Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 71/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. september 2006, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra Iog E, Skógarási 14, B og S, Skógarási 16, H og S, Skógarási 18, R, Skógarási 8, A og S, Skógarási 19 og T, Skógarási 10, í Reykjavík þær ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík. Greindar ákvarðanir voru staðfestar í borgarráði hinn 13. júlí 2006.
Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu leyfum. Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, greinargerð borgaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Hinn 4. apríl 2006 var lögð fram fyrirspurn á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa um hvort heimilað yrði að reisa tvíbýlishús ásamt sambyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás. Var erindið afgreitt með eftirfarandi bókun: „Ekki er gerð athugasemd við að fyrirspyrjandi láti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindi, á eigin kostnað, sem síðar verður grenndarkynnt.“
Var tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis vegna lóðanna nr. 21 og 23 við Skógarás lögð fram á fundi skipulagsfulltrúa hinn 24. apríl 2006. Þar var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Skógarási 8, 10, 12, 14, 16, 18, 19 og 20.
Að lokinni grenndarkynningu var tillagan tekin fyrir í skipulagsráði Reykjavíkur hinn 28. júní 2006 og lágu þar frammi athugasemdir er borist höfðu frá kærendum í máli þessu auk nýrra uppdrátta, dags. 15. júní 2006, og umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 21. júní sama ár. Skipulagsráð afgreiddi málið með eftirfarandi bókun: „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“
Á fundi skipulags- og umferðarnefndar 6. júlí 2006 var hins vegar bókað að umsækjandi félli frá umræddri deiliskipulagsbreytingu og myndi sækja um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa. Mun samþykkt breyting skipulagsráðs því ekki hafa öðlast gildi.
Á afgreiðslufundi byggingafulltrúa 20. júní 2006 voru teknar fyrir umsóknir um leyfi til að byggja tvílyft steinsteypt einbýlishús með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás en afgreiðslu málsins frestað. Umsóknirnar voru síðan samþykktar á fundi byggingarfulltrúa hinn 11. júlí 2006 og staðfestar í borgarráði 13. sama mánaðar. Eru það þessar ákvarðanir sem kærendur hafa nú skotið til úrskurðarnefndarinnar.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að í apríl 2006 hafi byggingarleyfishafi farið fram á að fá að víkja frá gildandi skipulagi á viðkomandi byggingarreitum en leyfi sé til að byggja einbýlishús af gerðinni E-2 á viðkomandi reitum samkvæmt skipulagsskilmálum. Farið hafi verið fram á að hafa tvær jafn stórar íbúðir í húsunum og breyta þeim því í tvíbýlishús. Við grenndarkynningu hafi kærendur mótmælt tillögunni, að mestu á grundvelli þess að gatan þyldi ekki þann aukna bílaflota sem fylgja myndi stærri íbúðum. Bréf hafi borist frá byggingarfulltrúa þar sem tilkynnt hafi verið að byggingaraðili hefði fallið frá umsókninni og hygðist halda sig innan gildandi skipulags.
Nú sé búið að samþykkja teikningar að húsum sem ekki verði kölluð annað en parhús, og sé minni íbúðin í húsunum 113 m² með bílskúr. Húsin séu, samkvæmt söluyfirliti fasteignasölu, parhús og sé því byggingaraðili augljóslega að víkja frá gildandi skipulagi þar sem gert sé ráð fyrir að aukaíbúð sé ekki stærri en 60 m². Ekki sé rétt, eins og haldið hafi verið fram af hálfu borgaryfirvalda, að fordæmi sé fyrir stærri aukaíbúð að Skógarási 14.
Vakin sé athygli á því að íbúðirnar séu auglýstar sem óháðar eignir, en slíkt samræmist ekki skilmálum um hús af gerðinni E-2. Húsin séu fullar tvær hæðir en í gildandi skipulagi sé leyfileg hámarkshæð frá botnplötu að mænisási 4,55 metrar.
Erfitt sé því að sjá hvernig hin kærðu byggingarleyfi samræmast því skipulagi sem gildi um lóðirnar að Skógarási 21 og 23.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.
