Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 98/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits er fól í sér auknar heimildir til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. október 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir J, Sóltúni 8, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á fundi skipulagsráðs 29. nóvember 2006 var lögð fram fyrirspurn um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits vegna Sóltúns 2-4 í Reykjavík. Gerði ráðið ekki athugasemd við að fyrirspyrjandi ynni tillögu að breyttu deiliskipulagi reitsins er fæli í sér aukið byggingarmagn. Umsókn um skipulagsbreytingu vegna Sóltúns 2-4 var síðan lögð fyrir ráðið hinn 13. júní 2007 og var samþykkt að auglýsa tillöguna og upplýsa hagsmunaaðila í nágrenninu um efnisatriði hennar. Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 21. júní 2007. Fól tillagan í sér að heimiluð bygging að Sóltúni 4, sem tengjast skyldi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 með tengibyggingu, yrði hækkuð úr fjórum í sex hæðir, byggingarreitur stækkaður, byggingarmagn aukið úr 6.400 m2 í 10.000 m2 en bílastæði yrðu óbreytt.
Að lokinni auglýsingu var nefnd tillaga tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 5. mars 2008, með breytingum samkvæmt nýjum uppdrætti, dags. 25. febrúar 2008. Var samþykkt að auglýsa hina breyttu tillögu og samþykkti borgarráð þá ákvörðun hinn 5. apríl 2008. Tillagan var að því loknu tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 10. september 2008 og lá þá fyrir fjöldi framkominna athugasemda við hana, m.a. frá kæranda. Samþykkti skipulagsráð hina auglýstu tillögu með breytingum sem gerðar höfðu verið á henni og með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra, dags. 10. september 2008. Fól hin samþykkta tillaga í sér þær breytingar frá fyrri tillögu að bygging að Sóltúni 4 var lækkuð um eina hæð, byggingarreit breytt og heimilaður fermetrafjöldi ofan jarðar færður úr 10.000 m2 í 9.200 m2. Borgarráð staðfesti síðan deiliskipulagstillöguna hinn 9. október 2008.
Auglýsing um gildistöku deiliskipulagstillögunnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009 að lokinni málsmeðferð Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Skaut kærandi deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að hann hafi keypt íbúð að Sóltúni 8 haustið 2006 á forsendum gildandi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 sem hann hafi sérstaklega kynnt sér. Breytingin sem nú hafi verið samþykkt sé verulega íþyngjandi gagnvart honum og öðrum nágrönnum eins og fjöldi framkominna athugasemda við deiliskipulagsbreytinguna beri með sér. Skipulagsyfirvöld borgarinnar hafi ekki fært fram rök fyrir umræddri breytingu á nýlegu skipulagi. Ekki sé gætt hófs í beitingu skipulagsvalds gagnvart íbúum í nágrenni Sóltúns 2-4, en hagsmunir eiganda þeirrar lóðar hafðir í fyrirrúmi.
Hækkun húsa að Sóltúni 4 muni skerða útsýni úr íbúð kæranda og rýra verðmæti hennar, en íbúðin hafi verið verðlögð með tilliti til útsýnis samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Ljóst sé að byggingarmagn umrædds hverfis, sem markist af Borgartúni, Sóltúni og Nóatúni, sé nú þegar orðið allt of mikið. Auknu byggingarmagni fylgi meiri umferð sem skapi umferðarhnúta, hávaða, slysahættu og bílastæðavanda, auk þess sem bent sé á það fordæmisgildi sem skipulagsbreytingin hafi.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg fer fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað.
Upphafleg tillaga að breyttu skipulagi hafi gert ráð fyrir sex hæða húsi fyrir hjúkrunartengda starfsemi, allt að 9.050 m2, auk einnar hæðar tengibyggingar við núverandi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 sem yrði allt að 950 m2. Samtals hafi því verið gert ráð fyrir 10.000 m2 auk allt að 2.850 m2 kjallara. Mesta stærð byggingarinnar hafi því getað orðið 12.850 m2. Vegna framkominna athugasemda hafi tillögunni verið breytt á þann veg að húsið hafi verið hækkað um eina hæð en ekki tvær og það ekki lengt eins mikið til austurs og fyrirhugað hafi verið. Lóðin að Sóltúni 2-4 hafi ekki verið stækkuð og lóðarmörk óbreytt frá gildandi deiliskipulagi. Byggingarreit hafi verið breytt í nýrri tillögu þannig að hann hafi verið stækkaður til suðurs og á norðvesturhorni. Þá hafi verið gert ráð fyrir að heimiluð stærð hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 fari úr 8.400 m2 í 8.210 m2. Með þessu hafi verið komið til móts við athugasemdir íbúa að töluverðu leyti. Þar að auki hafi fyrirhugaðri byggingu verið snúið á reitnum, þannig að hluti hennar yrði fjær íbúðarblokkum. Að teknu tilliti til alls þessa hafi hin kærða deiliskipulagsbreyting ekki í för með sér óásættanleg grenndaráhrif.
