Árið 2012, þriðjudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 82/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. júlí 2008 um að synja umsókn um leyfi fyrir minni háttar breytingum á innra skipulagi kjallara, 1. og 2. hæðar vegna eignaskipta í atvinnu- og íbúðarhúsinu á lóðinni nr. 9 við Aðalstræti í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kæra L, H og M, f.h. hagsmunafélags Aðalstrætis 9, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. júlí 2008 að synja umsókn um leyfi fyrir breytingum á innra skipulagi húsnæðis við Aðalstræti 9 í Reykjavík. Borgarráð staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi hinn 7. ágúst 2008.
Gerir kærandi þá kröfu að synjun byggingarfulltrúans um veitingu byggingarleyfis verði hrundið og hún felld úr gildi.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 10. júlí 2007 var lögð fram umsókn ,,… um samþykki fyrir minni háttar breytingum á innra skipulagi kjallara, 1. og 2. hæðar v/eignaskipta í atvinnu- og íbúðarhúsinu á lóðinni nr. 9 við Aðalstræti“. Erindinu fylgdi fundargerð aðalfundar heildarhúsfélagsins, dags. 28. júní 2007. Á fundinum var málinu frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði.
Hinn 14. ágúst 2007 var umsóknin aftur tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og þá lögð fram yfirlýsing húsfélagsins, dags. 26. júlí 2007, og mótmæli eigenda nokkurra eignarhluta, dags. 28. júní og 9. ágúst s.á. Afgreiðslu málsins var frestað með eftirfarandi bókun: ,,Vantar samþykki nokkurra eigenda sbr. bréf, dags. 28. júní 2007 og 9. ágúst s.á. Leysa skal úr ágreiningi eigenda áður en málið verður tekið fyrir að nýju og er þar m.a. vísað til ákv. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.“
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 29. júlí 2008 var málið tekið fyrir á ný og þá lagt fram álit kærunefndar fjöleignarhúsamála, mál nr. 1/2008, ásamt bréfi Jóns E. Jakobssonar lögmanns, dags. 6. júní 2008, og minnisblaði lögfræði- og stjórnsýslu, dags. 21. júlí 2008.
Í umsögn lögfræði- og stjórnsýslu kemur fram að byggingarfulltrúa sé ekki heimilt að staðfesta umsóknina án samþykkis allra eigenda þar sem hún feli í sér breytingar á hlutfallstölu fasteignarinnar. Niðurstaðan sé m.a. byggð á 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem fram komi að eignaskiptayfirlýsing sem feli í sér yfirfærslu eignarréttinda skuli vera undirrituð af öllum eigendum, og ákvæði 1. mgr. 41. gr. sömu laga, sem segi að til ákvarðana um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölu, sbr. 18. gr. laganna, þurfi samþykki allra eigenda.
Byggingarfulltrúi synjaði umsókninni hinn 29. júlí 2008 með eftirfarandi bókun: ,,Synjað. Með vísan til rökstuðnings í umsögn lögfræði- og stjórnsýslu frá 21. júlí 2008.“
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að umsögn lögfræði- og stjórnsýslu sé byggð á misskilningi og að hún sé í meginatriðum röng. Sú niðurstaða umsagnarinnar, að byggingarfulltrúa sé ekki heimilt að staðfesta umsóknina án samþykkis allra eigenda þar sem hún feli í sér breytingu á hlutfallstölu fasteignarinnar, sé ekki studd neinum lögfræðilegum rökum. Álitsgjafinn vísi m.a. í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum varðandi niðurstöðuna en ekki til lagareglna, sem gangi framar ákvæðum 26., 27. og 28. gr. reglugerðar nr. 910/2000. Ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús taki af öll tvímæli um að sérhver eigandi eigi rétt á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta eignaskiptingu í húsinu.
Eignaskiptayfirlýsing hafi einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir. Andmælendur hafi hvorki getað lagt fram óþinglýstar né þinglýstar eignarheimildir fyrir stærri eignarhlutum en fram komi í þinglýstum heimildum.
