Ár 2010, föstudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 84/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. íbúa við Heiðmörk, Þórsmörk og Austurveg á Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Með bréfi, dags. 9. janúar 2008, settu kærendur fram kröfu um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar. Hefur úrskurðarnefndin ekki fjallað sérstaklega um kröfur kærenda þar sem ekki hefur verið ráðist í framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.
Málavextir: Á árinu 2006 samþykkti bæjarstjórn Árborgar að auglýsa tillögu að deiliskipulagi lóðanna að Austurvegi 51-59, Selfossi sem fól í sér að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð og að heimilt yrði að byggja þar tvö sex hæða fjölbýlishús, ásamt tengibyggingu við húsið að Grænumörk 5. Samkvæmt tillögunni var nýtingarhlutfall fyrirhugað 2,0. Svæði þetta hafði ekki áður verið deiliskipulagt.
Á þeim tíma sem ofangreind deiliskipulagstillaga var til kynningar var Aðalskipulag Árborgar 2005-2025 staðfest en samkvæmt því eru umræddar lóðir innan miðsvæðis þar sem nýtingarhlutfall er heimilað 1,0-2,0. Samkvæmt eldra aðalskipulagi tilheyrði svæðið blandaðri byggð fyrir verslun, skrifstofur og íbúðir.
Athugasemdir vegna tillögunnar bárust frá 33 einstaklingum og einum lögaðila. Í kjölfar þeirra var byggingarreitur fyrirhugaðra bygginga færður um fimm metra til suðurs og mesta hæð þeirra lækkuð um einn metra. Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006 og 10. sama mánaðar í bæjarstjórn. Var hún að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar.
Með bréfi Skipulagsstofnununar, dags. 23. júní 2006, gerði stofnunin athugasemdir, m.a. við að umsagnir Vegagerðar um tillöguna og upplýsingar um vindafar vantaði. Einnig að skuggavarp væri þó nokkuð á næstu lóðir og vísaði til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. Hinn 2. október 2006 var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju til umsagnar ásamt gögnum þeim sem óskað var eftir í fyrrnefndu bréfi stofnunarinnar. Hafði þá aðkomu að fyrirhuguðum húsum á lóðinni verið breytt auk þess sem efsta hæðin hafði verið dregin inn. Með bréfi, dags. 6. nóvember 2006, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við að gögn þau sem áttu að fylgja tillögunni hefðu ekki borist ásamt því að bókun og rökstuðning sveitarstjórnar fyrir breyttri deiliskipulagstillögu vantaði. Var þá ráðist í frekari breytingar á tillögunni og fyrirhugaðar byggingar lækkaðar um eina hæð.
Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 20. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt af meirihluta nefndarmanna: „Lögð eru fram gögn sem sýna breytingar á áður samþykktri tillögu að deiliskipulagi Austurvegar 51-59. Breytingarnar teljast ívilnandi fyrir nánasta umhverfi, enda eru fyrirhugaðar byggingar nú lækkaðar um eina hæð. Alls hafa fyrirhugaðar byggingar því lækkað um rúma fjóra metra frá upphaflegri tillögu sem lögð var fram í skipulags- og byggingarnefnd þann 24. janúar 2006, auk þess sem heildarflatarmál fyrirhugaðra bygginga minnkar um nærri 2.600 m². Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykki deiliskipulagstillögu Austurvegar 51-59 verði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykki tillögu þá sem nú er lögð fram. Nefndin telur, með hliðsjón af skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 6.3.3, 3. mgr., að ekki sé þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.“ Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni: „… formaður lagði til að bæjarráð samþykki tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykki breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59. Snorri Finnlaugsson, D-lista, lagði fram svohljóðandi tillögu: Bæjarráð vísar erindinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar og felur nefndinni að láta deiliskipuleggja svokallað mjólkurbúshverfi í heild sinni, og afmarkist skipulagið af Austurvegi frá mjólkurbúi að Grænumörk og að Árvegi í sömu línu. Með þessu er komið til móts við óskir íbúa um að marka framtíðarstefnu fyrir hverfið. … Tillaga Snorra var borin undir atkvæði og felld með tveimur atkvæðum gegn atkvæði fulltrúa D-lista.“
Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og var eftirfarandi samþykkt af meirihluta bæjarfulltrúa: „Þær breytingar sem gerðar hafa verið á deiliskipulagstillögu vegna Austurvegar 51-59 frá því að tillagan kom upphaflega fram miða allar að því að mæta athugasemdum sem fram komu við tillöguna er hún var auglýst og vörðuðu hæð hússins og staðsetningu þess á lóðinni. Þar sem breytingarnar nú teljast óverulegar í skilningi skipulags- og byggingarlaga og koma til móts við þegar framkomnar athugasemdir er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.“ Var samþykktin send Skipulagsstofnun sem með bréfi, dags. 28. júní 2007, lagðist gegn því að hún yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda á þessu stigi. Með bréfi byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 4. júlí s.á., sagði að sveitarfélagið hefði leiðrétt gögn í samræmi við athugasemdir stofnunarinnar og að auglýsing um gildistöku samþykktarinnar hefði verið send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda. Birtist auglýsingin 18. júlí 2007.
Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeim hafi ekki verið kynnt hið umdeilda deiliskipulag, hvorki deiliskipulagsuppdráttur né greinargerð. Þá hafi þau hvorki fengið aðgang að þeim gögnum, sem Skipulagsstofnun hafi farið yfir né gögnum sem sveitarfélagið hafi sent til stofnunarinnar 4. júlí 2007.
Kærendur byggi á því að áður en hin kærða ákvörðun hafi verið samþykkt hafi borið að auglýsa og kynna tillögu þess efnis samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997. Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa eða þeim kynnt ný deiliskipulagstillaga, sem nú hafi tekið gildi. Í ljósi þess langa tíma sem liðinn sé frá því að upphafleg tillaga hafi verið auglýst og kynnt, sem og í ljósi þeirra breytinga sem sveitarfélagið hafi gert á þeirri tillögu, verði ekki annað ráðið en að um nýja deiliskipulagstillögu hafi verið að ræða sem hefði þurft að auglýsa og kynna samkvæmt tilvitnuðu ákvæði.
Telji úrskurðarnefndin að um breytingu á þegar kynntri tillögu hafi verið að ræða sé sú málsmeðferð sem sveitarfélagið hafi viðhaft engu að síður í andstöðu við 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem sveitarfélaginu beri þrátt fyrir það að auglýsa tillöguna á nýjan leik. Í greindu ákvæði laganna sé skylda sveitarstjórnar til að auglýsa deiliskipulagstillögu að nýju háð því að áður auglýstri tillögu sé breytt í grundvallaratriðum. Ekki sé hins vegar skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki.
Þá byggi kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd, sem og bæjarstjórn, hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar. Skipulags- og byggingarnefnd hafi óskað eftir því að Fossafl ehf., sem nefndin hafi talið vera eiganda allra lóðanna að Austurvegi 51-59, myndi rita undir yfirlýsingu þess efnis að félagið tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna. Slík yfirlýsing hafi verið gefin og ábyrgðarfjárhæð takmörkuð við 30 milljónir króna. Þessi yfirlýsing hafi þar með verið hluti af málsmeðferð og afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, sem og bæjarstjórnar. Slík afgreiðsla eða skilyrði eigi sér hins vegar ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum.
Sveitarfélagið geti ekki réttlætt ákvörðun sína með því einu að vísa til þess að byggingar samkvæmt deiliskipulaginu rúmist innan skilgreinds nýtingarhlutfalls, sem samkvæmt aðalskipulagi sé 1,0-2,0. Hér sé mikilvægt að hafa í huga að hús hafi þegar verið reist á þessum lóðum og í hverfinu. Séu þau hluti af götumyndinni og hafi verið það í mörg ár. Megi því segja að í þessu þegar byggða hverfi hafi í raun komist á ákveðið „skipulag“ með þeim byggingum og notkun lands sem heimiluð hafi verið af hálfu skipulagsyfirvalda. Fasteignir kærenda, hönnun þeirra og staðsetning, hafi tekið mið af því enda hafi kærendur treyst því að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við það sem heimilað hafi verið í gegnum árin.
Deiliskipulagið uppfylli ekki skilyrði skipulagsreglugerðar og vinna hefði þurft heildstætt skipulag fyrir hverfið. Í gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð segi að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu. Þá segi og að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. Hið kærða deiliskipulag taki ekki til nema hluta af tveggja götureita og geti því ekki talist deiliskipulag í framangreindum skilningi. Hverfið myndi heildstæða einingu og hefði deiliskipulag a.m.k. átt að ná til þess alls. Hafi úrskurðarnefndin margítrekað þetta sjónarmið í úrskurðum sínum.
Við gerð deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt meðalhófs, með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu. Hófleg hæð bygginga gæti verið um þrjár hæðir en sterk rök þurfi fyrir því að heimila hærri byggingar. Þá telji kærendur að slíkt deiliskipulag, sem feli í sér svo afdrifaríkar og miklar breytingar á þeirri byggð sem fyrir sé, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum. Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi. Ákvörðunin sé af þessum sökum ólögmæt. Engar veigamiklar ástæður geti réttlætt svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem til staðar sé með þeim hætti sem gert sé. Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra.
Við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi ekki verið gerð bæja- og húsakönnun. Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli gera bæja- og húsakönnun þegar unnið sé deiliskipulag í þegar byggðu hverfi og skuli það vera til hliðsjónar við tillögu að deiliskipulagi. Þá virðist sem ekki hafi verið gerð umferðarkönnun í hverfinu, a.m.k. hafi niðurstaða slíkrar könnunar ekki verið kynnt, hafi hún farið fram. Hvorki hafi verið lagt mat á grenndaráhrif fyrirhugaðra framkvæmda né röskun á friðhelgi íbúa. Þá hafi ekki verið unnin afstöðumynd hinna umdeildu bygginga gagnvart nærliggjandi byggingum. Auk þess hafi ekki verið skoðuð áhrif slíkra framkvæmda gagnvart byggingunum, en samkvæmt upplýsingum kærenda liggi klöpp frá Heiðmörk 8 út í byggingarreitinn og kanna þurfi sérstaklega áhrif sprenginga og fleygunar á klöpp fyrir undirstöður nærliggjandi húsa.
Ljóst sé að þótt byggingar á reitnum hafi verið færðar til um einn metra breyti það engu fyrir næstu íbúa eða skuggavarp gagnvart þeim. Hæð húsanna sé mjög mikil. Rýrnun verði á verðgildi húsa í næsta nágrenni og í hverfinu. Röskun á friðhelgi sé söm og áður, sem og skerðing á grenndarrétti íbúa. Skuggavarp sé inn á lóðir næstu húsa, síðdegis á besta sólartíma ársins.
Þá falli fyrirhugaðar byggingar við Austurveg 51-59 ekki að næsta nágrenni vegna hæðar. Byggingarnar séu í hrópandi mótsögn við hina grónu íbúðarhúsabyggð í hverfinu þar sem fyrir séu lágreist hús. Ljóst sé að deiliskipulagið brjóti því gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi orðrétt: „Við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skal þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.“
Málsrök Árborgar: Af hálfu Árborgar er vísað til þess að undirbúningur hins kærða deiliskipulags hafi verið með lögformlegum hætti og í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Aðilum hafi verið gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum að, þeim verið svarað og í kjölfarið hafi byggingarreitur verið færður nær Austurvegi um fimm metra og byggingar lækkaðar um einn metra. Þá hafi minniháttar breytingar verið gerðar á deiliskipulagstillögunni í samræmi við athugasemdir Vegagerðarinnar og umferðarsérfræðings, auk þess sem efsta hæð bygginganna hafi verið dregin inn og með því dregið úr skuggavarpi á íbúðarhverfið norðan skipulagssvæðisins. Síðar hafi deiliskipulagstillögunni enn verið breytt til hagsbóta fyrir kærendur, m.a. með því að fyrirhugaðar byggingar hafi verið lækkaðar úr sex hæðum í fimm auk þess sem byggingarreitur hafi áður verið færður til suðurs, fjær íbúðabyggð þeirri sem sé norðan við skipulagssvæðið. Breytingar þessar hafi verið kynntar kærendum.
Mótmælt sé að borið hafi að auglýsa og kynna að nýju hina samþykktu deiliskipulagstillögu skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi Skipulagsstofnun staðfest þann skilning sveitarfélagsins, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 28. júní 2007. Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á tillögunni, frá því að hún hafi upphaflega verið auglýst og þar til hún hafi verið var samþykkt sem deiliskipulag, hafi miðað að því að koma til móts við athugasemdir kærenda.
Fullyrðingar kærenda þess efnis að kynningu hafi verið stórlega ábótavant af hálfu sveitarfélagsins séu ekki réttar enda hafi kærendum m.a. verið sent bréf, dags. 2. nóvember 2006, þar sem fylgt hafi afrit bréfa sem send hafi verið Skipulagsstofnun og tilkynnt að uppdráttur með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið væru til sýnis á skrifstofu skipulags- og byggingarfulltrúa. Hinn 20. apríl 2007 hafi verið haldinn fundur með kærendum, bæjarstjóra og bæjarritara þar sem breytingar hafi verið kynntar. Fullyrðingar kærenda um að kynning breytinga hafi verið stórlega áfátt sé því ósönn.
Þá sé rangt að skipulags- og byggingarnefnd og bæjarstjórn hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefjast þess að Fossafl ehf., eiganda lóðanna nr. 51, 55, 57 og 59 við Austurveg, tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna. Hið rétta sé að ábyrgðaryfirlýsingar hafi ekki verið krafist heldur hafi hún verið lögð fram að frumkvæði lóðarhafa. Auk þess sé slík ábyrgðaryfirlýsing einkaréttarlegs eðlis og hafi ekkert að gera með lögmæti þeirrar ákvörðunar að samþykkja umrætt deiliskipulag.
Sveitarfélagið bendi á að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé svæði það er um ræði skilgreint sem miðsvæði, allt frá Ölfusárbrú að Austurvegi 65. Lóðirnar að Austurvegi 51-59 og Grænumörk 5 séu því innan miðsvæðis. Í Aðalskipulagi Selfoss 1987-2007 hafi umræddur reitur, Austurvegur 51-59, verið skilgreindur sem blönduð byggð, þ.e. verslun, skrifstofur og íbúðarbyggð, en hverfið þar fyrir norðan skilgreint sem íbúðarbyggð. Grænamörk 5 sé á svæði sem sé skilgreint sem svæði fyrir opinbera þjónustu. Á íbúðarsvæðum á Selfossi sé skv. núgildandi aðalskipulagi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall íbúðarlóða verði á bilinu 0,3-0,4, á miðsvæði sé hins vegar gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 1,0-2,0. Bent sé á að hverfið í heild sinni myndi ekki heildstæða einingu, eins og kærendur haldi fram, þar sem það skiptist í íbúðarsvæði annars vegar og miðsvæði hins vegar. Aftur á móti myndi lóðirnar nr. 51-59 við Austurveg heildstæða einingu, sem afmarkist af íbúðum fyrir aldraða við Grænumörk til vesturs, að Heiðmörk til austurs, Austurveginum til suðurs og íbúðabyggð til norðurs. Það sé því ekki geðþóttaákvörðun sveitarfélagsins að umrætt skipulag nái til þessa afmarkaða svæðis heldur sé það staðfest aðalskipulag sem ráði skiptingu svæðisins.
Það sé mat sveitarfélagsins að fyllsta meðalhófs hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar.
Hæð fyrirhugaðra bygginga hafi verið lækkuð og bent sé á að húsið að Austurvegi 56 sé tæpir 12,5 metrar að hæð, aðliggjandi hús að Grænumörk 5 séu rúmir 10 metrar og Grænamörk 2 sé um 13 metrar. Að mati sveitarfélagsins sé því samræmi á milli fyrirhugaðra bygginga og annarra nýrra bygginga á miðsvæði, í nágrenni þess svæðis sem deiliskipulagið taki til. Þá sé vakin athygli á því að fyrirhuguð bygging sé fráleitt sú hæsta í nágrenni kærenda. Turn Mjólkurbúsins sé tæpir 19 metrar að hæð og standi nær lóðum kærenda að Heiðmörk 1, 1a og 2a en fyrirhugaðar byggingar að Austurvegi 51-59.
Það sé mat sveitarfélagsins að fyrirhugaðar framkvæmdir hafi óveruleg grenndaráhrif og hafi litla sem enga röskun á friðhelgi íbúa í för með sér. Skuggavarp verði eitthvað meira á ákveðnar lóðir kærenda. Eigi það einkum við um lóðina að Heiðmörk 8, og þá nær eingöngu fyrri hluta dags þegar sól sé sem lægst á lofti, og um eignina að Austurvegi 61, síðari hluta dags, þegar sól sé sem lægst á lofti, og lítillega síðari hluta dags og að kvöldi til að sumarlagi. Á móti komi að byggingin muni væntanlega draga úr meðalvindhraða á lóðum norðan við húsin og verði skjólið helst merkjanlegt í hafgolu á sumrin og útsynningi á vetrum. Bent sé á að fyrirhugaðar byggingar hafi ekki verið hannaðar og ekki hafi verið sótt um eða gefin út byggingarleyfi fyrir þeim og því sé ekki tímabært að fjalla um ágreining er að því lúti.
Hvað varði rýrnun á verðgildi húsa í næsta nágrenni sé bent á að ekkert liggi fyrir sem bendi til lækkunar á verðgildi húsa í hverfinu. Ef til verðlækkunar komi hafi kærendum þegar verið bent á bótarétt sinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Varðandi röskun á friðhelgi og skerðingu á grenndarrétti vilji sveitarfélagið minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verið gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Það hafi legið fyrir, a.m.k. frá því árið 1987, að byggðamynstur á þessum lóðum kynni að breytast. Íbúðarbyggð sú sem kærendur búi í liggi að miðsvæði og íbúar á slíkum jaðarsvæðum megi ávallt búast við einhverri röskun af nálægð við slík svæði. Umferð um íbúðarhverfið, norðan fyrirhugaðra bygginga, muni ekki aukast svo nokkru nemi þar sem aðkoma að byggingunum verði áfram frá Austurvegi. Einungis aðkoma að bílakjallara verði frá Heiðmörk og sé sú aðkoma sunnarlega í götunni. Því sé hafnað þeim röksemdum kærenda að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.
Bent sé á að við gerð aðalskipulags Árborgar hafi ítarlega verið farið yfir þróun og sögu byggðar í sveitarfélaginu. Hús þau sem til standi að rífa samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu öll byggð á árunum 1944-1946. Hús kærenda og önnur hús í íbúðarbyggðinni norðan hins umdeilda deiliskipulagssvæðis séu byggð á árunum 1944-1976. Við gerð Aðalskipulags Árborgar 2005-2025 hafi sú ákvörðun verið tekin að hús á þessu svæði myndu ekki koma til með að njóta verndar, auk þess sem húsin við Austurveg hafi verið skilgreind sem víkjandi byggð frá gerð aðalskipulags árið 1987. Sveitarfélagið telji enda þótt ekki hafi verið gerð formleg bæjar- og húsakönnun við gerð deiliskipulagsins, eins og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um, séu skilyrði þess ákvæðis uppfyllt. Og við gerð aðalskipulags, sem staðfest hafi verið af ráðherra þann 23. mars 2006, hafi bæjaryfirvöld sinnt þeirri skyldu sinni að taka afstöðu til varðveislu mannvirkja.
Málsrök lóðarhafa: Strax er bæjaryfirvöldum varð kunnugt um kæruna komu þau henni á framfæri við lóðarhafa. Þá hafði forstöðumaður úrskurðarnefndarinnar símasamband við einn forsvarsmanna lóðarhafa og bauð honum að koma sjónamiðum sínum á framfæri við nefndina, en það var ekki gert.
—————–
Frekari rök og ítarleg sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.
Eins og að framan greinir samþykkti bæjarstjórn á árinu 2006 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og bárust bæjaryfirvöldum fjölmargar athugasemdir. Í kjölfar þeirra var byggingarreitur færður um fimm metra til suðurs og hæð fyrirhugaðra bygginga lækkuð um einn metra. Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006, hinn 10. sama mánaðar í bæjarstjórn og að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar. Gerði stofnunin athugasemdir við samþykktina og var í kjölfarið ráðist í breytingar á henni þar sem m.a. aðkomu að fyrirhuguðum húsum var breytt, þau lækkuð og efsta hæð þeirra dregin inn. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. apríl 2007 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykkt deiliskipulagstillögu svæðisins yrði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykkti tillögu sem lögð var fram á fundinum og innihélt ofangreindar breytingar. Var sérstaklega tilgreint að nefndin teldi, með hliðsjón af 3. mgr. gr. 6.3.3 skipulagsreglugerð nr. 400/1998, að ekki væri þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik. Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var fært til bókar að bæjarráð samþykkti tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykkti breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59. Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu að nýju tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og hún samþykkt. Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007.
Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar. Í þeirri umfjöllun skuli taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni, en að því loknu skuli samþykkt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun, sbr. 3. mgr. Telji Skipulagsstofnun að form- eða efnisgallar séu á deiliskipulagi sem henni er sent skal hún koma athugasemdum sínum á framfæri við sveitarstjórn.
Til að koma til móts við athugasemdir Skipulagsstofnunar verður að ætla sveitarstjórn heimild til að gera minni háttar lagfæringar og leiðréttingar á samþykktri deiliskipulagstillögu en þar með er meðferð sveitarstjórnar á málinu lokið. Að því loknu skal samþykkt um deiliskipulagið birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Vilji sveitarstjórn hins vegar fjalla að nýju um áður samþykkta tillögu sína og gera á henni breytingar í kjölfarið leiðir af tilvitnuðu ákvæði að slíkt verður ekki gert nema að undangenginni endurupptöku eða afturköllun hinnar fyrri samþykktar. Ber þá að auglýsa hina breyttu tillögu til kynningar að nýju, enda í raun um nýja tillögu að ræða. Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar með vísan til þessa ekki í samræmi við skipulags- og byggingarlög.
Í bókunum bæjaryfirvalda er lutu að hinni kærðu ákvörðun var þess í engu getið að deiliskipulagið tæki einnig til lóðanna nr. 1-5 við Grænumörk, sem það gerði þó miðað við áritaðan skipulagsuppdrátt. Þá segir í áritun á skipulagsuppdrætti að deiliskipulagið hafi fengið meðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem fjallar um heimild sveitarstjórna til að grenndarkynna minni háttar breytingar á deiliskipulagi. Er sú áritun röng, enda var um að ræða tillögu að nýju deiliskipulagi, sem auglýst hafði verið samkvæmt 25. gr. laganna.
Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Deiliskipulag nær til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skal jafnan miðast við að ná til svæða sem mynda heildstæða einingu. Í þéttbýli skal deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.
Skipulagsyfirvöld í Árborg ákváðu að vinna deiliskipulag fyrir fimm lóðir við Austurveg og þrjár lóðir við Grænumörk á svæði sem ekki hafði áður verið deiliskipulagt en er hluti miðsvæðis samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram fullnægjandi rök fyrir því að taka einungis umrætt svæði til deiliskipulags, en svæðið er hluti götureits og hluti landnotkunarreits, í hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt í heild.
Þegar litið er til alls framanritaðs verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna, málafjölda hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnöflun.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007, um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi, er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
