92/2024 Holtsgata og Brekkustígur

Árið 2024, þriðjudaginn 5. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 92/2024, kæra á ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 2. apríl 2024 um að samþykkja deiliskipulag Holtsgötu nr. 10 og 12 og Brekkustígs nr. 16 í Reykjavík.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 30. ágúst 2024, kærir eigandi fasteignar að Holtsgötu 13, þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 2. apríl 2024 um að samþykkja deiliskipulag Holtsgötu 10 og 12 og Brekku­stígs 16. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Með bréfi, dags. 28. ágúst 2024, sem barst úrskurðarnefndinni 30. s.m., kærir eigandi fasteignar að Öldugötu 47, Reykjavík, einnig fyrrgreinda ákvörðun borgarstjórnar með kröfu um ógildingu hennar. Þar sem kærumálin varða sömu ákvörðun, kröfugerð er samhljóða og hagsmunir kærenda þykja ekki standa því í vegi, verður síðara kærumálið, sem er nr. 93/2024, sameinað máli þessu.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 27. september 2024.

Málavextir: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar 31. maí 2022 var tekin fyrir umsókn um deiliskipulag fyrir lóðir nr. 10 og 12 við Holtsgötu og nr. 16 við Brekkustíg. Í tillögunni fólst heimild til niðurrifs og uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á lóðunum. Var erindinu vísað til verkefnastjóra. Umsóknin var tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsráðs 24. maí 2023 og samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skv. 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og var málinu vísað til borgarráðs. Borgarráð tók málið fyrir á fundi sínum 8. júní 2023 þar sem afgreiðsla umhverfis- og skipulagsráðs var samþykkt og málinu vísað til endanlegrar afgreiðslu borgarstjórnar, sbr. 2. mgr. 48. gr. samþykktar um stjórn Reykjavíkur­borgar og fundarsköp borgarstjórnar, og á fundi borgarstjórnar 20. s.m. var samþykkt að auglýsa deili­skipulags­tillöguna.

Tillaga að deiliskipulagi fyrir lóðir nr. 10 og 12 við Holtsgötu og lóð nr. 16 við Brekkustíg var auglýst til kynningar frá 4. júlí 2023 til 15. ágúst s.á. og bárust 42 athugasemdir og umsagnir við hana. Að lokinni auglýsingu var tillaga að deiliskipulagi tekin fyrir að nýju á fundi skipulags­­fulltrúa 24. ágúst s.á. og henni vísað til umsagnar verkefnastjóra. Tillagan með fá­einum breytingum var tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 29. febrúar 2024 og henni vísað til umhverfis- og skipulagsráðs til afgreiðslu sem samþykkti hana á fundi sínum 3. apríl s.á. og vísaði til borgarráðs til afgreiðslu. Á fundi borgarráðs 11. s.m. var lagt fram bréf umhverfis- og skipulagssviðs, dags. 4. apríl 2024, sbr. samþykkt umhverfis- og skipulagsráðs frá 3. apríl s.á. á tillögu að deiliskipulagi fyrir lóðir nr. 10 og 12 við Holtsgötu og 16 við Brekkustíg, ásamt fylgigögnum. Var hún samþykkt og henni vísað til endanlegrar afgreiðslu borgar­stjórnar sem samþykkti afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar á fundi sínum 23. s.m. Deiliskipu­lagið tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 31. júlí 2024.

