Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

78/2014 Garðastræti

Árið 2014, föstudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2014, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 27. maí 2014, um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 22. júlí 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir P, Garðastræti 16, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti, Reykjavík. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og þess jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunar¬kröfu kæranda.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 28. júlí 2014.

Málavextir: Hinn 27. nóvember 2013 samþykkti umhverfis- og skipulagsráð breytingu á deiliskipulagi Grjótaþorps vegna lóðarinnar við Garðastræti 21. Var breytingartillagan auglýst 23. desember 2013 í fjölmiðlum og á vef Reykjavíkurborgar og var veittur frestur til að skila inn athugasemdum til 7. febrúar 2014. Engar athugasemdir bárust. Tók breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. mars 2014. Hinn 10. júlí gaf byggingarfulltrúinn í Reykjavík út byggingarleyfi til Festa ehf. Var veitt leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti.

Málsrök kæranda: Telur kærandi að framangreindar framkvæmdir eigi eftir að rýra virði fasteignar sinnar. Nýbyggingin muni skerða útsýni verulega, en útsýni og staðsetning fasteignarinnar hafi verið helstu ástæður kæranda fyrir kaupum á henni. Þá sé fyrirsjáanlegt að atvinnustarfsemi í húsinu, s.s. rekstur gistiheimilis, sé mjög á skjön við umgjörð hverfisins. Engin grenndar¬kynning hafi verið gerð vegna framkvæmdanna og hafi enginn íbúa í nágrenninu fengið tilkynningu um fyrirhugaðar framkvæmdir aðra en þá sem birt hafi verið á vef Reykjavíkur¬borgar 23. desember 2013.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er skírskotað til þess að hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag. Vísað sé til 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum. Þá sé ljóst að kjósi byggingarleyfishafi að halda framkvæmdum áfram, áður en efnisúrskurður liggur fyrir, geri hann það á eigin ábyrgð.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að byggingarleyfið sé gefið út í samræmi við gildandi deiliskipulag. Því sé mótmælt að hinar kærðu endurbætur eigi eftir að rýra virði fasteignar kæranda, þær stuðli frekar að fegrun götumyndar Garðastrætisins, til hagsbóta fyrir eigendur fasteigna við götuna. Ljóst sé að ekki sé hægt að tryggja öllum óhindrað útsýni í þéttbýli og sú skerðing sem kærandi verði að þola á útsýni frá íbúð sinni sé ekki meiri en fólk sem býr í þéttbýli þurfi almennt að þola. Ekki sé fyrirhugað að breyta notkun hússins líkt og ranglega sé haldið fram í kæru um að reka eigi gistiheimili þar. Sé áréttað að stöðvun framkvæmda við mannvirkið sé alvarlegt inngrip í umráða- og hagnýtingarrétt leyfishafa sem eiganda fasteignarinnar og myndi hafa í för með sér verulegt óhagræði og aukinn kostnað fyrir hann.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar byggingarleyfis vegna breytinga á húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti þar sem breytingarnar hafi í för með sér neikvæð grenndaráhrif og rýri virði fasteignar kæranda. Hið umþrætta byggingarleyfi styðst við deiliskipulag Grjótaþorps með þeim breytingum sem tóku gildi 28. mars 2014. Hefur úrskurðarnefndinni ekki borist kæra vegna þeirrar deiliskipulagsbreytingar og er kærufrestur vegna hennar liðinn. Kemur deiliskipulagsbreytingin og möguleg áhrif hennar á grenndarhagsmuni kæranda því ekki til álita hér.

Samkvæmt 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það eitt skilyrða fyrir útgáfu byggingar¬leyfis að mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Samkvæmt áðurnefndu deiliskipulagi er gert ráð fyrir hækkun hússins að Garðastræti 21 um eina hæð svo það verði alls þrjá hæðir frá götu svo og hækkun rishæðarinnar. Einnig er gert ráð fyrir að ris verði með kvistum að götu og valma til suðurs og svölum. Húsið verði áfram íbúðarhús. Sé miðað við að varðveita stíleinkenni hússins, í múrverki, gluggum og kvistum, og stuðla þannig að því að halda heildarsvipmóti götunnar. Með hinu umdeilda byggingarleyfi er heimiluð hækkun um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli. Þá er heimiluð bygging svala á bakhlið og fjölgun íbúða úr tveimur í sex. Af framangreindum lýsingum og með hliðsjón af samþykktum teikningum er ljóst að hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi deiliskipulagi sem ekki sætir endurskoðun og verður ekki ráðið af gögnum málsins að byggingarleyfið raski hagsmunum kæranda að öðru leyti. Í ljósi þess og þar sem ekki liggur fyrir að neinir þeir annmarkar hafi verið á málsmeðferð við útgáfu hins kærða byggingarleyfis að ógildingu varði er kröfu kæranda um ógildingu þess hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti í Reykjavík.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                  Þorsteinn Þorsteinsson