Ár 1998, fimmtudaginn 17. september kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 23/1998, kæra eigenda Skólatúns 1, Vatnsleysustrandarhreppi vegna ákvörðunar byggingarnefndar um að synja umsókn þeirra um leyfi til að láta skúr á lóðinni standa áfram og um að skúrinn skuli fjarlægður.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 2. júlí 1998, kæra V og M, Skólatúni 2, Vatnsleysustrandarhreppi í umboði V og S, eigenda Skólatúns 1, ákvörðun byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 5. júní 1998 um að synja umsókn kærenda um leyfi til að láta skúr þann sem stendur á jörðinni standa áfram og um að skúrinn skuli fjarlægður fyrir 10. ágúst 1998. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi hreppsnefndar Vatnsleysustrandarhrepps hinn 18. júní 1998. Kæruheimild er skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en jafnframt er þess krafist, að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um að skúrinn fái að standa þar til niðurstaða úrskurðarnefndar í málinu liggi fyrir.
Málavextir: Kærendur keyptu fasteignina Skólatún 1, Vatnsleysustrandarhreppi af Byggingarsjóði ríkisins með kaupsamningi dags. 30. maí 1996 og var eignin afhent þeim þann dag. Nokkru eftir að kærendur höfðu fengið eignina afhenta sóttu þeir um leyfi til að byggja 2ja metra háa skjólgirðingu úr timbri við skúr á landi Skólatúns 1. Á fyrirliggjandi uppdrætti kemur fram að umrædd girðing myndar þrjár hliðar um rétthyrnt, ferhyrnt svæði sem er 8 metra breitt og 9 metra langt en skúrinn, sem girðingin er byggð við, myndar aðra langhlið svæðisins og lokar því. Á fundi í byggingarnefnd Vatnsleysustrandarhrepps hinn 18. júlí 1996 var umsókn kærenda um leyfi fyrir skjólgirðingunni samþykkt og gerð um erindið svofelld bókun: „Uppsetning á skjólveggnum er samþykkt. Ennfremur eru húseigendurnir bent á að klára klæðningu á húsinu. Byggingarfulltrúa falið að kanna hvort leyfi sé fyrir skúrnum.“
Kærendum var tilkynnt með bréfi byggingarfulltrúa Vatnsleysustrandarhrepps dags. 2. ágúst 1996 að uppsetning á skjólveggjum hefði verið samþykkt á fundi byggingarnefndar hinn 18. júlí 1996 og að húseigendum sé bent á að klára klæðningu á húsinu. Ekki er í bréfi þessu nefnt að byggingarfulltrúa hafi verið falið að kanna hvort leyfi sé fyrir skúrnum eða nokkuð að skúrnum vikið. Kærendur settu upp girðingu þá sem samþykkt hafði verið en munu áður hafa gert talsverðar lagfæringar á skúrnum. Mun hafa vakað fyrir kærendum að starfrækja hundagæslu í skúrnum og innan skjólgarðsins og liggur fyrir að þeir hafa reist þar fjögur stór útibúr og komið þar fyrir minni búrum. Hafa þeir steypt gólf í allt svæðið innan skjólgarðsins og komið fyrir niðurföllum í gólfinu. Sóttu kærendur ekki um leyfi byggingarnefndar fyrir þessum framkvæmdum.
