Ár 2009, þriðjudaginn 18. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 97/2008, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrarbæjar frá 1. júlí 2008 um að samþykkja deiliskipulag Undirhlíðar-Miðholts á Akureyri.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. október 2008, er barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. 30 tiltekinna íbúa við Miðholt, Stafholt, Langholt og Stórholt á Akureyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrarbæjar frá 1. júlí 2008 að samþykkja deiliskipulag Undirhlíðar-Miðholts á Akureyri.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á fundi umhverfisráðs hinn 8. mars 2006 var lögð fram hugmynd að byggingu 60 íbúða fyrir eldra fólk í fjölbýlishúsum á svæði austan Langholts á Akureyri. Var skipulags- og byggingarfulltrúa falið að skoða málið frekar. Á fundi skipulagsnefndar 19. janúar 2007 var lögð fram umsókn um leyfi til að deiliskipuleggja svæði sem afmarkast af Langholti í vestri, Krossanesbraut í austri, Undirhlíð í suðri og Miðholti í norðri. Svæði þetta hefur fram til þessa verið óbyggt en með Aðalskipulagi Aukureyrar 2005-2018 var því breytt úr óbyggðu svæði í íbúðasvæði. Á fundinum heimilaði nefndin umsækjanda að gera tillögu að deiliskipulagi á grundvelli þeirra gagna sem viðkomandi lagði fram. Var deiliskipulagstillaga hans kynnt á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2007. Samþykkti nefndin 12. mars 2008 að auglýsa tillöguna samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Gerði tillagan ráð fyrir fimm einbýlishúsum á einni hæð með aðkomu frá Miðholti og tveimur sjö hæða fjölbýlishúsum, auk bílakjallara, með aðkomu frá Undirhlíð. Var tillagan samþykkt í bæjarstjórn 18. mars 2008. Tillagan auglýst til kynningar frá 27. mars til 8. maí 2008 og bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum.
Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var gerð sú breyting á auglýstri tillögu að íbúðum var fækkað úr 60 í 57. Á fundinum var jafnframt fjallað um framkomnar athugasemdir. Að öðru leyti var tillagan samþykkt. Bæjarstjórn samþykkti afgreiðslu skipulagsnefndar 1. júlí 2008. Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 5. ágúst 2008, var óskað lagfæringa og skýringa á nokkrum atriðum. Þannig þyrfti að skýra nánar í greinargerð ábyrgð lóðarhafa á hugsanlegum breytingum á vatnsborði, óskað var eftir nánari skýringum við skuggavarpsmyndir og staðsetningar byggingarreits og bílakjallara. Á fundi skipulagsnefndar 13. ágúst 2008 voru bókuð svör við athugasemdum og fyrirspurnum Skipulagsstofnunar. Afgreiðsla skipulagsnefndar og breytingar á greinargerð var samþykkt af meirihluta bæjarráðs 28. ágúst 2008. Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 4. september 2008, var tilkynnt að ekki væri gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um deiliskipulagssamþykktina í B-deild Stjórnartíðinda. Birtist auglýsing þar að lútandi 23. september 2008.