Málsrök kærenda: Vísað er til þess að hið kærða deiliskipulag samræmist ekki Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040. Gamli Vesturbærinn njóti hverfisverndar samkvæmt aðalskipulagi og samkvæmt markmiðum og ákvæðum um hverfisvernd eigi að varðveita og styrkja einkenni og heildar­yfirbragð gamla bæjarins. Þá komi fram í aðalskipulagi að gamlar byggingar skuli varð­veittar á sínum stað og ef hreyfa eigi við eldri byggingum skuli færa fyrir því sterk rök í tillögu að deiliskipulagi og gera grein fyrir því hvernig hin nýja byggð samræmist markmiðum borgar­verndar­stefnu. Í húsakönnun hafi Holtsgata 10 verið metin hafa hátt varðveislugildi, einkum vegna menningarsögulegs gildis sem hluti af elstu byggð á svæðinu. Húsið sé friðað vegna aldurs og standi jafnframt á hverfisverndarsvæði sem skilgreint sé fyrir byggð innan Hring­brautar og Snorrabrautar. Um sé að ræða hornhús á áberandi stað sem sé hluti af byggðar­mynstri sem einkenni stóran hluta byggðar í Vesturbænum og samanstandi af blandaðri byggð stak­stæðra húsa og stuttum köflum sambyggðra húsa. Í húsakönnuninni hafi komið skýrt fram að verið væri að ganga á eitt helsta sérkenni hverfisins enda komi þar fram að þau þrjú hús sem væru til umfjöllunar vegna deiliskipulags myndi hluta af sögulegu samhengi svæðisins sem sannar­lega rofni að hluta með hverju þeirra eldri húsa sem hverfi þaðan burt.

Um tvö ráðandi byggðarmynstur eða hverfissérkenni sé að ræða sem bæði tvö hafi verulega ríkt sögulegt gildi og séu þau jafn rétthá og því ekki réttlætanlegt að rífa það sem fyrir sé í þágu þess að byggja eitthvað sem svipi til hins. Nýbygging sé aukinheldur ekki varðveisla nema þegar verið sé að byggja fyrra hús upp á nýtt í sömu mynd, en það sé ekki ætlunin með hinu kærða deiliskipulagi.

Í ákvæði 6. gr. laga nr. 86/2015 um verndarsvæði í byggð sé kveðið á um takmarkanir innan verndarsvæða í byggð. Þar komi fram að bannað sé að rýra varðveislugildi verndarsvæðis í byggð sem og að sveitarstjórn skuli tryggja að allar framkvæmdir innan verndarsvæðis í byggð sam­rýmist svipmóti og hinni vernduðu menningarsögu á viðkomandi verndarsvæði. Síðast en ekki síst sé óheimilt að breyta, bæta, rífa niður eða fjarlægja mannvirki sem séu innan verndar­svæða í byggð nema með leyfi sveitarstjórnar, en það leyfi megi ekki veita ef varðveislugildi verndar­svæðisins sé stefnt í hættu eða rýrt með hinni fyrirhuguðu framkvæmd. Umræddur deiliskipulags­reitur njóti hverfisverndar og það muni rýra varðveislugildi verndarsvæðisins að afmá þann hluta af sérkenni hverfisins sem sé Holtsgata 10. Það að réttlæta niðurrif húss sem einkenni elsta byggðarmynstur svæðisins með þeim rökum að verið sé að halda áfram byggingu annars byggðarmynsturs gefi til kynna að varðveislugildi svæða sem geymi elstu byggðar­mynstur borgarinnar sé stefnt í hættu af deiliskipulagsbreytingum. Í leiðbeiningum Minja­stofnunar um verndarsvæði í byggð komi fram að þegar hús séu metin hafa hátt varðveislugildi skuli endurbætur á húsum og mannvirkjum miða að því að færa þau nær upphaflegri gerð. Í þessu tilviki sé ekki gert ráð fyrir að Holtsgata 10 verði endurbyggð heldur verði húsið afmáð.

Hvergi hafi komið fram að húsið á lóð Holtsvegar 10 sé ónýtt í þeim skilningi að vera óíbúðarhæft, enda hafi húsið verið lagað og búið í því síðast liðin 22 ár. Hins vegar hafi komið fram að eigendur hússins hafi ekki hug á að setja meiri peninga í viðhald hússins sem muni að lokum leiða til þess að það verði óíbúðarhæft, líkt og öll hús sé viðhaldi ekki sinnt. Sú staðreynd að núverandi ástand Sæmundarhlíðar, Holtsgötu 10, sé ekki svo bág­borið að húsið sé óíbúðarhæft sem og staðfesting sérfræðinga í húsakönnun Borgarsögusafns á háu varðveislu- og menningarsögulegu gildi og mikilvægi þess sem stoð í heildarmynd þess svip­móts sem einkenni samspil þeirra tveggja byggðarmynstra sem einkenna gamla Vestur­bæinn, hljóti að þýða að óyggjandi rök verði að liggja fyrir deiliskipulagsgerð sem heimili að gengið sé þvert á markmið og ákvæði borgarverndar og hverfisverndarsvæða aðalskipulags. Þá sé niðurrifsheimild sú er vísað sé til byggð á 20 ára gömlu mati sem verði að teljast hæpið að standi enn.

Þegar litið sé til markmiða borgarverndar og hverfisverndar í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2040 verði að telja rökstuðning Reykjavíkurborgar ábótavant og svör við athuga­semdum íbúa fátækleg. Þá komi fram í greinargerð aðalskipulags að til að framkvæma þessi markmið eigi Borgarsögusafn að stýra gerð byggða- og húsakannana í grónum hverfum, sem verði „lykilforsenda við gerð hverfis- og deiliskipulags“. Það hafi verið niðurstaða sérfræðinga Borgarsögusafns að mikilvægt væri að varðveita Holtsgötu 10 fyrir komandi kynslóðir. Þetta hafi hins vegar verið hunsað í deiliskipulaginu og ekki að sjá að húsakönnunin hafi verið lykil­forsenda við gerð deiliskipulagsins.

Lóðin Holtsvegur 10 sé dæmigerð fyrir þann notalega og góða anda sem flestir sem kjósi að búa í gamla Vesturbænum sæki í. Húsið sé lágreist gamalt timburhús. Þrátt fyrir að Minja­stofnun hafi á sínum tíma gefið leyfi fyrir niðurrifi hússins telji íbúar ótækt að byggja háreist fjöl­býlis­hús á lóðunum. Væri ástand hússins raunverulega slíkt að ekki væri komist hjá niðurrifi væri mun eðlilegra og í samræmi við verndargildi byggðamynsturs að endurbyggja húsið í sömu eða svipaðri mynd. Það sé skylda borgaryfirvalda að standa vörð um þann einstaka hverfisanda sem einkenni gamla Vesturbæinn og er vísað til húsakönnunar um þann reit sem deili­skipulagið varðar.

Því sé haldið fram að bygging fyrirhugaðra húsa muni leiða til bættra veðurskilyrða á lóð Brekkustígs 14B. Lóðin njóti nú þegar mikils skjóls og engin þörf sé á að innmúra lóðina frekar en þegar sé. Einu áhrif fyrirhugaðrar byggingar muni vera að þrengja að lóðinni, en hún sé að meginstefnu nýtt sem leiksvæði fyrir börn í hverfinu og samkomustaður fyrir íbúa. Þá sé ljóst af skuggavarpsmyndum að skuggastundum muni fjölga mikið og skuggavarp aukast á um­ræddri lóð. Í skuggavarpsmyndum sem hafi fylgt með skipulagstillögunni sé gerð grein fyrir skugga­varpi bæði fyrir og eftir fyrirhugaðar breytingar, frá 20. mars til 20. júní. Þarna sé einungis gerð grein fyrir skuggavarpi fyrir þrjá mánuði ársins en engin grein gerð fyrir skugga­varpi hina níu mánuði ársins.

Álag vegna aukinnar umferðar þegar 15 nýjum íbúðum og þremur lóðum sé bætt við muni gera ástand á götum í hverfinu óbærilegt. Þróun í samgöngumálum borgarinnar sé ekki komin á þann stað að réttlætanlegt sé að íþyngja þessu þéttbyggða hverfi með allt að 30 nýjum bílum á göturnar í kring. Það að réttlæta þetta mikla byggingamagn án bílastæða með tilvísun í samgöngu­mat, sem leggi meðal annars til að markaðssetning nýju byggðarinnar verði miðuð að vistvænni ferðamáta sé óskhyggja. Nú þegar sé orðið vart við umtalsverða aukningu bifreiða á nærsvæðinu eftir að gjaldskylda hafi færst nær. Nú standi bílar víða dögum saman á gjald­frjálsum svæðum og sé vestasti hluti Vesturbæjarins orðinn staðurinn til að geyma bíla á gjaldfrjálsum svæðum.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgarinnar er bent á að þar sem kærendur uppfylli ekki skilyrði kæruaðildar beri að vísa málinu frá. Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála geti þeir einir skotið máli til nefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun. Hin umdeilda deiliskipulagsbreyting varði ekki aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið.

