Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 8/2005, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi á ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi.
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi, ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004 um að veita leyfi til byggingar fjöleignarhúss með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á lóðinni nr. 12 við Kirkjubraut, Akranesi. Umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. janúar 2005.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi þar til að efnisúrlausn liggi fyrir í málinu.
Athugasemdir og sjónarmið kæranda og Akraneskaupstaðar hafa borist úrskurðarnefndinni varðandi hið kærða byggingarleyfi og þykir málið nægjanlega upplýst til þess að unnt sé að kveða nú þegar upp efnisúrskurð um álitaefnið og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.
Málavextir: Bæjarstjórn Akraness samþykkti árið 1990 deiliskipulag fyrir svæði er liggur að Akratorgi á Akranesi. Samkvæmt deiliskipulaginu skyldi m.a. hús kærenda að Kirkjubraut 22 víkja.
Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á lóðunum nr. 12 til 18 við Kirkjubraut og í samvinnu þeirra aðila var unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi er tók til þess reits.
Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 22. mars 2004 var tillaga að breytingu á deiliskipulagi svæðisins, er tók til svonefnds Akratorgsreits, samþykkt og lagt til að breytingin yrði auglýst til kynningar skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Fól tillagan m.a. í sér sameiningu lóðanna nr. 12, 14, 16 og 18 við Kirkjubraut og lóðarinnar nr. 3 við Sunnubraut annars vegar og lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut hins vegar, en þær tvær lóðir eru í eigu kærenda. Þá var hluta götunnar Akurgerði lokað og sá hluti tekinn undir hina sameinuðu lóð að Kirkjubraut 12 til 18 og heimilað að reisa fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús á henni.
Bæjarstjórn samþykkti hinn 23. mars 2004 að auglýsa breytingartillöguna og var hún birt í Lögbirtingablaðinu hinn 14. apríl 2004 með athugasemdafresti til 26. maí s.á. Ennfremur var auglýsingin birt í Póstinum hinn 29. apríl 2004 og var athugasemdafrestur lengdur til 10. júní s.á. Athugasemdir bárust frá íbúum, þ.m.t. kærendum, og voru þær teknar fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. júní 2004 og unnin greinargerð um framkomnar athugasemdir. Nefndin ákvað á fundi sínum hinn 3. ágúst 2004 að láta fram fara úttekt á umferð og skuggavarpi vegna fyrirhugaðra bygginga svo og að halda fund með hagsmunaaðilum. Þeim er athugasemdir höfðu gert var með bréfi, dags. 23. ágúst 2004, tilkynnt þessi afgreiðsla. Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. september s.á. lágu frammi gögn um skuggavarp og athugun á umferðarsköpun vegna skipulagstillögunnar og ákvað nefndin að senda bæjarstjórn skipulagstillöguna óbreytta til samþykktar og ákvað jafnframt að boða til almenns kynningarfundar sem haldinn var hinn 5. október 2004. Tillagan var afgreidd í bæjarráði hinn 23. september og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september 2004.
Skipulagstillagan var síðan send Skipulagsstofnun til yfirferðar og afgreiddi stofnunin tillöguna með bréfi, dags. 18. október 2004. Taldi stofnunin nauðsynlegt að skýrt væri í skipulagsskilmálum hvernig uppfylla mætti ákvæði 4. kafla byggingarreglugerðar um brunavarnir. Í tilefni af þessu var bætt við skilmála deiliskipulagsins og var það þannig afgreitt á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 1. nóvember 2004. Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.
Kærendur kærðu framangreinda deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar og hafa krafist ógildingar hennar.
Hinn 13. desember 2004 samþykkti byggingarfulltrúi umsókn Sveinbjarnar Sigurðssonar hf. um heimild til þess að reisa fjöleignarhús með 20 íbúðum og 7 verslunarrýmum ásamt niðurgrafinni bílageymslu á hinni sameinuðu lóð við Kirkjubraut á grundvelli hins nýbreytta deiliskipulags og hafa kærendur nú kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Úrskurðarnefndinni er kunnugt um að hinn 2. febrúar 2005 felldi byggingarfulltrúi hið kærða byggingarleyfi úr gildi og var ákvörðun hans þar að lútandi lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 8. febrúar 2005. Í bókun nefndarinnar sagði að í ljós hafi komið að vissir þættir samþykktra byggingarnefndarteikninga hússins að Kirkjubraut 12-18 hafi ekki verið í samræmi við skilmála deiliskipulags og byggingarreglugerð. Framangreind ákvörðun byggingarfulltrúa hefur ekki verið staðfest af bæjarstjórn. Á sama fundi byggingarnefndar var að nýju veitt leyfi til byggingar húss á lóðunum nr. 12-18 við Kirkjubraut.
Málsrök kærenda: Kærendur halda því fram að hið kærða byggingarleyfi styðjist við deiliskipulag sem sé í andstöðu við gildandi Aðalskipulag Akraness 1992-2012 hvað landnotkun varði. Samkvæmt aðalskipulaginu séu lóðir þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem íbúðarsvæði og lóðirnar að Kirkjubraut 14-18 sem verslunar- og þjónustusvæði. Séu það greinileg markmið aðalskipulagsins að ekki sé samskonar notkun á lóðunum Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 annars vegar og Kirkjubraut 14-18 hins vegar. Þá feli og deiliskipulagið í sér heimild til að loka varanlega götunni Akurgerði sem mörkuð sé á aðalskipulagsuppdrætti.
