Ár 2006, mánudaginn 24. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.
Fyrir var tekið mál nr. 59/2005, kæra eiganda hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. ágúst 2005, er barst nefndinni samdægurs, kærir J, Helluhrauni 15, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi f.h. H ehf. synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.
Málavextir: Með bréfi, dags. 24. maí 2005, óskaði kærandi eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Í bréfinu sagði að fyrirhugað væri að leigja út sex herbergi til ferðamanna fyrst um sinn en bæta síðar við þremur herbergjum þannig að alls yrðu tuttugu svefnpláss í húsinu. Að auki yrði í húsinu aðstaða til að neyta morgunverðar.
Sveitarstjórn Skútustaðahrepps tók beiðni kæranda fyrir á fundi hinn 26. maí 2005 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina og var frestur veittur til 29. júní 2005. Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir og á fundi hennar hinn 6. júlí 2005 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða: „Sveitarstjórn hafnar að verða við erindi Helluholts ehf. um að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9 úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Til grundvallar ákvörðunar sveitarstjórnar liggur eftirfarandi: Borist hafa athugasemdir frá eigendum Helluhrauns 2 og 5. Þar kemur m.a. fram að eigendur hafi keypt húseignir sínar á þeim forsendum að hús þeirra væru í íbúðarhverfi. Þá tekur sveitarstjórn undir þær röksemdir að umferð um götuna muni aukast verulega verði af áformum um frekari gistirekstur. Enn fremur tekur sveitarstjórn undir þær athugasemdir að bílastæði verði of fá við götuna til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.“
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að húsið að Helluhrauni 9 hafi upphaflega verið byggt af Kísiliðjunni hf. árið 1969 sem bústaður fyrir 12 einhleypa starfsmenn verksmiðjunnar. Því sé ljóst að alveg frá upphafi hafi húsið verið ætlað til notkunar fyrir fjölmennt starfslið sem m.a. hafi unnið á þrískiptum vöktum sem óhjákvæmilega hafi fylgt talsverð umsvif og umferð. Sniðill hf. hafi eignast húsið árið 1993 og rekið þar gistingu um árabil. Kærandi hafi eignaðist húsið 2001 og hafi því þá verið breytt í íbúðarhúsnæði.
Kærandi vísar enn fremur til þess að Helluhraun sé ekki hrein íbúðargata heldur sé þar starfrækt ýmis þjónustustarfsemi í bland við íbúðarbyggð. Svo hafi verið nánast frá því að gatan hafi byggst í kringum árið 1970. Pósthús hafi verið að Helluhrauni 3 í meira en 30 ár og lengst af einnig símstöð, en nú síðustu árin sé þar afgreiðsla Sparisjóðs Suður-Þingeyinga. Þá hafi heilsugæslustöð verið starfrækt um árabil að Helluhrauni 17 og Norræna eldfjallastöðin sé með aðsetur að Helluhrauni 1. Gistirekstur hafi verið í meira en 20 ár að Helluhrauni 13 og 15 og gisting hafi einnig verið lengi rekin að Helluhrauni 6. Bent sé á að fyrir 20–30 árum hafi búið allt að 17 fjölskyldur við Helluhraun og auk þess allt að 12 einstaklingar sem dvalið hafi í húsinu að Helluhrauni 9. Hafi íbúar við götuna þá verið á bilinu 60–80 en í dag séu þeir litlu fleiri en 30. Umferð íbúa hafi því minnkað til muna og telji kærandi líklegt að gistirekstur hafi minni umferð í för með sér heldur en umferð heimamanna. Vísar kærandi sérstaklega til þess að umferð hafi fylgt notkun húss þess sem hér um ræði í þau 24 ár sem það hafi verið dvalarstaðar fyrir allt að 12 einstaklinga sem flestir eða allir hafi haft bíl til umráða. Með vísan til alls þessa telji kærandi að athugasemdir, sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningar þess efnis að Helluhraun sé skipulögð íbúðargata og að íbúar við götuna hafi mátt treysta því að svo yrði áfram, fái ekki staðist.
