Ár 2002, miðvikudaginn 13. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður nefndarinnar, og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur, aðalmenn í nefndinni.
Fyrir var tekið mál nr. 23/2000; kæra B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi á meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi kæranda varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi kæranda varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða. Í upphaflegu erindi sínu til úrskurðarnefndarinnar vísaði kærandi til 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og krafðist aðstoðar nefndarinnar við að fá svör við erindi sínu til byggingarnefndar Seltjarnarness og að úrskurðarnefndin upplýsti byggingarnefnd um skyldur stjórnsýslunefnda m.a. til að veita leiðbeiningar og aðstoð.
Með bréfi Jónasar Haraldssonar hdl. til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. desember 2000, gerir hann þær kröfur f.h. kæranda að úrskurður byggingarnefndar Seltjarnarness frá 22. febrúar 2000 verði ómerktur og að byggingarnefndinni verið gert að taka málið aftur fyrir og kveða upp úrskurð í samræmi við gildandi byggingarlög og byggingarreglugerð.
Í greinargerð til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. nóvember 2001, sem kærandi lagði fram í tilefni af umsögn byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi, dags. 14. september 2001, um kæruefni málsins, gerir kærandi loks þær kröfur að úrskurðarnefndin taki efnislega afstöðu til þeirra krafna sem hann hafi haft uppi í bréfi til byggingarnefndar, dags. 2. júlí 1999.
Í umræddu bréfi leitaði kærandi í fyrsta lagi álits á því hvort skjólveggir á lóðamörkum Sefgarða 16 og 24, svo og á lóðamörkum Sefgarðar 24 og 26 væru í samræmi við lög og reglur, sem gilt hafi um slík mannvirki. Síðan segir svo í bréfi kæranda: „Sé svo ekki fer ég fram á flutning og réttan frágang skjólveggjanna til samræmis við gildandi reglur. Ennfremur verði öll tré á lóðamörkum Sefgarða 16 og 24 fjarlægð svo ganga megi þannig frá lóðamörkunum, að möl og annað lauslegt skríði ekki stöðugt niður hallann frá lóð Sefgarða 24 inn á lóð mína.“
Til vara er þess krafist sem fyrr að ákvörðun byggingarnefndar frá 22. febrúar 2000 verði ómerkt og byggingarnefnd gert að taka málið til nýrrar meðferðar.
Málavextir: Kærandi er eigandi einbýlishúss að Sefgörðum 16 á Seltjarnarnesi og mun hafa byggt húsið á árinu 1979. Þannig hagar til að vesturmörk lóðar kæranda liggja að mestu að baklóð hússins nr. 26 við Sefargarða og er lág timburgirðing að mestu milli lóðanna. Þar sem lóðir standast ekki á til fulls liggja umrædd lóðamörk þó einnig að baklóð hússins nr. 24 við Sefgarða á 7,5-8 metra bili til norðurs frá suðvesturhorni lóðar kæranda. Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti eigandi Sefgarða 24 niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð kæranda en reisti síðar allháan skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í um það bil 30 cm fjarlægð fá þeim. Kveður eigandi Sefgarða 24 þennan vegg hafa verið reistan á árinu 1979 en kærandi telur það hafa verið nokkru seinna, líklega fyrir 17-18 árum. Eftir að umræddur veggur var reistur hefur eigandi Sefgarða 24 ekki getað komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafði sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilur ræmu þá er þau standa á frá lóðinni. Kærandi kveðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fljótlega eftir að skjólveggirnir hafi verið reistir en á þeim tíma hafi hann ekki búið í húsi sínu heldur hafi það verið leigt út. Hann hafi flutt í húsið á árinu 1991 og hafi ári síðar ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa. Hafi honum þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjanna skyldu þeir reistir í samræmi við gildandi reglur. Kveðst kærandi hafa sæst á þetta að svo stöddu. Hann kveðst hafa ítrekað kröfur sínar við byggingarfulltrúa á árinu 1994.
Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, til byggingarnefndar Seltjarnarnesbæjar, kom kærandi á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir væru farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum. Með vísan til þessa krafðist kærandi flutnings og rétts frágangs á skjólveggjunum til samræmis við gildandi reglur, ef byggingarnefndin teldi að skjólveggirnir væru ekki reistir í samræmi við lög og reglur, sem hefðu gilt og giltu um slík mannvirki. Ennfremur krafðist hann þess þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð, svo ganga mætti þannig frá lóðamörkum að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans.