Kærendur halda því og fram að með umdeildri byggingu sé freklega gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra. Hún hafi í för með sér eyðileggingu á nýtingarmöguleikum lóða þeirra, skerðingu á útsýni og birtu og rýrnun á verðgildi fasteigna þeirra.
Kærendur vísa og til þess að hið kærða byggingarleyfi uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægðir og brunavarnir. Samkvæmt gr. 75.1 í reglugerðinni skuli lágmarks fjarlægð á milli húss þeirra að Kirkjubraut 22 og húss þess sem hið kærða byggingarleyfi lúti að vera 6,4 metrar en fjarlægð frá útvegg hússins að Kirkjubraut 12 sé aðeins 4,6 metrar. Samkvæmt gr. 156 í byggingarreglugerðinni skuli bygging sem standi nær lóðarmörkum en tilskilið sé í reglugerðinni hafa A-REIM 120 eldvarnarvegg á þeirri hlið er að lóðarmörkum snúi. Ekki sé gert ráð fyrir slíkum vegg skv. teikningum. Verði slíkur veggur ekki reistur eða byggingunni breytt muni kærendum verða nær ómögulegt að nýta eign sína.
Að auki sé hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við hið kærða deiliskipulag. Samkvæmt skipulaginu skuli hús vera innan byggingarreits, nema við Kirkjubraut, þar sem heimilt sé að svalir og úthleyptir gluggar skagi út fyrir reitinn. Ekki sé heimilt að svalir skagi út fyrir byggingarreit á milli lóða Kirkjubrautar 12-18 og 22 líkt og hið kærða byggingarleyfi heimili. Þá sé kröfum deiliskipulagsins um þakgerð ekki fullnægt þar sem það geri ráð fyrir að þak hússins sé með u.þ.b. 13,7 metra mænishæð og 18 gráðu halla. Samkvæmt þessu, miðað við 9 metra breiða byggingu, væri u.þ.b. 12,2 metrar upp að þakkanti. Fyrirhuguð bygging sé aftur á móti með flötu þaki og með u.þ.b. 12,9 metra hæð upp að þakkanti. Byggingin muni því virka stærri og varpa meiri skugga en gert hafi verið ráð fyrir samkvæmt deiliskipulaginu og rýra enn frekar verðmæti fasteigna þeirra. Þá sé þakgerðin og hæð mannvirkisins úr öllu samhengi við nágrenni sitt.
Sjónarmið Akraneskaupstaðar: Af hálfu Akraneskaupstaðar er fram kominni kröfu kærenda mótmælt og þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest. Því er haldið fram að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við deiliskipulagsbreytingu er byggi á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum og farið hafi verið eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga við málsmeðferð.
Þungamiðjan í kæru kærenda sé sú ráðagerð að húsið nr. 22 við Kirkjubraut víki fyrir nýjum mannvirkjum. Þessi ákvörðun hafi legið fyrir frá árinu 1990 og með hinu kærða deiliskipulagi sé ekki verið að hrófla við þeirri ákvörðun. Deiliskipulagið frá árinu 1990 geti af augljósum ástæðum ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar.
Af hálfu Akraneskaupstaðar er viðurkennt að fyrirhuguð bygging samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi muni hafa einhver grenndaráhrif og vegna athugasemda íbúa hafi skuggavarp verið kannað og umferðarkönnun verið gerð. Að mati kaupstaðarins séu grenndaráhrif ekki meiri en íbúar í þéttbýli megi sætta sig við. A.m.k. telji kaupstaðurinn að lögmætir hagsmunir kærenda séu nægilega varðir með bótaákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga vegna deiliskipulagsbreytingar þeirrar sem byggingarleyfið eigi stoð í og þau grenndaráhrif, ef einhver séu, eigi ekki að leiða til ógildingar hins kærða byggingarleyfis.
Niðurstaða: Hið umdeilda byggingarleyfi var veitt með stoð í deiliskipulagsbreytingu þeirri er staðfest var í bæjarstjórn Akraness hinn 28. september 2004 sem kærendur hafa jafnframt skotið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag fallist á kröfu kærenda um ógildingu þeirrar deiliskipulagsbreytingar og er byggingarleyfið ekki lengur í samræmi við gildandi deiliskipulag umrædds svæðis svo sem kveðið er á um í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 veitir sveitarstjórn byggingarleyfi og getur ein afturkallað slíka ákvörðun sína, sbr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þrátt fyrir að byggingarfulltrúi hafi ákveðið afturköllun hins kærða byggingarleyfis verður að telja leyfisveitinguna í gildi þar sem sveitarstjórn hefur enn ekki staðfest þá afgreiðslu.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans á Akranesi frá 13. desember 2004, sem staðfest var í bæjarstjórn hinn 11. janúar 2005, að veita byggingarleyfi fyrir fjöleignarhúsi að Kirkjubraut 12-18, er felld úr gildi.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
