Ár 2002, fimmtudaginn 17. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 77/2000, kæra eiganda fasteignarinnar að Öldugötu 1b, Flateyri, á ákvörðun bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2000 að synja um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóð fasteignarinnar.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. desember 2000, er barst nefndinni sama dag, kærir G, fyrir hönd S, kt. 010153-2199, eiganda fasteignarinnar nr. 1b við Öldugötu, Flateyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2000 að hafna umsókn kæranda um byggingu bílskúrs á lóð fasteignarinnar.
Málsatvik: Kærandi keypti tvær íbúðir í fasteigninni að Öldugötu 1b á Flateyri í marsmánuði árið 1997. Í kjölfar kaupanna var húsinu breytt í einbýlishús en áður höfðu verið í húsinu fyrrnefndar tvær íbúðir. Húsið mun hafa verið í mikilli niðurníðslu.
Deiliskipulag, er tekur m.a. til umrædds svæðis, var samþykkt í bæjarstjórn Ísafjarðar hinn 29. janúar 1998. Í því deiliskipulagi er gert ráð fyrir að húsið á lóðinni nr. 1b við Öldugötu verði fjarlægt og lóðinni skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir.
Sumarið 1999 hóf kærandi framkvæmdir við hús sitt að Öldugötu 1b og af því tilefni sendu bæjaryfirvöld honum bréf, dags 3. júní 1999, þar sem bent var á að leyfi þyrfti fyrir nefndum framkvæmdum og farið fram á að þær yrðu stöðvaðar og tilskilinna leyfa aflað. Svar barst við því bréfi hinn 5. júlí sama ár þar sem upplýst var að framkvæmdirnar væru nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir og þess óskað að leyfi yrði veitt til þess að ljúka þeim. Byggingarfulltrúi bæjarins sendi kæranda síðan bréf, dags. 23. júlí 2000, þar sem bent var á reglur sem giltu um byggingarleyfi og nauðsynleg fylgigögn með byggingarleyfisumsókn. Ekki virðist hafa verið sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með formlegum hætti eða að bæjaryfirvöld hafi haft frekari afskipti af málinu.
Á haustmánuðum árið 2000 hóf kærandi að reisa bílskúr á lóð sinni að Öldugötu 1b. Byggingarfulltrúi sendi kæranda af því tilefni bréf, dags. 2. október 2000, sem þýtt var yfir á pólsku, þar sem gerð var grein fyrir að sækja þyrfti um byggingarleyfi fyrir öllum byggingum, hvort sem um væri að ræða nýbyggingar eða stækkun eldri húsa. Í bréfinu var bent á að óheimilt væri að hefja framkvæmdir áður en leyfi fyrir þeim væri veitt og ennfremur gerð grein fyrir þeim gögnum sem fylgja þyrftu byggingarleyfisumsókn. Jafnframt kom þar fram að áhöld væru um hvort bílskúrsbygging kæranda væri innan lóðarmarka fasteignar hans. Hinn 10. október sótti kærandi um leyfi fyrir byggingu bílskúrsins. Umhverfisnefnd Ísafjarðarbæjar tók umsóknina fyrir á fundi hinn 11. sama mánaðar og afgreiddi hana með svofelldri bókun: „Umhverfisnefnd leggur til að heimilað verði að byggja bílskúr á lóðinni, þó svo það samrýmist ekki gildandi skipulagi á svæðinu en samkvæmt því á íbúðarhúsið að Öldugötu 1b að víkja og lóðin að verða að tveimur einbýlishúsalóðum.” Þessi afgreiðsla umhverfisnefndar var felld á fundi bæjarstjórnar hinn 26. október 2000 og var kæranda tilkynnt um synjun umsóknarinnar í bréfi, dags. 16. nóvember 2000.
Kærandi undi ekki málalyktum og kærði ákvörðun bæjarstjórnar til úrskurðar-nefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi keypt hluta fasteignarinnar að Öldugötu 1b af bæjarsjóði Ísafjarðar og í afsali hafi í engu verið getið um kvaðir um nýtingu lóðarinnar eða fyrirhugað nýtt deiliskipulag er takmarka myndi nýtingarmöguleika á lóðinni. Þá komi fram í afsali til kæranda fyrir öðrum eignarhluta fasteignarinnar að henni fylgdi tilheyrandi lóðarréttindi og engar kvaðir hvíldu á eigninni.
Við kaup kæranda á fasteigninni hafi hún verið í mikilli niðurníðslu og hafi hann ráðist í nauðsynlegar úrbætur á húsinu. Kærandi hafi kannað hjá byggingar-yfirvöldum bæjarins hvort líklegt væri að leyfi fengist fyrir bílskúr á lóðinni áður en hafist var handa um undirbúning framkvæmda. Kærandi hafi fengið þau viðbrögð við fyrirspurn sinni að líklegt væri að leyfi fengist fyrir bílskúrnum og hafi Tækniþjónusta Vestfjarða því verið fengin til að gera teikningar af skúrnum og staðsetningu hans og í framhaldi af því verið sótt um byggingarleyfi.
Umhverfisnefnd hafi mælt með því að umsótt leyfi yrði veitt en bæjarstjórn tekið öndverða afstöðu. Á svæði því sem fasteign kæranda standi séu gömul hús og víða standi skúrar og viðbyggingar við þau. Fyrirhugaður bílskúr kæranda stingi á engan hátt í stúf við aðra skúra og viðbyggingar á nágrannalóðum.
Á grundvelli greindra sjónarmiða beri að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi og skírskotar kærandi til þess að hann sé nýbúi og þekki því ekki lög og reglur á sviði skipulags- og byggingarmála en upplýsingaskylda hvíli á stjórnvöldum.
Fari svo að kærandi geti ekki nýtt lóð sína vegna deiliskipulagsins kveður hann sig reiðubúinn til viðræðna við bæjaryfirvöld um kaup bæjarins á fasteigninni.
Málsrök bæjarstjórnar: Bæjarstjórn Ísafjarðar styður ákvörðun sína um synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda þeim rökum að gildandi deiliskipulag geri ráð fyrir að fasteign kæranda víki og lóðinni verði skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir. Bygging bílskúrs á lóðinni fari því í bága við greint deiliskipulag.
Kæranda hafi verið send bréf, sem þýdd hafi verið á pólsku, í tilefni af framkvæmdum hans við umrædda fasteign. Hafi hann verið upplýstur um þörf á byggingarleyfi fyrir framkvæmdum og hvaða gögn ættu að fylgja slíkri umsókn. Hafi bæjaryfirvöld því sinnt upplýsingaskyldu sinni gagnvart kæranda í máli þessu. Þrátt fyrir það séu þegar gerðar framkvæmdir við bílskúrsbygginguna í ósamræmi við þær teikningar sem fylgdu umdeildri byggingarleyfisumsókn hans og á árinu 2001 hafi kærandi án leyfis farið að reisa gróðurhús á lóð sinni.
Umhverfisnefnd bæjarins hafi ekki verið fráhverf umsókn kæranda um bílskúrsbygginguna þrátt fyrir gildandi deiliskipulag enda unnt að breyta því en stærð skúrsins samkvæmt teikningum þótti óásættanleg með hliðsjón af gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og því ekki verið talið rétt að mæla með við bæjarstjórn að deiliskipulagi yrði breytt til samræmis við umsótta bílskúrsbyggingu.
Þótt kærandi hafi einungis kært til úrskurðarnefndarinnar synjun á leyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóðinni að Öldugötu 1b vænti bæjaryfirvöld þess að úrskurðarnefndin álykti jafnframt um framkvæmdir kæranda á lóðinni við viðbyggingu hússins og byggingu gróðurhúss.
Niðurstaða: Í kærumáli þessu verður einungis tekin afstaða til hinnar kærðu ákvörðunar um synjun bæjarstjórnar Ísafjarðar á umsókn kæranda um byggingu bílskúrs á lóðinni að Öldugötu 1b. Ekki er fjallað um aðrar framkvæmdir kæranda á lóðinni þar sem ekki liggja fyrir ákvarðanir byggingaryfirvalda um þær sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Deiliskipulag það sem tekur m.a. til fasteignar kæranda var samþykkt í bæjarstjórn Ísafjarðar hinn 29. janúar 1998 og afgreitt af hálfu Skipulagsstofnunar hinn 13. maí sama ár. Á deiliskipulagsuppdrættinum er ekki gert ráð fyrir húsi kæranda á lóð fasteignarinnar að Öldugötu 1b en lóðinni skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir þar sem fyrirhuguð er bygging einnar hæðar húsa með portbyggðu risi.
Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Fallist er á þau rök bæjarstjórnar fyrir hinni kærðu ákvörðun að umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda samrýmist ekki gildandi deiliskipulagi svæðisins og verður því hinni kærðu ákvörðun bæjarstjórnar ekki hnekkt.
Það er hins vegar mat úrskurðarnefndarinnar að gildistaka deiliskipulagsins hafi raskað hagsmunum kæranda verulega þar sem gert er ráð fyrir að húseign kæranda víki og lóð hans verði jafnframt skipt upp í tvær lóðir. Deiliskipulagið hefur þegar snert hagsmuni kæranda með því að bæjaryfirvöld skírskota til þess í rökstuðningi sínum fyrir hinni kærðu ákvörðun.
Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum. Í 4. og 5. tl. 2. mgr. 32. gr. laganna er til dæmis sveitarstjórnum heimilað, að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar og að undangengnum samningaumleitunum við eigendur, að taka eignarnámi hús og lóðir vegna framkvæmda samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.
Í 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga er sett fram það markmið laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála svo að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Þá er í 4. mgr. 9. gr. laganna gert ráð fyrir að við gerð skipulagsáætlana skuli leita eftir sjónarmiðum íbúa og annarra sem hagsmuna eiga að gæta við mörkun stefnu og skipulagsmarkmiða. Að þessum lagaákvæðum virtum svo og fyrrgreindum eignarnáms- og bótaákvæðum laganna verða sveitarstjórnir að gæta þess við gerð skipulagsáætlana að hafa samráð við þá aðila sem sæta þurfa skerðingu fasteignaréttinda og að þau réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust. Það er hins vegar ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana eða framkvæmda samkvæmt þeim, sbr. 4. mgr. 32. gr. og 3. mgr. 33. gr. laganna.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar er hafnað.
____________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
