Ár 2007, fimmtudaginn 12. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur
Fyrir var tekið mál nr. 79/2005, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um Sogaveg 125.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. október 2005, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir I, Sogavegi 125, Reykjavík synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu um fjöleignarhúsið að Sogavegi 125.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að byggingarfulltrúa verði gert að samþykkja eignaskiptayfirlýsinguna.
Málavextir: Á árinu 1980 var þinglýst eignaskiptayfirlýsingu vegna Sogavegar 125 í Reykjavík. Síðar, eða á árinu 2005, samþykktu eigendur hússins viðauka við fyrrgreinda eignaskiptayfirlýsingu þess efnis að skipta hagnýtingu lóðarinnar í tvo sérafnotafleti og einn sameignahlut. Sýslumannsembættið í Reykjavík synjaði um þinglýsingu viðaukans þar sem samþykki byggingarfulltrúa lá ekki fyrir. Var erindinu vísað til byggingarfulltrúa sem synjaði því munnlega en í kjölfarið óskaði kærandi eftir skriflegum rökstuðningi sem látinn var í té hinn 19. september 2005.
Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á það bent að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála kveði upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, sbr. 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 2. mgr. 1. gr. reglugerðar um úrskurðarnefndina nr. 621/1997. Einnig vísar kærandi til 5. gr. 8. gr. laganna og 2. gr. reglugerðarinnar.
Fasteignin að Sogavegi 125 sé fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og samkvæmt þeim lögum skuli eigendur fjöleignarhúsa gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni sé henni breytt, m.a. hvað varði eignarhald. Eigendur skuli afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsinguna svo breytta sem hann í kjölfarið staðfesti. Áritun byggingarfulltrúa sé skilyrði fyrir þinglýsingu. Allir eigendur eigi þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og sé samþykki allra áskilið hafi breytingarnar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum. Sameign í fjöleignarhúsi verði því ekki ráðstafað með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Með gagnályktun verði sameign því ráðstafað ef allir eigendur séu því samþykkir. Umræddur viðauki við eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið undirritaður af öllum þinglýstum eigendum og sendur byggingarfulltrúa. Viðaukinn uppfylli því skilyrði fjöleignarhúsalaganna.
Kæranda vísi til þess að synjun byggingarfulltrúa sé byggð á ómálefnalegum sjónarmiðum og geðþótta. Það sé ekki hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort skipting á hagnýtingu lóðar sé ósanngjörn eða sanngjörn í garð eigenda minnihluta eignar eða síðari eigenda. Byggingarfulltrúa beri skylda til að virða réttindi aðila samkvæmt fjöleignarhúsalögum og árita viðauka eignarskiptayfirlýsingarinnar þar sem hann uppfylli skilyrði laganna. Þessu til stuðnings sé vísað til grundvallarreglna stjórnsýsluréttarins um málefnaleg sjónarmið og 1. mgr. 12. gr. og 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000 en samkvæmt þeim felist í áritun byggingarfulltrúa aðeins staðfesting á viðtöku eignaskiptalýsingar og að hún sé í samræmi við fyrrgreinda reglugerð og lög um fjöleignarhús. Í áritun byggingarfulltrúa felist því ekki staðfesting, viðurkenning eða samþykki á þeim breytingum á notkun er gerðar kunni að hafa verið. Bent sé á að byggingarfulltrúi hafi áður áritað eignaskiptayfirlýsingar um breytingu á hagnýtingu sameignar og telji kærendur synjun hans í kærumálinu vera brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga.
Á því sé einnig byggt að byggingarfullrúi hafi brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga með því að upplýsa ekki málið nægilega áður en hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Engin upplýsingaöflun hafi farið fram í því skyni að staðreyna ósanngirni umræddrar skiptingar, þótt sú skoðun hafi verið ráðandi þáttur í ákvörðun byggingarfulltrúa. Slík upplýsingaöflun hefði leitt í ljós að umræddur gerningur hafi verið gerður til hagsbóta fyrir eigendur minni eignarhlutans og síðari eigendur þar sem samþykkt kauptilboð hafi legið fyrir með fyrirvara kaupenda um þinglýsingu viðaukans.
