Ár 2001, miðvikudaginn 25. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 18/2000; kæra Heimilisvara ehf., Reykjavík, á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn kæranda um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. mars 2000, sem barst nefndinni hinn 5. apríl sama ár, kærir Sigurður I. Halldórsson hdl., f.h. Heimilisvara ehf., Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík. Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. mars 2000.
Málavextir: Með lóðarleigusamningi, dags. 22. júní 1998, var kæranda leigð lóðin nr. 6 við Fossaleyni í Reykjavík. Var lóðin leigð til þess að reisa á henni atvinnuhúsnæði en lóðin er á skilgreindu athafnasvæði. Voru heimildir til starfsemi á lóðinni takmarkaðar með ákvæði í 1. grein samningsins þar sem skorður voru settar við tiltekinni starfsemi. Er ákvæði þetta svohljóðandi: „Óheimilt er að starfrækja á lóðinni hvers konar verslanir með matvöru, s.s. stórmarkaði, matvöruverslanir og söluturna. Hvorki verða veitt starfsleyfi né önnur tilskilin leyfi samkvæmt lögum um hollustuhætti og heilbrigðiseftirlit nr. 81/1988, lögum um matvæli nr. 93/1995 eða sambærilegum ákvæðum í lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum, til reksturs ofangreindra verslana.”(sic). Sama dag og nefndur lóðarsamningur var gerður var undirrituð af aðilum yfirlýsing til þinglýsingar, samhljóða tilvitnuðu ákvæði lóðarsamningsins um takmörkun á starfsemi á lóðinni.
Með bréfi til Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 11. mars 1999, sótti kærandi um leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6, Reykjavík. Var í bréfinu vísað til þess að samkvæmt staðfestu aðalskipulagi Reykjavíkur þyrfti að sækja um leyfi til skipulagsyfirvalda í Reykjavík fyrir matvörumarkaði á athafnasvæðum. Með bréfi, dags. 6. apríl 1999, gerði Borgarskipulag kæranda grein fyrir þeirri afstöðu sinni að það mælti ekki með því að erindi hans yrði samþykkt og vísaði í því sambandi til lóðarsamnings kæranda við borgina þar sem fram kæmi að óheimilt væri að starfrækja hvers konar verslanir með matvöru á lóðinni. Með bréfi, dags. 21. apríl 1999, sótti kærandi um það til byggingarnefndar Reykjavíkur, að auk þáverandi starfsemi yrði veitt leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í greindu húsnæði kæranda. Á fundi sínum þann 29. apríl 1999 ákvað byggingarnefnd að framsenda erindið til borgarráðs til umsagnar. Málið var tekið fyrir á fundi borgarráðs hinn 18. maí 1999 og var á fundinum samþykkt umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings, dags. 14. maí 1999, sem ráðið hafði óskað eftir að hann ynni um erindi kæranda. Í umsögninni var ekki mælt með því að kvöð um bann við matvöruverslun yrði aflétt af lóðinni þegar litið væri til forsendna kvaðarinnar og skuldbindinga borgaryfirvalda gagnvart öðrum lóðarhöfum á svæðinu. Á fundi sínum þann 27. maí 1999 synjaði byggingarnefnd umsókninni með vísan til umsagnar skrifstofustjóra borgarverkfræðings og samþykktar borgarráðs.
Kærandi vildi ekki una þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 2. júní 1999 og krafðist þess að synjun byggingarnefndar yrði felld úr gildi. Með úrskurði uppkveðnum hinn 6. október 1999 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að umsókn hans hefði verið andstæð skilmálum í þinglýstum lóðarleigusamningi.
Með bréfi til byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 17. febrúar 2000, sótti kærandi um að heimilaður yrði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, videoleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík. Erindi þessu synjaði byggingarnefnd á fundi sínum hinn 24. febrúar 2000 með vísan til þinglýstrar kvaðar í lóðarleigusamningi og til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 6. október 1999 í fyrra máli kæranda. Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi dags. 29. mars 2000 svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns falli ekki undir bann við starfrækslu verslunar með matvöru svo sem segi í hinni þinglýstu kvöð. Kvöðina verði að skýra þröngt og sé kæranda nauðsyn á að fá úr því skorið hvaða nýting honum sé heimil á umræddri lóð. Sé málið því lagt fyrir úrskurðarnefndina og krafist ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. Vísað sé til gagna er fylgt hafi erindi kæranda til úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli.
Málsrök byggingarnefndar: Af hálfu byggingarnefndar er í meginatriðum vísað til umsagnar í fyrra máli kæranda. Er því alfarið hafnað að borgaryfirvöld túlki skilmála í lóðarleigusamningi kæranda þrengra en eðlilegt geti talist með tilliti til orðalags samningsins og þeirra forsendna og lögmætu sjónarmiða sem að baki honum liggi. Með þeirri umsókn sem mál þetta sé sprottið af hafi kærandi m.a. sótt um leyfi til reksturs söluturns, enda þótt það sé sérstaklega tekið fram í þinglesinni kvöð að slík starfsemi verði ekki heimiluð á lóðinni. Eins og umsóknin hafi verið sett fram hafi ekki verið um annað að ræða en að synja henni í heild, svo sem gert hafi verið. Engin rök standi því til þess að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Við úrlausn máls þessa hefur úrskurðarnefndin, auk framangreindra málsraka, haft til hliðsjónar gögn í fyrra máli kæranda, þar á meðal umsögn Skipulagsstofnunar í því máli. Þá hefur nefndin einnig kynnt sér umfjöllun Borgarskipulags á árinu 2000 um umsókn um leyfi til reksturs brauðgerðar og verslunar á lóð við Gylfaflöt, þar sem í gildi er kvöð, hliðstæð þeirri er hvílir á lóð kæranda.
Niðurstaða: Fyrir úrskurðarnefndinni liggur að skera úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu. Það er hins vegar ekki á verksviði úrskurðarnefndarinnar að láta í té álit á því hvaða nýting kæranda sé heimil á umræddri lóð að Fossaleyni 6.
Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin, með úrskurði dags. 6. október 1999, komist að þeirri niðurstöðu að kærandi verði að sæta þeim takmörkunum á hagnýtingu eignarinnar að Fossaleyni 6, sem fram koma í kvöð þeirri sem þinglýst er á lóðina. Í kvöðinni er tilgreind sú starfsemi, sem óheimilt er að starfrækja á lóðinni og er sérstaklega tiltekið að rekstur söluturna sé þar óheimill.
Meðal þeirrar starfsemi, sem kærandi sótti um leyfi fyrir með umsókn sinni hinn hinn 17. febrúar 2000, var rekstur söluturns. Var umsóknin því í andstöðu við hina þinglýstu kvöð. Eins og umsókn kæranda, sem samin var af lögmanni hans, var orðuð, var byggingarnefnd rétt að synja henni í heild, enda var ekki gerður áskilnaður um að byggingarnefnd tæki afstöðu til þess hvort unnt væri að samþykkja umsóknina að hluta. Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni. Þá var málinu frestað um tíma meðan beðið var afstöðu skipulagsyfirvalda til erindis um nýtingu lóðar á umræddu svæði, þar sem um hliðstæða skilmála var að ræða.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði hans að Fossaleyni 6 í Reykjavík.
