Árið 2024, föstudaginn 11. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 91/2024, kæra á ákvörðun byggingarafulltrúa Kópavogsbæjar frá 12. júlí 2024 um að samþykkja umsókn um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi 3. hæðar hússins á lóð Birkihvamms 9 Kópavogi og gera breytingar á neysluvatns- og hitalögnum.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. ágúst 2024, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi matshluta 0101 og 0102 í fasteigninni Birkihvammi 9, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 12. júlí 2024 að samþykkja umsókn eigenda matshluta 0103 um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi 3. hæðar nefnds húss og gera breytingar á neysluvatns- og hitalögnum. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess var jafnframt krafist að framkvæmdir yrði stöðvaðar á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði uppkveðnum 9. september 2024.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar 12. júlí 2024 var tekin fyrir og samþykkt umsókn um leyfi til að gera breytingar á innra skipulagi 3. hæðar hússins að Birkihvammi 9. Fól leyfið í sér heimild til að breyta innra fyrirkomulagi íbúðar með því að breyta eldhúsi og borðkrók í hjónaherbergi og þar sem áður var hjónaherbergi og stofa yrði eldhús og stofa eftir breytingarnar og veggur milli stofu og hjónaherbergis yrði fjarlægður. Jafnframt voru heimilaðar lítilsháttar breytingar á neysluvatns- og hitalögnum og að stofnlagnir fyrir gólfhita og neysluvatn yrðu lagðar frá lagnarými í kjallara upp í gegnum skorstein. Áritaði byggingarfulltrúi framlagða uppdrætti til samþykktar hinn 7. ágúst s.á. og gaf út byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að samþykki hans á grundvelli fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 hafi þurft fyrir hinni umdeildu framkvæmd. Burðarveggir séu séreign fjöleignarhúss, sbr. 3. tl. 5. gr. laganna, og ef átt sé við burðarvirki þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 8. gr., 1. mgr. 19. gr., 1. mgr. 30. gr, 31. gr. og 36. gr. laganna. Með vísan til sömu ákvæða þurfi einnig samþykki kæranda fyrir tilfærslu á herbergjum og breytingum á neysluvatns- og hitalögnum. Í bréfi byggingarfulltrúa til leyfishafa, dags. 27. janúar 2024, hafi embættið bent á að samþykki kæranda þurfi fyrir framkvæmdunum.
Varðandi lagnaleið um skorstein og fræsingu lagna í gólf, sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt 12. júlí 2024, telji kærandi að sömu sjónarmið eigi við. Samkvæmt samþykktum teikningum byggingarfulltrúa sé búið að færa eldhús á efri hæð, yfir svefnherbergisálmu kæranda, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði og röskun en áður hafi verið og verið sé að færa lagnir vegna alls þessa án samráðs við kæranda. Búið sé að færa lagnir, fræsa úr plötu fyrir lögnum, breyta burðarvirki og útliti hússins án samþykkis meirihluta eiganda eignarinnar.
Ekkert samráð hafi verið haft við kæranda um framkvæmdirnar og hvoki hafi umsókn um byggingarleyfi né breytingar á húsnæðinu verið grenndarkynntar. Hafi byggingarfulltrúi að engu fylgt lögum og reglum við útgáfu byggingarleyfisins. Bent sé á að það skilyrði sem fram komi í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 2024, að samþykki þurfi frá kæranda sé lögbundið. Geti byggingarfulltrúi því ekki litið framhjá þessu óhjákvæmilega skilyrði og fari því hið kærða byggingarleyfi gróflega á svig við réttindi kæranda sem honum séu tryggð lögum samkvæmt. Hið kærða byggingarleyfi sé því ólögmætt.
Málsrök Kópavogsbæjar: Bent er á að hinar umþrættu breytingar hafi falið í sér að gert hafi verið op í steyptan vegg og fjarlægðir 2,3 m af veggnum sem í heildina hafi verið 5,3 m langur, tilfærslu eldhúss og lagningu hitalagna í gólf íbúðarinnar með fræsingu. Enn fremur hafi stofnlögn fyrir neyslu- og heitt vatn verið leidd í gegnum stromp sem áður hafi gegnt hlutverki reykháfs fyrir olíukyndingu sem löngu sé aflögð og þjóni engu hlutverki lengur.
