Ár 2008, fimmtudaginn 25. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 87/2008, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 6. ágúst 2008 um að veita leyfi til að byggja bílskúr með geymslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. ágúst 2008, er barst úrskurðarnefndinni 29. sama mánaðar, kærir Guðmundur Ágústsson hdl., f.h. Ó og T, eigenda fasteignarinnar nr. 27 við Fífuhvamm í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 6. ágúst 2008 að veita leyfi til að byggja bílskúr með geymslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 14. ágúst 2008.
Kærendur krefjast þess að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi ásamt því að framkvæmdir verði stöðvaðar. Þykir málið nú vera tækt til lokaúrskurðar og verður því ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu kærenda.
Málsatvik: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda og hefur áður komið til kasta úrskurðarnefndarinnar. Upphaf þess má rekja til þess að á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 3. apríl 2007 var tekið fyrir erindi frá lóðarhafa að Fífuhvammi 25 þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr austan við húsið að Fífuhvammi 25. Samþykkti nefndin að senda málið í kynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, m.a. til kærenda sem settu fram athugasemdir vegna þessa. Á fundi skipulagsnefndar hinn 19. júní 2007 var erindið lagt fram að nýju ásamt umsögn bæjarskipulags. Skipulagsnefnd ákvað á þeim fundi að fela skipulagsstjóra að ræða við aðila máls. Á fundi skipulagsnefndar hinn 3. júlí 2007 var erindið tekið fyrir að nýju og eftirfarandi fært til bókar: „Skipulagsnefnd samþykkir erindið með áorðnum breytingum, sbr. samkomulag lóðarhafa Fífuhvammi 25 og 27 dags. 3. júlí 2007.“
Hinn 23. júlí 2007 barst erindi kærenda til skipulagsnefndar þar sem gerðar voru athugasemdir við afgreiðslu nefndarinnar. Á fundi skipulagsnefndar 7. ágúst 2007 var málið enn á dagskrá og eftirfarandi fært til bókar: „Lagt fram að nýju ásamt bréfi lóðarhafa Fífuhvammi 25, dags. 23. júlí 2007, ásamt endurskoðaðri umsögn bæjarskipulags dags. 24. júlí 2007. Skipulagsnefnd samþykkir framlagt erindi skv. uppdrætti dags. 24. júlí 2007 og endurskoðaða umsögn bæjarskipulags dags. 24. júlí 2007 og vísar því til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.“ Á fundi bæjarráðs hinn 16. ágúst 2007 var ákvörðun skipulagsnefndar staðfest.
Umsókn lóðarhafa að Fífuhvammi 25 um leyfi til byggingar umrædds bílskúrs var tekin fyrir í byggingarnefnd Kópavogs hinn 22. ágúst 2007 og afgreidd með svofelldri bókun: „Samþykkt, þar sem teikningar eru í samræmi við byggingar- og skipulagslög nr. 73/1997, með síðari breytingum. Nefndin leggur til að bæjarstjórn samþykki afgreiðslu byggingarnefndar.“ Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2007.
Skutu kærendur framangreindum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2008 felldi þær úr gildi.
Á fundi byggingarnefndar 5. mars 2008 var tekið fyrir erindi eiganda fasteignarinnar að Fífuhvammi 25 varðandi leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni. Var erindinu vísað til skipulagsnefndar sem tók ákvörðun um grenndarkynningu þess. Komu kærendur á framfæri mótmælum sínum vegna þessa. Á fundi skipulagsnefndar 20. maí 2008 var erindinu, ásamt athugasemdum er bárust vegna grenndarkynningarinnar, vísað til byggingarnefndar. Á fundi byggingarnefndar 16. júlí s.á. var eftirfarandi fært til bókar: „Með tilvísun til umsagnar byggingarnefndar dags. 16. júlí 2008 um athugasemdir eigenda að Fífuhvammi 27 og yfirlýsingar hönnuðar dags. 10. júlí, gefur nefndin eigendum að Fífuhvammi 25 og 27 kost á að gæta andmæla sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 fyrir fund byggingarnefndar 6. águst n.k.“ Í bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 21. júlí 2008, af þessu tilefni sagði eftirfarandi: „Eigendum Fífuhvamms 25 og 27 er hér með gefinn kostur á að gæta andmæla sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 fyrir fund byggingarnefndar 6. ágúst 2008.“ Með bréfi þessu fylgdi m.a. umsögn byggingarnefndar, dags. 16. júlí 2008, vegna athugasemda kærenda vegna grenndarkynningarinnar og yfirlýsing verkfræðistofu um fyrirhugaðar framkvæmdir. Með bréfi, dags. 30. júlí 2008, komu kærendur á framfæri við byggingarnefnd mótmælum sínum vegna fyrirhugaðar bílskúrsbyggingar.
Á fundi byggingarnefndar hinn 6. ágúst 2008 var veitt leyfi til að byggja 56,8 fermetra bílskúr með geymslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm, 40 cm frá mörkum lóðarinnar nr. 27. Var framangreint staðfest á fundi bæjarráðs hinn 14. sama mánaðar.
Hafa kærendur kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að eftir að úrskurður úrskurðarnefndarinnar hafi gengið í hinu fyrra kærumáli hafi kærendur leitað eftir því að ná samkomulagi við bæjaryfirvöld og byggingarleyfishafa, eins og þeir hafi raunar einnig gert á meðan málið hafi verið til umfjöllunar hjá úrskurðarnefndinni. Hafi kærendur verið tilbúnir að fallast á að bílskúr yrði reistur á lóðinni gegn því að hann yrði annað hvort minnkaður eða komið fyrir innar á lóðinni. Þá hafi þau viljað tryggja sig gagnvart því að síðar yrði ekki heimilað að byggt yrði ofan á bílskúrinn ásamt því að fá skuldbindandi yfirlýsingu byggingarleyfishafa þess efnis að þak bílskúrsins yrði ekki notað sem leiksvæði. Þessu hafi alfarið verið hafnað af byggingarleyfishafa. Þess í stað hafi hann lagt fram sömu teikningu til skipulagsnefndar með ósk um grenndarkynningu. Eina frávikið frá fyrri beiðni hafi verið að bílskýlið yrði fellt niður. Hafi skipulagsnefnd samþykkt að grenndarkynna erindið og hafi gefið kærendum kost á að koma að athugasemdum sem þau hafi gert. Þrátt fyrir athugasemdir kærenda hafi nefndin vísað erindinu til bygginganefndar til afgreiðslu.
Áður en málið hafi verið tekið fyrir í bygginganefnd hafi kærendur óskað eftir fundi með bæjaryfirvöldum. Til fundarins hafi mætt byggingarfulltrúi, skipulagsfulltrúi, lögmaður skipulagssviðs og kærendur ásamt lögmanni sínum. Byggingarleyfishafi hafi ekki séð sér fært að mæta en lögmaður hans hafi mætt. Hafi erindi kærenda verið það að finna lausn á málinu í samræmi við það sem þau hefðu áður boðið. Afstaða byggingarleyfishafa hafi verið óbreytt frá því sem áður hafði verið og hafi byggingarfulltrúi þá tilkynnt að erindið yrði ekki samþykkt óbreytt og án samkomulags við kærendur. Með þessi skilaboð hafi kærendur farið af fundinum. Framangreindu til staðfestu geti kærendur lagt fram hljóðupptöku af fundinum.
Bent sé á að samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé fyrirhugaður bílskúr 0,4 m frá lóðarmörkum og nái inn eftir allri lóðinni og fram fyrir hús kærenda. Þá hafi þegar verið grafið tæpan metra inn á lóð þeirra.
Fífuhvammurinn teljist til eldri hverfa í Kópavogi. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi (sic) sé ekki gert ráð fyrir að veitt verði leyfi til viðbygginga eða bílskúrsbygginga á lóðinni að Fífuhvammi 25. Telji kærendur að engin fordæmi séu fyrir því á þessu eða öðrum eldri svæðum í Kópavogi að veitt hafi verið heimild til byggingar bílskúrs svo nálægt lóðarmörkum í andstöðu við vilja nágranna.
Fram hafi farið grenndarkynning vegna fyrirhugaðra framkvæmda og í tilkynningu skipulagsyfirvalda hafi komið fram að um óverulega breytingu á byggingareit væri að ræða. Þessu hafi kærendur mótmælt m.a. á þeirri forsendu að ekki væri um óverulega breytingu að ræða heldur verulega og því hafi þurft að breyta deiliskipulagi svæðisins áður en erindið yrði samþykkt. Grenndarkynning sé ekki nægjanleg.