Gamli Vesturbærinn njóti hverfisverndar í samræmi við i-lið gr. 6.3. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Í aðalskipulagi séu sett fram ákveðin markmið og áherslur sem skuli hafa til hlið­sjónar. Þannig segi t.a.m. að við þróun, endurbætur og endurnýjun byggðar í grónum hverfum Reykjavíkur skuli miðast við að söguleg vídd byggðarinnar skerðist eins lítið og kostur sé og að menningarsöguleg gildi séu höfð í heiðri við skipulagningu, hönnun og uppbyggingu borgar­innar á öllum stigum. Af orðunum „endurnýjun“ og „uppbygging“ í aðalskipulagi sé ljóst að hverfisvernd útiloki ekki nýjar byggingar á lóðum innan þess svæðis sem njóti hverfisverndar, heldur skuli nýjar byggingar falla að götumynd og húsaröðum auk þess sem halda skuli heildaryfirbragði svæðisins. Þetta megi sjá á skilgreindum uppbyggingarreitum skv. aðalskipulagi sem margir hverjir séu staðsettir innan skilgreinds hverfisverndarsvæðis innan Hringbrautar. Þrátt fyrir að þær lóðir sem greint deiliskipulag taki til séu ekki innan þegar skilgreinds uppbyggingarreits segi í aðalskipulagi að uppbygging íbúðarhúsnæðis sé heimil á öðrum svæðum en þegar séu skilgreind í aðalskipulagi samkvæmt ákvörðun hverfis- og/eða deili­skipulagi og/eða með byggingarleyfi, enda á landnotkunar­svæðum þar sem íbúðir séu almennt heimilar og einstök verkefni geri ekki ráð fyrir fleiri en 49 íbúðum á einum og sama reitnum. Hið kærða deiliskipulag geri að hámarki ráð fyrir 15 íbúðum og falli því innan heimildar aðalskipulags.

Sú breyting sem deiliskipulagið muni hafa í för með sér leiði til þess að byggingarmagn á lóðunum aukist talsvert en verði þó ekki umfram nærliggjandi randhús. Fjölbreytt byggð sé á svæðinu þar sem nokkuð ósamræmi sé hvað varði nýtingarhlutfall einstakra lóða. Ekki sé hægt að líta svo á að fyrirhuguð framkvæmd sé ekki í samræmi við þéttleika byggðar. Með deili­skipu­laginu sé leitast við að klára þá randbyggð við reitinn sem afmarkist af Holtsgötu, Framnes­vegi, Öldugötu og Brekkustíg með því að mynda heildstæðari götumynd. Ásýnd byggðar sé mjög fjölbreytt á svæðinu og bæði séu dæmi um randbyggð og stakstæð hús. Mark­mið deiliskipulagstillögunnar um að styrkja randbyggð kringum reitinn samræmist stefnu aðal­skipulags um verndun heildaryfirbragðs byggðar og uppfylli skilyrði hverfisverndar.

Samráð hafi verið haft við umsagnaraðila og fagstofnanir vegna niðurrifsheimilda í deiliskipu­lagi fyrir Holtsgötu 10, sbr. gr. 5.3.2. skipulagsreglugerðar. Minjastofnun hafi framkvæmt húsa­könnun á Holtsgötu 10 og úrskurðað húsið ónýtt vegna veggjatítlu og veitt heimild til niðurrifs hússins þrátt fyrir friðun. Það sé ekki í höndum Reykjavíkurborgar að draga í efa réttmæti álits sem byggi á lögbundnu hlutverki Minjastofnunar.

Íbúar í borg geti ávallt átt von á því að nánasta umhverfi þeirra taki einhverjum breytingum sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar þær breytingar sem þétting byggðar hafi í för með sér. Verði menn að sæta því með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með deiliskipulagsbreytingum. Með sama hætti geti tímabundið ónæði vegna framkvæmda ekki talist óásættanlegt í þéttbýli. Fullyrðingum um sólarlaus útivistarsvæði sé vísað á bug enda sýni skuggamyndir að ekki verði teljandi breyting á skuggavarpi á aðliggjandi lóðum við uppbygginguna. Hvað varði aukna bílaumferð og skort á bílastæðum þá komi meðal annars fram í aðalskipulagi að stefnt sé að því að hlutdeild vistvænna ferðamáta verði komin í 50% árið 2040. Til að ná þessu markmiði séu kynntar fjölmargar aðgerðir, t.d. þétting byggðar og blönduð byggð á miðlægum svæðum fremur en í útjaðri borgarinnar þar sem það auki möguleika fólks á að nýta sér aðra ferðamáta en einkabílinn og dragi úr þörf fyrir umfangsmikil gatnamannvirki og bílastæði. Hið umdeilda deiliskipulag byggi á samgöngumati sem unnið hafi verið fyrir Reykjavíkurborg Þar komi fram að markaðssetning og kynning fyrirkomulags íbúðarbyggðarinnar til hugsanlegra notenda verði miðuð að því að stuðla að notkun vistvænna ferðamáta. Engin bílastæði fylgi íbúðum og stæði í nærumhverfi verði ekki kynnt sem bílastæði sem notendur geti gengið út frá að nota að staðaldri heldur fremur sem stæði sem geti nýst í ákveðnum tilgangi. Samkvæmt Bíla- og hjólastæðastefnu Reykjavíkurborgar sé áætluð þörf fyrir bílastæði vegna uppbyggingar á umræddum lóðum metin vera 11 stæði. Deiliskipulagið feli í sér þéttingu á þegar byggðu miðlægu svæði og styðji við vistvænar samgöngur með hliðsjón af aðalskipulagi. Því verði ekki teljandi áhrif af aukinni bílaumferð eða skorti á bílastæðum við breytinguna. Markmið deiliskipulagsins sé að mæta húsnæðisþörf á höfuðborgarsvæðinu sem eðli máls samkvæmt krefjist aukins byggingarmagns í einhverju tilvikum. Aðgengi verði að sameiginlegu dvalar­svæði í inngarði auk þess sem gerð sé krafa í deiliskipulaginu um að lóðahönnun skuli vera metnaðarfull með vönduðum svæðum til útiveru og fjölbreyttum gróðri.

Í 51. gr. skipulagslaga sé kveðið á um að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fast­eignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, geti sá sem sýnt geti fram á tjón átt rétt á bótum. Þetta valdi hins vegar ekki ógildingu deiliskipulagsins. Að mati borgarinnar hafi ekkert komið fram í málinu sem valdið geti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Vísað er til þess að ekki verði séð af greinargerð deiliskipulagsins að markmið þess sé að leysa húsnæðisþörf höfuðborgarsvæðisins heldur að uppfylla „draum um formið randbyggð“ sem eigi að loka götureitnum. Svæðið sem til ráð­stöfunar sé á lóðinni verði í skugga af sjálfum byggingunum sem eigi að rísa, en fyrir séu falleg tré og gróður sem þurfi að víkja. Orðalag um að deiliskipulagið muni styðja við vistvænar samgöngur sé langsótt og nokkuð augljóst sé að langt sé í þau göfugu markmið sem bílastæða­stefna Reykjavíkurborgar, vistvænir ferðamátar eða samgöngumat vísi til. Fram að þeim tíma muni skipulagið valda mikilli þvingun sem allir íbúar á nærsvæðinu verði fyrir. Það sé engin sérstök dyggð í því að „klára þá randbyggð“ sem umlyki götureitinn. Byggðarmynstur götu­reitsins sé ekki lokuð randbyggð heldur götureitur sem sé opinn á þremur reitum, með smáum og oft stakstæðum húsum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgarstjórnar að samþykkja deiliskipulag Holtsgötu nr. 10 og 12 og Brekkustígs nr. 16, sem felur í sér heimild til niðurrifs húss á lóð Holtsgötu 10 og bílskúrs á lóð Brekkustígs 16 ásamt byggingu allt að 15 íbúða á lóðunum þremur.

Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála geta þeir einir kært stjórnvaldsákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarinna hagsmuna að gæta. Verður að skýra þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýslu­réttarins um aðild að kærumálum þar sem áskilið er að kærandi eigi einstaklingsbundinna hags­muna að gæta af úrlausn máls umfram aðra og jafnframt að þeir hagsmunir séu verulegir. Almennt ber að gæta varfærni við að vísa frá málum á þeim grunni að kærendur skorti lögvarða hagsmuni tengda kærðri ákvörðun nema augljóst sé að það hafi ekki raunhæfa þýðingu fyrir lögvarða hagsmuni þeirra að fá leyst úr þeim ágreiningi sem stendur að baki kærumálinu.

Annar kærandi þessa máls er íbúi að Öldugötu 47, en hús hans snýr ekki að deiliskipulags­svæðinu. Í kæru hans kemur fram að hann sem íbúi á horni Öldugötu og Brekkustígs hafi hagsmuni af gæðum þess umhverfis sem hann lifi og hrærist í. Hann beri hag borgarinnar fyrir brjósti og mæli fyrir munn þeirra sem hafi beina hagsmuni af málinu. Þau málsrök lúta að gæslu hagsmuna sem telja verður almenna og uppfylla ekki skilyrði fyrrgreindrar 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Hús kæranda, sem stendur á horni Öldugötu og Brekkustígs, er í lítilli fjarlægð frá hinu deiliskipulagða svæði og þrátt fyrir að verða ekki fyrir grenndaráhrifum vegna skugga­varps eða skerts útsýnis verður ekki útilokað að hann verði fyrir áhrifum af aukinni umferð og lagningu bíla í götunni enda um að ræða heimild til byggingar allt að 15 íbúða á umræddu svæði án þess að bílastæði fylgi þeim. Verður hann á þeim grundvelli því talinn hafa lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu, sbr. áðurnefnda 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Hinn kærandi máls þessa er búsettur á móts við deiliskipulagssvæðið og verður honum játuð kæruaðild vegna mögulegra grenndar­áhrifa heimilaðra framkvæmda gagnvart fasteign hans.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er hið umdeilda deiliskipulagssvæði á svæði ÍB1 sem er svæði fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu sem því tengist, auk minniháttar atvinnu­starfsemi sem samrýmist búsetu eftir því sem nánar er kveðið á um í skipulagi. Á bls. 140-144 í greinargerð aðalskipulagsins er fjallað um borgarvernd. Þar kemur fram að samkvæmt aðal­skipulagi sé svæðið innan Hringbrautar, þar með talið hið umdeilda deiliskipulagssvæði, skil­greint sem hverfisverndarsvæði. Þar kemur fram að markmið og ákvæði um hverfisvernd á svæðinu séu meðal annars að varðveita og styrkja þau einkenni og það heildaryfirbragð gamla bæjarins sem gera hann einstakan og eftirsóknarverðan stað í alþjóðlegu samhengi, varðveita og styrkja söguleg og fagurfræðileg og byggingarlistarleg einkenni. Að við þróun byggðar innan svæðisins verði gætt ítrustu varúðar og meginmarkmiðum borgarverndarstefnu fylgt í hvívetna. Ekki skuli raska hinu sögulega gatnaskipulagi, skipan byggingarreita og opinna rýma né lóðaskipan. Ef breyta eigi grunnmynstri byggðarinnar og sögulegu skipulagi skuli færa fyrir því sterk rök í tillögu að deiliskipulagi og/eða hverfisskipulagi og gera grein fyrir því hvernig það samræmist markmiðum borgarverndarstefnu og með hvaða hætti ný byggð bæti þá byggð sem fyrir er. Tillögur um verndun stakra húsa, húsaraða og húsasamstæða samkvæmt lögum nr. 80/2012 um menningarminjar séu einkum viðfangsefni hverfis- og deiliskipulags og skuli byggðar á byggða- og húsakönnunum Borgarsögusafns Reykjavíkur. Skipulagning, hönnun og uppbygging borgarinnar verði að byggjast á skilningi á sögunni, sagnfræðilegri og byggingar­listarlegri greiningu og virðingu fyrir menningararfi höfuðborgarinnar og þjóðarinnar, en endur­­spegla jafnframt sinn tíðaranda og samtíma borgarhönnun. Þróun, endurbætur og endur­nýjun byggðar í grónum hverfum Reykjavíkur skuli miðast við að söguleg vídd byggðarinnar skerðist eins lítið og kostur er, að byggingarsögulegt samhengi rofni ekki. Þá kemur fram að gamlar byggingar skuli varðveittar á sínum stað og ef hreyfa eigi við eldri byggingum skuli færa fyrir því sterk rök í tillögu að deiliskipulagi og gera grein fyrir því hvernig hin nýja byggð sam­ræmist markmiðum borgarverndarstefnu.

Í greinargerð hins kærða deiliskipulags kemur fram að leitast sé við að mæta þeim markmiðum sem sett séu fram í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 þar sem lögð sé áhersla á sjálfbæra þróun, fjölbreytt framboð íbúða á þéttingarsvæðum og aukna áherslu á vistvænar samgöngur. Minja­stofnun hafi fallist á niðurrif húss á lóðinni Holtsgötu 10 vegna lélegs ástands þess auk þess sem með því gefist kostur á að móta heildstæða byggð sem taki tillit til byggðarmynsturs aðliggjandi byggðar og sé til þess fallin að stuðla að fjölbreyttu mannlífi ásamt því að samnýta dvalarsvæði á lóðunum og bæta aðkomu að inngarði frá Holtsgötu. Þá er vísað til húsakönnunar sem unnin var af Borgarsögusafni Reykjavíkur árið 2021 og að hús nr. 10 við Holtsgötu hafi verið byggt árið 1904 og samkvæmt húsakönnun hafi það hátt varðveislugildi en verið úrskurðað ónýtt vegna veggjatítlu. Í greinargerð Reykjavíkurborgar í máli þessu kemur fram að með deili­skipulaginu sé leitast við að klára þá randbyggð við reitinn sem afmarkist af Holtsgötu, Framnesvegi, Öldugötu og Brekkustíg með því að mynda heildstæðari götumynd. Markmið deiliskipulags­tillögunnar um að styrkja randbyggð kringum reitinn samræmist stefnu aðal­skipulags um verndun heildaryfirbragðs byggðar og séu skilyrði hverfisverndar uppfyllt.

Í húsakönnun Borgarsögusafns segir um deiliskipulagsreitinn: „Byggðin á þessum hluta reitsins hefur meiri samsvörun við næstu húsareiti í kring, til dæmis sunnan Holtsgötu og austan Brekkustígs, þar sem byggðamynstrið einkennist af fjölbreyttri stærð og gerð húsa. Þar skiptast á stakstæð einlyft, tvílyft og þrílyft hús, eldri og yngri, úr timbri eða steinsteypu, og stuttir kaflar randbyggðra húsa sem flest eru tví- eða þrílyft. Slíkt byggðamynstur er eitt af sterkum einkennum Vesturbæjarins og endurspeglar þau byggingarskeið eða uppbyggingartímabil sem elstu hverfi borgarinnar hafa gengið í gegnum. Þau þrjú hús á horni Brekkustígs og Holtsgötu sem nú eru til umfjöllunar vegna deiliskipulags tilheyra þessu byggðamynstri og mynda hluta af sögulegu samhengi svæðisins, sem sannarlega rofnar að hluta með hverju þeirra eldri húsa sem hverfur þaðan burt.“

Um Holtsgötu 10, Sæmundarhlíð, segir ennfremur að varðveislugildi hússins sé hátt, einkum vegna menningarsögulegs gildis sem hluti af elstu byggð á svæðinu. Húsið sé „arftaki“ torf­bæjar með sama nafni sem áður hafi staðið á lóðinni og tilheyri timburhúsabyggð sem hafi risið í Vesturbænum í upphafi 20. aldar. Saga hússins sé nátengd upphafi og þróun fyrstu byggðar á svæðinu og sé húsið mikilvægur vitnisburður þeirrar sögu og hafi sem slíkt menningar­sögulegt gildi. Um sé að ræða hornhús á áberandi stað og hluti af því byggðamynstri sem einkenni stóran hluta byggðar í Vesturbænum og samanstandi af blandaðri byggð stakstæðra húsa og stuttum köflum sambyggðra húsa.

Í húsakönnuninni er byggðamynstri svæðisins lýst sem blandaðri byggð stakstæðra húsa og stuttum köflum sambyggðra húsa og að slíkt byggðamynstur sé eitt af sterkum einkennum Vestur­bæjarins. Verður ekki annað séð en að með hinu kærða deiliskipulagi sé leitast við að breyta byggðarmynstri frá því að vera blönduð byggð yfir í „heildstæða götumynd“ rand­byggðar. Það skilyrði er sett fram í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 að ef breyta eigi grunn­mynstri byggðarinnar og sögulegu skipulagi skuli færa fyrir því sterk rök í tillögu að deili­skipulagi og/eða hverfisskipulagi og gera grein fyrir því hvernig það samræmist markmiðum borgar­verndar­stefnu og með hvaða hætti ný byggð bæti þá byggð sem fyrir sé. Verður ekki séð að þau rök sem sett séu fram í greinargerð deiliskipulagsins um að klára randbyggð og mynda heildstæðari götumynd, uppfylli það skilyrði aðalskipulagsins.

Með deiliskipulaginu er veitt heimild til að rífa hús það er stendur á lóð nr. 10 við Holtsgötu, sem samkvæmt húsakönnun hefur hátt varðveislugildi, bæði sem hluti af byggðarmynstri Vesturbæjarins sem og menningarsögulegt gildi. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi skulu gamlar byggingar varðveittar á sínum stað og ef hreyfa á við eldri byggingum skal færa fyrir því sterk rök í tillögu að deiliskipulagi og gera grein fyrir því hvernig hin nýja byggð samræmist markmiðum borgarverndarstefnu. Í máli þessu hefur komið fram ágreiningur um ástand hússins og nauðsyn þess að rífa það en ekki liggja fyrir nýleg gögn um ástand þess en samkvæmt kærendum hefur verið búið í húsinu alla tíð. Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að húsið hafi verið úrskurðað ónýtt vegna veggjatítlu og í húsakönnun kemur fram að sótt hafi verið um leyfi fyrir niðurrifi þess árið 2006 og að Húsafriðunarnefnd hafi ekki gert athuga­semdir við það.

Í ljósi framangreindra krafna aðalskipulags um eldri byggingar, líkt og um ræðir í þessu tilviki, verður ekki séð að sett hafi verið fram sterk rök um hvernig hin nýja byggð samræmist mark­miðum borgarverndarstefnu. Er þá sérstaklega horft til þess að hið kærða deiliskipulag felur í sér að heimilt er að byggja á lóðunum þremur allt að 15 íbúðir en fyrir eru þar fimm íbúðir. Þá mun samanlagt nýtingarhlutfall lóðanna þriggja hækka úr 0,7 í 2,2 og nýtingarhlutfall á lóð Holts­götu 10 fer úr 0,5 í 3,0. Er þarna um að ræða verulega aukningu byggingarmagns á umræddum lóðum, sem almennt hefur í för með sér breytingar á byggðamynstri og götumynd, sem ekki er rökstutt hvernig samræmist markmiðum borgarverndarstefnu.

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar slíkum annmörkum háðan að varði ógildingu hennar.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 2. apríl 2024 um að samþykkja deili­skipulag Holtsgötu nr. 10 og 12 og Brekkustígs nr. 16 í Reykjavík.