Í umsögn burðarvirkishönnuðar, dags. 22. febrúar 2024, sé staðfest að fyrirhugaðar ráðstafanir muni tryggja fullnægjandi styrkingu í kringum opið. Breytingin hafi því engin áhrif á hagsmuni kæranda og vísast í því sambandi til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 18. nóvember 2009 í máli nr. 65/2009.
Sé því enn fremur hafnað að samþykki kæranda sé áskilið fyrir breytingum á lögnum í gólfi íbúðarinnar. Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 komi fram að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Í 2. mgr. 27. gr. segi svo að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.
Umræddar gólflagnir séu sannarlega í séreign en þær hafi engin áhrif á lagnakerfi hússins og þar með ekki nein áhrif á hagsmuni kæranda. Breyting á stofnlögn sem leidd var í gegnum stromp sé í séreign byggingarleyfishafa, en skv. 7. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús séu lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnist og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar, séreign. Lagning stofnlagnarinnar í gegnum strompinn sé minniháttar framkvæmd inni í strompinum, sem hvorki sjáist né hafi áhrif á lagnakerfi hússins eða aðra hagsmuni kæranda. Sé því ekki fallist á að skortur á samþykki skv. 30. gr. fjöleignahúsalaga valdi ógildingu byggingarleyfisins eins og aðstæðum er háttað.
Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að kæra hafi borist eftir að kærufrestur hafi verið liðinn og því beri að vísa henni frá. Þá hafi kærandi ráðið lögmann um mánuði fyrr vegna málsins sem bendi til þess að hún hafi fylgst grannt með málinu. Auk þess hafi iðnaðarmenn upplýst kæranda um hið samþykkta byggingarleyfi um miðjan júlí. Telji leyfishafar að hin kærða ákvörðun um byggingarleyfi sé byggð á traustum efnislegum grunni þar sem byggingarfulltrúi hafi byggt ákvörðun á mati og hönnun sérfræðinga á sviði lagna og burðarvirkis.
Til grundvallar leyfi til niðurrifs veggjar sé bent á umsögn byggingaverkfræðings sem sé afdráttarlaus um að styrking sé tryggð. Einnig sé vísað til tölvupósts sem leyfishöfum var sendur f.h. byggingafulltrúans í Kópavogi 28. maí 2024. Þar komi fram að fyrir liggi jákvæð umsögn burðarvirkishönnuða. Telja leyfishafar að umsögn burðarvirkishönnuðar staðfesti að niðurrif veggjar raski ekki hagsmunum kæranda.
Í fyrrnefndum tölvupósti komi einnig skýrlega fram sú afstaða byggingafulltrúa að lagnir inn í séreign teljist til séreignar og að breytingar á þeim séu ekki háðar samþykki annarra eigenda í húsinu. Þá sé bent á að einangrunardúkur verði lagður undir gólfhitalagnir og muni því ekkert rask verða á hagsmunum kæranda. Einnig sé á það bent að kærandi hafi lagt vatnslagnir í sameign hússins án þess að hafa til þess leyfi frá Kópavogsbæ eða meðeigendum sínum. Þá sé færsla á eldhúsi í samræmi við samþykktar teikningar og samþykkt byggingarleyfi, sbr. a-lið 2.3.5. gr. byggingarreglugerðar. Sérstaklega sé vísað til teikningar hönnuðar þar sem fram komi að kröfur sem varði hljóðvist séu tryggðar í samræmi við leiðbeiningar í grein 11.1.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Tilfærslan hafi ekki áhrif á burðarvirki íbúðarinnar eða hússins ásamt því að fyrir liggi staðfesting Slökkviliðsins á höfuðborgarsvæðisins, dags. 12. júní 2024, án athugasemda.