Áformaður rekstur hundagæslu á staðnum mun eftir þetta hafa verið kynntur með dreifibréfi sem prentað var og látið liggja frammi í nokkrum gæludýrabúðum. Í tilefni af þessari auglýsingu fóru tveir byggingarnefndarmenn ásamt fyrrverandi og núverandi byggingarfulltrúa hinn 2. júní 1998 að Skólatúni 1 og skoðuðu aðstæður á staðnum. Jafnframt komu fram mótmæli allmargra íbúa í Brunnastaðahverfi á undirskriftarlista dags. 4. júní 1998 þar sem þeir mótmæla starfrækslu hundagæslu í hverfinu. Hinn 5. júní 1998 var lögð fram umsókn f. h. kærenda um að fá leyfi til að láta skúrinn standa áfram á lóðinni að Skólatúni 1 en kærendum hafði við heimsókn byggingarnefndarmanna og byggingarfulltrúa verið bent á að ekki væri leyfi fyrir skúrnum. Jafnframt lögðu kærendur fram athugasemdir af sinni hálfu þar sem fram kemur að þeir telji sig ekki hafa haft ástæðu til að ætla annað en að leyfi væri fyrir skúrnum. Á fundi í byggingarnefnd Vatnsleysustrandarhrepps síðar sama dag eða hinn 5. júní 1998 var umsókn kærenda um leyfi til að láta skúrinn standa áfram á lóðinni hafnað og þeim gert að fjarlægja hann fyrir 10. ágúst 1998. Ákvörðun þessi var staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 18. júlí 1998 og eru það þessar ákvarðanir sem kærendur krefjast ógildingar á í máli þessu.
Eftir að mál þetta kom til meðferðar úrskurðarnefndarinnar féllst sveitarstjórn Vatnsleysustrandarhrepps á tilmæli nefndarinnar um að framfylgja ekki ákvörðun byggingarnefndar um að fjarlægja skúrinn meðan málið væri til meðferðar hjá nefndinni. Verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um frestun á framkvæmd þeirrar ákvörðunar.
Málsástæður og lagarök kærenda og sveitarstjórnar: Kærendur styðja kröfur sínar einkum þeim rökum að þeim hafi ekki verið gert viðvart um það að ekki væri leyfi fyrir umræddum skúr. Þeir hafi talið svo vera og hafi það styrkt þá trú þeirra að byggingarleyfi var veitt er heimilaði uppsetningu á varanlegum skjólgarði við skúrinn. Þeim hafi fyrst verið tilkynnt um það í byrjun júní 1998 að bráðabirgðaleyfi hafi verið fyrir skúrnum og það runnið út á árinu 1991. Hafi byggingarnefnd og hreppsnefnd þannig haft 7 ár til þess að koma athugasemdum á framfæri um þetta efni. Þá benda kærendur á að í næsta nágrenni séu skúrar í miður góðu ástandi sem virðist fá að standa óáreittir. Telja kærendur ákvarðanir byggingarnefndar og hreppsnefndar í málinu vera geðþóttaákvarðanir en ekki byggðar á málefnalegum sjónarmiðum. Loks telja kærendur að hefðarréttur hafi stofnast fyrir skúrnum eða að tómlæti byggingarnefndar og sveitarstjórnar eigi a. m. k. að leiða til þess að skúrinn fái að standa áfram.
Af hálfu sveitarstjórnar er því haldið fram að kærendur hefðu mátt vita að ekki var leyfi fyrir margnefndum skúr þegar þeir sóttu um leyfi fyrir skjólgirðingunni. Þeir hafi hins vegar ekki sótt um leyfi fyrir skúrnum fyrr en eftir að byggingu girðingarinnar var lokið. Þá sé ljóst að vakað hafi fyrir kærendum að haga uppsetningu og nýtingu skjólgirðingarinnar með allt öðrum hætti en gefið hafi verið í skyn með umsókn um byggingu „skjólgirðingar“. Hafi kærendur byggt mikið mannvirki innan skjólgirðingarinnar án þess að fyrir þeim framkvæmdum hafi verið nokkurt leyfi. Af hálfu sveitarstjórnar er byggt á ákvæði 56. gr. laga nr. 73/1997 um heimild byggingarnefndar til þess að fjarlægja ólöglegar byggingar eða byggingarhluta. Eigi þetta við um hinn umdeilda skúr. Sé byggingarnefnd ekki settur neinn tímafrestur til að bregðast við óleyfisframkvæmdum og eigi málsástæður kærenda um að tómlæti byggingarnefndar hafi skapað þeim rétt því ekki við í málinu. Byggingarnefnd hafi verið rétt að synja um leyfi fyrir því að skúrinn fái að standa áfram á lóðinni vegna þess að bráðabirgðaleyfi sem veitt hafi verið fyrir skúrnum á árinu 1989 hafi einungis verið til tveggja ára en auk þess liggi fyrir að skúrinn uppfylli ekki ákvæði byggingarreglugerðar og standist ekki þær kröfur sem gerðar séu til slíkra mannvirkja. Er af hálfu sveitarstjórnar vitnað til þriggja dóma Hæstaréttar sem hún telur styðja sjónarmið sín í málinu.