Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins. Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Var jafnframt höfð uppi krafa um stöðvun framkvæmda meðan beðið væri efnisniðurstöðu í málinu og var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um þá kröfu hinn 27. október sl., þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar vegna álitaefna varðandi bílastæði, grenndaráhrif og skipulagsskyldu.
Málavextir: Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur samhliða á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er að stærstum hluta tveggja hæða. Ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa. Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu. Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005 að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.
Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra. Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar. Kærendur skutu veitingu byggingarleyfsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga. Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra. Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til. Þá muni tvöfalt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið. Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað. Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum. Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði. Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum. Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Í kjölfar bráðabirgðaúrskurðar í málinu um stöðvun framkvæmda sendi Reykjavíkurborg úrskurðarnefndinni viðbótargreinargerð vegna þeirra álitaefna sem reifuð voru í þeim úrskurði.
Þar kemur fram að samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir níu íbúðum í húsinu að Háteigsvegi 3 sem allar séu stærri en 80 fermetrar. Þrjár af þeim íbúðum séu tilkomnar vegna breyttrar nýtingar 500 fermetra atvinnuhúsnæðis á annarri hæð. Samkvæmt 64. gr. byggingarreglugerðar ættu að fylgja íbúðunum 12 bílastæði en hafa verði í huga að bílastæðainneign hins breytta 500 fermetra atvinnuhúsnæðis séu 10 bílastæði. Þar myndist því inneign upp á fjögur bílastæði sem eðlilegt sé að telja með þeim íbúðum sem bætist í húsið. Atvinnuhúsnæði á 1. hæð sé um 370 fermetra og reiknist eitt bílastæði á hverja 50 fermetra eða samtals 7,4 bílastæði. Samtals þyrftu því að vera 21,4 bílastæði á lóðinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði byggingarreglugerðar en samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald þurfi ekki að fjölga stæðum fyrir þann hluta húsnæðisins sem breytt er í íbúðarhúsnæði.
Hluti bílastæða sé utan lóðar, en samkvæmt 11. gr. reglna um bílastæðagjald sé heimilt að samþykkja slíkt fyrirkomulag, enda sé gangstétt innan lóðar.
Það sé hinsvegar álit Reykjavíkurborgar að heimilt hafi verið að samþykkja eitt bílastæði fyrir hverja íbúð og eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra atvinnuhúsnæðis í máli þessu. Ástæðan sé sú að árið 1986 hafi verið samþykkt bygging fjölbýlishúsa, Egilsborga, á Rauðarárstíg 35-41 og Þverholti 20-32. Þessi hús séu að mestu fjórar hæðir og ris, en að hluta þrjár hæðir og ris. Gert hafi verið ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð.
Á umræddum reitum sé krafist eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hinnar miklu uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á næsta reit til austurs, milli Þverholts og Einholts. Í samræmi við þessar kröfur og með hliðsjón að jafnræði þyki ekki rétt að krefjast nema eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hækkunar hússins að Háteigsvegi 3. Árið 1996 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd lóðarmynd (afstöðumynd) fyrir umrædda lóð þar sem gert hafi verið ráð fyrir 20 bílastæðum á lóðinni.
Komist úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að fella beri niður byggingarleyfið í máli þessu sé það álit Reykjavíkurborgar að heimilt sé, með vísan til reglna um bílastæðagjald, sbr. 54. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 28 og 64.10 í byggingarreglugerð, að láta greiða fyrir þau stæði sem ekki er hægt að gera á lóðinni.
Nú sé gert ráð fyrir 17 bílastæðum á lóðinni en samkvæmt framansögðu sé ekki tilefni til að gera kröfur um fjölgun þeirra.
Umdeildur reitur teljist vera fullbyggður og því ekki ástæða til að vinna deiliskipulag fyrir reitinn í heild sinni vegna umsóknar um hækkun hússins að Háteigsvegi 3. Umbeðin hækkun sé í fullu samræmi við hæð annarra húsa á reitnum og hið sama eigi við um reitinn næst fyrir norðan. Ekki sé heldur talið æskilegt að vinna deiliskipulag fyrir eina lóð. Í ljósi aðstæðna hafi því verið talið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn þá sem fjallað sé um í máli þessu.
Andmæli byggingarleyfishafa: Vakin er athygli á því að kærendur búi í endaíbúð, sem snúi að Rauðarárstíg, gegnt Háteigsvegi 1, og gæti því ekki skuggavarps við íbúð kærenda frá húsinu að Háteigsvegi 3. Bílastæðum verði ekki fjölgað að norðanverðu við Háteigsveg 3 andspænis lóðinni að Rauðarárstíg 41 og rekstrareiningum í húsinu fjölgi aðeins um fjórar til fimm við heimilaða breytingu hússins. Þá sé ekki rétt, sem kærendur haldi fram, að opnað verði fyrir umferð á milli húsanna að Háteigsvegi 1 og 3.
Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 17. nóvember 2005.
Niðurstaða: Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og er hið kærða byggingarleyfi því veitt með grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Í gildandi aðalskipulagi er svæðið skilgreint sem íbúðarbyggð. Kærendur búa í fjölbýlishúsinu að Rauðarárstíg 41, sem reist var á bak við húsið að Háteigsvegi 3, og geta breytingar og framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi haft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra. Verða þeir því taldir eiga kæruaðild í máli þessu.
Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru settar fram ýmsar kröfur er taka til íbúðarhúsnæðis og íbúðarbyggðar. Í byggingarreglugerð, gr. 92.1, er kveðið á um að íbúðir skuli þannig hannaðar að þær njóti fullnægjandi dagsbirtu og henti sem best til sinna nota og í gr. 104.1, er tekur til fjölbýlishúsa, er áréttað að staðsetning vistarvera skuli taka mið af dagsbirtu og útsýni. Þá segir í skipulagsreglugerð, gr. 4.2.2, 4. mgr., að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.
Með hinu kærða byggingarleyfi er heimilað að tvöfalda hæð meginhluta hússins að Háteigsvegi 3 í rúma 14 metra og er gert ráð fyrir svölum á norðurhlið hússins gegnt svölum á suðurhlið fjölbýlishússins að Rauðarárstíg 41 þar sem kærendur búa. Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins mun auka skuggavarp umtalsvert gagnvart húsi kærenda vegna nálægðar og afstöðu húsanna. Þá eykur staðsetning svala innsýn milli húsanna. Fer umrætt byggingarleyfi að þessu leyti gegn markmiðum áðurnefndra ákvæða skipulags- og byggingarreglugerða.
Í gr. 64.3 og 64.4 byggingarreglugerðar er kveðið á um að fjöldi bílastæða skuli að lágmarki vera tvö stæði á lóð fyrir hverja íbúð sem er stærri en 80 fermetrar. Fjölbýlishúsum með sex íbúðum eða fleiri skal auk þess fylgja eitt gestabílastæði sem henti þörfum fatlaðra. Atvinnuhúsnæði, öðru en verslunar-, þjónustu- eða skrifstofuhúsnæði, skal fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis. Þá segir í 16. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um bílastæði að miðað við umferðarspár og aukna bílaeign sé ljóst að framfylgja þurfi ítrustu kröfum skipulagsreglugerðar um bílastæði í flestum tilvikum.
Samkvæmt aðaluppdrætti byggingarleyfisins tilheyra húsinu sex bílastæði innan lóðar að Háteigsvegi 3 og ellefu stæði við götu, þar af tvö fyrir fatlaða, eða samtals sautján bílastæði. Með hinu umdeilda leyfi eru heimilaðar níu íbúðir í húsinu með breytingu annarrar hæðar og byggingu þeirrar þriðju auk rishæðar og eru allar íbúðirnar stærri en 80 fermetrar. Auk fyrirhugaðra íbúða er í húsinu 370 fermetra atvinuhúsnæði á fyrstu hæð. Til þess að uppfylla lágmarkskröfur byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða þyrftu að fylgja húsinu a.m.k. 26 stæði. Ekki er unnt að víkja frá þessum lágmarkskröfum um bílastæði nema í deiliskipulagi, sbr. 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti. Sömu sjónarmið eru uppi í gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem heimilar í gr. 64.9 að bílastæðum sé komið fyrir á annarri lóð í sama hverfi, sem nýtist viðkomandi húsi, ef ekki verði komið fyrir á lóð nægjanlegum fjölda bílastæða. Þessi undantekningarákvæði eiga ekki við um hið kærða byggingarleyfi og ekki verður frávik frá lágmarksfjölda bílastæða réttlætt með framkvæmd í tíð eldri reglna eða með hliðsjón af forsögn að deiliskipulagi fyrir nágrenni umrædds svæðis, sem ekki hefur öðlast gildi. Skortir því verulega á að fullnægt hafi verið kröfum um lágmarksfjölda bílastæða fyrir húsið við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.
Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimiluð stækkun og notkunarbreyting hússins að Háteigsvegi 3 sé þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu byggingarleyfis á ódeiliskipulögðum svæðum í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við meginreglu 2. mgr. ákvæðisins. Fyrrgreind hækkun húss og tilkoma níu nýrra íbúða á reit, sem þegar er þéttbyggður, hefur í för með sér töluverð áhrif á byggð þá sem fyrir er, svo sem vegna skuggavarps, umferðar og bílastæðamála, en að þessum atriðum er hugað við deiliskipulagsgerð skv. 2. mgr. gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð.
Að virtum áðurnefndum grenndaráhrifum, reglum um fjölda bílastæða og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún hefur verið skýrð, þykir rétt að verða við kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.
Úrskurðarorð:
Byggingarleyfi, sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, fyrir framkvæmdum að Háteigsvegi 3 í Reykjavík er fellt úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon
