Ár 2010, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 83/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kæra S, Kambsvegi 2 og P, Kleppsvegi 88 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 25. ágúst 2008. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur hinn 23. maí 2008 var lögð fram tillaga Skipulags, arkitekta- og verkfræðistofunnar ehf., f.h. Félagsbústaða, að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Í tillögunni fólst m.a. að á 707 m2 lóð yrði byggingarreitur stækkaður um 6,5 m2 og jafnframt yrði bílastæðum fjölgað um þrjú. Hámarkshæð húss yrði 6,3 m, þó þannig að þakgluggar og frágangur vegna lyftu mættu fara í allt að 6,8 m. Nýtingarhlutfall yrði 0,45. Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna. Grenndarkynning stóð yfir frá 30. maí til 7. júlí, en frestur til athugasemda var framlengdur að beiðni kærenda. Kærendur, ásamt fleiri íbúum við Kleppsveg, skiluðu inn athugasemd við tillögu að breyttu deiliskipulagi 26. júní 2008 og var hún, ásamt umsögn skipulagsstjóra frá 10. júlí 2008, tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 11. júlí 2008. Á sama fundi var erindinu vísað til skipulagsráðs. Á fundi skipulagsráðs hinn 16. júlí sama ár var tillagan samþykkt með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra. Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemdir við að birt yrði auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um samþykkt á breyttu deiliskipulagi lóðarinnar og var hún birt þar hinn 25. ágúst 2008.
Málsrök kæranda: Kærendur telja að ekki hafi verið tekið nægilegt tillit til mótmæla þeirra við grenndarkynningu á umræddri deiliskipulagsbreytingu. Lítillega hafi verið komið til móts við kærendur í athugasemdum skipulagsstjóra en hagsmunir þeirra séu enn skertir um of. Sérstaklega bendi kærendur á að miðað við þá tillögu sem nú liggi fyrir sé gólfkóti nýja hússins 22,16 og mesta hæð upp í mæni 6,7 m í hluta hússins, annars 6,3 m. Gerð sé sú krafa að gólfkóti verði lækkaður um 50 cm og sé svigrúm til þess nægilegt. Orðalagið í greinargerð skipulags- og byggingarsviðs um að húsið verði „… hæðarsett eins lágt í landi og möguleg er“ sé of loðið.
Einnig sé bent á að nýtingarhlutfall nærliggjandi lóða, nánar tiltekið við Kleppsveg 86 og 88, sé 0,32 og 0,37. Nýja húsið við Kleppsveg 90 sé hins vegar með nýtingarhlutfallið 0,45 en því til rökstuðnings sé vísað í deiliskipulagið Sundin þar sem nýtingarhlutfallið sé 0,50. Kærendur telji það fráleita viðmiðun þar sem það deiliskipulag miðist við lóðir fyrir iðnað og aðra atvinnustarfssemi. Nýtingarhlutfall í nýju deiliskipulagi fyrir lóðina við Kleppsveg 90 hljóti að taka mið af því nýtingarhlutfalli sem sé þar fyrir og telji kærendur annað óásættanlegt.
Fyrir liggi að í stað lítils húss með tveimur íbúðum sé nú verið að fara af stað með byggingu húss með sex íbúðum. Rök skipulagsráðs séu á þá lund að sambýli sé eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús og í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi að búi í almennu fjölbýlishúsi af sömu stærð. Kærendur telji hins vegar að ekki sé hægt að treysta því að notkun hússins verði ekki breytt í framtíðinni.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg tekur ekki undir málsástæður kærenda eins og þær birtast í málatilbúnaði þeirra og krefst þess að hin kærða samþykkt verði staðfest.
Orðalagið í umsögn skipulagstjóra, sem samþykkt skipulagsráðs vísi m.a. til „… að húsið verði hæðarsett í landi eins lágt og mögulegt er“ sé ekki óeðlilegt í deiliskipulagi og sé sett í því skyni að takmarka grenndaráhrif. Helgist það m.a. af því að hæðarkóti sé sjaldnast fastákveðinn í deiliskipulagi, heldur komi hann fram á hæðarblaði sé það gert í framhaldi af deiliskipulagi eða hann ákvarðaður við meðferð byggingarleyfisumsóknar.
Á það skuli bent að unnið hafi verið með hæðarsetningu hússins við meðferð byggingarleyfisumsóknar og húsið lækkað í landi frá þeirri tillögu sem fyrst hafi borist byggingarfulltrúa. Ljóst sé samkvæmt fyrirliggjandi heimildum að núverandi hús hefði mátt víkja og heimilað hafi verið í gildandi deiliskipulagi að byggja nýtt hús í stað þess. Reikna megi með því að þegar nýtt hús sé byggt þurfi að uppfylla kröfur samkvæmt gildandi reglum, m.a. varðandi salarhæð. Salarhæð húsa skuli að lágmarki vera 2,7 m. Miðað við það verði tveggja hæða hús ekki lægra en 6,3 m með þakfrágangi, og sé það sú hámarkshæð sem deiliskipulagsbreytingin leyfi.
Einhvers misskilnings virðist gæta hjá kærendum varðandi tilvísun til Sundaskipulags, þ.e. að það skipulag eigi við um iðnað og aðra atvinnustarfsemi. Tilvísun skipulagsyfirvalda til nýlegs Sundaskipulags eigi við um íbúðarbyggðina austan við Langholtsveg. Þar sé nýlegt skipulag fyrir gróna byggð þar sem verið sé að gefa þróunarmöguleika fyrir byggðina. Hámarksnýtingarhlutfall í Sundaskipulaginu sé 0,5. Því sé eðlilegt að nýtt skipulag eða breytingar á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði taki mið af Sundaskipulaginu, þar sem það sé nærliggjandi og hluti af sömu byggð/byggðamynstri.
Ekki sé verið að samþykkja sex nýjar íbúðir eins, og kærendur haldi fram, heldur sé um að ræða sambýli fyrir einstaklinga og heimili deiliskipulagið enga breytingu á þeirri notkun. Yrði um breytta notkun að ræða einhvern tímann í framtíðinni yrði að vinna nýja tillögu að breyttu deiliskipulagi. Sambýli, eins og þau séu skilgreind í skipulagsáætlunum, teljist vera búseta einstaklinga með sérþarfir eða hömlun af einhverjum toga. Sambýli séu innréttuð með mismunandi hætti, en öll eigi þau það sammerkt að vera eitt íbúðarhús en ekki fjöleignarhús þar sem samþykktar séu margar íbúðir. Hér sé því ekki um að ræða hús með sex íbúðum heldur sambýli einstaklinga. Í slíkum húsum búi alla jafna ekki fleiri einstaklingar en vænta megi í almennu fjölskylduhúsi af þessari stærð. Ekki sé gert ráð fyrir að umferðarálag verði meira vegna þessarar nýtingar á lóðinni.
Það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun. Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki óbreytt útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti ávallt tekið breytingum í uppbyggingu hverfa og við þéttingu byggðar. Það sé í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda varðandi þéttingu byggðar að veita heimild til uppbyggingar á lóðinni.
Ljóst sé að um tiltölulega stóra byggingarreiti sé að ræða á lóðunum við lóðir kærenda og sé ljóst að þeir hafi mátt búast við einhverjum breytingum á þeim í samræmi við stærð þeirra og nýtingarmöguleika. Hin kærða samþykkt heimili hús sem ekki sé stærra en búast hefði mátt við ef um stórt einbýlishús væri að ræða, enda sé einungis um að ræða örlitla stækkun á byggingarreit. Húsið falli ágætlega að þeirri götumynd sem það sé hluti af, þ.e.a.s. húsunum nr. 86, 88, og 90, með tilliti til stærðarhlutfalla og byggingarstíls. Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi telja að geti orðið hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
—————–
Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.
Niðurstaða: Með hinni kærðu ákvörðun var gerð óveruleg breyting á deiliskipulagi Norðurbrúnar frá 1963 hvað varðar lóðina nr. 90 við Kleppsveg, sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Á deiliskipulagsuppdrættinum frá 1963 er sá ágalli að þar eru ekki sýnd mörk skipulagssvæðisins. Verður helst af honum ráðið að skipulagið taki einungis til lóða við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg þótt sjá megi einstakar lóðir við þær götur á uppdrættinum, en þar eru þær sýndar með daufari útlínum. Er lóðin nr. 90 við Kleppsveg þar á meðal. Þá er í skilmálum skipulagsins einungis gert ráð fyrir parhúsum sem aðeins getur átt við um lóðir við Norðurbrún en ekki við Kleppsveg eða Kambsveg.
Samkvæmt framansögðu verður að telja að skipulagið taki aðeins til lóða við Norðurbrún og að því hafi ekki verið í gildi deiliskipulag fyrir Kleppsveg 90 er hin kærða ákvörðun um óverulega breytingu á deiliskipulagi var tekin. Var hún því ekki reist á réttum grundvelli og verður því felld úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. júlí 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg er felld úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