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni þetta. Í umsögn stofnunarinnar kemur fram það álit að byggingarnefnd hafi verið rétt að krefjast niðurrifs skúrsins með vísun til 5. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997 enda hafi bráðabirgðaleyfi fyrir skúrnum verið runnið út og hann ekki staðist þær kröfur sem gerðar séu í byggingarreglugerð.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 31. ágúst 1998 að viðstöddum umboðsmanni kærenda og fulltrúum og lögmanni Vatnsleysustrandarhrepps. Skúr sá sem um er deilt í máli þessu er járnklæddur timburskúr og ber með sér að á honum hafa verið gerðar allnokkrar endurbætur. Við skúrinn hefur verið byggð skjólgirðing sú sem byggingarnefnd heimilaði hinn 18. júlí 1996 og er ágætlega frá henni gengið. Innan skjólgirðingarinnar hafa verið byggð allmikil mannvirki eins og lýst er í greinargerð hreppsnefndar Vatnsleysustrandarhrepps í málinu.
Niðurstaða: Hinn 18. júlí 1996 fengu kærendur leyfi byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps til að setja upp skjólgirðingu við skúr á lóð sinni að Skólatúni 1. Skjólgirðing þessi er að mati úrskurðarnefndar varanlegt mannvirki, áföst við hinn umdeilda skúr og tengd honum með þeim hætti að tilvist skúrsins er augljós forsenda girðingarinnar. Með því að samþykkja uppsetningu skjólgirðingarinnar samkvæmt fyrirliggjandi uppdrætti, án fyrirvara, gaf byggingarnefnd kærendum því tilefni til þess að ætla að byggingarleyfi væri fyrir skúrnum eða að slíkt leyfi myndi að öðrum kosti verða veitt. Ekki er um það deilt í málinu að land það sem hinn umdeildi skúr stendur á tilheyrir fasteign kærenda að Skólatúni 1 og höfðu kærendur því ekki ástæðu til að kynna sér sérstaklega lóðarréttindi skúrsins umfram lóðarréttindi annarra mannvirkja á landinu.
Við umfjöllun sína um umsókn kærenda um leyfi fyrir girðingunni tók byggingarnefnd réttindi skúrsins til athugunar enda er bókað á fundi byggingarnefndar hinn 18. júlí 1996 að byggingarfulltrúa sé falið að kanna hvort leyfi sé fyrir skúrnum. Í bréfi til kærenda dags. 2. ágúst 1996 er kærendum kynnt bókun byggingarnefndar um umsókn þeirra um skjólgirðinguna þar sem fram kemur að uppsetning á skjólveggjum hafi verið samþykkt en ekki er þess þar getið að byggingarfulltrúa hafi verið falið að kanna hvort leyfi sé fyrir skúrnum. Verður ekki séð af gögnum málsins að kærendum hafi nokkru sinni verið gerð grein fyrir því að ekki væri leyfi fyrir skúrnum fyrr en í byrjun júní 1998. Sú fullyrðing sem fram kemur í greinargerð Vatnsleysustrandarhrepps að kærendum hafi verið ljóst að hinn umdeildi skúr væri leyfislaus er ekki studd neinum gögnum. Verður sveitarstjórn að bera hallann af þeim vafa sem er um þetta atriði í málinu enda var það á hennar færi að fylgja eftir fyrri ákvörðun byggingarnefndar frá 20. september 1989 um að leyfa skúrinn aðeins tímabundið til tveggja ára. Einnig var það á valdi sveitarstjórnar að láta þinglýsa á fasteignina Skólatún 1 bráðabirgðaleyfi því, sem veitt var fyrir skúrnum, með þeim takmörkunum á réttindum sem í því fólust.