Nokkrar bréfaskriftir urðu milli byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi og kæranda um erindi þetta og lyktaði þeim samskiptum með því að byggingarnefnd tók afstöðu til erindisins á fundi sínum hinn 22. febrúar 2000. Er bókun nefndarinnar í málinu svohljóðandi: „Byggingarnefnd úrskurðar: Við endurgerð skjólveggjanna á mörkum lóðanna nr. 16 og nr. 24 og á mörkum lóðanna nr. 24 og 26 við Sefgarða skulu þeir reistir samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998 (sic). Aðilum málsins er bent á málsskotsrétt samkvæmt 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998 (sic).“ Ákvörðun þessi var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 23. febrúar 2000.
Með bréfi, dagsettu 9. mars 2000, fór kærandi fram á það við byggingarnefnd, að hún tæki nýja ákvörðun í málinu með vísan til þess að ákvörðun hennar frá 22. febrúar 2000 hefði ekki verið í samræmi við kröfugerð hans skv. bréfi, dagsettu 2. júlí 1999, auk þess sem ákvörðunin hefði verið órökstudd.
Þar sem ekkert svar barst frá byggingarnefnd við síðastnefndu erindi kæranda vísaði hann málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. maí 2000, svo sem að framan greinir.
Aðfararnótt hins 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassviðri sem þá gekk yfir. Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa, sem kvaddur var á staðinn, höfðu staurar brotnað í veggnum niður við jörð þannig að hann hallaðist verulega á kafla en langbönd héldu honum þó saman. Eigandi veggjanna lét reisa þá við og styrkja til bráðabirgða á næstu dögum eftir foktjónið.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að hinir umdeildu skjólveggir séu byggingarleyfisskylt mannvirki og hafi verið það á þeim tíma er þeir voru reistir. Ekkert samráð hafi verið haft um gerð veggjanna og hafi byggingu þeirra verið mótmælt þegar í upphafi. Hefðu sjónarmið reist á friðhelgi eignarréttarins átt að nægja í upphafi til þess að byggingaryfirvöld létu málið til sín taka en kærandi hafi sæst á að umbera hið óásættanlega ástand þar til kæmi að endurgerð veggjanna. Hann hafi, með bréfi dags. 2. júlí 1999, vakið athygli byggingarnefndar Seltjarnarness á því að veggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar enda væru þeir farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum. Frá þessum tíma hafi ekki einungis eignarréttarleg rök heldur einnig öryggissjónarmið staðið til þess að taka ætti kröfur hans til greina en öryggissjónarmið gangi sem rauður þráður gegnum ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Bendir kærandi á að markmið byggingarreglugerðarinnar sé m.a. að tryggja faglegan undirbúning og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi, endingu, útlit og hagkvæmni bygginga sé fullnægt. Í 7. mgr. 9. gr. reglugerðarinnar sé byggingarfulltrúa lögð sú skylda á herðar að hafa eftir föngum eftirlit með því að viðhald húsa og mannvirkja sé viðhlítandi. Í 5. mgr. 61. gr. séu tíunduð þau úrræði, sem byggingarfulltrúa beri að grípa til sé viðhaldi mannvirkis ábótavant, sbr. og 6. mgr. 61. gr., sbr. og 6. mgr. 68. gr. reglugerðarinnar.
Þá telur kærandi að þar sem veggirnir samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar og hafi verið byggðir án samþykkis byggingarnefndar verði ekki við það unað að eiganda þeirra verði gefinn kostur á að gera á þeim lagfæringar með stoð í 3. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðarinnar og komast þannig hjá því að afla tilskilinna leyfa fyrir þeirri gagngerðu endurgerð þeirra, sem framundan sé.
Að því er varðar trjágróður á lóðamörkum bendir kærandi á að margnefndur skjólveggur skilji hann frá lóð eiganda trjánna og geti hann ekki komist að þeim nema um lóð kæranda. Slík fyrirkomulag sé með öllu óviðunandi og að auki standi trén í vegi fyrir því að unnt sé að ganga þannig frá lóðamörkum að jarðvegur skríði ekki stöðugt inn á lóð kæranda vegna hæðarmunar lóðanna.
Um varakröfu sína um ómerkingu ákvörðunar byggingarnefndar frá 22. febrúar 2000 vísar kærandi til þess að rökstuðning hafi skort og brotið hafi verið gegn reglum um málshraða auk þess sem ákvörðunin hafi ekki tekið til þess erindis sem fyrir hafi legið frá kæranda.
Málsrök byggingarnefndar Seltjarnarness: Í bréfi byggingarfulltrúa f.h. byggingarnefndar Seltjarnarness til úrskurðarnefndarinnar, dags. 14. september 2001, er á það bent að hinir umdeildu skjólveggir hafi verið reistir fyrir fjölmörgum árum. Byggingarnefnd hafi ekki tekið undir kröfu kæranda um færslu skjólveggjanna en bent á að frágangur á lóðamörkum, hvort heldur sé með girðingu eða gróðri, sé háður samþykki beggja lóðarhafa og að við endurnýjun skuli veggirnir reistir samkvæmt núgildandi byggingarreglugerð. Byggingarnefnd geri sér grein fyrir því að mál þetta snúist fyrst og fremst um stirðleika í samskiptum nágranna. Byggingarfulltrúi hafi því boðið aðstoð sína við að koma á fundi með nágrönnum en því boði hafi ekki verið tekið.
Umræddir skjólveggir hafi verið reistir fyrir um 19 árum án þess að sótt hafi verið um leyfi en það eigi við um ýmsa aðra skjólveggi. Byggingarnefnd hafi ekki í neinu slíkra tilfella farið fram á niðurrif enda viðurkennt að vindasamt sé á Seltjarnarnesi og því þörf á skjóli til þess að koma upp gróðri og til nýtingar lóða til útiveru. Við skoðun byggingarfulltrúa á hinum umdeilda skjólvegg milli lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða hafi ekki komið fram að hætta stafaði frá honum vegna lélegs frágangs. Byggingarnefnd geti samkvæmt framansögðu ekki fallist á kröfu kæranda um að láta fjarlægja skjólvegg og gróður milli téðra lóða.
Andmæli eiganda Sefgarða 24: Eiganda eignarinnar nr. 24 við Sefgarða var gefinn kostur á að andmæla kröfum kæranda í máli þessu. Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. janúar 2002, kveður hann rangt með farið í greinargerð kæranda að skjólveggurinn hafi verið reistur fyrir 17-18 árum. Hið rétta sé að hann hafi verið reistur á árinu 1979 og hafi hann því staðið í meira en 21 ár. Hann kveðst ekki kannast við að hafa átt aðild að eignarréttarlegum ágreiningi við kæranda og sé sér ekki kunnugt um hvert kærandi kunni að hafa beint athugasemdum sínum um vegginn. Umræddur skjólveggur liggi aðeins á stuttu bili að lóð kæranda en hann sé einnig á mörkum lóðanna nr. 18, 22 og 26 við Sefgarða og hafi ekki verið neinn ágreiningur um þessa skjólveggi.
Í nefndu bréfi kemur og fram að eigandi veggjanna telji að úrskurðarnefndinni beri að vísa máli þessu frá. Nefndin eigi úrskurðarvald um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál eftir lögum nr. 73/1997 en í málinu sé deilt um mannvirki sem reist hafi verið fyrir liðlega 20 árum í gildistíð þágildandi laga en kærandi byggi m.a. á því að veggirnir hafi verið reistir í andstöðu við þágildandi réttarheimildir. Hvorki liggi fyrir niðurstaða stjórnvalds eða dómstóla um að eitthvað hafi verið athugavert við skjólveggina þegar þeir hafi verið reistir. Þá hafi byggingaryfirvöld á Seltjarnarnesi ekki séð ástæðu til að gera athugasemdir við vegginn þótt þeim hafi að sjálfsögðu verið um hann kunnugt.
