Ár 2007, þriðjudaginn 3. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 47/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra M, G, Þ og Á eigendur fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum.
Gera kærendur þá kröfu að hin kæra ákvörðun verði felld úr gildi. Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 30. maí 2007 gera kærendur auk þess kröfu um að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.
Málavextir: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en deilt hefur verið um heimildir til byggingar vélageymslu á jörðinni. Er þar annars vegar um að ræða eiganda jarðarinnar sem óskað hefur eftir heimild til byggingar umræddrar vélageymslu og hins vegar kærendur sem eru eigendur sumarhúss er á jörðinni stendur.
Leyfi til byggingar vélageymslu á jörðinni Birnustöðum var samþykkt hinn 27. október 2004. Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 17. ágúst 2005, í tilefni samþykktarinnar segir m.a.: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 11. ágúst 2005, þar sem óskað er meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir allt að 245,7 m² vélageymslu í landi Birnustaða. Hámarkshæð húss er 5,5 m (mælt á uppdrætti) … Áður en Skipulagsstofnun getur afgreitt erindið þarf að liggja fyrir hvort gert hafi verið bráðabirgðahættumat af svæðinu í samræmi við ákvæði aðalskipulags Súðavíkur. Þar sem um byggingu er að ræða í næsta nágrenni við núverandi frístundahús þarf jafnframt að kynna framkvæmdina fyrir eigendum þess og mælir stofnunin með því að reynt verði að ná sáttum um staðsetningu hennar. Stofnunin bendir jafnframt á að gæta þarf ákvæða byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og að gera þarf yfirlitsmynd sem sýnir staðsetningu jarðarinnar/framkvæmdarinnar í sveitarfélaginu.“ Í kjölfar bréfs Skipulagsstofnunar var áður útgefið byggingarleyfi fellt úr gildi og ákveðið að grenndarkynna nágrönnum, þ.e. eigendum sumarhússins, áformin. Í bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. september 2005, segir að með vísan til 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, hafi verið ákveðið að grenndarkynna þá ákvörðun eigenda jarðarinnar að byggja vélageymslu á jörðinni. Í bréfi, dags. 17. október 2005, settu kærendur fram athugasemdir vegna þessa og mótmæltu staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu. Á fundi byggingarnefndar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi bókun samþykkt samhljóða: „Byggingarnefnd telur ekki nægileg rök fyrir því að banna byggingu vélageymslu á áður samþykktum byggingarreit.“ Var bókunin staðfest á fundi sveitarstjórnar samdægurs og athugasemdum kærenda svarað sem í kjölfarið kærðu samþykktina til úrskurðarnefndarinnar.
Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir m.a. eftirfarandi: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 8. nóvember 2005, þar sem ítrekuð er ósk um meðmæli Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir 246 m² vélageymslu í landi Birnustaða … Skipulagsstofnun undrast að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir er á jörðinni. Skipulagsstofnun gerir þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. til byggingarefna.“
Ekkert varð af framkvæmdum en í tölvupósti sveitarstjóra hinn 20. mars 2007 til eins kæranda segir eftirfarandi: „Sendi þér hér afrit af nýrri tillögu að staðsetningu geymslunnar sem óskað er eftir að fá heimild til að byggja á Birnustöðum. Heyri frá þér þegar þú hefur skoðað þessa staðsetningu.“ Á fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 30. apríl 2007 var tekið fyrir munnlegt erindi um byggingu margnefndrar vélageymslu. Í gögnum málsins kemur fram að um er að ræða 246 fermetra vélageymslu, þar sem vegghæð er 3,97 metrar og mænishæð 5,51 metri. Lengd hússins er áformuð 21,71 metri og breidd þess 11,32 metrar. Mun vélageymsla þessi koma í stað eldri og umtalsvert minni geymslu. Segir í fyrrgreindri bókun byggingarnefndar að um sé að ræða nýja staðsetningu hússins og að erindið sé samþykkt þar sem það sé í samræmi við byggingarlög. Á fundi sveitarstjórnar hinn 31. maí 2007 var samþykkt byggingarnefndar tekin til afgreiðslu og lagt fram afrit af kæru kærenda til úrskurðarnefndarinnar og erindi byggingarfulltrúa. Þá var og lögð fram skrifleg byggingarleyfisumsókn. Í umsókninni segir m.a. eftirfarandi: „Áður hefur verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessu húsi en það var ógilt vegna ósamkomulags við nágranna um staðsetningu þess. Nú hefur byggingin verið færð 9 m í SA og skerðir ekki, að okkar mati, lengur útsýni til SV, en það var m.a. það sem nágrannar í sumarhúsinu settu fyrir sig.“ Var afgreiðslu frestað til næsta fundar sveitarstjórnar.