Þá sé á það bent að raunteikningar og skráningartafla byggi á þinglýstum heimildum og raunverulegu rými og sé í samræmi við gildandi reglu, sem komi fram í 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Teikningarnar og skráningartaflan hafi verið samþykkt af miklum meirihluta eigenda á aðalfundi húsfélagsins hinn 28. júní 2007, eða með tæplega 75% greiddra atkvæða. Mótatkvæði hafi verið tæplega 16% en 10% eigenda hafi ekki mætt á aðalfundinn. Nægilegt sé að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar séu sex eða fleiri en ella af meirihluta eigenda, sé miðað við fjölda og hlutfallstölur. Kærandi hafi uppfyllt bæði þessi skilyrði lagaákvæðisins að öllu leyti, bæði hvað varði samþykki stjórnar og samþykki meirihluta eigenda.
Eigendur sem ekki sætti sig við niðurstöðu meirihlutans hafi heimild samkvæmt lokamálslið 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús til að vefengja slíka eignaskiptayfirlýsingu, sem þá færi eftir fyrirmælum 18. gr. sömu laga. Lögin séu ófrávíkjanleg, sbr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Í ákvæði 2. mgr. 16. gr. laganna komi fram sú meginregla að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum, en síðan komi undantekningin, sem falli undir ákvæði 2. gr. laganna ,,… nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls“.
Engin tilraun hafi verið gerð af hálfu minnihluta eigenda í húsinu til að vefengja nýja eignaskiptayfirlýsingu skv. 18. gr. laga um fjöleignarhús og verði því ekki annað séð en að byggingarfulltrúa hafi borið að samþykkja nýjar raunteikningar og skráningartöflu, sem hann hafi kosið að kalla nýtt byggingarleyfi.
Álit kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 1/2008 hafi stutt þá niðurstöðu að veita bæri byggingarleyfi vegna nýrra aðaluppdrátta og skráningartöflu. Kærandi taki undir það álit nefndarinnar að niðurstaðan eigi sér stoð í 2. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús. Meira að segja hafi nefndin kveðið svo sterkt að orði að hún hafi sagt að ,,… einfaldur eða aukinn meirihluti á húsfundi breytir því engu um þessa niðurstöðu sem leiðir af lögum og eðli máls“.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hafnað verði kröfum kæranda og að synjun embættisafgreiðslufundar byggingarfulltrúa frá 29. júlí 2008 verði staðfest.
Fram komi í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að allir eigendur skuli eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölu. Samþykki allra eigenda sé áskilið ef breytingar hafi í för með sér yfirfærslu á eignarrétti, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús.
Í máli þessu sé um að ræða breytingu á hlutfallstölu sem ekki ríki sátt um meðal eigenda fasteignarinnar. Í gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 segi að byggingarleyfisumsókn skuli fylgja samþykki meðeigenda, sbr. lög um fjöleignarhús. Skýrt komi fram í tilvitnaðri 2. mgr. 16. gr. laganna að meginreglan sé að eignaskiptayfirlýsing sem feli í sér yfirfærslu eignaréttinda skuli undirrituð af öllum eigendum. Undantekning frá þeirri reglu sé í síðari hluta ákvæðisins, þar sem fram komi að undirritun húsfélags eða meirihluta eigenda nægi hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi. Slíka undantekningu beri í samræmi við almennar lögskýringarreglur að skýra þröngri skýringu og miðað við forsendur í máli þessu eigi hún ekki við. Í 1. tl. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús komi skýrt fram að til ákvarðana um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr. laganna, þurfi samþykki allra eigenda.
Reykjavíkurborg telji að synjun byggingarfulltrúa sé nægilega vel rökstudd. Í 1. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum komi fram að byggingarfulltrúi viðkomandi umdæmis skuli staðfesta allar eignaskiptayfirlýsingar og sé áritun hans þar að lútandi skilyrði þess að þeim verði þinglýst. Í 1. mgr. 27. gr. nefndrar reglugerðar komi fram að áritun byggingarfulltrúa feli í sér staðfestingu á viðtöku eignaskiptayfirlýsingarinnar og að hún hafi verið yfirfarin og sé í samræmi við reglugerðina, lög um fjöleignarhús og fyrirliggjandi gögn hjá embættinu. Í 1. mgr. 28. gr. reglugerðarinnar komi fram að afhenda skuli eignaskiptayfirlýsingu og skráningartöflu til byggingarfulltrúa í þremur samhljóða eintökum sem hann skuli öll árita um staðfestingu, sbr. 1. og 2. mgr. 26. gr. reglugerðarinnar. Byggingarfulltrúa hafi því ekki verið heimilt að staðfesta umsóknina, án samþykkis allra eigenda, þar sem hún hafi falið í sér breytingu á hlutfallstölu fasteignarinnar.