Deiliskipulag frá árinu 1977 sýni aðeins fimm bílastæði við Helluhraun 9. Þrátt fyrir þetta viti allir kunnugir að sunnan við húsið hafi árið 1969 verið gert bílastæði sem hafi verið í notkun allar götur síðan og sé bílastæði þetta um 180 fermetrar að stærð. Svo virðist sem að mistök hafi orðið við frágang deiliskipulagsins árið 1977, hvað varði bílastæði við húsið. Kærandi skírskotar einnig til þess að á vesturkanti Helluhrauns, þar sem engin byggð sé, séu einnig leyfð bílastæði. Því sé vandséð hvernig halda megi því fram að bílastæði skorti vegna gistireksturs að Helluhrauni 9.
Kærandi heldur því fram að gistiheimili séu gjarnan staðsett í íbúðarhverfum eða í jaðri þeirra. Vandfundin sé sú atvinnustarfsemi sem hafi minni áhrif á nánasta umhverfi sitt en gistiheimili þar sem aðeins sé framreiddur morgunverður.
Af hálfu kæranda er bent á að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu erindis hans en einn nefndarmaður hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins. Ekki hafi verið boðaður varamaður og hljóti slíkt að teljast ámælisvert.
Að lokum bendir kærandi á að Kísiliðjunni hafi verið lokað og hafi þá 45 manns misst vinnuna. Engin atvinnustarfsemi hafi enn komið í staðinn. Allir séu sammála um að ferðaþjónusta eigi sér bjarta framtíð í Mývatnssveit. Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi þó engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili. Við Helluhraun sé blönduð byggð, þar hafi ýmis þjónustustarfsemi verið í áratugi, gatan liggi í jaðri þjónustusvæðis og engin vandkvæði séu með bílastæði. Eigendur 18 íbúða af 20 við götuna hafi ekki gert athugasemdir við grenndarkynninguna og hafi þar með lýst samþykki sínu varðandi breytta notkun hússins að Helluhrauni 9.
Málsrök Skútustaðahrepps: Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að á fundi sveitarstjórnar hinn 26. maí 2005 hafi eftirfarandi verið samþykkt samhljóða: „Erindi Helluholts ehf. þar sem óskað er eftir leyfi til að breyta notkun hússins Helluhrauni 9 úr íbúðahúsnæði í gistiheimili. Fyrirhugað er að leigja út 6 herbergi til ferðamanna fyrst um sinn, en bæta við 3 herbergjum síðar, þannig að alls verði 20 svefnpláss í húsinu. Sveitarstjóra falið að láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lokamálsgrein 43. gr. skipulags- og byggingalaga…“
Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar hafi sveitarstjóri sent öllum eigendum fasteigna við Helluhraun bréf, dags. 30. maí 2005, og hafi því m.a. fylgt afrit af umsókn kæranda. Athugasemdir hafi borist frá tveimur eigendum fasteigna og á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júlí 2005 hafi beiðni kæranda verið synjað.
Af hálfu sveitarfélagsins sé bent á að leyfi sem veitt hafi verið til gistirekstrar í húsinu að Helluhrauni 9 árið 1995 til 1999 hafi aðeins verið nýtt um skamma hríð þar sem erindi hafi borist bygginganefnd Skútustaðahrepps frá þáverandi eiganda hússins, sbr. fundargerð bygginganefndar frá 29. október 1995, þar sem óskað hafi verið eftir heimild til að breyta austurenda Helluhrauns 9 í tvær íbúðir. Byggingarnefnd hafi samþykkt erindið og sveitarstjórn staðfest afgreiðslu byggingarnefndar á fundi hinn 30. október 1995. Húsnæðinu hafi því verið breytt í hefðbundið íbúðahúsnæði löngu fyrir árið 2001. Síðan þá hafi ekki verið gistirekstur að Helluhrauni 9.
Varðandi þá fullyrðingu kæranda að gatan Helluhraun sé blönduð byggð þá er bent á að Norræna eldfjallastöðin að Helluhrauni 1 teljist ekki starfsstöð. Húsið sé íbúðarhús í eigu Norrænu eldfjallastöðvarinnar.
Varðandi bílastæði á svæðinu þá óttist sveitarstjórn að bílastæði verði of fá til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar. Vitað sé að all oft hafi komið upp mál þar sem lagt hafi verið í einkastæði íbúa og þeir ýmist kvartað vegna þess við kæranda og starfmenn hans eða látið kyrrt liggja. Þetta segi ef til vill ekki endilega mikla sögu um bílastæðaþörfina, en ljóst sé að ókunnugir átti sig ekki á aðstæðum á hverjum stað eins og heimamenn. Vart verði á móti mælt að alla jafnan takist nágrönnum að umgangast hverjir aðra af kurteisi og tillitssemi og venjast háttum hvers annars. Mörgum kunni að reynast óþægilegt að fá nýja granna dag eftir dag.