Á fundi byggingarnefndar hinn 7. júní 2007 var tekin til afgreiðslu umsókn um byggingarleyfi vélageymslu á Birnustöðum og var eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram greinargerð byggingarfulltrúa er varðar möguleg grenndaráhrif vegna byggingarinnar. Lagt fram álit lögfræðings Súðavíkurhrepps vegna málsins. Lagðar fram athugasemdir frá Margréti og Þóru Karlsdætrum á greinargerð byggingarfulltrúa. Byggingarnefnd hefur áður fjallað um sama erindi sem lagt var munnlega fyrir nefndina af byggingarfulltrúa þann 30. apríl sl. Nú hefur umsækjandi lagt fram skriflega umsókn um byggingarleyfi. Nefndin hefur farið yfir öll gögn um málið og komist að sömu niðurstöðu og þann 30. apríl sl. þ.e. að nefndin leggur það til við sveitarstjórn að hún samþykki erindið. Jafnframt átelur byggingarnefndin byggingaraðila harðlega fyrir að hafa ekki farið eftir munnlegum tilmælum byggingarfulltrúa um að hefja ekki byggingarframkvæmdir fyrr en skriflegt leyfi þar um hafi verið gefið út.“ Var framangreind afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007 með eftirfarandi bókun: „Sveitarstjórn telur ekki að framkomin sjónarmið um meint grenndaráhrif séu þess eðlis að ekki beri að veita byggingaleyfi vegna byggingarinnar.“
Með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags- og byggingarlaga gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 11. júní 2007 fyrir hinni umdeildu vélageymslu en fyrir liggur að byggingarleyfishafi hóf framkvæmdir áður en leyfið var veitt.
Framangreindri samþykkt byggingarnefndar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þegar kæra hafi verið send úrskurðarnefndinni hafi hvorki byggingarnefnd né sveitarstjórn samþykkt byggingarleyfi vegna vélageymslunnar. Byggingarframkvæmdir hafi verið hafnar og það án þess að fyrir hendi væri byggingarleyfi. Þá hafi heldur ekki farið fram grenndarkynning í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga vegna byggingarinnar.
Því sé haldið fram að byggingin sé allt of nálægt sumarhúsi kærenda og aðeins séu ellefu metrar á milli hússins og fyrirhugaðrar vélageymslu. Vélageymslan sé þrjá metra frá lóðarmörkum sumarhússins en húsið sé átta metra frá lóðarmörkum. Telji kærendur að fjarlægð frá lóðarmörkum þurfi að vera a.m.k. tíu metrar og vísa í því sambandi til ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Fyrirhuguð bygging komi til með að valda verulegri útsýnisskerðingu í suðurátt frá kærendum og breyti það litlu þó hún hafi verið færð ofar frá því sem upphaflega hafi verið ákveðið. Byggingin muni varpa skugga á hús og lóð kærenda og bent sé á að ekkert faglegt mat hafi farið fram á hugsanlegri skuggamyndun af fyrirhugaðri vélageymslu. Þá telji kærendur að fyrirhuguð bygging muni valda mikilli snjósöfnun á lóð þeirra ásamt því að valda miklu ónæði bæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. Þessi mikla nálægð muni auk þess hafa í för með sér verðrýrnun á húsi kærenda.
