Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 92/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir E, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Krókhálsi 10 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík.
Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. Var jafnframt gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Í kjölfar kærumáls þessa munu framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafa legið niðri og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda.
Málavextir: Fasteignin að Krókhálsi 10 í Reykjavík er á athafnasvæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur og er tekið fram í gr. 3.1.6 í greinargerð þess að umrætt svæði, sem nefnt er A2, sé fyrst og fremst ætlað undir léttan iðnað, sem ekki hafi í för með sér mengun, verkstæði, umboðs- og heildverslanir, skrifstofur, þjónustustarfsemi og rýmisfrekar verslanir. Í gildandi deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2000 er landnotkun umræddrar fasteignar ekki þrengd. Húsið að Krókhálsi 10 er þrjár hæðir og hefur verið notað undir atvinnustarfsemi.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að breyta innra skipulagi í húsrými umsækjanda á annarri og þriðju hæð að Krókhálsi 10. Sótt var um breytingu innra skipulags stigagangs annarrar hæðar og leyfi til að innrétta 27 skrifstofuherbergi á þriðju hæð ásamt eldhúsum, þvottahúsi, ræstingu og böðum auk gerðar millilofts yfir 23 herbergjanna. Var umsóknin samþykkt en sett það skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu byggingarleyfis. Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 6. mars 2008. Byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er heimilaði byggingarleyfishafa að byrja framkvæmdir, var gefið út 9. júní 2008 án þess að fyrir lægi ný þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar. Hefur kærandi skotið leyfisveitingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið.
Málsrök kæranda: Til stuðnings málatilbúnaði sínum vísar kærandi til þess að ekki hafi verið gengið frá eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga og henni þinglýst eins og gert hafi verið að skilyrði við samþykkt fyrir veitingu umrædds byggingarleyfis. Beri af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kæranda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað.
Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi í samræmi við samþykkt hans á málinu, að ósk umsækjanda, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna í húsinu.
Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 skuli gera eignaskiptayfirlýsingu án ástæðulauss dráttar í þeim tilvikum þegar um breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslum sé að ræða sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum. Slík eignaskiptayfirlýsing sé ekki fortakslaust skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis sem hins vegar eigi við um tilvik sem 2. og 3. mgr. 16. gr. laganna taki til. Engu að síður hafi sú vinnuregla verið viðhöfð hjá byggingaryfirvöldum borgarinnar, þegar það hafi átt við, að setja umrætt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfa til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing sé gerð. Sé það gert í því skyni að tryggja að það sé gert án ástæðulauss dráttar, en í sumum tilfellum hafi verið fallið frá umræddu skilyrði að ósk byggingarleyfishafa. Verði ástæðulaus dráttur á gerð og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar geti embætti byggingarfulltrúa gripið til þvingunarúrræða skv. 32. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum nr. 910/2000.
Ekki hafi verið lagaheimild fyrir því að synja um útgáfu byggingarleyfis þrátt fyrir að skilyrði í bókun byggingarfulltrúa um þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið uppfyllt og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda.
Niðurstaða: Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum heimilar hið kærða byggingarleyfi innréttingu skrifstofurýma innan séreignarhluta leyfishafa að Krókhálsi 10 og felur leyfið ekki í sér heimild til breytinga á sameign. Notkun húsnæðisins undir skrifstofustarfsemi samræmist landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir Hálsahverfi í Reykjavík.
Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Krókhálsi 10. Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast. Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu ólögbundna skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar.
Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi annarrar hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
