70/2017 Vegamótastígur

Árið 2017, miðvikudaginn 6. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2017, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. maí 2017 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir fimm hæða hóteli, Vegamótastíg 7 og 9.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. júní 2017, er barst nefndinni 3. júlí s.á., kæra A, Grettisgötu 3, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. maí 2017 að veita byggingarleyfi fyrir byggingum á lóðunum Vegamótastíg 7 og 9 í Reykjavík. Verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 17. júlí 2017.

Málavextir: Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.171.5, svonefndan Laugavegs- og Skólavörðustígsreit, frá árinu 2002. Með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 11. desember 2015 tók gildi breyting á því skipulagi þar sem heimilað var að reisa fimm hæða sambyggðar byggingar auk kjallara að Vegamótastíg 7 og 9. Í kjallara skyldu vera bílastæði. Á lóðunum var gerð krafa um eitt bílastæði fyrir hverja 100 m2 verslunar- og þjónustuhúsnæðis og eitt stæði fyrir hverja 130 m2 hótelrýmis eða fyrir sambærilega starfsemi. Þá var gerð krafa um eitt bílastæði fyrir hreyfihamlaða til nota fyrir nefndar lóðir. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. október 2016 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir fimm hæða hóteli á Vegamótastíg 7 og 9 auk kjallara á tveimur hæðum. Með úrskurði, uppkveðnum 31. mars 2017, felldi úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála þá ákvörðun úr gildi á þeim forsendum að fjöldi hæða bygginga á nefndum lóðum og notkun kjallararýmis færi gegn gildandi deiliskipulagi. Þá var einnig vísað til þess, í nefndum úrskurði, að eitt bílastæði fyrir hreyfihamlaða, handan götu, sem ekki var sérstaklega ætlað að þjóna starfsemi viðkomandi byggingar, uppfyllti ekki kröfur gr. 6.2.4. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um bílastæði fyrir hreyfihamlaða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 9. maí 2017 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir fimm hæða sambyggðum byggingum á lóðum 7 og 9 við Vegamótastíg ásamt kjallara á tveimur hæðum. Gert er ráð fyrir gististað í flokki V á efri hæðum og veitingasal fyrir allt að 130 gesti á fyrstu hæð og í efri kjallara og tveimur bílastæðum fyrir hreyfihamlaða í neðri kjallara hússins ásamt geymslurými.

Málsrök kærenda: Kærendur taka fram að ástæður kæru þessar séu þær sömu og hafi verið í kæru vegna fyrra byggingarleyfis, dags. 31. janúar 2017. Við bætist þó að borað hafi verið í útvegg eignar kærenda og að stór göt hafi myndast í klöpp undir húsinu. Málsmeðferð Reykjavíkurborgar hafi verið ábótavant þar sem ekki hafi verið rætt við kærendur um nauðsyn þess að bora í húsvegg fasteignar þeirra. Hæð bygginga verði sem nemur tveimur til þremur hæðum fleiri en hús að Grettisgötu 3 og hver hæð virðist vera mun hærri en í húsi kærenda. Af þessum hæðarmun muni myndast mikið skuggavarp og útsýni skerðast.

Byggingarmagn sé hámarkað með nýtingarhlutfalli upp á 4,9. Til samanburðar megi nefna að nýtingarhlutfallið sé víða í Skuggahverfinu um 2,0 og fari upp í rúma 4,5 þar sem það sé hæst, en þar standi 17-19 hæða hús. Þá muni ónæði skapast vegna endalauss umgangs ferðamanna. Skortur verði á bifreiðastæðum þar sem ferðamenn séu oftast á bílaleigubílum. Ónæði verði vegna veitingastaðar með næturopnun sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í deiliskipulagi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er gerð sú krafa að hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa verði staðfest. Málsmeðferð byggingarleyfisins hafi verið í samræmi við ákvæði laga nr. 160/2010 um mannvirki og stjórnsýslulög nr. 37/1993.

Nýbygging á lóð nr. 7 við Vegamótastíg muni standa upp við gafl húss kærenda að Grettisgötu 3 en samkvæmt teikningum muni verða sett einangrun upp að gafli hússins en gafl nýbyggingarinnar muni ekki verða festur beint við gafl á húsi kærenda. Líklegast þurfi að setja festingar á gaflinn fyrir einangrun en sér brunagafl verði settur á Vegamótastíg nr. 7. Verktaki beri ábyrgð á framkvæmdum og gildi þar almennar reglur um skaðabótarrétt.

