Ár 2006, miðvikudaginn 22. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.
Fyrir var tekið mál nr. 58/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er fól í sér að í stað tveggja fjögurra íbúða húsa á tveimur lóðum skyldi heimilt að reisa tvö parhús með fjórum parhúsaíbúðum og eitt einbýlishús á þremur lóðum.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. júlí 2005, er barst nefndinni hinn 2. ágúst sama ár, kæra J og E, íbúar að Hrísateigi 4, Reykjavík samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 fyrir breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er fól í sér að í stað tveggja fjögurra íbúða húsa á tveimur lóðum skyldi heimilt að reisa tvö parhús með fjórum íbúðum og eitt einbýlishús á þremur lóðum.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.
Málavextir: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. mars 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagsbreytingu varðandi lóðina nr. 6 við Hrísateig. Samþykkt var að grenndarkynna tillöguna sem óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi. Fólst breytingin í því, að í stað tveggja húsa á tveimur lóðum með fjórum íbúðum og bílskúrum á milli, kæmu þrjú parhús á jafnmörgum lóðum, öll með innbyggðum bílskúrum. Hámarkshæð húsa var óbreytt, eða 8,5 m miðað við götu.
Andmæli bárust frá nokkrum fjölda íbúa á svæðinu við hina kynntu skipulagstillögu og þar á meðal frá kærendum. Mun tillagan hafa tekið þeim breytingum eftir kynningu hennar, að í stað þriggja parhúsa skyldu koma tvö parhús og eitt einbýlishús.
Greind skipulagstillaga var samþykkt á afgreiðslufundi skipulagsráðs 22. júní 2005 og staðfest í borgarráði hinn 30. júní s.á. Gildistaka skipulagsbreytingarinnar var síðan auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 14. júlí 2005 og hafa kærendur skotið umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur telja að lítið tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra og annarra íbúa við meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. Með ákvörðuninni sé verið að skerða hverfisverndaðan garð og heimila nýtingarhlutfall lóða langt umfram það sem annars sé á umræddum reit.
Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 sé gert ráð fyrir nýtingarhlutfalli einbýlishúsalóða á bilinu 0,2-0,4 en að hæsta nýtingarhlutfall fyrir allt að fimm íbúða hús geti orðið 0,8. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds hverfis sé lagt til að þetta hlutfall gildi á deiliskipulagssvæðinu. Með hinni kærðu breytingu eigi að heimila nýtingarhlutfall 0,56 fyrir einbýlishús á lóðinni, sem sé næstum tvöföldun miðað við nýtingu nágrannalóða. Kærendur hafi ekki fundið þeirri staðhæfingu borgaryfirvalda stoð að heimilað nýtingarhlutfall nágrannalóða við Hrísateig 6 sé allt að 0,8 í deiliskipulagi reitsins.
Með umdeildri breytingu sé götumynd og hverfisverndun varpað fyrir róða og vafasamt fordæmi gefið fyrir nýtingarhlutfalli einbýlishúsalóða.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld gera þá kröfu að samþykkt skipulagsráðs frá 22. júní 2005, sem staðfest var í borgarráði Reykjavíkur 30. júní 2005 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Hrísateigi 6, verði staðfest.
Ástæða hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið óskir lóðarhafa um betri nýtingu lóðarinnar en gert hafi verið ráð fyrir í samþykktu skipulagi. Óskir lóðarhafa hafi verið í samræmi við markmið borgaryfirvalda um að þétta byggð í grónum hverfum. Fallist hafi verið á breytinguna þar sem hún hafi hvorki talist úr takti hvað varði hæð húsa né viðmiðunarnýtingarhlutfall og hafi tillagan þótt ásættanleg í ljósi byggðamynsturs.
Í fyrirliggjandi deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir að neitt rask verði á steinhleðsluhúsi því sem fyrir sé á lóðinni, enda verði væntanlega óskað eftir friðun þess, en heimilað verði að rífa allar aðrar byggingar. Gert sé ráð fyrir að garður sem fyrir sé á lóðinni verði áfram háður skilmálum hverfisverndar og verði einstök tré eða runnar ekki felldir án leyfis garðyrkjustjóra. Borgaryfirvöld hafi ekki haft áform um að hafa garðinn í sinni umsjón.