Andmæli Aðaleignar ehf. vegna eignarhluta félagsins: Aðaleign ehf. bendir á að fyrir liggi gildur eignaskiptasamningur og sé annar slíkur samningur því óþarfur. Jafnframt feli ný umsókn til byggingarfulltrúa í sér ósamþykktar og óheimilar eignayfirfærslur sem séu verulegar en ekki minni háttar.
Ekki hafi verið nauðsynlegt að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu. Virðist ástæðan fyrir gerð hennar helst hafa verið sú að sumir eigendur hefðu þannig getað náð til sín, sér að kostnaðarlausu, hluta úr sameign eða séreign annarra með því að reisa veggi inni á annarra eign. Við gerð nýrra teikninga hafi verið fylgt núverandi veggjagerð. Hafi eignarhlutföll verið færð á milli samkvæmt því og hvorki skeytt um þinglesnar eignarheimildir né gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Í uppdráttum hafi falist eignayfirfærsla, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. einnig 1. og 2. mgr. 18. gr. sömu laga. Samkvæmt uppdráttum séu eignayfirfærslur í sumum tilvikum verulegar en ekki minni háttar, eins og haldið sé fram í umsókn til byggingarfulltrúa. Því uppfylli breytingarnar til dæmis ekki skilyrði ákvæðis 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús hvað sameign snerti.
Auk þess hafi ekki legið fyrir samningar um ráðstöfun slíkra eignarhluta, hvorki í sameign né séreign. Sem dæmi megi nefna að sameinaðir hafi verið eignarhlutarnir 0103, 0104 og 0105 í einn eignarhluta og hafi hann verið merktur 0102. Jafnframt hafi sá eignarhluti stækkað á kostnað sameignar um rúmlega 23%, eða úr 108,6 m² í 133,7 m². Annað dæmi sé yfirfærsla á 20,7 m² inn í rými 0205, en það rými sé nú skráð um 50 m². Því sé um verulegar eignayfirfærslur að ræða, sem kalli á samþykki allra húseigenda.
Niðurstaða: Með hinni kærðu ákvörðun synjaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík um samþykkt nýrra teikninga að fjöleignarhúsinu að Aðalstræti 9 sem sýna áttu einstaka séreignarhluta og sameign eigenda. Var um svonefndar reyndarteikningar að ræða en byggingin var ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti. Uppdráttunum fylgdi eignaskiptayfirlýsing í samræmi við þá.
Samþykkt teikninga að mannvirki felur í sér byggingarleyfi, sbr. 3. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og samkvæmt 4. mgr. greinds ákvæðis er það skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis er snertir sameign að samþykki meðeigenda liggi fyrir. Ef um fjöleignarhús er að ræða fer það eftir lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 hvað sé nægilegt samþykki í þessu sambandi. Samkvæmt 18. gr. þeirra laga skulu allir eigendur eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum og er samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eiga að gæta, áskilið ef breytingarnar hafa í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta. Skulu þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þarf. Felist í breytingum aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum er þó nægilegt að stjórn húsfélags láti gera slíkar breytingar og undirriti nauðsynleg skjöl í því skyni.
Fyrir liggur að ágreiningur var með eigendum um afmörkun einstakra séreigarhluta gagnvart sameign og um túlkun eignarheimilda og að ekki gat því verið um leiðréttingar að ræða í samræmi við þinglýstar heimildir sem hefðu verið á forræði stjórnar húsfélagsins skv. 4. málslið 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús. Fólu umræddir uppdrættir og eignaskiptayfirlýsing í sér breyttar hlutfallstölur og þurftu því allir sameigendur fjöleignarhússins að standa að umsókn til byggingarfulltrúa um samþykkt þeirra, sbr. 2. málslið 1. mgr. 18. gr. tilvitnaðra laga sbr. og 2. mgr. 16. gr. og 1. tl. A-liðar 41. gr. laganna. Var byggingarfulltrúa því rétt að hafna umsókn kæranda enda lá ekki fyrir samþykki allra sameigendanna, svo sem skylt var. Verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. júlí 2008 að synja umsókn um leyfi fyrir breytingum á innra skipulagi kjallara, 1. og 2. hæðar vegna eignaskipta í atvinnu- og íbúðarhúsinu á lóðinni nr. 9 við Aðalstræti, Reykjavík.
_______________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