Sú fullyrðing kærenda, að minni íbúðirnar í húsunum séu 113 fermetrar, sé röng. Aukaíbúðin, sem um ræði á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás, sé 83,5 fermetrar í hvoru húsi. Geymslur aukaíbúðanna séu 6,3 fermetrar og bílgeymslurnar 23,1 fermetri. Stækkunin á aukaíbúðunum frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í skilmálum sé 23,5 fermetrar, því geymsla og bílgeymsla reiknist ekki með samkvæmt þeim. Þessi stækkun á aukaíbúðum, þ.e. úr 60 fermetrum í 83,5 fermetra, sé samþykkt í ljósi þess að áður hafi verið samþykkt frávik frá stærð aukaíbúða í gildandi deiliskipulagi, sbr. Skógarás 16. Það sé þó rétt sem komi fram hjá kærendum að ekki hafi verið samþykkt aukaíbúð í Skógarási 14 eins og fullyrt hafi verið í umsögn skipulagsfulltrúa fyrir mistök. Það sé þó áréttað að samþykkt hafi verið aukaíbúð í húsi eins kæranda í máli þessu, þ.e. í Skógarási 16, sem sé 106,4 fermetrar að frádreginni geymslu sem sé 6,0 fermetrar, en heildarstærð aukaíbúðar í nefndu húsi sé 112,4 fermetrar með geymslu. Einnig hafi verið leyfð stærri einnar hæða hús, í stað tveggja hæða, á lóðunum í kring auk þess sem samþykkt hafi verið deiliskipulagsbreyting fyrir lóðina nr. 20 við Skógarás, þar sem byggingarreitur hafi verið stækkaður til að koma fyrir bílgeymslu. Rétt sé að árétta að ekki sé verið að auka byggingarmagn á lóðunum með hinum kærðu byggingarleyfum, enda húsin vel innan stærðarramma þar sem þau séu 252,8 fermetrar, en heimilt sé að byggja 280 fermetra hús samkvæmt deiliskipulaginu auk 10 fermetra sólskála. Það hafi því verið talið, með tilliti til jafnræðissjónarmiða og í ljósi þess að um gamalt skipulag hafi verið að ræða, og að aukaíbúðir hafa farið stækkandi með tímanum, að samþykkt breyting teldist innan skipulagsins og þess sem leyft hafi verið í götunni, enda fordæmin fyrir hendi. Skipulagsskilmálar fyrir Suður-Selás séu hartnær aldarfjórðungs gamlir og hafi margt breyst um venjur manna. Benda megi á aukna bílaeign og kröfur um rýmra húsnæði. Það hafi því verið metið svo í ljósi alls framangreinds að um minniháttar frávik væri að ræða frá deiliskipulagi.
Leyfileg hæð húsanna upp í mæni samkvæmt skilmálum sé 7,05 metrar. Í texta í skilmálum komi fram að leyfð hæð húsagerðar E-2 sé 4,55 metrar. Þetta skýrist af prentvillu í texta því uppdráttur í skilmálum sýni glögglega að hæðin megi vera 7,05 metrar, enda slíkt í samræmi við hæð tveggja hæða húsa. Séu tveggja hæða hús, 4,55 metrar að hæð, vandfundin hér í borg.
Vegna málsástæðu kærenda, um að umdeildar íbúðir væru auglýstar sem óháðar eignir og með því væri gengið gegn skipulagsskilmálum, sé tekið fram að Reykjavíkurborg beri enga ábyrgð á því hvernig fasteignasölur auglýsi hús til sölu. Byggingarfulltrúa beri hins vegar að sjá til þess að farið sé eftir samþykktum aðaluppdráttum og ákvæðum byggingarreglugerðar við hönnun og byggingu húsanna og það verði gert.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er framkominni ógildingarkröfu andmælt.
Til viðbótar því sem fram kemur í greinargerð Reykjavíkurborgar tekur byggingarleyfishafi fram að hann hafi lagt sig fram um að fara eftir skipulagsskilmálum er gildi um Suður-Selás. Meðal annars hafi verið fengnar skissur frá arkitekt þeim er hannaði umrætt deiliskipulag á sínum tíma og séu umdeild byggingarleyfi í samræmi við það.