Þá verði og að hafa í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eignar kæranda sé á það bent að ekki hafi verið rennt stoðum undir þá fullyrðingu. Þvert á móti megi halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á umræddum reit geti aukið verðmæti nærliggjandi fasteigna, en uppbygging í grónum hverfum hafi oft haft slíkt í för með sér. Einnig sé ástæða til að benda á 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sem kveði á um að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði. Slík málsástæða geti þó ekki leitt til ógildingar skipulags.
Lóðarhafa Sóltúns 2-4 var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu.
Niðurstaða: Fyrsta deiliskipulag fyrir umræddan skipulagsreit var sett árið 2000. Í því skipulagi var heimiluð bygging þriggja hæða hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 en austan við þá lóð var gert ráð fyrir útivistarsvæði, bílastæðum og íþróttamannvirkjum. Á árinu 2005 var gerð breyting á skipulaginu þar sem heimilað var að hækka hjúkrunarheimilið um eina hæð, byggja fjögurra hæða byggingu fyrir hjúkrunartengda starfsemi á nýrri lóð að Sóltúni 4 ásamt einnar hæðar tengibyggingu milli þeirrar byggingar og hjúkrunarheimilisins að Sóltúni 2, auk sameiningar nefndra lóða. Við breytinguna var unnt að fjölga íbúðarrýmum hjúkrunarheimilisins úr 83 í 107 og koma fyrir 80 þjónustuíbúðum að Sóltúni 4. Þá var heimiluð bygging tveggja hæða fræðslustofnunar að Sóltúni 6 og allt að sjö hæða fjölbýlishúsa við Sóltún 8-18 með alls um sjötíu íbúðum. Var markmið skipulagsbreytingarinnar m.a. sagt það að nýta svæðið með betri hætti en gert hafi verið ráð fyrir í fyrra deiliskipulagi með stækkun hjúkrunarheimilis og betri þjónustu við aldraða.
Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var leyfð hækkun byggingarinnar að Sóltúni 4 um eina hæð og er fallist á það með kæranda að sú stækkun hafi töluverð áhrif á grenndarhagsmuni hans. Ekki verður af skipulaginu ráðið með óyggjandi hætti hvernig skipting hins aukna rýmis verði milli íbúðar- og þjónustunota. Sama markmiði er teflt fram fyrir skipulagsbreytingunni og fyrir breytingunni frá árinu 2005 að nýta eigi lóðina með betri hætti en gildandi skipulag geri ráð fyrir með stækkun hjúkrunarrýmis og aukinni þjónustu við aldraða.
Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á deiliskipulagi nema lögmætar ástæður búi að baki. Slíkar breytingar geta haft veruleg áhrif á grenndarhagsmuni þeirra íbúa er búa næst svæði því er breytingin tekur til, svo sem á við um kæranda í máli þessu. Ekki liggur fyrir hvaða lögmætu ástæður eða breyttu forsendur bjuggu að baki því aukna byggingarmagni sem hin kærða ákvörðun felur í sér, þegar litið er til þeirrar miklu uppbyggingar sem heimiluð var með deiliskipulagsbreytingu á umræddum reit á árinu 2005.
Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er Kirkjutún-Sóltún talið til þéttingarsvæða, en skipulagsreitur sá er hér um ræðir tilheyrir því svæði. Í töflu á mynd 5 í greinargerð á uppdrætti aðalskipulagsins um þéttingu íbúðarbyggðar er áætlað að íbúðum á svæðinu fjölgi um 125 og er þar tekið fram að breyta þurfi aðalskipulaginu fari fjölgun íbúða 20% fram úr þeim fjölda. Frá árinu 2001 hafa risið á svæðinu mörg fjölbýlishús, en ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að gengið hafi verið úr skugga um að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið heimil án breytingar á aðalskipulagi í ljósi greindra fyrirmæla þess. Verður heldur ekki séð að gerð hafi verið viðhlítandi könnun á áhrifum breytingarinnar á umferð og bílastæðaþörf. Var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt.
Að öllu framangreindu virtu þykja slíkir annmarkar á undirbúningi, framsetningu og rökstuðningi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að fallist er á ógildingarkröfu kæranda.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