Verði ekki fallist á að vísa beri málinu frá verði að líta til þess hve lengi veggurinn hafi staðið átölulaust og þess sem fram hafi komið í máli kæranda að hann hafi sætt sig við það á árinu 1992 að ekkert yrði aðhafst varðandi vegginn. Hann hafi síðan, að eigin sögn, ekki hreyft málinu fyrr en á árinu 1994 og þá aðeins munnlega við byggingarfulltrúa. Eftir það hafi málið legið í þagnargildi í fimm ár til viðbótar. Kærandi hafi því í raun sætt sig við uppsetningu og tilvist umrædds skjólveggs í meira en 20 ár eða allt þar til í júlí 1999 er hann hafi ritað byggingarnefnd erindi vegna málsins.
Loks verði við úrlausn málsins að hafa í huga að hagsmunir kæranda af því að fá vegginn fjarlægðan eða færðan séu óverulegir en mikið rask og kostnaður væri því samfara.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 1. febrúar 2002. Viðstaddir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra. Þá var fyrir á staðnum kærandinn og byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi. Ekki náðist til eiganda Sefgarða 24 er reynt var að boða hann til vettvangsgöngunnar og hittist hann ekki fyrir á staðnum. Nefndarmenn skoðuðu hinn umdeilda skjólvegg og trjágróður og annað er málið varðar.
Niðurstaða: Eins og að framan greinir er því haldið fram af hálfu eiganda Sefgarða 24 að vísa beri máli þessu frá úrskurðarnefndinni enda séu kröfur kæranda á því byggðar að óheimilt hafi verið að reisa hina umdeildu veggi á sínum tíma. Síðan séu liðin liðlega 20 ár og sé því ekki um ágreining að ræða er sæti úrlausn úrskurðarnefndarinnar skv. 2. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið. Eins og málatilbúnaði kæranda er háttað verður öðrum þræði að skilja hann svo að hann hafi leitað atbeina byggingaryfirvalda um að beitt yrði úrræðum er lúta að ástandi og viðhaldi mannvirkja. Taka þessi ákvæði eðli máls samkvæmt til allra mannvirkja, óháð byggingartíma þeirra, og er úrskurðarnefndin bær að fjalla um þá ákvörðun sem byggingarnefnd Seltjarnarness tók í máli kæranda.
Ekki verður fallist á kröfu kæranda um að úrskurðarnefndin taki efnislega afstöðu til þeirra krafna, sem kærandi beindi til byggingarnefndar með bréfi sínu, dags. 2. júlí 1999, enda fælist í þeirri málsmeðferð að úrskurðarnefndin felldi úrskurð um efnisatriði, sem lægra sett stjórnvald hefur ekki tekið fullnægjandi ákvörðun um. Það er hins vegar viðfangsefni úrskurðarnefndarinnar í máli þessu að fjalla um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarnefndar sem til hennar var skotið.
Eins og að framan er rakið afgreiddi byggingarnefnd erindi kæranda á fundi sínum hinn 22. febrúar 2000. Kærandi óskaði rökstuðnings fyrir hinni kærðu ákvörðun en því erindi var ekki svarað. Með vísan til 3. mgr. 27. gr. og 4. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga verður að fallast á að kærufrestur hafi ekki verið liðinn og að kæruheimild hafi því verið fyrir hendi þegar kærandi vísaði málinu til úrskurðarnefndarinnar hinn 8. maí 2000.
Fallast má á með kæranda að hinni kærðu ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness hafi verið verulega áfátt. Á skortir að ákvörðunin sé rökstudd með fullnægjandi hætti en samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber byggingarnefnd að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem til hennar berast. Þá skortir á að í hinni kærðu ákvörðun væri tekin afstaða til kröfu kæranda um brottnám trjágróðurs á lóðamörkum. Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi og lagt fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju til lögmætrar afgreiðslu. Þykir kærandi eiga rétt á að fá úr því skorið hvort hann þurfi að sæta því að eigandi Sefgarða 24 eigi trjágróður utan skjólveggjarins, sem ekki verður komist að nema um lóð kæranda, svo og hvort þörf sé endurgerðar hins umdeilda skjólveggjar með tilliti til fokskemmda, sem nýlega urðu á honum.
Verulegur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar í máli þessu. Framan af var þess vænst að reynt yrði að sætta sjónarmið aðila fyrir milligöngu byggingarfulltrúa. Þá hefur málið dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 22. febrúar 2000, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 23. febrúar 2000, er felld úr gildi. Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju til lögmætrar afgreiðslu.