Flestir íbúa á svæðinu séu jákvæðir í garð þessara framkvæmda og hafi margir þeirra haft samband við byggingaleyfishafa með það í huga að stækka við sig.
Bent sé á að það hafi verulegt fjárhagstjón í för með sér fyrir byggingarleyfishafa, verði byggingarleyfin felld úr gildi. Lokið sé við að fjármagna framkvæmdina, borga lóðir, hönnunarkostnað og gatnagerðargjöld og gera verksamninga við alla aðila.
Niðurstaða: Með hinum kærðu byggingarleyfum var heimilað að byggja tvö íbúðarhús með tveimur tveggja hæða íbúðum í hvoru húsi. Birt stærð stærri íbúðanna er 110,5 fermetrar en minni íbúðanna 83,5 fermetrar en hverri íbúð fylgir 6,3 fermetra geymsla og 23,1 fermetra innbyggð bílgeymsla. Heildarflatarmál hvors húss fyrir sig er 252,8 fermetrar. Deilur eru uppi um það hvort greind byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum deiliskipulags fyrir Suður-Selás frá árinu 1983 er gildir fyrir umrætt svæði.
Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti eiga að rísa á umræddum lóðum hús af gerðinni E-2. Í skilmálum deiliskipulagsins segir m.a. um þá húsgerð að um sé að ræða tveggja hæða einbýlishús, allt að 140 fermetra að grunnfleti, með innibyggðum bílskúr og mænisþaki með 14 til 20 gráðu halla. Mænir húss megi ekki vera hærri en 4,55 metrar yfir uppgefinni plötuhæð á lóðarblaði, en samkvæmt skýringarteikningu er hæð húss frá neðri gólfplötu sýnd 7,05 metrar. Þá segir að heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð í húsinu að grunnfleti allt að 60 fermetra auk nauðsynlegs geymslurýmis. Aukaíbúðir skuli vera annað tveggja óskiptur eignarhluti úr sameign eða háðar kvöð um forkaupsrétt aðalíbúðar.
Ekki er fallist á að umdeild hús fari gegn nefndum skilmálum um hámarkshæð enda ljóst, vegna kröfu um 2,5 metra lágmarkshæð íbúðarherbergja í gr. 78.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, að greindir 4,55 metrar geti ekki átt við, heldur verði að miða við hæðina 7,05 metra samkvæmt skýringarmynd í skipulagsskilmálunum. Þá er heildarstærð heimilaðra húsbygginga innan þeirra marka er deiliskipulagið setur.
Hins vegar er ljóst að minni íbúðirnar í umræddum húsum fara um 23 fermetra yfir það hámarksflatarmál, sem aukaíbúðum er sett í skilmálum, en samkvæmt byggingarnefndarteikningum er í raun verið að heimila byggingu parhúsa sem vart geta talist „einbýlishús með aukaíbúð“. Þá gera skilmálar ekki ráð fyrir að aukaíbúðum fylgi bílgeymsla svo sem gert er ráð fyrir í hinum kærðu byggingarleyfum.
Samkvæmt framansögðu fara hin kærðu byggingarleyfi í bága við gildandi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og verður ekki fallist á að fordæmi, sem fyrir liggja um að vikið hafi verið frá gildandi skipulagsskilmálum, geti réttlætt að þeim sé vikið til hliðar. Þess ber að gæta að staðfest deiliskipulag er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara skv. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en sveitarstjórnir geta breytt deiliskipulagi þyki tilefni til þess.
Þá er vakin athygli á að misræmis gætir í númerum lóða milli deiliskipulagsuppdráttar og mæliblaðs þar sem umdeildar lóðir eru nr. 22 og 24 á deiliskipulagsuppdrætti auk þess sem afstaða húsa er ekki eins á skipulagsuppdrætti og mæliblaði.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið og með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áskilur að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við gildandi skipulag, verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana.
Úrskurðarorð:
Ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006, sem staðfestar voru í borgarráði hinn 13. júlí s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík, eru felldar úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________ _________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