Málsrök byggingarnefndar Súðarvíkurhrepps: Byggingarnefnd andmælir því að tekin hafi verið fyrir munnleg umsókn um byggingarleyfi hinn 7. júní 2007 líkt og kærendur haldi fram.
Fyrir liggi að kærendum hafi verið kynnt fyrirhuguð færsla á umræddri byggingu í tölvupósti. Því bréfi hafi kærendur svarað en þeir hafi sett fram órökstuddar fullyrðingar, til að mynda um útsýnisskerðingu, hættu á snjósöfnun og að litlu breyti þótt byggingin hafi verið færð um níu metra. Telji byggingarnefnd að með þessu svari hafi grenndarkynningu verið lokið og frekari kynning hafi engan tilgang haft nema að tefja málið. Auk þess sé vísað til grenndarkynningar sem fram hafi farið í september 2005. Aðeins sé um að ræða færslu byggingarinnar um níu metra til norðausturs sem hafi verið gerð til að koma til móts við kærendur vegna meintrar útsýnisskerðingar. Þetta hafi þeim verið kynnt og mótmæli byggingarnefndin því að framangreint sé ekki ígildi grenndarkynningar.
Athygli sé vakin á því að hér sé aðeins um kynningu að ræða og ekkert annað samkvæmt byggingarreglugerð og að mati nefndarinnar hafi óumdeilanlega farið fram kynning á þessari breytingu. Athugasemdum kærenda hafi verið svarað á skriflegan rökstuddan hátt og sé vísað til þeirra.
Kærendur vísi til ákvæðis um tíu metra fjarlægð byggingarreits frá lóðarmörkum í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Telji nefndin að ákvæðið eigi við þar sem verið sé að skipuleggja frístundabyggð þar sem ætlunin sé að byggja mörg frístundahús. Vísað sé til gr. 4.11.1 í reglugerðinni en nefndin telji að túlka beri ákvæðið svo að það taki til byggðs landsvæðis fyrir frístundabyggð frekar en að eitt stakt hús sé frístundabyggð. Hafi þá vegið þyngra fjarlægð að næsta sumarhúsi en annað. Hér sé næsta hús vélageymsla. Leiki vafi hér á ætti við þessar aðstæður eignar- og afnotaréttur eigenda lögbýlisins að ráða umfram þá skýringu að þetta sé frístundabyggð. Ef litið sé svo á að um frístundabyggð sé að ræða mætti með sömu rökum segja að sumarhúsið sé fjölbýlishús en það dytti engum í hug að gera. Að halda því fram að reglan gildi í máli þessu séu léttvæg rök og því mótmælt að um sé að ræða frístundabyggð og að ákvæðið hafi eitthvað gildi í þessu máli.
Þá sé bent á að sumarhúsið sé eitt stakt hús, byggt upp við íbúðarhús lögbýlisins árið 1988 eða þar um bil og engin gögn um leyfi vegna byggingar hússins hafi fundist. Árið 1997 hafi sumarhúsinu verið afmörkuð lóð.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og tekið undir sjónarmið sveitarfélagsins varðandi útsýnisskerðingu, skuggamyndun, snjósöfnun og hávaðamengun. Þá sé bent á að um sé að ræða landbúnaðarjörð. Eldri vélageymsla hafi staðið á svipuðum stað og sú nýja, reyndar nokkru neðar, og að sjálfsögðu megi gera ráð fyrir hávaða vegna þeirra véla sem notaðar séu til landbúnaðar. Fyrir ofan íbúðarhús byggingarleyfishafa séu gamlar grafir þar sem miltisbrandssýktar kýr hafi verið urðaðar um aldamótin 1900 og komi því ekki til greina að hafa vélaskemmuna þar. Þá sé ekki hægt að hafa vélaskemmu vestan við húsið, þ.e.a.s. milli þess og fjárhúss og hlöðu þar sem rotþró sé þar á milli og einnig dys. Þá þurfi að vera þar til staðar aðstaða fyrir heyflutning og aðstaða úti til að geyma hey. Sé það svo að eina staðsetningin sem komi til greina fyrir vélaskemmuna sé þar sem byggingarleyfi geri ráð fyrir henni.
