Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 39/2007, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og P, bæði til heimilis að Miðtúni 14 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, einnig fyrrgreinda ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007. Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra, sem er númer 39/2007. Borgarstjórn staðfesti samþykkt skipulagsráðs á fundi hinn 20. febrúar 2007.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málsatvik: Á fundi skipulagsráðs hinn 23. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lýtur að Höfðatorgi, eða því svæði er afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni. Fólst í tillögunni að svæðið breyttist úr miðsvæði í blandaða landnotkun miðsvæðis og íbúðarsvæðis ásamt því að gert var ráð fyrir þéttingu íbúðarsvæðis. Var tillagan auglýst til kynningar frá 18. september 2006 til og með 18. nóvember sama ár. Tillagan var samþykkt í skipulagsráði hinn 20. desember 2006, staðfest í borgarráði degi síðar og lögð fram á fundi borgarstjórnar hinn 2. janúar 2007. Auglýsing um gildistöku aðalskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2007.
Í kjölfar auglýsingar um tillögu að breyttu aðalskipulagi var á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi sama svæðis en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003. Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum. Tillagan fól m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa.
Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á. Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007. Hafa kærendur kært þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu muni skuggavarp aukast, vindhviður verða sterkari og umferð um svæðið verða meiri. Allt þetta hafi í för með sér aukið svifryk, hávaða og ónæði enda heimili breytingin nær tvöfalt byggingarmagn þess er áður var. Verulega skorti á að skipulagsyfirvöld hafi í svörum sínum við athugasemdum íbúa í Túnahverfi sýnt fram á með mælingum, rannsóknargögnum eða útreikningum að nýjustu breytingar á hönnun reitsins hafi dregið nægilega úr skuggavarpi til að koma til móts við athugasemdir íbúanna. Ekki hafi verið sýndar neinar mælingar á veður- og vindafari. Upplýsingar um umferðarmagn séu ónákvæmar og ófullnægjandi.
Kærendur næst því svæði er um ræðir halda því fram að samkvæmt skuggavarpsmyndum sem þeim hafi verið kynntar njóti þeir aldrei sólar í garði sínum eftir kl. 18 og halda þeir því fram að breytingin rýri bæði búsetugæði og verðgildi eignar þeirra. Telja þeir að borgarfulltrúar hafi eingöngu staðið vörð um hagsmuni byggingaraðila og ekki komið nægilega til móts við kröfur íbúa í hverfinu. Kynningarferli tillögunnar hafi borið þess merki að búið væri að taka ákvörðunina fyrirfram og ekkert hafi þýtt fyrir þá að mótmæla henni. Fram hafi komið kröftug mótmæli frá íbúum, m.a. 200 nafna undirskriftalisti, en þegar breytingin hafi verið tekin fyrir hafi ekkert verið á það minnst í fundargerð.
Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 hafi þáverandi meirihluti m.a. bókað að tillaga að uppbyggingu svæðisins hafi verið unnin í nánu samstarfi og samráði við hagsmunaaðila og íbúa á svæðinu ásamt því að skuggavarp yrði sambærilegt því sem áður hafi verið samþykkt. Þessu séu kærendur mjög ósammála og telji að fram séu settar rangar fullyrðingar.
Hverfið verði senn umkringt háum byggingum og muni þá sú ánægja sem tilheyri því að búa í einbýlishúsi með sólríkum garði heyra sögunni til. Margt í ferli málsins beri nánast með sér að verið sé markvisst, með einum eða öðrum hætti, að bola þeim í burtu og neyða þá til að selja eigur sínar á sem lægstu verði. Forstjóri byggingarleyfishafa hafi mætt á alla kynningarfundi sem haldnir hafi verið og hafi hann þar gefið frjálslegar yfirlýsingar um að hverfið verði keypt upp á næstu árum. Þegar borgarfulltrúar séu spurðir um þetta atriði sé því svarað til að ekkert slíkt sé í bígerð. Miðað við þær áætlanir sem kærendum hafi verið kynntar muni verkið standa a.m.k. næstu þrjú árin. Framkvæmdunum fylgi mikið ónæði og verði hverfið nánast óbyggilegt næstu árin. Einhverjir nágrannar þeirra hafi gefist upp og selt hús sín og virðist sem eignirnar séu keyptar óskoðaðar á markaðsverði.