Viðbótarathugasemdir kæranda: Bent er á að kærandi hafi fyrst verið upplýstur um samþykki á umsókn leyfishafa 30. júlí 2024, þegar sveitarfélagið svaraði fyrirspurn hans varðandi hvort umsóknin hafi verið samþykkt. Umsóknin hafi verið tekin fyrir á fundi 12. júlí s.m. en byggingarfulltrúi hafi gert athugasemdir sem voru síðan sendar til umsækjanda svo umsóknin var ennþá ókláruð á þeim tíma. Byggingarleyfið hafi ekki verið gefið út fyrr en 7. ágúst 2024. Engin hönnun né álit sérfræðinga hafi legið fyrir þegar burðarveggur var brotinn og fræst var fyrir lagnir í gólfið og ekki hafi verið búið að skila inn neinum teikningum þegar leyfishafar hófu framkvæmdir.
Varðandi álit sem byggingarfræðingur hafi unnið um niðurrif úr burðavegg þá sé það einhliða mat. Bent sé á að burðarveggur sem sé á teikningu fyrir breytingu og liggi á milli skála og stofu sé ekki til staðar og hafi ekki verið það síðastliðin 30 ár. Þegar veggur á milli skála og stofu var tekinn niður hafi verið skilinn eftir um 10 cm biti í lofti eins og oft sé gert þegar verið sé að vinna með burðþol. Leyfishafar hafi tekið umræddan bita niður úr lofti og því sé sá veggur sem sýndur er á teikningu milli skála og stofu ekki lengur til staðar.
Neysluvatnslagnir séu fræstar í burðvirkisplötu á milli hæða, en ekki settar niður í gólfílögn eins og gert sé ráð fyrir á samþykktum teikningum. Leyfishafar hafi einnig lagt gólfhitalagnir beint á gólfplötu án þess að vera með einangrun. Umræddur strompur sem leyfishafar hugsi sem lagnaleið, gangi í gegnum forstofu kæranda. Bent sé á að almennt hafi strompar sem þessir verið fjarlægðir þar sem þeir taki rými frá eigendum fasteigna. Hafi kærandi einmitt hug á að fjarlæga stromp í forstofu. Ekki hafi verið um að ræða tilfærslu á herbergjum, heldur meiriháttar framkvæmd sem þurfi samþykki kæranda þar sem færsla á eldhúsi/votrými yfir svefnherbergisálmu komi alltaf til með að valda meiri hljóðvist.
Ítrekað sé að leyfishafar hafi farið í framkvæmdir án leyfis og ekki liggi fyrir teikningar eða samþykki fyrir þeim breytingum sem hafi verið gerðar á opnanlegum fögum, sem sé mikil útlitsbreyting á húsinu. Í byggingarleyfinu komi fram að unnið skuli eftir samþykktum aðal- og séruppdráttum en þegar byggingarleyfi var gefið út 7. ágúst 2024 hafi ekki legið fyrir séruppdrættir eða lagnateikningar.
Viðbótarathugasemdir leyfihafa: Bent er á að teikning af aðaluppdrætti hafi verið samþykkt og undirrituð á fundi 12. júlí 2024. Sé því ekki rétt að leyfið hafi ekki verið samþykkt þann dag. Hafi fundargerðin sem samþykkt var sama dag, sem birt var á vefsíðu bæjarins, borið með sér að leyfið hafi verið samþykkt og liggi fyrir að kæranda hafi verið kunnugt um það þann dag. Þá sé ljóst af samskiptum lögmanns kæranda og starfsmanna bæjarins frá 16. s.m. að kærandi mátti vita eða hefði mátt vita að byggingarleyfið hafi verið samþykkt nokkrum dögum fyrr. Þá hafi lögmaður kæranda verið upplýstur í síðasta lagi þann 26. júlí 2024 um fundinn þann 12. júlí þar sem leyfið var samþykkt.