Fyrir liggur að kærendur keyptu eignina Skólatún 1 af Byggingarsjóði ríkisins hinn 30. maí 1996. Er í kaupsamningi þeirra um eignina tekið fram að seljandi hafi eignast hina seldu eign á nauðungaruppboði og sé því ekki fullkunnugt um ástand hins selda. Verður að ætla að hreppsnefnd Vatnsleysustrandarhrepps hafi mátt vera kunnugt um þessar aðstæður og um takmarkaða vitneskju kærenda um eignina enda var kaupsamningi þeirra framvísað á skrifstofu Vatnsleysustrandarhrepps til þess að hreppsnefnd gæti tekið afstöðu til forkaupsréttar. Er á samningnum áritun hreppsins um að fallið sé frá forkaupsrétti.
Eins og atvikum er háttað í máli þessu þykir byggingarnefnd Vatnsleysustrandarhrepps ekki hafa gætt réttrar aðferðar við meðferð erinda kærenda varðandi umræddan skúr. Í fyrsta lagi telur úrskurðarnefndin að byggingarnefnd hafi þegar á árinu 1996, við afgreiðslu á umsókn kærenda um varanlega skjólgirðingu við skúrinn, borið að aðvara þá um að skúrinn skorti réttindi áður en leyfi fyrir henni var veitt. Í öðru lagi telur úrskurðarnefndin að rökstuðningi fyrir synjun byggingarnefndar hinn 5. júní 1998 á umsókn kærenda um leyfi til að láta hinn umdeilda skúr standa áfram á lóðinni hafi verið svo áfátt að eigi hafi verið fullnægt skilyrðum 2. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997. Er hér vísað til þess að í rökstuðningi nefndarinnar er fullyrt að skúrinn standist ekki kröfur sem gerðar eru í byggingarreglugerð án þess að tilgreint sé hvaða kröfur það séu sem skúrinn teljist ekki standast. Verður ekki ráðið af bókun nefndarinnar undir liðnum 2. mál, þar sem fjallað er um starfrækslu hundagæslu á eign kærenda og framkvæmdir henni tengdar, hvort reglugerðarákvæði sem þar eru tilgreind eru talin eiga við um skúrinn eða þau mannvirki, sem byggð hafa verið innan skjólgarðsins. Loks er það skoðun úrskurðarnefndar að byggingarnefnd hafi borið að leiðbeina kærendum er þeir sóttu um leyfi fyrir skúrnum hinn 5. júní 1998 um það hvaða skilyrðum byggingarreglugerðar þyrfti að fullnægja til þess að til álita gæti komið að veita leyfi það sem um var sótt.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndar að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 5. júní 1998, sem staðfest var af sveitarstjórn 18. júní 1998, um að synja umsókn kærenda um leyfi fyrir hinum umdeilda skúr og um að skúrinn skuli fjarlægður. Ber að gefa kærendum kost á að sækja að nýju um leyfi fyrir skúrnum með þeim breytingum sem nauðsynlegt kann að þurfa að gera til þess að fullnægt sé lágmarkskröfum byggingarreglugerðar um sambærileg mannvirki.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 5. júní 1998 sem staðfest var af sveitarstjórn þann 18. sama mánaðar er felld úr gildi. Gefa ber kærendum kost á að sækja að nýju um leyfi fyrir skúr þeim, sem hin kærða ákvörðun varðar, með þeim skilmálum sem að framan greinir.