Í deiliskipulaginu hafi verið komið til móts við framkomnar athugasemdir þar sem gert sé ráð fyrir þremur lóðum með einu einbýlishúsi og tveimur parhúsum með nýtingarhlutfalli frá 0,56–0,68 í stað þriggja parhúsa með nýtingarhlutfalli allt að 0,77. Þrátt fyrir að nýting á lóðum í nágrenninu sé sumstaðar lægri en sem því nemi, sé gert ráð fyrir aukinni nýtingu á lóðum í skipulaginu frá 2003. Í því skipulagi sé heimilað nýtingarhlutfall á nágrannalóðum allt að 0,8. Nýtingarhlutfall umdeildra lóða sé því innan þeirra marka sem samþykkt skipulag heimili á reitnum í heild sinni.
Götumyndin við Hrísateig/Hraunteig sé ekki hverfisvernduð enda um að ræða hús sem séu nokkuð ólík að stærð og útliti. Víða sé gefið svigrúm til stækkunar, hækkunar og byggingar bílskúra þannig að búast megi við að hverfið geti tekið nokkrum breytingum í framtíðinni samkvæmt gildandi skipulagi. Lóðin að Hrísateigi 6 hafi nokkra sérstöðu og þyki ekki óeðlilegt að leggja til breytingar nú þar sem ljóst sé að Reykjavíkurborg muni ekki leysa þann hluta lóðarinnar til sín þar sem trjágarður sé nú.
Þau hús sem gert sé ráð fyrir að rísi samkvæmt breyttu deiliskipulagi séu að öllu leyti innan þeirra hæðarmarka sem heimiluð hafi verið að óbreyttu skipulagi og ekki sé óalgengt að nútímaleg hús standi við hlið eldri húsa og beri vitni um byggingarstíl síns tíma. Enn sé haldið í markmið um verndun einstakra bygginga og götumynda og ekki sé verið að víkja frá heildaryfirbragði hverfisins. Í gildandi deiliskipulagi sé heimilað að rífa gömul hús og byggja ný án þess þó að heildarásýnd sé lögð fyrir róða.
Reykjavíkurborg mótmælir þeirri málsástæðu kærenda að verið sé að skapa fordæmi fyrir því að nýtingarhlutfall fari yfir 0,4 eins og aðalskipulag geri ráð fyrir. Tillögur að húsum sem sýndar séu á deiliskipulagsuppdrætti séu stærri en þau hús sem standi nú þegar við Hrísateig/Hraunteig. Hinsvegar megi benda á að víða í hverfinu sé að finna hús af sömu stærðargráðu. Til dæmis sé nýting á Hraunteigi 16 og upp í 28 frá 0,6 í nýtingu og þar yfir og eigi það einnig við um Kirkjuteig 25 og Gullteig 6.
Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.
Niðurstaða: Deiliskipulagsbreyting sú sem hér um ræðir felur í sér að lóðinni að Hrísateigi 6 er skipt upp í þrjár lóðir með nýtingarhlutfall 0,58, 0,64 og 0,68 í stað tveggja lóða áður með heildarnýtingarhlutfall að hámarki 0,4 og er þar heimiluð bygging einbýlishúss til viðbótar þeim tveimur parhúsum með fjórum íbúðum sem ráð var fyrir gert fyrir umdeilda breytingu deiliskipulagsins.
Í núgildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, sem umhverfisráðherra staðfesti hinn 20. desember 2002, eru ekki ákvæði um nýtingarhlutfall íbúðarsvæða en ráð fyrir því gert að það sé ákveðið í deiliskipulagi. Fer því umrædd deiliskipulagsbreyting ekki í bága við aðalskipulag með ákvörðun sinni um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Hrísateigi 6. Eins og hér háttar til verður heldur ekki talið að aukning á nýtingarhlutfalli lóðarinnar vegna heimilaðs einbýlishússtljist svo veruleg breyting að skylt hefði verið að fara með skipulagsbreytinguna í almenna auglýsingu skv. 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997í stað grenndarkynningar skv. 2. mgr. ákvæðisins.
Kemur þá til skoðunar hvort heimiluð bygging einbýlishúss á lóðinni, til viðbótar þeim húsum sem áður var heimild fyrir, raski svo einstaklingshagsmunum kærenda að varðað geti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Lóðin að Hrísateigi 6 er stór hornlóð og er því til þess fallin að geta borið meira byggingarmagn en ella án þess að raska verulega grennndarhagsmunum nágrannaeigna. Samkvæmt skipulagsbreytingunni mun umrætt einbýlishús standa næst og norðaustanvert að húsi kærenda að Hrísateigi 4. Af skipulaginu verður ekki ráðið að það muni valda verulegum grenndaráhrifum, s.s. vegna skuggavarps, gagnvart fasteign kærenda.
Að öllu þessu virtu liggja ekki fyrir ágallar á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar eða efnisannmarkar sem leiða til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda þar að lútandi því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 fyrir breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er hafnað.
___________________________
Ásgeir Magnússon
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson
