Ár 2002, fimmtudaginn 26. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 73/2000, kæra eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, um að veggur í forstofu íbúðarhússins og tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og skúrinn staðsettur innan byggingarreits.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2000, sem barst nefndinni hinn 2. sama mánaðar, kærir Þorvaldur Jóhannesson hdl. fyrir hönd S, G og R, eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík, afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, um að veggur í forstofu íbúðarhússins og tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og skúrinn staðsettur innan byggingarreits. Afgreiðsla nefndarinnar var staðfest af borgarstjórn hinn 2. nóvember 2000. Kærendur gera þá kröfu að afgreiðsla erindisins verði felld úr gildi og lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka erindið til efnislegrar meðferðar.
Málavextir: Húsið á lóðinni nr. 4b við Spítalastíg mun hafa verið reist á árinu 1904 en ekki eru fyrir hendi teikningar af húsinu frá þeim tíma. Umrætt hús og skúr voru virt í tvennu lagi við brunavirðingu á árunum 1941-1947. Hinn 23. maí 1946 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á dyrum hússins samkvæmt teikningu er sýnir götuhlið þess, en af þeim uppdrætti verður ráðið að skúrbyggingin hafi þá verið ótengd íbúðarhúsinu. Við brunavirðingu fasteignarinnar hinn 31. október 1960 kom fram að húsinu hafði verið breytt frá virðingu sem fram fór hinn 15. maí 1946. Meðal annars hafði skúr á baklóð hússins verið lengdur og tengdur húsinu sem framhaldsbygging við þriggja metra breiðan gang sem gerður hafði verið í gegnum jarðhæð hússins. Fasteignin var enn virt hinn 24. október 1972 og er þess þar getið að fjórar íbúðir séu í húsinu. Brunavirðing hússins fór síðan fram hinn 26. september 1977 og koma þar fram þær upplýsingar að tvennar dyr hafi legið inn í húsið, aðrar inn í gang viðbyggingar, en hinar beint fyrir framan stiga sem að dyrunum lá. Kemur þar og fram að í forstofu hafði orðið þær breytingar að veggur milli inngangs viðbyggingar og uppgangs í húsið hafi verið fjarlægður, miðstöðvarofn settur í forstofu og harðviðarskápur í neðri forstofu. Húsið var virt í einu lagi.
Hinn 9. júní 1966 gerðu þáverandi eigendur fasteignarinnar að Spítalastíg 4b sameignarsamning um fasteignina, sem þá var einn eignarhluti. Var samningnum þinglýst hinn 15. desember sama ár. Með afsali, dags. 1. desember 1977, sem þinglýst var sama dag, var íbúðin á annarri hæð hússins seld sem séreignarhluti í fasteigninni. Í afsalinu kemur fram að eiganda viðbyggingar sé heimilt að þilja af stigaforstofu þannig að „skápurinn sem er rétt við innganginn inn í þá íbúð verður fyrir innan þilið, en ofninn á fyrstu hæð í forstofunni verður fyrir framan það. Sá hluti forstofunnar, sem verður fyrir innan þilið fylgir þá íbúðinni í viðbyggingunni einni.“ Afsal fyrir viðbyggingunni var gefið út og þinglýst hinn 14. desember 1978 og í því tekið fram að kaupsamningur hafi tekið gildi hinn 15. febrúar 1977. Í afsalinu er sama heimild um þiljun forstofu og í afsali vegna íbúðar á annarri hæð. Fyrsta hæð hússins var seld með afsali, dags. 31. desember 1978, þinglýstu 28. febrúar 1979, og voru kaupin þar miðuð við 15. október 1977. Ekki er að finna í því afsali heimild til að setja þil í forstofu fyrstu hæðar, en ekki er innangengt úr forstofunni í íbúðina á 1. hæð. Risíbúð fasteignarinnar var svo seld með afsali, dags. 30. nóvember 1981, þinglýstu 25. janúar 1982, þar sem tekið er fram að kaupandi hafi tekið við hinu selda hinn 7. júlí 1980. Í afsalinu er getið um kvöð um skiptingu forstofu. Ekki er til að dreifa þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Spítalastíg 4b en ósamþykktur uppmælingaruppdráttur að húsinu frá árinu 1974 sýnir vegg framan við skáp í forstofu.
Kærendur eignuðust eignarhluta sína í umræddri fasteign með afsali, dags. 31. desember 1978, fyrir fyrstu hæð, afsali, dags. 18. apríl 2000, fyrir annarri hæð og með afsali, dags. 2. október 1998, fyrir rishæð hússins. Núverandi eigandi viðbyggingar á fyrstu hæð eignaðist hana með afsali, dags. 11. október 1994. Af greindum afsölum verður ráðið að þrjár íbúðir hafi verið samþykktar í húsinu en viðbygging á fyrstu hæð sé ekki samþykkt til íbúðarnota.
Kærendur, sem eru eigendur íbúðanna í aðalhúsinu að Spítalastíg 4b, sendu byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf hinn 17. apríl 2000 þar sem leitað var liðsinnis hans við að koma ásigkomulagi fasteignarinnar og brunavörnum í viðunandi horf. Var þar lýst samskiptaörðugleikum kærenda við eiganda viðbyggingarinnar um nauðsynlegar framkvæmdir og sérstaklega skírskotað til þess að hann hafi þiljað af sameiginlega forstofu í húsinu langt umfram heimildir í afsölum.
Hinn 11. september 2000 leituðu kærendur til byggingarnefndar Reykjavíkur og kvörtuðu yfir drætti á afgreiðslu erindisins frá 17. apríl 2000. Í bréfinu var greint frá því að kærendur hafi leitað til Orkuveitu Reykjavíkur vegna ástands lagna í húsinu og hafi starfsmenn þar talið brýnt að lagnir yrðu endurnýjaðar og að komið yrði fyrir hitaveitugrindum í sameiginlegu rými hússins. Af þessu tilefni hafi lagnateikning verið lögð fyrir yfirverkfræðing embættis byggingarfulltrúa sem hafi samþykkt hana hinn 21. júlí 2000. Í framhaldi af því hafi framkvæmdir við endurnýjun lagna hafist en strandað á því að ekki hafi verið unnt að setja upp hitaveitugrindur í forstofu vegna umdeilds veggjar. Gerðu kærendur þær kröfur fyrir byggingarnefnd að umdeildur veggur, sem skipti forstofu hússins, yrði fjarlægður, tengibygging skúrs og húss yrði fjarlægð, skúrinn staðsettur innan þess reits sem honum hafi verið markaður á aðalteikningu, samþykktri hinn 23. maí 1946, og brunavörnum fasteignarinnar yrði komið í viðunandi horf.
Á fundi byggingarnefndar hinn 14. september 2000 var bréf kærenda frá 11. september sama ár tekið fyrir og málinu vísað til umsagnar skrifstofustjóra byggingarfulltrúa. Málið var síðan tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 25. október 2000 þar sem lögð var fram umbeðin umsögn, dags. 20. október 2000, um erindi kærenda frá 17. apríl og 11. september 2000. Í umsögninni kom fram að skrifstofustjóri byggingarfulltrúa og fulltrúi eldvarnareftirlits hefðu skoðað fasteignina að Spítalastíg 4b í kjölfar bréfs kærenda til byggingarfulltrúa og hafi komið í ljós að eldvarnir væru ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Hafi húseigendum verið bent á að sækja um leyfi til byggingarnefndar fyrir áorðnum og fyrirhuguðum breytingum svo unnt væri að leggja mat á fyrirkomulag í húsinu, m.a. með tilliti til eldvarna og umdeilds veggjar í forstofu hússins. Vegna kröfu kærenda um niðurrif veggjar, sem skiptir forstofu hússins, var lagt til að eiganda bakhúss yrði gert að sækja um staðsetningu veggjarins innan tveggja vikna og að fenginni samþykkt yrði veggurinn færður á réttan stað. Jafnframt var lagt til að húseigendum yrði bent á að leggja fyrir byggingarnefnd heildaruppdrætti að fyrirkomulagi og útliti hússins ásamt skráningartöflu. Þá var í umsögninni mælt með því að kröfu um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b yrði synjað. Loks var lagt til að áréttað yrði að húseigendur sæktu um leyfi fyrir áorðnum og fyrirhuguðum breytingum á húsinu svo hægt yrði að taka afstöðu til framkvæmdanna, m.a. með tilliti til eldvarna og umdeilds veggjar.
Skipulags- og byggingarnefnd afgreiddi erindi kærenda með svofelldri bókun: „Samþykkt að málið verði sett í þann farveg sem fram kemur í framlagðri umsögn með þeirri breytingu að aðilum verði veittur 30 daga frestur.“
Kærendur undu ekki þessari afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Frekari bréfaskriftir af hálfu kærenda og fyrirtökur af hálfu byggingaryfirvalda vegna ágreiningsmála íbúa hússins að Spítalastíg 4b hafa átt sér stað eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni. Ekki þykir ástæða að rekja þann feril hér þar sem hann hefur ekki áhrif á mat á hinni kærðu samþykkt skipulags- og byggingarnefndar. Fyrir úrskurðarnefndinni liggur kæra eiganda bakhússins að Spítalastíg 4b, þar sem kærð er samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 30. maí 2001 um staðsetningu milliveggjar í forstofu hússins og verður kveðinn upp sérstakur úrskurður í því máli þar sem kærandi þeirrar ákvörðunar leggst gegn sameiningu málanna.
Málsrök kærenda: Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu samþykktar og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka erindi kærenda frá 11. september 2000 til efnislegrar meðferðar.
Kærendur tíunda þær ástæður fyrir erindi sínu til byggingarnefndar hinn 11. september 2000 að veruleg brunahætta stafi af núverandi ástandi fasteignarinnar að Spítalastíg 4b og umdeildur veggur í forstofu sé óleyfisframkvæmd í sameign hússins sem hindri nauðsynlega uppsetningu hitaveitugrinda í tengslum við endurnýjun lagna í húsinu.
Benda kærendur á að við heimildarlausa tengingu skúrs við aðalhús á sínum tíma hafi burðarvirki hússins verið raskað, enda hafi hluti útveggjar verið fjarlægður við tenginguna. Þá megi ljóst vera að veggur sá sem skilji að skúrbyggingu og íbúð á fyrstu hæð hússins fullnægi ekki kröfum um burðarþol og brunavarnir í 6. og 7. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Vegna þessa og margra annarra atriða séu brunavarnir hússins alls ófullsnægjandi. Brunamálastofnun hafi gert úttekt á aðstæðum að beiðni kærenda og sé niðurstaða stofnunarinnar sú að ástand hússins, einkum umbúnaðar tengingar skúrsins, sé með öllu óviðunandi með tilliti til brunavarna og skapi sambrunahættu. Þak skúrsins standist engan veginn kröfur sem gerðar séu til sambyggðra húsa í 156. gr. byggingarreglugerðar. Sá hluti skúrsins sem tengi hann við aðalhúsið skapi því mikla hættu og standi auk þess utan byggingarreits skúrsins samkvæmt samþykktri teikningu frá 23. mars 1944. Telja kærendur að byggingaryfirvöldum sé bæði rétt og skylt að láta fjarlægja þann hluta og koma brunavörnum húss og skúrs í viðunandi horf.
Kærendur telja að í afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar sé ekki tekin efnisleg afstaða til krafna þeirra frá 11. september 2000, sem byggi á fyrrgreindum rökum, heldur vísi nefndin málinu í þann farveg sem lagður sé til í umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa. Umrædd umsögn hafi hvorki verið kynnt kærendum né þeim gefinn kostur á að tjá sig um afgreiðslu málsins. Sé málsmeðferðin andstæð ákvæðum stjórnsýslulaga, sem út af fyrir sig nægi til ógildingar hinnar kærðu afgreiðslu.
Vandséð sé að sá farvegur sem lagður sé til í títtnefndri umsögn, er samþykkt skipulags- og byggingarnefndar byggi á, geti orðið til lausnar á vandamálum þeim sem búi að baki kröfum kærenda. Kærendur hafi sent skipulags- og byggingarnefnd teikningu er sýni staðsetningu umdeilds veggjar í forstofu í samræmi við mæliteikningu frá apríl 1974 og hafi nefndinni ekkert verið að vanbúnaði að samþykkja þá staðsetningu og knýja fram breytingar til samræmis við það. Þá benda kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd eigi tvímælalaust að taka efnislega afstöðu til kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingarinnar með hliðsjón af þeim rökum sem færð hafi verið fyrir þeirri kröfu.
Málsrök skipulags- og byggingarnefndar: Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar er á það bent hvað varðar kröfu kærenda um niðurrif veggjar, sem skiptir forstofu hússins að Spítalastíg 4b, að eigandi viðbyggingarinnar hafi þinglýsta heimild fyrir því að þilja af hluta forstofunnar, en deildar meiningar séu hvar staðsetja megi vegginn. Í ljósi þessa, og þar sem engar samþykktar teikningar séu til fyrir staðsetningu veggjarins, hafi sú afstaða verið tekin að gefa eiganda viðbyggingarinnar kost á því að sækja um staðsetningu veggjarins innan tiltekins frests í samræmi við þinglýstar heimildir og eigendum jafnframt bent á að leggja fyrir nefndina heildaruppdrætti að fyrirkomulagi í húsinu og útlitsteikningu ásamt skráningartöflu.
Kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingar milli bakhúss og framhúss hafi verið synjað með þeim rökum að allir kærendur hafi keypt íbúðir sínar í húsinu eftir að bakhúsið hafi verið tengt framhúsinu og hafi frá upphafi verið kunnugt um þá tilhögun. Óljóst sé hvenær tengingin hafi átt sér stað en hún hafi verið komin til sögunnar á árinu 1974. Kærendur geti nú ekki gert kröfu um niðurrif óskilgreindrar tengibyggingar milli bakhúss og framhúss, sem ekki séu til samþykktir uppdrættir að fremur en af öðrum hlutum hússins.
Andmæli eiganda bakhússins: Af hálfu eiganda bakhússins er gerð krafa um að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000 verði staðfest.
Eigandi bakhússins bendir á að umdeild viðbygging hafi verið tengd aðalhúsinu fyrir árið 1960 samkvæmt samantekt byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingarsögu hússins. Þar komi og fram að við brunavirðingu 26. september 1977 hafi verið búið að fjarlægja vegg milli viðbyggingar og uppgangs í aðalhúsið.
Allt frá árinu 1977 hafi verið veggur með hurð sem hafi skilið að forstofu og viðbyggingu, en núverandi eigandi bakhússins að Spítalastíg 4b hafi fært vegginn á árinu 1994 í samræmi við heimildir í afsölum. Veggurinn standi hins vegar um 15 sentimetrum of langt inn í forstofuna og hafi verið sótt um færslu veggjarins til samræmis við þinglýstar heimildir. Skírskotað sé til þess að allir kærenda hafi keypt eignir sínar löngu eftir að bakhúsið hafi verið tengt aðalhúsi og eftir að veggur með hurð hafi verið reistur í forstofu. Tveir af þremur kærendum hafi keypt eignir sínar í húsinu árin 1999 og 2000 eða mörgum árum eftir að umdeildur veggur hafi verið settur á núverandi stað. Með hliðsjón af því að ekki séu til samþykktar teikningar af húsinu, þeirri staðreynd að bakhúsið hafi verið tengt aðalhúsi frá því fyrir 1960 og að allir eigendur hússins hafi keypt íbúðir í húsinu eftir að byggingarnar hafi verið tengdar saman beri að staðfesta hinu kærðu samþykkt.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um álitaefni kærumáls þessa og fyrrgreinds kærumáls eiganda bakhússins og barst umsögnin í bréfi dags. 22. maí 2002. Í umsögninni segir m.a. eftirfarandi um kærumál þetta:
Í fundargerð skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000 kemur fram að samþykkt hafi verið að málið verði sett í þann farveg sem fram kemur í framlagðri umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, með þeirri breytingu að aðilum verði veittur 30 daga frestur.
Skipulagsstofnun telur að skipulags- og byggingarnefnd hafi borið að taka efnislega afstöðu til þeirra krafna sem gerðar voru í erindi kærenda til nefndarinnar. Hafi nefndin talið að ekki væri unnt að fallast á kröfurnar vegna skorts á gögnum og þar sem ekki liggja fyrir samþykktir uppdrættir af húsinu hefði nefndinni að mati stofnunarinnar borið að synja kröfum kærenda og eftir atvikum leiðbeina þeim um framhald málisins og frekari gagnaöflun. Stofnunin telur að byggingarnefnd hafi verið óheimilt að afgreiða erindi kærenda öðru vísi en með samþykki eða synjun. Því beri að fella úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur 2. nóvember s.á.”