Miðað við forsögu þessa máls sé eigandi neðri hæðar að Fífuhvammi 25 að fara fram á stækkun á íbúð sinni úr 78 m² í 143 m². Beiðni um bílskúr sé því yfirskyn. Stækkun þessi sé öll í áttina að lóðarmörkum kærenda sem leiði til þess að baklóðin verði þeim ónothæf vegna skuggavarps, ekki einungis frá fyrirhugðum bílskúr heldur einnig húsi þeirra sjálfra og mishæðar í landslagi. Þessi viðbót, að fá 2,5 metra háan steinsteyptan bílskúr, verði ekki til að bæta ástandið sem hafi verið slæmt fyrir.
Bent sé á að vestari hluti lóðarinnar að Fífuhvammi 25 sé mun stærri og breiðari. Þegar metið sé hvort um verulega eða óverulega breytingu sé að ræða sé ekki nægjanlegt að reikna lóðarfermetra og húsfermetra heldur verði einnig að taka með í reikninginn hvar núverandi hús sé staðsett á lóðinni og hvar fyrirhuguð viðbygging komi til með að vera staðsett. Þannig skipti það kærendur verulegu máli hvort viðbótarbyggingin sé nokkra metra frá lóðarmörkum eða nokkra sentimetra. Kærendur hefðu ekki hreyft mótmælum ef fyrirhuguð bygging yrði reist bak við hús eða hinum megin við húsið þar sem rými sé nægjanleg.
Um túlkun úrskurðarnefndarinnar á 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og undantekningarákvæðis 7. mgr. 43. gr. sömu laga vísist m.a. til úrskurðar nefndarinnar í máli nr. 164/2007. Bendi kærendur á að hinn umdeildi bílskúr muni hafa veruleg áhrif á möguleika til að selja hús þeirra ásamt því sem það muni lækka í verði.
Samkvæmt 113. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998, skuli bílageymsla fyrir einn bíl að jafnaði ekki vera stærri en 36 m² brúttó. Sú bílageymsla sem byggingarnefnd hafi veitt leyfi fyrir sé um 65 m². Samkvæmt sama ákvæði geti byggingarnefnd leyft stærri bílageymslur en 36 m² þar sem slíkt valdi ekki verulegri röskun á umhverfi og aðstæðum að öðru leyti. Kærumál þetta verði að meta með hliðsjón af hinu fyrra kærumáli. Þegar það mál hafi verið til afgreiðslu hafi byggingarnefnd samþykkt sama bílskúrinn þrátt fyrir að fyrir lægi veruleg röskun. Með því hafi byggingarnefnd gefið byggingarleyfishafa heimild til að eyðileggja rætur trjáa sem staðið hefðu á lóðarmörkum, fella niður girðingar, taka í sundur lagnir og valda kærendum miklu tilfinningalegu tjóni. Ef rök byggingarnefndar séu þau að aðstæður hafi nú breyst þar sem trén hafi verið söguð niður af starfsmönnum Kópavogsbæjar og það staðfest af hálfu úrskurðarnefndarinnar sé fallist á lögmæti fyrri samþykktar byggingarnefndar.
Í umsögn byggingarnefndar um stærð hins umdeilda bílskúrs sé vísað til þess að bílskúrinn sé 50 m² og geymsla í bílskúrnum 15 m². Telji nefndin þetta ekki óeðlilega stærð og í samræmi við aðrar bílskúrsbyggingar sem leyfðar hafi verið í eldri hverfum. Þá sé það mat nefndarinnar í sömu umsögn að hagsmunir kærenda felist ekki í stærð bílskúrsins heldur hæð hans og nálægð hans við lóðarmörk. Sé nefndin að gefa sér forsendur sem eigi sér enga stoð í bréfum kærenda. Hagsmunir kærenda séu þeir og hafi alltaf verið að skúrinn verði ekki eins stór og teikningarnar geri ráð fyrir. Vilji þau ekki fella sig við að hann nái eins lagt fram í innkeyrsluna og gert sé ráð fyrir. Þá vilji þau að byggingarnefndin fari að lögum og samþykki ekki stærri bílskúr en 113. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 heimili.
Í sambandi við stærð bílskúrs og rökleysu byggingarnefndar sé vísað til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 88/2007.
Þá vísi kærendur til þess að íbúðarhús þeirra sé fjóra metra frá lóðarmörkum. Með því að leyfa byggingu fyrirhugaðs bílskúrs við lóðarmörk telji þau að byggingarnefnd brjóti ákvæði 75. gr. og 113. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð milli húsa með tilliti til brunavarna. Á teikningu sé hvorki teiknaður eldvarnarveggur né sett lýsing um að byggingarefni sé eldþolið.
Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er á því byggt að hafna beri kröfu kærenda og vísað til þess að málsmeðferð við samþykkt byggingarleyfis hafi verið lögmæt, réttmæt og í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Afgreiðslan hafi verið byggð á 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Umsóknin hafi verið ítarlega grenndarkynnt þeim sem talið hafi verið að ættu hagsmuna að gæta og hafi aðeins ein athugasemd borist, þ.e. frá kærendum.
Áður en ákvörðun hafi verið tekin hafi verið gerð könnun á byggðarmynstri á svæðinu. Litið hafi verið til byggingarmagns/nýtingarhlutfalls á lóðinni Fífuhvammi 25 og það borið saman við byggingarmagn/nýtingarhlutfall á aðliggjandi lóðum. Hafi komið í ljós að byggingarmagn/nýtingarhlutfall á lóðinni hafi til að mynda verið töluvert minna en á lóð kærenda.
Kannað hafi verið hvort bílskúra væri að finna við eða á lóðarmörkum á aðliggjandi lóðum og hvar þeir væru staðsettir á lóðum og í ljós hafi komið að umsókn lóðarhafa væri í samræmi við þá bílskúra sem fyrir væru á svæðinu.
Litið hafi verið til afstöðu bílskúra gagnvart mannvirkjum á næstu lóð. Hafi það verið álit nefndarinnar að staðsetning bílskúrs austan við Fífuhvamm 25 færi ekki í bága við byggðarmynstur á svæðinu. Jafnframt hafi verið litið til stærðar bílageymslna á öðrum lóðum á svæðinu.
Við mat á aðstæðum á svæðinu sé ljóst að samþykkt bílskúrs á lóð Fífuhvamms 25 þrengi að lóðinni Fífuhvammi 27 frá því sem áður hafi verið. Nálægð bílskúrsins við lóðina hafi að vissu leyti tilfinningarleg áhrif þar sem áður hafi verið gróður á lóðarmörkum. Bílskúrinn hafi hins vegar ekki í för með sér neikvæð grenndaráhrif í formi skuggamyndunar eða takmarkaðri afnot af lóðinni Fífuhvammi 27. Af aðstæðum að dæma ætti ónæði eða óþægindi af staðsetningu eða stærð bílskúrsins að vera óveruleg ef nokkur fyrir kærendur.
Að loknu heildarmati byggingarnefndar á framangreindum sjónarmiðum og aðstæðum hafi það verið niðurstaða nefndarinnar að samþykkja umsóknina og vísa henni til bæjarstjórnar. Sú ákvörðun hafi að miklu leyti verið byggð á því að fyrirhugaður bílskúr muni fela í sér verulega aukna nýtingarmöguleika byggingarleyfishafa á fasteign og á lóð. Hafi nefndin talið mikilvægt að litið yrði til þeirra hagsmuna og þeir bornir saman og metnir með tilliti til þeirra athugasemda sem fram hafi komið.
Kópavogsbær telji að við mat á aðstæðum hafi byggingarnefnd tekið afstöðu og farið að ákvæðum 113. gr. byggingarreglugerðar ásamt því að með hinu kærða byggingarleyfi hafi ekki verið farið gegn ákvæðum 75. gr. byggingarreglugerðar.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er bent á að hinn umdeildi bílskúr sé teiknaður 40 cm frá lóðamörkum og hafi við byggingu hans að sjálfssögðu verið farið eftir því. Það sé alrangt að byggingarleyfishafi hafi grafið inn á lóð kærenda, enda honum það hvorki heimilt né nauðsynlegt vegna byggingarframkvæmdanna. Þá sé, samkvæmt upplýsingum frá byggingaryfirvöldum, röng sú fullyrðing kærenda að engin fordæmi séu fyrir því á þessu eða öðrum svæðum í Kópavogi að veitt hafi verið heimild til byggingar bílskúrs svo nálægt lóðamörkum í andstöðu við vilja nágranna.
