýbyggarinnar, 969 m2, en sameinuð lóð að Hólabraut 16 og Laxagötu 1 telst vera 796,2 m2. Nýtingarhlutfall verður því 1,22.
Líta verður svo á að heimilað nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit eigi við um nýtingu einstakra lóða innan reitsins nema að sérstaklega sé á annan veg mælt eða leiði af eðli máls. Öndverð túlkun fæli í sér að unnt væri að veita einum lóðarhafa á reitnum byggingarleyfi þar sem byggingarheimildir alls skipulagsreitsins væru fullnýttar gagnvart öðrum lóðarhöfum. Færi slík túlkun gegn jafnræðis- og sanngirnissjónarmiðum án þess að séð verði að með því væri verið að ná fram nauðsynlegum lögmætum markmiðum. Samkvæmt því verður að telja að heimilað nýtingarhlutfall fyrir hina sameinuðu lóð sem hér um ræðir sé 0,7. Hið kærða byggingarleyfi fer því í bága við gildandi deiliskipulag hvað varðar nýtingarhlutfall og ber af þeim sökum að ógilda það, sbr. 2. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