Hafa kærendur skotið greindri skipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagsákvörðun sé í ósamræmi við fyrirmæli í Aðalskipulagi Akureyrar 2005-2018. Í aðalskipulaginu sé lögð áhersla á að varðveita hverfaheild en ljóst sé að hverfaheild Holtahverfis skerðist við umrætt deiliskipulag. Það geri ráð fyrir byggingu stórhýsa, auk þess sem hverfishlutar Holtahverfis séu aðskildir með þessari miklu hæð á reitnum og virki eins og hár veggur sem aðskilji hverfishlutana í stað þess að tengja þá saman í eina hverfisheild, sambærilega því sem fyrir sé, bæði hvað varði byggingarstíl og hæð. Þá sé skýrt tekið fram í aðalskipulaginu að byggingar skuli falla vel inn í þá götumynd/bæjarmynd sem sé fyrir. Um hæð húsa séu fyrirmæli í aðalskipulagi í gr. 5.3. Þar segi m.a. að hæð nýbygginga skuli almennt taka mið af þeim stærðarhlutföllum, umhverfi og bæjarmynd sem fyrir sé á Akureyri. Þá segi orðrétt: „Í miðbæ er að jafnaði miðað við 4-5 hæða byggingar en að einstakar byggingar eða hlutar bygginga, sem mynda kennileyti í byggðinni, geti risið hærra, almennt í 6-7 hæðir. Utan miðbæjar er gert ráð fyrir að ný byggð verði yfirleitt heldur lægri, í samræmi við hæð og hlutföll nærliggjandi byggðar. Frávik frá almennri viðmiðun um húshæðir, sem skilgreind kann að verða í deiliskipulagi (5-10) hæðir skulu vera hófleg og rökstudd.“
Samkvæmt framangreindu sé deiliskipulagið ekki í samræmi við fyrirmæli í aðalskipulagi. Utan miðbæjar eigi byggingar yfirleitt að vera lægri en í miðbæ og taka mið af nærliggjandi byggð, þ.e. ein til þrjár hæðir á þessu svæði. Sjö hæða fjölbýlishús auk bílakjallara geti ekki talist hófleg frávik í þessum skilningi sé miðað við fyrrgreind fyrirmæli. Þá sé ekki rökstutt, hvorki af hálfu skipulagsnefndar né bæjarráðs, sem tók endanlega ákvörðun, nauðsyn þess að hafa tvær sjö hæða blokkir á þessum stað.
Með hliðsjón af þessari framsetningu í aðalskipulagi hafi kærendur ekki mátt vænta þess að slík breyting kynni að verða gerð, jafnvel þótt tekin yrði til skoðunar uppbygging á þessu svæði. Íbúar eigi að geta treyst því að fyrirmæli í aðalskipulagi feli í sér endanlega ákvörðun um byggingarmál og að þeim fyrirmælum sé fylgt, nema ríkar málefnalegar ástæður standi til annars. Fyrir liggi í þessu tilviki að deiliskipulagið sé unnið af verktaka þeim sem hyggist byggja háhýsin. Því sé það unnið eftir forsögn hans og fyrirskrift. Slíkt geti ekki talist málefnalegt. Auk þess hafi enginn rökstuðningur fylgt því hvers vegna nauðsynlegt væri að víkja frá fyrirmælum í aðalskipulagi varðandi hæð húsa.
Þá séu fyrirmæli í aðalskipulagi um íbúðabyggð á svæðinu mjög rúm, allt að 25 íb/ha, sem gefi mikil frávik. Því ætti þessi mikla rýmd að kalla á vandað deiliskipulag sem unnið væri í fullu samráði við alla málsaðila enda segi í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að eitt helsta markmið laganna sé „…að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.“
Bent sé á að fyrir liggi að hætta sé á jarðvegssigi og skemmdum á nærliggjandi eignum vegna fyrirhugaðra framkvæmda á svæðinu. Af þeim sökum sé í deiliskipulaginu settar tilteknar kvaðir og m.a. tekið fram að lóðarhafi skuli leita allra leiða til að koma í veg fyrir lækkun vatnsborðs í jarðvegi og sé ábyrgur fyrir hugsanlegu tjóni. Allar stjórnvaldsákvarðanir á borð við samþykkt deiliskipulags verði að vera skýrar og ótvírætt ljóst við hvað sé átt. Hér séu kvaðirnar óskýrar, ekkert mælt fyrir um hvaða ráðstafanir skuli gerðar eða skýrt í hverju ábyrgð lóðarhafa sé fólgin og hvort hún taki til nærliggjandi eigna og tjóns utan deiliskipulagsreitsins. Þá sé orðalag óljóst og bjóði upp á túlkun auk þess sem ekki séu skilgreindar viðeigandi framkvæmdir o.s.frv.
Í ljósi þessarar miklu hættu hefði þurft að afla upplýsinga um það hvernig götur í nágrenninu séu grundaðar og greina frá þeim upplýsingum í gögnunum sem fylgt hafi tillögunni, en grundun gatna skipti miklu máli um hversu miklar líkur séu á grunnvatnsleka sem geti valdið sigi á jarðvegi með ófyrirsjáanlegum afleiðingum fyrir lagnir og mannvirki í kring. Rannsókn og undirbúningi hafi því verið verulega áfátt, sem leiða eigi til ógildingar. Skýrsla verkfræðistofu hefði átt að leiða til frekari rannsókna á nærliggjandi eignum og grundun þeirra svæða. Einnig hefði verið eðlilegt að gera bæja- og húsakönnun skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, þ.e. kanna ástand nærliggjandi húsa og hvort þau þurfi sérstakt aðhald vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Einungis hafi verið grafnar holur til að kanna grunnvatnsstöðu í og við reitinn en engin rannsókn hafi farið fram í og við lóðarmörk þeirra húsa, sem standi í næsta nágrenni og séu í mögulegri hættu.
Þá sé á því byggt að við gerð hinnar umdeildu tillögu af hálfu byggingaverktakans sem og með ákvörðun bæjarráðs hafi greinilega ekki verið gætt meðalhófs með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu. Fram komi í greinargerð deiliskipulagsins að háhýsin verði sjö hæða auk kjallara, eða um 22 metra há. Húsin verði því átta hæðir séð frá Miðholti. Hér sé um að ræða t.d. helmingi hærri hús en hæstu hús í Hlíðahverfi, sem standi við Skarðshlíð og séu fjórar hæðir. Flest hús í Holtahverfi séu einnar og tveggja hæða en örfá þriggja hæða hús séu í Lyngholti.
Kærendur hafi sett fram athugasemdir, m.a. við hæð bygginganna, en ekki hafi nokkurt tillit verið tekið til þeirra við meðferð málsins. Hófleg hæð bygginga á þessu svæði gæti verið ein til þrjár hæðir, eins og íbúar svæðisins hafi reyndar lagt til. Sterk rök þurfi til ef heimila eigi hærri byggingar, einkum í ljósi fyrirliggjandi hættu á skemmdum á næstu eignum sem og fyrirmæla í aðalskipulagi.
Verði ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsins hefði það í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri svæðisins og væri fordæmisgefandi fyrir önnur tilvik, þ.e. samþykkt nýs skipulags og/eða breytingar á gildandi deiliskipulagi til að þóknast tilteknum eigendum eða byggingarverktökum. Slíkt myndi leiða til þess að byggð myndi ekki þróast í samræmi við heildstæða og samþætta stefnumörkun í formi deiliskipulags, sem grundvallast á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis og almenningur væru sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og hafa þannig áhrif á gerð deiliskipulags. Slík byggðaþróun verði að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga.
Einnig sé á því byggt að engar veigamiklar ástæður réttlæti svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem fyrir sé. Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að láta hagsmuni eins aðila njóta forgangs á kostnað annarra. Deiliskipulagið feli í sér róttækar breytingar í rótgrónu og lágreistu íbúðarhverfi með ákveðnu skipulagi, húsagerð og hverfamyndun.
Hið kærða deiliskipulag taki ekki tillit til réttmætra hagsmuna kærenda og ekki sé þar gætt meðalhófs. Með skipulaginu sé svo freklega brotið gegn grenndarrétti kærenda og lífsgæðum að það varði ógildingu þess. Kærendur telji að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Skuggateikningar séu ekki réttar en fyrir liggi tölvumyndir í þrívídd en svo virðist sem þær sýni ekki rétt hæðarhlutföll. Kærendur mótmæli þeirri fullyrðingu skipulagsnefndar að skuggavarp verði svo til ekkert af háhýsunum.
Deiliskipulagið brjóti gegn lögmætum væntingum kærenda. Þegar verið sé að heimila nýbyggingar í þegar byggðu hverfi beri að taka tillit til bygginga í hverfinu, hæðar húsa, byggingarstíls o.s.frv. Því eigi íbúar að geta treyst og gengið út frá, enda hafa þeir byggt eða eftir atvikum keypt fasteignir sínar í trausti þess að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við þær byggingar og notkun lands, sem heimiluð hafi verið í gegnum árin. Bygging á tveimur sjö hæða blokkum sé langt umfram það sem næstu nágrannar hafi mátt vænta er þeir hafi orðið eigendur fasteigna sinna. Í hverfinu séu húsin lágreist, eins til tveggja hæða. Hér sé hins vegar verið að tala um sjö hæða byggingar með tilheyrandi skuggavarpi, staðsettar í grónu íbúðahverfi.