Kærandi telji að afgreiðsla málsins hjá byggingarfulltrúa hafi dregist að óþörfu og hafi tímafrestir reglugerðar nr. 910/2000 ekki verið virtir.
Bent sé á að skv. 4. gr. og 9.-10. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga falli undir hugtakið séreign, m.a. hluti lóðar húss sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum. Sameign sé skilgreind m.a. sem öll lóð húss nema þinglýstar heimildir kveði á um að annað, sbr. 5. tl. 8. gr. laganna.
Í umræddum viðauka komi skýrt fram að báðir aðilar hafi fullan umgengnisrétt um sérafnotafleti hvors annars. Einungis sé um að ræða breytingu til að kveða skýrar á um kostnaðarskiptingu aðila, þannig að hvor eigandi um sig beri allan kostnað við gerð, viðhald og umhirðu þess sérafnotahluta lóðarinnar sem tilheyri honum.
Málsrök byggingarfulltrúa: Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 19. september 2005, kemur fram að ástæða synjunarinnar sé skipting lóðar hússins í sérafnotafleti. Telji embættið að sú skipting gangi mun lengra en eðlilegt geti talist og að ekki séu forsendur til þess að embættið með áritun sinni lýsi velþóknun á gerningnum. Sé embættið raunar tilbúið til að árita yfirlýsinguna ef afmörkun sérafnotaflatar nái aðeins til flata sem miði að friðhelgi einkalífs og þeirra sérnota er lúti að innkeyrslu og bílgeymslu. Í lok bréfsins segir að unnt sé að kæra synjun byggingarfulltrúa til félagsmálaráðuneytisins þar sem ekki verði séð að lagaskilyrði séu til þess að kæra málið til kærunefndar fjöleignarhúsa eða úrskurðarnefndarinnar.
Niðurstaða: Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir því að byggingarfulltrúi sinni öðrum störfum en þeim sem lúta að útgáfu byggingarleyfa og byggingareftirliti, m.a. skráningu fasteigna, sbr. 3. mgr. 40. gr. laganna. Í 4. mgr. 17. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 kemur fram að eignaskiptayfirlýsing, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skuli afhent byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit hennar. Er þessi skylda byggingarfulltrúa áréttuð í grein 9.8 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Ákvarðanir byggingarfulltrúa um afgreiðslu þessara erinda verða að teljast lokaákvarðanir og sæta því kæru, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúa um að staðfesta viðauka eignaskiptayfirlýsingar vegna fjöleignarhússins að Sogavegi 125, en í honum felst m.a. að lóð hússins, sem er óskipt samkvæmt lóðarleigusamningi, er skipt í tvo sérnotafleti og einn sameignarflöt ásamt því að þau tvö bílastæði sem á lóðinni eru tilheyri aðeins efri hæð hússins. Ekki er því gert ráð fyrir að bílastæði tilheyri neðri hæð. Var ekki sótt um breytingu á aðaluppdráttum húss og lóðar vegna þessa.
Samkvæmt 3. tl. 12. gr. fjöleignarhúsalaga á eigandi íbúðar í fjöleignarhúsi rétt til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda og í byggingarreglugerð nr. 441/1997 gr. 64.3 segir að á hverri lóð íbúðarhúss skuli vera a.m.k. tvö bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé stærri en 80 m², en a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé 80 m² eða minni.
Samkvæmt framangreindu er viðauki sá sem um er deilt í máli þessu í ósamræmi við aðaluppdrætti hússins auk þess að vera í andstöðu við ákvæði lóðarleigusamnings, lög um fjöleignarhús varðandi hagnýtingu sameignar og byggingarreglugerð um bílastæði á lóð. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja um áritun á umræddan viðauka og verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. september 2005 um staðfestingu á viðauka við eignaskiptayfirlýsingu.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