Þá sé því haldið fram af hálfu kærenda að ekki hafi verið farið að lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 en samkvæmt þeim lögum beri byggingaraðila að láta fara fram slíkt mat. Einnig sé vísað til laga um umhverfismat áætlana nr. 105/2006.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað málsástæðum kærenda um vindafar, mengun og aukningu umferðar um Höfðatún. Þá er því hafnað að framkvæmdirnar hafi þurft að sæta umhverfismati.
Hvað varði umferðarmálin komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. febrúar 2007, að sólarhringsumferð um Höfðatún, milli Skúlagötu og Borgartúns, sé 4-5 þúsund bílar. Samkvæmt hinni kærðu samþykkt sé heimilað að byggja um 75 þúsund fermetra, bæði af íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Miðað við forsendur deiliskipulagsbreytingarinnar megi gera ráð fyrir að umferð í Höfðatúni tvöfaldist og verði allt að 10 þúsund bílar á sólarhring.
Hvað varði áhrif vinda sé tekið fram að byggingarnar á reitnum séu sérstaklega hannaðar með vind og veðurfar í huga og uppbrotnar í hæðum og formi m.a. af þeim sökum. Vakin sé athygli á ákvæðum deiliskipulags um uppbrot húsa, en slík ákvæði séu sett fram til að lágmarka áhrif vinda vegna háhýsanna á svæðinu. Aftur á móti hafi ekki verið talin ástæða til þess að láta fara fram sérstakar rannsóknir vegna vindafars í Borgartúni og nærumhverfi.
Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga. Gert sé ráð fyrir að við fullhönnun húsa fari fram frekari athuganir á áhrifum háhýsabyggðar á veðurfar innan reitsins og í nágrenni hans.
Loks sé því mótmælt að um matskyldar framkvæmdir sé að ræða í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi breytingar á deiliskipulagi Höfðatorgs í Reykjavík sem afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni. Breytingin var gerð í kjölfar breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 fyrir sama svæði er varðaði landnotkun þar sem heimilað var að á svæðinu yrði íbúðabyggð auk verslunar og þjónustu. Er svæðið á skilgreindu þéttingasvæði samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur en með áðurnefndri breytingu aðalskipulagsins er það jafnfram skilgreint sem svæði til þéttingar íbúðarbyggðar.
Á umræddu svæði var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003 þar sem gert var ráð fyrir verslunar- og skrifstofubyggingum, rúmlega 44.000 m². Hin kærða ákvörðun felur m.a. í sér heimild til aukins byggingarmagns og hækkunar bygginga og verður byggingarmagn eftir breytinguna rúmir 75.000 m².
Almennt verður að gjalda varhug við því að gerðar séu breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi en eins og hér stendur á verður þó að telja að skipulagsyfirvöldum hafi verið heimilt að samþykkja hina umdeildu skipulagsbreytingu enda um skilgreint þéttingarsvæði að ræða, auk þess sem nýleg breyting á aðalskipulagi gerði ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar. Verður að telja að með hinni umdeildu ákvörðun hafi borgaryfirvöld fyrst og fremst verið að framfylgja breyttri stefnu aðalskipulags um nýtingu svæðisins svo sem þeim var skylt, sbr. lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að meta hefði þurft framkvæmdir samkvæmt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu á grundvelli laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, enda felast ekki í henni áform um framkvæmdir sem gætu verið matsskyldar samkvæmt viðauka 1 eða 2 með þeim lögum. Þá verður ekki séð að hin kærða ákvörðun falli undir lög um umhverfismat áætlana nr. 105/2006, enda markar deiliskipulagsbreytingin ekki stefnu er varðar leyfisveitingar til framkvæmda sem tilgreindar eru í lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006.
Eignir kærenda eru utan þess svæðis sem hin kærða ákvörðun tekur til. Breyting sú sem kærð er í málinu getur þó varðað kærendur nokkru, enda felur hún í sér heimild til byggingar umfangsmikilla mannvirkja í næsta nágrenni við fasteignir þeirra. Hins vegar verður ekki fallist á að af breytingunni hljótist slíkt óhagræði að grenndarhagmunir kærenda eigi að leiða til ógildingar hennar.
Ekki verður heldur séð að ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar. Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað með vísan til framanritaðs en jafnframt er til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsbreytingarinnar er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar sama ár, um breytingu á deiliskipulagi Höfðatorgsreits í Reykjavík.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_________________________ _________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