Vettvangsganga: Farið var á vettvang hinn 4. september 2002 og aðstæður skoðaðar, m.a. ummerki um staðsetningu eldri veggjar og skáps í forstofu, sem hefur verið fjarlægður. Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndarinnar voru mættir á staðinn tveir kærenda, eigandi bakhúss ásamt lögmanni sínum og tveir fulltrúar Reykjavíkurborgar.
Niðurstaða: Hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var afgreiðsla nefndarinnar á erindi kærenda frá 11. september 2000, þar sem gerðar voru kröfur um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b í Reykjavík og veggjar sem þiljar af hluta forstofu hússins. Kærendur krefjast ógildingar á afgreiðslu nefndarinnar með þeim rökum að í hinni kærðu ákvörðun felist ekki efnisleg afstaða til erindis þeirra. Auk þess hafi ekki verið gætt réttrar aðferðar við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar.
Í bókun skipulags- og byggingarnefndar frá 25. október 2000, þar sem málið er sett í þann farveg sem skrifstofustjóri byggingarfulltrúa lagði til í umsögn sinni frá 20. október 2000, kemur ekki fram að afgreiðslu málsins sé frestað og verður því að líta á hina kærðu samþykkt sem endanlega afgreiðslu nefndarinnar á fyrrgreindu erindi kærenda.
Í téðri umsögn er annars vegar lagt til að eiganda bakhúss verði gert að sækja um staðsetningu umdeilds veggjar í samræmi við þinglýstar heimildir en hins vegar lagt til að kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingar verði hafnað. Í hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar felst ekki afstaða til kröfu kærenda um niðurrif umdeilds veggjar, en skilja verður hana svo að þar sé kröfu kærenda um niðurrif tengibyggingarinnar hafnað. Hins vegar er ekki að finna í bókun skipulags- og byggingarnefndar eða umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa afstöðu til þeirrar málsástæðu kærenda fyrir kröfunni um niðurrif tengibyggingarinnar að óbreytt ástand skapi sambrunahættu og að eldvörnum sé að öðru leyti ábótavant.
Eðli máls samkvæmt verður að gera þá kröfu til stjórnvalda að afgreiðsla mála feli í sér afstöðu til þeirra álitaefna sem réttilega eru undir þau borin, en kröfu kærenda um niðurrif veggjarins, sem þiljar af hluta forstofu hússins að Spítalastíg 4b, er hvorki synjað né hún samþykkt eða afgreiðslu málsins frestað. Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi hvað þetta atriði varðar.
Umbúnaður og ástand bygginga með tilliti til brunavarna snertir bæði hagsmuni einstaklinga og almannahagsmuni. Í 3. og 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og í 61. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er kveðið á um eftirlitsheimild byggingarfulltrúa og skyldur til viðbragða þegar ásigkomulagi byggingar er ábótavant eða hætta stafar af henni. Með hliðsjón af þessum ákvæðum, þeim hagsmunum sem um er að ræða og með skírskotun til rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telur úrskurðarnefndin að byggingaryfirvöldum hafi borið að ganga úr skugga um mögulega brunahættu vegna tengibyggingarinnar áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Slík athugun á ástandi fasteignarinnar með tilliti til brunahættu hefði eftir atvikum leitt í ljós hvort nauðsynlegt væri að fjarlægja umrædda tengibyggingu eða hvort bætt yrði með öðrum hætti úr mögulegum annmörkum. Verður ekki fallist á að ráða eigi úrslitum í þessu efni hvort fyrir liggi uppdrættir af fasteigninni. Þar sem á skorti að rannsóknarreglu væri gætt við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um þetta atriði verður þessi þáttur hennar einnig felldur úr gildi.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og með skírskotun til umsagnar Skipulagsstofnunar verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. október 2000 á erindi kærenda, dags. 11. september 2000, er felld úr gildi.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