Bent sé á að verði krafa kærenda um stöðvun framkvæmda tekin til greina verði byggingarleyfishafi fyrir fjárhagslegu tjóni áður en efnisleg niðurstaða liggi fyrir hjá nefndinni. Mál þetta hafi nú dregist í meira en tvö ár og hann í einu og öllu fylgt fyrirmælum byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir og haldið að sér höndum. Hafi á þeim tíma orðið tjón á vélakosti sem hafi staðið óvarinn og erfitt sé að sinna viðhaldi hans vegna skorts á aðstöðu. Ríkir hagsmunir séu af því að halda framkvæmdum áfram og stöðvun framkvæmda nú hefði afar slæm áhrif á uppbyggingu og rekstur jarðarinnar. Þá sé bygging hússins langt komin og augljóst að fjárhagslegt tjón leiði af stöðvun framkvæmda nú. Kærendur eigi önnur úrræði gagnvart sveitarfélaginu telji þeir á rétt sinn gengið. Með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði sem að sé stefnt verði ekki náð með öðru og vægara móti. Byggingarleyfishafi hafi gert allt sem í hans valdi standi til að koma til móts við kærendur með því að færa byggingu hússins um níu metra og sé ekki val um byggingu vélageymslunnar á öðrum stað.
Byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti. Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né reglugerðir sem settar hafa verið með stoð í þeim.
Sérstaklega sé tekið undir andmæli byggingarnefndar varðandi þá málsástæðu kærenda að tíu metrar þurfi að vera á milli vélageymslunnar og lóðarmarka. Ákvæði gr. 4.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eigi við um frístundabyggð og taki ákvæði reglugerðarinnar til gerðar deiliskipulags þegar slík svæði séu skipulögð í deiliskipulagi. Eitt frístandandi sumarhús nálægt lögbýli geti seint talist frístundabyggð. Samkvæmt Aðalskipulagi Súðavíkur 1999-2018 sé þetta svæði skilgreint sem landbúnaðarsvæði og ekki liggi fyrir deiliskipulag.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Samkvæmt skipulaginu á byggingin að rísa á skilgreindu landbúnaðarsvæði í þriggja metra fjarlægð frá lóð kærenda, sem er frístundalóð og stendur á henni sumarhús í eigu kærenda. Fyrirhuguð bygging er í suðvesturátt frá sumarhúsinu, 246 m² að stærð og er langhlið hússins 21,71 metri samsíða suðvesturmörkum lóðar kærenda. Mænishæð byggingarinnar er 5,51 metri og verður að fallast á með kærendum að grenndaráhrif hennar séu veruleg.
Síðdegis föstudaginn 29. júní 2007 bárust úrskurðarnefndinni andsvör byggingarleyfishafa ásamt nýjum gögnum, m.a. um afskipti Skipulagsstofnunar á fyrri stigum málsins. Koma þar fram upplýsingar er raska grundvelli málsins hjá úrskurðarnefndinni og vekja upp spurningar um það á hvaða lagagrundvelli hin kærða ákvörðun hafi verið reist, þ.e. hvort farið hafi verið með málið eftir ákvæði 3. tl. til bráðabirgða eða 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Þessar nýju upplýsingar gefa tilefni til frekari rannsóknar á málinu. Þykir rétt, með tilliti til hinna augljósu grenndaráhrifa byggingarinnar og nýrra upplýsinga um meðferð málsins hjá byggingaryfirvöldum, að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Með vísan til 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga ber sveitarstjórn Súðavíkurhrepps að framfylgja úrskurði þessum.
Úrskurðarorð:
Framkvæmdir, sem hafnar eru að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi, með stoð í hinu kærða byggingarleyfi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________ _______________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