Kærandi haldi fram að burðarveggur sem sé á teikningu fyrir breytingu og liggi á milli skála og stofu sé ekki til staðar og hafi ekki verið síðastliðin 30 ár, en nú sé búið að taka niður 10 cm bita sem skilin hafi verið eftir vegna burðarþols. Bent sé á að ekki sé um burðarvegg að ræða, heldur léttan vegg og að enginn burðarbiti hafi verið í loftinu þegar leyfishafar keyptu íbúðina.
Engar hitalagnir séu í gólfi enda eigi eftir að leggja þær og þar af leiðandi einangrunardúkinn líka. Samráð hafi verið haft við Kópavogsbæ um færslu opnanlegra faga og framkvæmdin ekki hluti af hinu kærða byggingarleyfi.
Sú ljósmynd sem kærandi vísi til í málsgögnum sínum hafi verið tekin í leyfisleysi þegar kærandi hafi brotist inn í íbúð leyfishafa. Það sýni þó fyrst og fremst þann yfirgang sem kærandi hafi sýnt leyfishöfum og sé í fullkominni andstöðu við ákvæði fjöleignarhúsalaga og meginreglur nábýlisréttar.
Allar framkvæmdir hafi verið unnar eftir teikningum og muni byggingarstjóri framkvæmdanna sjá til þess að allt verði gert samkvæmt samþykktum gögnum.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar að samþykkja umsókn um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi 3. hæðar fjöleignarhússins að Birkihvammi 9 Kópavogi og gera breytingar á neysluvatns- og hitalögnum. Þá verður að skilja málatilbúnað kæranda svo að farið sé fram á að úrskurðarnefndin taki afstöðu til byggingarleyfisskyldu breytingar á opnanlegum gluggafögum umræddrar íbúðar. Felst breytingin í því að þar sem gluggi skiptist með þverpósti var áður opnanlegt fag á efri hluta, en eftir breytingar er neðri hluti gluggans með opnanlegu fagi. Kærandi er eigandi tveggja eignarhluta af þremur í húsinu, en leyfishafi er eigandi hins þriðja.
Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra lýtur að. Af gögnum málsins má ráða að kærandi sendi fyrirspurn til sveitarfélagsins 25. júlí 2024 um hvort búið væri að samþykkja framangreinda umsókn. Í svari sveitarfélagsins degi síðar kom fram að umsóknin hefði verið tekin fyrir á fundi 12. s.m., en byggingarfulltrúi hefði gert athugasemdir og umsóknin því ekki afgreidd. Var kærandi fyrst upplýstur um samþykki byggingarleyfisins með svari sveitarfélagsins við fyrirspurn hans í tölvupósti 30. júlí 2024. Er kæra þessi því innan lögbundins kærufrests og verður tekin til efnismeðferðar.
Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 er ekki heimilt að breyta notkun mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa og skulu með byggingarleyfisumsókn fylgja nauðsynleg gögn, m.a. samþykki meðeigenda ef þess er þörf samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sbr. nánar 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010. Í 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga er tiltekið að eiganda sé heimilt að nýta eign sína að vild nema að lög eða aðrar réttarheimildir mæli á annan veg. Í 27. gr. laganna er áskilið samþykki sumra eigenda fjöleignarhúss eða eftir atvikum allra vegna breytingar á hagnýtingu séreignar nema að fyrir liggi að breytingin hafi ekki í för með sér skerðingu á lögmætum hagsmunum.
Allt burðarvirki húss, þ.m.t. burðarveggir, er í sameign eigenda fjöleignarhúss samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 3. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Breytingar, endurbætur og framkvæmdir á sameign sem víkja frá samþykktum teikningum eru háðar samþykki einfalds eða aukins meirihluta sameigenda fjöleignarhúss samkvæmt 30. gr. laganna. Með hinu umdeilda byggingarleyfi var samþykkt op á vegg innan íbúðar byggingarleyfishafa án þess að samþykki annarra eigenda fasteignarinnar væri fyrirliggjandi, en við afgreiðsluna lá fyrir umsögn burðarþolshönnuðar að fyrirhugaðar ráðstafanir muni tryggja fullnægjandi styrkingu í kringum opið. Með hliðsjón af nefndri umsögn og afgreiðslu embættis byggingarfulltrúa sem fag- og eftirlitsaðila með byggingarframkvæmdum verður að leggja til grundvallar í máli þessu að umdeilt op á burðarvegg hafi ekki veikt svo nokkru nemi burðarvirki hússins. Skortur á lögmæltu samþykki annarra eigenda hússins fyrir umræddri framkvæmd verður ekki talinn varða ógildingu umþrætts byggingarleyfis eins og aðstæðum er háttað, þar sem ekki verður talið að breytingin á burðarveggnum innan íbúðar leyfishafa raski lögvörðum hagsmunum kæranda.