Það að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu málsins verði vart talið ámælisvert en einn sveitarstjórnarmaður hafi vikið af fundi vegna tengsla við kæranda. Alger einhugur hafi ríkt í sveitarstjórninni um afgreiðslu málsins og vandséð að afstaða sveitarstjórnar hefði breyst þótt varamaður hefði verið kallaður til.
Rétt sé að Kísiliðjunni hafi verið lokað og engin atvinnustarfsemi komið í staðinn. Þær staðreyndir réttlæti þó ekki að farið sé á svig við lög og reglur til atvinnusköpunar. Það sé aftur á móti ofmælt að allir séu sammála um bjarta framtíð ferðaþjónustu í Mývatnssveit. Framtíð ferðaþjónustunnar sé björt ef vel sé að henni staðið og víðtæk sátt ríki um atvinnugreinina meðal íbúa sveitarinnar. Framtíðin sé ekki björt hjá þeim ferðaþjónustuaðilum sem ekki fari að þeim lögum og reglum sem gildi og hafi skapað sér óvild með frekjulegri framgöngu.
Í kærunni komi fram að Skútustaðahreppur hafi engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili. Rétt sé að Skútustaðahreppur sé landlaus, hafi aðeins yfir takmörkuðu leigulandi að ráða. Engu að síður séu skipulögð svæði til aukningar ferðaþjónustu og enn fremur hafi tvö stór hótel og nokkur smærri gistiheimili hafið starfsemi á síðustu árum og gistirýmum fjölgað umtalsvert. Kærandi hafi t.d. aldrei leitað hófanna hjá sveitarstjórn um lóð fyrir gistiheimili.
Þá sé einnig rétt hjá kæranda að eigendur 18 íbúða af 20 hafi ekki gert athugasemdir í grenndarkynningu og teljist þar með samþykkir breytingunni. Vegna þessa sé rétt að taka fram að í mörgum þeirra húsa sem við götuna standi búi leigjendur en ekki eigendur sem að auki búi aðeins þar tímabundið.
Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi verið nokkur vandi á höndum í þessu máli. Fjárhagslegir hagsmunir kæranda kunni að vera í veði. Þeir sem athugasemdir hafi gert telji að eignir þeirra rýrni í verði frá því sem nú sé ef rekstur gistiheimilis verði leyfður í næsta nágrenni. Sveitarstjórn viti að kærandi hafi lagt í fjárfestingar sem hann kunni að glata að einhverju leyti fái hann ekki leyfi til að gera þær breytingar sem hann óski.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á beiðni um að breyta húsinu að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsi í gistiheimili. Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því stendur hús það sem hér um ræðir á íbúðarsvæði. Fyrir úrskurðarnefndina hefur verið lagt skipulag, dagsett í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar. Skipulag þetta felur ekki í sér ákvörðun um fekari nýtingu fasteigna við götuna.
Samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.
Húsið að Helluhrauni 9 mun hafa verið byggt árið 1969 af Kísiliðjunni hf. sem nýtti það sem aðsetur fyrir starfsmenn verksmiðjunnar. Í maí árið 1995 var veitt heimild til gistirekstrar í húsinu en í október sama ár var veitt heimild til að breyta austurenda þess í tvær íbúðir.
Helluhraun nr. 9 í Reykjahlíð stendur í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiss konar þjónustustarfsemi. Eru þar m.a. pósthús, bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni. Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði sem skv. gildandi aðalskipulagi gerir ráð fyrir blandaðri landnotkun.
Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem kærandi hyggst starfrækja í húsi sínu telur úrskurðarnefndin að notkunarbreytingin sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.
Við húsið að Helluhrauni nr. 9 eru fimm bílastæði auk þess sem sunnan þess er svæði sem nýtt hefur verið sem bílastæði. Verður því ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar.
Samkvæmt þessu verður að telja að málefnaleg rök hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum úr gildi felld.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Synjun hreppsnefndar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili, er felld úr gildi.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson
