Árið 2023, föstudaginn 22. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 82/2023, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 29. maí 2023 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni Aratúni 36.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. júlí 2023, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur fasteignarinnar að Aratúni 34, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 29. maí 2023 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni Aratúni 36. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Garðabæ 21. júlí 2023.
Málavextir: Mál þetta á sér nokkra forsögu. Lóðin Aratún 36 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag Silfurtúns. Í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 42/2009 var byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð fellt úr gildi. Á árinu 2020 var samþykkt óveruleg breyting á deiliskipulagi Silfurtúns vegna lóðarinnar nr. 36 við Aratún. Breytingin var kærð til úrskurðarnefndarinnar sem felldi hana úr gildi með úrskurði í máli nr. 114/2020. Mat nefndin það svo að með hliðsjón af stærð bílskúrsins sem gert væri ráð fyrir á lóðinni hafi ekki verið um að ræða óverulega breytingu á deiliskipulaginu þar sem nýtingarhlutfall lóðarinnar færi úr 0,30 í 0,46 og hækkaði því um 53%. Þar með hefði meðferð málsins átt að fara fram á grundvelli 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 en ekki í samræmi við 2. mgr. 43. gr. laganna eins og verið hafði. Ný breyting á deiliskipulagi Silfurtúns var samþykkt í bæjarstjórn Garðabæjar 3. febrúar 2022 sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní s.á. Með breytingunni var leyfilegt nýtingarhlutfall lóða í Silfurtúni hækkað úr 0,30 í 0,35 og þar sem hæðarmunur á lóð byði upp á útfærslu húss með kjallara mætti nýtingarhlutfallið fara upp í 0,45.
Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra 7. júní 2022 var samþykkt, að lokinni grenndarkynningu, breikkun um 1,5 m á hluta byggingarreits Aratúns 36 fyrir bílskúr. Samþykkt skipulagsstjóra tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 8. júní s.á. Byggingarleyfi fyrir umræddum bílskúr var samþykkt 29. maí 2023.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að frá árinu 2008 hafi þau verið í samskiptum við þáverandi úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, og Garðabæ vegna umrædds bílskúrs. Síðast hafi þau átt samskipti við úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, árið 2020 vegna málsins.
Hinn 26. júní sl. hafi íbúi Aratúns 36 bankað upp á hjá þeim og tilkynnt að nú færu að hefjast framkvæmdir við umrædda bílskúrsbyggingu þar sem samþykkt hafi verið byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni. Hafi hann tjáð kærendum að hann myndi byrja á að grafa upp plötu sem hafði verið steypt árið 2011 og óskað eftir því að fá að koma 1 til 2 m inn á lóð kærenda til þess að geta drenað umræddan bílskúr og unnið við uppsetningu steypumóta. Hafi því verið neitað enda ekkert sem rökstyðji það að bílskúrinn sé drenaður á lóð þeirra eða að vinna vegna framkvæmdanna fari fram á lóð þeirra.
Degi síðar hafi kærendur farið á bæjarskrifstofur Garðabæjar og óskað eftir afriti af teikningum umrædds bílskúrs. Komi þar fram eins og kærendur hafi óttast að athugasemdir þeirra hafi verið virtar af vettugi. Aðspurður hafi starfsmaður Garðabæjar tjáð þeim að byggingarleyfið hafi verið gefið út 29. maí 2023. Hafi þau því enga vitneskju haft um leyfið fyrr en bankað hafi verið upp á hjá þeim 26. júní sl., þrátt fyrir að vera búin að vera í samskiptum við starfsmann byggingarnefndar haustið 2022 og óskað eftir teikningum. Á þeim tíma hafi þeim verið tjáð að þar sem ekki væri búið að gefa út leyfið gætu þau ekki fengið teikningarnar. Hafi starfsmaðurinn sagt ætla að láta þau vita um leið og að byggingarleyfi yrði gefið út en ekki staðið við það. Hefðu kærendur haft vitneskju um útgáfu byggingarleyfisins hefðu þau kært leyfið strax í byrjun júní.
Samkvæmt teikningum eigi umræddur bílskúr að vera 3,2 m á hæð á lóðarmörkum kærenda. Hækki hann þar af leiðandi niður lóðina og verði um 80% bílskúrsins á bilinu 4,5 til 5 m hár á lóðamörkunum þar sem lóð kærenda standi lægra en lóð Aratúns 36. Gert sé ráð fyrir að bílskúrinn verði um 12 m að lengd. Telji kærendur enga ástæðu til staðar sem rökstutt geti þessa hæð á bílskúrnum enda sé innkeyrsla Aratúns 36 með möl sem hafi nú þegar verið hækkuð um 50 cm undanfarin ár. Séu því fullar forsendur fyrir því að eigendur Aratúns 36 lækki innkeyrsluna til þess að lækka bílskúrinn í stað þess að byggja eins hátt og leyfið hljóði upp á.
Flatarmál umrædds bílskúrs verði gróflega áætlað um 139,9 m2 að meðtöldum lagnakjallara með hita í gólfi. Í kjallara og á 1. hæð bílskúrsins sé gert ráð fyrir að gengið sé inn á hliðinni að vestan. Þá sé einnig gert ráð fyrir baðherbergi og einstaklingsíbúð með eldhúsi er virðist vera samkvæmt teikningum. Einnig séu gluggar bílskúrsins um 1,2 m á hæð og 1,8 m á breidd, báðir með 72,5 cm opnalegu fagi á báðum hæðum. Telji kærendur að umræddur lagnakjallari þarfnist ekki slíkrar lofthæðar og að bílskúr þurfi heldur ekki glugga og hurðir sem séu á stærð við það sem þekkist í íbúðarhúsnæði á tveimur hæðum. Virðist því sem að samþykkt hafi verið leyfi fyrir byggingu íbúðarhúsnæðis en ekki bílskúrs á lóðamörkum Aratúns 34 og 36. Ljóst sé að bílskúr af framangreindri stærð komi til með að rýra verðgildi fasteignarinnar að Aratúni 34.
Ítrekað sé að ekki sé verið leggjast gegn því að byggður verði bílskúr að Aratúni 36. Heldur ættu allir að falla undir sama hatt. Hvergi sé gert ráð fyrir að bílskúrar séu með jafn háa veggi og bílskúrinn sem reisa eigi á lóð Aratúns 36. Ætti því umræddur bílskúr að vera í samræmi við hverfið og götuna. Einnig sé hvergi að sjá að gert hafi verið ráð fyrir að aukið byggingar-magn yrði lóðrétt á kostnað útsýnis og birtu húsa á nærliggjandi lóðum. Þá sé ekki heldur að sjá samkvæmt deiliskipulagi að gert hafi verið ráð fyrir að byggðar séu íbúðir í bílskúrum. Það hljóti að gefa auga leið að ef óskað sé eftir auknu byggingarmagni, verði það samþykkt sem viðbót við núverandi hús en ekki á kostnað annarra húsa í hverfinu. Frá árinu 2008 hafi það reynst erfitt fyrir kærendur að koma í orð lýsingu á raunverulegri stærð fyrirhugaðrar byggingar. Sé því sérstaklega óskað eftir því að úrskurðarnefndin fari í vettvangsferð að Aratúni 34 og 36 til að tengja saman teikningar á umræddum bílskúr við umhverfi hans.
Málsrök Garðabæjar: Gerð er krafa um að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað. Með breytingu á deiliskipulagi Silfurtúns sem samþykkt var í bæjarstjórn Garðabæjar 3. febrúar 2022 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní s.á. hafi nýtingarhlutfall lóða í Silfurtúni verið hækkað. Hafi það farið úr 0,3 í 0,35 og þar sem kjallari/neðri hæðir séu mögulegar megi nýtingarhlutfallið fara upp í 0,45. Með heimild í viðauka við samþykkt um stjórn Garðabæjar nr. 20/2017, hafi skipulagsstjóri, á afgreiðslufundi 7. júní 2022, samþykkt breikkun á byggingarreit fyrir hluta bílskúrs um 1,5 m að lokinni grenndarkynningu. Hafi samþykktin verið staðfest með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda degi síðar. Við útgáfu hins kærða byggingarleyfis hafi þess verið gætt að uppfylltir yrðu deiliskipulagsskilmálar hvað varði nýtingarhlutfall, hæð veggja við lóðarmörk og að byggingin falli innan byggingarreits.
Samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé húsið sagt vera 209 m2 en í úrskurði úrskurðarnefnd-arinnar nr. 114/2020 komi fram að rétt stærð hússins sé 233,7 m2 og þar af sé kjallari 97,2 m2. Nýr bílskúr sem umþrætt byggingarleyfi snúi að sé 63,6 m2 og lagnakjallari 76,3. Saman geri þetta 376,6 m2 og nýtingarhlutfallið 0,46 sem teljist innan skekkjumarka deiliskipulags-skilmála. Grunnflötur húsnæðis án kjallara sé 138,5 m2. Að viðbættum lagnakjallara sé stærðin 214,8 m2 og nýtingarhlutfallið þá 0,26 sem sé verulega undir heimild samkvæmt deiliskipulagsskilmálum. Hámarkshæð húsnæðis samkvæmt skilmálunum megi vera 3,2 m frá gólfkóta aðalhæðar sem sé 9,45. Því sé hámarkskóti samkvæmt deiliskipulagsskilmálunum 12,65. Á uppdráttum komi fram að hæð bílskúrs sé 12 og sé þar með undir framangreindri hámarkshæð.
Málsrök leyfishafa: Bent er á að samkvæmt hæðarblaði dags. 1. september 2020 megi aðkomuhæð bílskúrs vera í hæðarkóta 8,95, sem sé 50 cm undir hæðarkóta íbúðar Aratúns 36. Sé þetta í samræmi við önnur hús í götunni að einu húsi undanskildu sem sé með hæðarkóta íbúðar og bílskúrs í sama kóta. Ákveðið hafi verið í samráði við byggingarfulltrúa að hafa bílskúrinn lægri en heimilt sé og verði hann í kóta 8,80. Fullyrðingu um að hæð á lóðamörkum verði 4,5 til 5,0 m sé vísað á bug. Hæð bílskúrsins sé 3,2 metrar eins og deiliskipulag kveði á um. Fullyrðingu um að búið sé að hækka innkeyrsluna um allt að 50 cm séu rangar. Því til stuðnings sé vísað til ljósmyndar sem sýni að heimkeyrsla sé langt undir botnplötu íbúðarhúss.
Samkvæmt samþykktri skráningartöflu fyrir Aratún 36, dags. 13. júní 2023, sé umræddur bílskúr 63,6 m2. Gert sé ráð fyrir salerni í bílskúr en engar teikningar sýni að gert sé ráð fyrir baðherbergi eða eldhúsi í kjallara. Lofthæð lagnakjallara sé 2,02 metrar sem ætti ekki að skipta máli í ljósi þess að bílskúrinn sé byggður út frá uppgefnum hæðarkóta, eða 15 cm undir í þessu tilfelli og upp á við sem nemi heimildum í deiliskipulagi. Dyr bílskúrs sé 0,98 metrar á breidd og hafi hún verið sett til þess að uppfylla lágmarksskilyrði gr. 6.4.2 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Hvorki dyr né gluggar séu af óvenjulegri stærð og snúi gluggar og dyr inn í garð leyfishafa en ekki að lóð kærenda. Að lokum sé ítrekað að bílskúrinn sé innan heimilda deiliskipulags að öllu leyti, þar á meðal hvað varði byggingarreit og hámarkshæð. Aukið byggingarmagn rýri ekki útsýni þar sem byggingin sé öll innan hámarkshæðar.
Viðbótarathugasemdir kærenda: Ítrekað er að kærendur séu ekki ósátt við byggingu bílskúrs heldur setji þau sig upp á móti stærð og hæð bílskúrsins á lóðarmörkum. Baklóðir Aratúns 32, 34, 36 og 38 séu nánast allar jafn háar. Hins vegar sé hús kærenda á einni hæð, en Aratún 36 sé á tveimur hæðum. Með því að hafa bílskúrinn svo háan og í hlutföllum við Aratún 36, gefi það auga leið að hann muni skyggja verulega á húsið við Aratún 34 og baklóð þess.
Ítrekuð sé framangreind umfjöllun að um sé að ræða byggingu íbúðarhúsnæðis, eða stækkun þess, á lóðarmörkum. Einungis fjórir metrar skilji að umræddan bílskúr og hús kærenda. Væri því nærtækast að byggð yrði hefðbundinn bílskúr í samræmi við aðra slíka í götunni og að stækkað yrði íbúðarhúsið sjálft að Aratúni 36, enda standi húsið á miðri lóð en ekki á lóðarmörkum.
—–
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 15. september 2023 að viðstöddum kæranda og leyfishafa ásamt fulltrúum Garðabæjar.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ að samþykkja leyfi til byggingar bílskúrs á lóðinni Aratúni 36. Er fyrst og fremst deilt um hvort hæð og stærð byggingarinnar við mörk lóðar kærenda eigi sér stoð í gildandi skipulagi.
Í Aðalskipulagi Garðabæjar 2016-2030 er skipulagssvæðinu Silfurtúni lýst sem lágreistri, fullbyggðri sérbýlishúsabyggð sem jafnframt sé elsta íbúðarbyggð Garðabæjar. Að öðru leyti er vísað til gildandi deiliskipulags.
Deiliskipulag Silfurtúns tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 9. júlí 2012. Í kafla 4.2.3. í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að þar sem hverfið sé þegar fullbyggt gildi ný ákvæði um mæli- og hæðarblöð aðeins fyrir nýbyggingar, sé núverandi hús rifið eða vegna viðbygginga. Þá skuli nýbyggingar og viðbyggingar ávallt taka mið af kótum eldra húss og aðalhæð. Undantekningalaust skuli miða við aðalhæð húss þegar kótar húss og lands séu samstilltir. Samkvæmt kafla 4.3.1. er heimilt að hafa kjallara að hluta eða öllu leyti þar sem lega lands og frárennsli lagna leyfa og endurbyggja hluta núverandi húss, s.s. bílgeymslu á núverandi stað án þess að fylgja nýjum byggingarreit. Skal endurbygging fylgja nákvæmlega stærð fyrri húshluta í hvívetna, bæði að grunnfleti og í hæð. Í kafla 4.3.2 greinargerðarinnar er fjallað um bílastæði og bílgeymslur. Þar kemur fram að bílskúrar séu ýmist sambyggðir húsi eða stakir í framhaldi af bílastæðum. Oftast einfaldir og reistir tiltölulega innarlega á lóðum nokkuð langt frá götu. Þar sem bílgeymsla hafi ekki verið byggð við hús gildi nýr byggingar-reitur um staðsetningu hennar. Bílgeymsla skuli að öllu jöfnu vera lágreist með litlum þakhalla og að hámarkshæð 3,2 m.
Í 5. tl. gr. 1.2.1 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 er talið upp hvað falli undir hugtakið bílgeymsla. Þar segir að um sé að ræða hús eða húshluta til geymslu á bílum, ýmist opið eða lokað. Leikur því ekki vafi á að í framangreindri umfjöllun um að nýbyggingar og viðbyggingar skuli ávallt taka mið af kótum eldra húss og aðalhæð eigi einnig við um bílgeymslur.
Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 114/2020 var deiliskipulagi Silfurtúns breytt og tók breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní 2022. Með breytingunni var leyfilegt nýtingarhlutfall lóða í Silfurtúni hækkað úr 0,30 í 0,35. Þar sem hæðarmunur á lóð byði upp á útfærslu húss með kjallara mætti nýtingarhlutfallið fara upp í 0,45. Þá var gerð breyting á deiliskipulaginu vegna lóðarinnar Aratúns 36 sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 8. júní 2022 þar sem byggingarreitur fyrir bílskúr var stækkaður um 1,5 m til vesturs og heimild veitt fyrir lagnakjallara undir bílskúr. Þá var hámarksnýtingarhlutfall lóðarinnar jafnframt aukið úr 0,35 í 0,50.
Samkvæmt samþykktum teikningum er aðalhæð hússins að Aratúni 36 í gólfkótanum 9,45 og ætti gólfkóti bílskúrsins að taka mið af þeim kóta samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Samkvæmt teikningunum er gólfkóti bílskúrs 8,8 og vegghæð bílskúrsins 3,2 m þar fyrir ofan eða í kóta 12,0. Samkvæmt þessu er hæð bílskúrsins, miðað við gólfkóta aðalhæðar, innan heimilda deiliskipulagsins.
Vegna landhalla lóðarinnar er bílskúrsveggurinn í breytilegri hæð miðað við jarðvegsyfirborð séð frá lóð kærenda. Fyrir liggur að nýtingarhlutfall lóðarinnar verður eftir stækkunina 0,45, sem er innan heimilda gildandi deiliskipulags. Eðli máls samkvæmt munu umdeild byggingar-áform hafa allnokkur grenndaráhrif gagnvart fasteign kærenda í ljósi stærðar hinnar samþykktu viðbyggingar og legu hennar við mörk lóðar kærenda.
Að öllu framangreindu virtu er hin kærða ákvörðun ekki haldin þeim form- eða efnis-annmörkum sem raskað geta gildi hennar og verður kröfu þess efnis því hafnað.
Rétt þykir að vekja athygli á að geti fasteignareigandi sýnt fram á fjártjón vegna deiliskipulags getur það leitt til bótaréttar, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, en slíkt álitaefni á ekki undir úrskurðarnefndina heldur eftir atvikum dómstóla.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 29. maí 2023 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni Aratúni 36, Garðabæ.