Í 5. gr. fjöleignarhúsalaga er talið upp hvað falli undir séreign fjöleignarhúss og samkvæmt 7. tl. teljast til séreignar, lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar. Fyrir liggur staðfesting hönnuðar um að hljóðvist eftir umdeilda breytingu sé fullnægjandi í samræmi við b-lið 1. mgr. 11.1.3 gr. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.
Í 4. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er kveðið á um að unnt sé að leita niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar leiki vafi á um hvort mannvirki sé háð byggingarleyfi. Verður því samkvæmt framansögðu tekin afstaða til þess hvort umdeild breyting á opnanlegum gluggafögum séu háðar byggingarleyfi eða ekki.
Í kafla 2.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 er fjallað um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir og hvaða framkvæmdir eru undanþegnar slíku leyfi.
Í gr. 2.3.4. er fjallað um breytingar er varða útlit eða form mannvirkis. Þar segir í 1. mgr. að „varði breyting á mannvirki útlit þess og form skal leita samþykkis hlutaðeigandi skipulagsnefndar áður en byggingarheimild eða byggingarleyfi er veitt enda liggi ekki fyrir samþykkt deiliskipulag sem heimilar breytinguna. Ekki þarf að leita slíks samþykkis sé breytingin óveruleg.“ Í 2. mgr. kemur meðal annars fram að til þess að breyting á mannvirki geti talist óveruleg megi hún ekki skerða hagsmuni nágranna, t.d. hvað varðar útsýni, skuggavarp eða innsýn og ekki breyta eða hafa áhrif á götumynd.
Í gr. 2.3.5. eru taldar upp minniháttar mannvirki og framkvæmdir sem eru undanþegnar byggingarleyfi. Samkvæmt a-lið á það við um allt viðhald innanhúss og utan, þ.m.t. endurnýjun léttra innveggja. Í leiðbeiningarskjali Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar með reglugerðinni segir um a-lið gr. 2.3.5. að allt viðhald utanhúss sé undanþegið leyfum, s.s. endurnýjun þak- og veggklæðningar og útskipting glugga. Miðað er við að notuð séu sambærileg efni og að frágangur sé sambærilegur. Samkvæmt fyrirliggjandi mynd af fjölbýlishúsinu að Birkihvammi 9 eru þær breytingar sem gerðar hafa verið á opnanlegum gluggafögum þess eðlis að þær skerði ekki hagsmuni nágranna í skilningi nefndrar 2. mgr. gr. 2.3.4. Er það því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeild breyting á opnanlegum gluggafögum verði að teljast óveruleg og sé því undanþeginn byggingarleyfi skv. gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð.
Að öllu framangreindu virtu, og að teknu tilliti til 27. gr fjöleignarhúsalaga, liggur fyrir að umdeildar breytingar á séreign leyfishafa sem heimilaðar voru með hinu kærða byggingarleyfi verða ekki taldar raska lögvörðum hagsmunum annarra sameigenda fjöleignarhússins.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um að ákvörðun byggingarafulltrúa Kópavogsbæjar frá 12. júlí 2024 um að samþykkja umsókn um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi 3. hæðar hússins á lóð Birkihvamms 9 Kópavogi og gera breytingar á neysluvatns- og hitalögnum.
Umdeild breyting á gluggafögum íbúðar í matshluta 0103 að Birkihvammi 9 er ekki háð byggingarleyfi.