Lögð sé áhersla á að grenndarreglur eignarréttarins gildi um hina fyrirhuguðu framkvæmd á grundvelli hins umdeilda skipulags. Vegna grenndarsjónarmiða sé ekki heimilt að koma fyrir svo miklum og varanlegum mannvirkjum, sem fylgi svo mikið og verulegt ónæði og röskun á réttindum íbúanna sem séu langt umfram það sem nágrannar hafi mátt vænta er þeir hafi orðið eigendur fasteigna sinna. Svo sem kunnugt sé séu takmarkanir nábýlisréttar meiri og virkari í íbúðarhverfi en t.d. iðnaðar- og atvinnuhverfi. Þá sé einnig öllum ljós sú mikla hætta sem fylgi framkvæmdum á þessu svæði fyrir nærliggjandi eignir.
Málsrök Akureyrarbæjar: Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð krafa um að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni, m.a. vegna skorts á lögvörðum hagsmunum. Kærendur séu 30 eigendur og/eða íbúar við Miðholt, Stórholt, Stafholt og Langholt 10. Hafi kærendur ekki sýnt fram á að kröfur sem þeir hafa uppi um deiliskipulagið varði lögmæta eða lögvarða hagsmuni þeirra sérstaklega eða hvernig það snerti hvern og einn þeirra, enda hljóti hagsmunir þeirra að vera mismunandi eftir því hvar þeir séu búsettir. Þá vísi kærendur til sjónarmiða sem fremur lúti að almannahagsmunum en einkahagsmunum og hafi ekki sýnt fram á að fyrirhugaðar framkvæmdir raski neinum einstaklingsbundnum rétti, sbr. úrskurði úrskurðarnefndarinnar nr. 138/2007 og 65/2006.
Verði ekki fallist á framangreint geri Akureyrarbær þá kröfu að hafnað verði kröfu kærenda. Akureyrarbær hafi uppfyllt allar formkröfur sem gerðar séu til deiliskipulagsgerðar og deiliskipulagsferils skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og engar efnisreglur hafi verið brotnar við undirbúning og gerð deiliskipulagsins.
Hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við Aðalskipulag Akureyrar 2005-2018 og því til stuðnings sé vísað til kafla 2.5 þar sem fjallað sé um þéttingu byggðar. Þar segi að stefnt sé að því að nýta óbyggð svæði innan núverandi byggðar undir íbúðabyggð en fyrst og fremst beri að líta til svæða sem ekki séu í notkun. Ástæða þess sé m.a. sú að með því nýtist betur þjónustu- og gatnakerfi, bætt sé skörðótt og gisin bæjarmynd og gæði umhverfis séu aukin. Í töflu í sama kafla sé umrætt svæði sérstaklega tilgreint (1.31.9) þar sem stefnt sé að eða sett sem viðmið ný íbúðabyggð með þéttleika a.m.k. 20 íbúðir/ha.
Aðalskipulag feli að jafnaði í sér viðmið og stefnu sem síðan sé útfært í deiliskipulagi. Í hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 57 íbúða hverfi á 2,36 ha svæði eða 24 íbúðum/ha, sem sé innan vikmarka og í samræmi við viðmið og stefnu aðalskipulags. Nánar sé fjallað um nýtingarhlutfall reitsins í kafla 4 í aðalskipulaginu þar sem þéttleikinn sé tilgreindur 15-25 íbúðir/ha og að hann verði nánar ákvarðaður í deiliskipulagi.
Þá sé í kafla 5.3 í aðalskipulaginu m.a. fjallað um hæð nýbygginga. Þar sé sömuleiðis mörkuð almenn stefna um hæð húsa innan hverfa. Deiliskipulagið heimili fimm einnar hæðar einbýlishús og tvö sjö hæða fjölbýlishús. Sú stefna sé í samræmi við önnur hverfi bæjarins þar sem nýtt deiliskipulag hafi verið gert með tilliti til þéttingar byggðar. Miðað við fjarlægðir fjölbýlishúsanna á hinum deiliskipulagða reit, frá annarri íbúðabyggð í hverfunum í kring, geti hæð þeirra ekki talist íþyngjandi.
Íbúar í grónum hverfum sem séu nálægt opnum/ónýttum svæðum megi ætíð búast við því að umhverfið taki breytingum. Þannig hafi verslunarhúsnæði risið á hluta þessa svæðis fyrir nokkrum árum sem ekki sé óeðlilegt með vísan til nýrrar tækni við að byggja þar sem áður hafi verið talið óhagstætt.
Áhrif jarðvegsframkvæmda við Undirhlíð og Miðholt eða nánasta umhverfi svæðis þess er hér um ræði hafi verið kannað af verkfræðistofu og lagt á þær sérstakt mat. Á deiliskipulagsuppdrættinum séu tilgreindar kvaðir sem koma eigi í veg fyrir tjón. Akureyrarbær telji að skýrt komi fram í kvöðum að lóðarhafi skuli leitast við að raska ekki vatnsborði í nágrenni deiliskipulagsreits, ellegar bæta hugsanlegt tjón sem kunni að verða vegna vatnsborðslækkunar. Því sé það mat Akureyrarbæjar að jarðvegsskipti séu framkvæmanleg án teljandi grunnvatnslækkunar með sérstökum aðferðum sem fjallað sé um í skýrslu sem sé hluti deiliskipulagsgagna. Þá skuli verktaki skila verklagslýsingu áður en framkvæmdir hefjist, sem séu háðar samþykki eftirlitsaðila. Þá skuli bæði eftirlitsaðili og verktaki fylgjast með vatnsborðshæð og landhæð á framkvæmdatíma.
Hið kærða deiliskipulag heimili fimm einnar hæðar einbýlishús og tvö sjö hæða fjölbýlishús og sé markmiðið að þétta byggð. Þar að auki séu markmið deiliskipulagsins umhverfis- og félagsleg. Þau séu lögmæt og í fullu samræmi við skipulags- og byggingarlög. Samkvæmt meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga skuli stjórnvald aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði ekki náð með öðru og vægara móti. Skuli þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til. Einn þáttur meðalhófsreglunnar sé að efni ákvörðunar verði að vera til þess fallið að ná því markmiði sem að sé stefnt. Með framangreindum markmiðum í deiliskipulagi sé Akureyrarbær að fara sömu leið og farin hafi verið í öðrum grónum hverfum þar sem byggð hafi verið fjölbýlishús. Samkvæmt meðalhófsreglunni beri að velja vægasta úrræðið, ef fleiri en eitt úrræði standi til boða, sem þjónað geti því markmiði sem að sé stefnt og að gæta skuli hófs í beitingu þess úrræðis sem valið sé. Þannig séu fimm einbýlishús staðsett þeim megin á hinu deiliskipulagða svæði sem standi næst Miðholti en fjölbýlishúsin staðsett á þeim stað sem minni hagsmunir séu í húfi m.t.t. grenndarréttar. Aldrei verði þó komist hjá því með deiliskipulagningu í grónu hverfi að einhverjir hagsmunir verði fyrir borð bornir á móti þeim lögmætu hagsmunum sem að sé stefnt og verði að játa sveitarstjórn hér svigrúm með vísan til skipulagsvalds.
Því sé mótmælt að deiliskipulagið brjóti gegn 4. mgr. 4.2.2 gr. skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Ákvæðið eigi fyrst og fremst við um væntanlega íbúa þess svæðis sem verið sé að deiliskipuleggja.
Skuggateikningar séu miðaðar við þá daga árs þegar sól sé enn lágt á lofti, eða 21. mars og 21. apríl, þegar fyrst megi vænta þess að íbúar vilji fara að njóta sólar í görðum sínum. Á sumrin þegar sól sé hátt á lofti sé skuggavarp þverrandi, sbr. skuggavarpsteikningar fyrir 21. júní. Á umræddri teikningu komi fram að 21. mars kl. 12:00 á hádegi nái fjölbýlishúsin ekki að varpa skugga á aðliggjandi lóðir eða hús. Á skuggavarpsmynd frá 21. mars kl. 08:00 varpi nyrðra fjölbýlishúsið skugga á eitt af einbýlishúsunum í Miðholti og á skuggavarpsmyndum sem sýni 21. apríl kl. 09:00 og kl. 12:00 sé ekkert skuggavarp á aðliggjandi lóðir og hús. Á skuggavarpsmynd frá 21. apríl, kl. 18:00 liggi skuggi að Stórholtinu en nái ekki að mynda skugga á lóð. Ekkert skuggavarp verði í hverfum vestan við fjölbýlishúsin. Að öðru leyti liggi fyrir þrívíddarteikningar sem sýni afstöðu fjölbýlishúsanna gagnvart umhverfi þeirra.
———-
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Akureyrarbæjar frá 1. júlí 2008 um deiliskipulag Undirhlíðar-Miðholts á Akureyri þar sem heimilað er að bygga tvö fjölbýlishús og fimm einbýlishús. Afmarkast skipulagsreiturinn af Undirhlíð til suðurs, Langholti til vesturs, Miðholti til norðurs og Krossanesbraut til austurs. Af hálfu Akureyrarbæjar er krafist frávísunar málsins sökum aðildarskorts kærenda. Á það verður ekki fallist. Fyrir liggur að kærendur eru búsettir við Miðholt, Stafholt, Langholt og Stórholt sem eru götur í næsta nágrenni við hið deiliskipulagða svæði og því ljóst að hið kærða deiliskipulag varðar einstaklega og lögvarða hagsmuni þeirra, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Með Aðalskipulagi Akureyrar 2005-2018 var reitnum breytt úr óbyggðu svæði í íbúðarsvæði, þéttingarsvæði, þar sem heimilt er að byggja 15-25 íbúðir á hvern hektara lands. Er deiliskipulagið innan heimildar aðalskipulags hvað þetta varðar og ljóst af framangreindum markmiðum að búast hefði mátt við þéttri byggð og háreistum húsum.
Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum er vald til að skipuleggja land innan marka sveitarfélags í höndum sveitarstjórna og annast þær og bera ábyrgð á gerð deiliskipulags, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. laganna. Skipulagsákvarðanir eru tæki sveitarfélags til þess að móta byggð innan síns umdæmis, m.a. með ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir. Við beitingu skipulagsvalds ber að fylgja markmiðum skipulags- og byggingarlaga sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra, en þar er m.a. kveðið á um að réttur einstaklinga og lögaðila skuli ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Lögin gera þó ráð fyrir að með skipulagsákvörðun geti lögvörðum hagsmunum aðila verið raskað þar sem þeim er tryggður bótaréttur í 33. gr. laganna, valdi skipulagsákvörðun fjártjóni.
Telja verður að með hinni umdeildu deiliskipulagsákvörðun sé stefnt að lögmætum skipulagsmarkmiðum, þ.m.t. um þéttingu byggðar. Er landnotkun og fyrirhuguð byggð í samræmi við gildandi aðalskipulag sem breytt var á árinu 2006. Skipulagshugmyndir fyrir svæðið voru kynntar á íbúafundum og skipulagstillagan auglýst til kynningar lögum samkvæmt. Kærendur komu að athugasemdum sínum við tillöguna og var þeim athugasemdum svarað af hálfu sveitarfélagsins auk þess sem sérstakur kynningarfundur var haldinn á kynningartíma.
Í greinargerð hins kærða deiliskipulags er vakin athygli á hættu á jarðvegssigi sem valdið geti skemmdum í yfirborði gatna og á mannvirkjum sem liggi nálægt svæðinu. Þá segir ennfremur að lóðarhafi sé ábyrgur fyrir hugsanlegu tjóni sem rekja megi til breytinga á vatnsyfirborði meðan á framkvæmdum standi eða þangað til að lokaúttekt hafi farið fram. Halda kærendur því fram að ekki hafi átt sér stað nægilega ígrundaðar rannsóknir áður en svæðið hafi verið deiliskipulagt og ábyrgð sú sem lögð sé á lóðarhafa sé svo óskýr að leiða eigi til ógildingar deiliskipulagsins. Úrskurðarnefndin fellst ekki á framangreind sjónarmið kærenda enda ljóst að Akureyrarbær getur ekki með almennum ákvæðum í deiliskipulagi firrt sig ábyrgð skv. fyrrnefndri 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun sé haldin þeim form- eða efnisannmörkum sem raskað geti gildi hennar. Verður ógildingarkröfu kærenda því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Akureyrarbæjar frá 1. júlí 2008 um að samþykkja deiliskipulag Undirhlíðar-Miðholts á Akureyri.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