Mótmælt sé þeirri túlkun kærenda að í tilfelli því er hér um ræði sé grenndarkynning ekki nægilegur grundvöllur hins kærða byggingarleyfis. Ekki sé verið að breyta deiliskipulagi heldur fjalli málið um það hvort einstök bygging verði leyfð eða ekki. Þá sé mótmælt þeirri fullyrðingu kærenda að beiðni um leyfi fyrir byggingu bílskúrs sé yfirvarp þar sem í raun sé verið að stækka íbúð byggingarleyfishafa.
Kærendur hafi ekki sýnt fram á með teikningum eða öðrum gögnum að byggingin valdi skuggavarpi á lóð þeirra umfram það sem önnur mannvirki, trjágróður og landslag valdi á lóðinni. Því til viðbótar verði ekki séð að kærendur hafi nýtt baklóð sína til útiveru eða ræktunar, enda örðugt um vik þar sem gríðarstórar aspir, sem staðið hafi lóð þeirra, hafi birgt fyrir sólarljós þar sem víðar.
Órökstudd sé sú fullyrðing kærenda að hinn umdeildi bílskúr hafi áhrif á möguleika til sölu á húsi þeirra jafnframt því sem húsið muni lækka í verði. Lögmaður byggingarleyfishafa hafi óskað eftir því að fenginn yrði fasteignasali/-salar til að meta hvort og þá hversu mikil verðbreyting yrði á húsinu Fífuhvammi 27 ef af byggingu bílskúrsins yrði. Hafi kærendur ekki lagt fram niðurstöður slíks mats.
Byggingarleyfishafi sé ósammála þeirri fullyrðingu kærenda að bílskúrinn sé of stór miðað við ákvæði byggingarreglugerðar þar sem hann sé yfir 36 m². Bent sé á að samkvæmt 113. gr. byggingarreglugerðar sé byggingarnefnd heimilt að veita leyfi fyrir stærri bílgeymslu þar sem slíkt valdi ekki verulegri röskun á umhverfi og aðstæður að öðru leyti leyfi. Telji byggingarleyfishafi að svo hagi til í þessu tilfelli.
Áhyggjur kærenda af brunavörnum séu óþarfar. Eins og fram komi á samþykktum teikningum sé tekið fram að veggir og þak sé gert úr steinsteypu en ekki brennanlegum efnum.
————————–
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki verða rakin frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar.
Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 9. september 2008.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarnefndar Kópavogs um að heimila byggingu bílskúrs og geymslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm.
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu skipulags- og byggingaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna. Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hins umdeilda bílskúrs. Verður nýtingarhlutfall lóðarinnar að Fífuhvammi 25 hóflegt þrátt fyrir tilkomu hinnar umdeildu nýbyggingar en auk þess verður að líta til þess að á íbúðarhúsalóðum í næsta nágrenni við eignina eru víða bílskúrar er standa á eða nærri lóðamörkum. Má af þessum sökum fallast á með skipulags- og byggingaryfirvöldum að ekki hafi verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hinnar umdeildu byggingar.
Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra vegna skuggavarps. Þegar litið er til innbyrðis afstöðu eigna málsaðila og þeirrar byggðar sem fyrir er á svæðinu fellst úrskurðarnefndin ekki á að umdeild bygging hafi slík grenndaráhrif að leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis. Verður heldur ekki talið, eins og hér stendur sérstaklega á, að ákvæði 113. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um stærð bílgeymsla, standi í vegi fyrir hinni kærðu ákvörðun enda verður hvorki talið að byggingin valdi verulegri röskun á umhverfi né að aðstæður leyfi ekki byggingu hennar að öðru leyti. Loks verður að telja að fullnægt sé ákvæðum 75. gr. reglugerðarinnar um brunavarnir þar sem steinsteyptur, gluggalaus veggur er á nýbyggingunni á þeirri hlið er veit að vesturgafli húss kærenda, sem einnig er gluggalaus.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Kópavogs frá 6. ágúst 2008 um að veita leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.
__________________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