Áhyggjur vegna hugsanlegra tímafrekra framkvæmda séu skiljanlegar, en í gildi sé samþykkt borgarráðs frá 1. september 1998, sem kveði á um að utanhúss- og lóðarfrágangi skuli vera lokið eigi síðar en innan tveggja ára frá útgáfu byggingarleyfis að viðlögðum dagsektum. Minnt sé á að í gildandi deiliskipulagi sé gert ráð fyrir nýbyggingu á lóðinni og hafi breytingin hvorki meiri áhrif á framkvæmdatíma né rask á meðan á framkvæmdum standi en vera myndi samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Í gildi sé reglugerð um hávaða nr. 724/2008 sem hafi það að markmiði að koma í veg fyrir eða draga úr skaðlegum áhrifum af völdum hávaða. Reglugerðin gildi fullum fetum um verklegar framkvæmdir, en í viðauka með henni séu sett fram sérstök takmörk fyrir hávaða vegna framkvæmda á íbúðarsvæðum og í nágrenni þeirra.

Hið umþrætta byggingarleyfi sé í samræmi við það deiliskipulag sem það byggi á varðandi hæð húss. Algeng salarhæð atvinnuhúsnæðis sé 3,2-3,5 m en íbúða 2,7-2,9 m og felst hæðarmunur nýbyggingarinnar og húss kærenda þá helst í þessum hæðarmun.

Í skipulagi svæðisins sé gerð grein fyrir því að hvers konar framkvæmdum sé stefnt og hvernig þær falli að landnotkun á tilteknu svæði. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 sé reiturinn á Miðborgarkjarna M1a. Á svæðinu gildi almennar miðborgarheimildir. Lengsti opnunartími veitingastaða sé til kl. 03:00 um helgar og á almennum frídögum og þar megi heimila allar tegundir veitingastaða í flokki I-III að skemmtistöðum undanskyldum. Engin sérstök notkun sé bundin við húsið í deiliskipulagi. Hið umþrætta byggingarleyfi sé í fullu samræmi við bæði aðal- og deiliskipulagið. Samkvæmt framansögðu sé fyrirhugað hús að Vegamótastíg 7-9 á því skipulagssvæði Reykjavíkurborgar þar sem gert sé ráð fyrir margvíslegri og fjölnota nýtingu húsnæðis.

Skilgreining skipulagshönnuða á fjölda hæða í fyrirliggjandi byggingarleyfi sé eins og kveðið sé á um í deiliskipulaginu, þ.e. kjallari og fimm hæðir. Þar sem þarna sé mikill landhalli á vesturlóðamörkunum, við Vegamótastíg, hafi hann verið tekinn út með því að skilgreina jarðhæð með mikilli lofthæð, 2×2,8 m, sem að hluta til hafi verið gert ráð fyrir að væri með milligólfi sem yrði jarðhæð við Grettisgötu. Þessi jarðhæð, þrátt fyrir að vera að hluta til á tveimur hæðum, sé í deiliskipulaginu skilgreind sem ein jarðhæð, sbr. skilmálateikningar á gildandi deiliskipulagi, Grettisgata að norðan og Vegamótastígur að austan. Halda megi því fram að þessi skilgreining á jarðhæð sé óhefðbundin, en sé engu að síður sannanlega notuð í þessu tilfelli og sé húsið, samkvæmt byggingarleyfisumsókn, því ótvírætt í samræmi við gildandi deiliskipulag lóðanna.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi tekur fram að hinn 16. maí sl. hafi byggingarfulltrúi samþykkt takmarkað byggingarleyfi fyrir jarðvegsframkvæmdum og hafi framkvæmdir alfarið tekið mið af því og að unnt verði að uppfylla þá skilmála sem deiliskipulagið kveði á um. Þau atriði sem kærendur nefni séu hæð hússins, skuggavarp og nýtingarhlutfall. Öll þessi atriði varði ákvæði deiliskipulags en kærufrestur vegna þess sé löngu liðinn. Deiliskipulagið heimili fimm hæða sambyggðar byggingar auk kjallara fyrir verslunar- og þjónustuhúsnæði og hótel eða sambærilega starfsemi. Engin rök séu sett fram af kærendum um að verið sé að brjóta ákvæði deiliskipulags og skilmála lóðarinnar. Engin áform hafi verið tekin um veitingastað með næturopnun eins og kærendur gefi í skyn. Um starfsemi veitingastaða gildi sérstakar reglur sem borgaryfirvöld framfylgi. Þá fullyrði kærendur að húseignin Grettisgata 5 hafi þegar orðið fyrir tjóni án þess að það sé tilgreint sérstaklega. Valdi framkvæmdaraðili nágrönnum tjóni geti þeir sem fyrir því verði sótt bætur eftir almennum reglum en eigi ekki rétt á ógildingu framkvæmdaleyfis.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. maí 2017 að samþykkja byggingarleyfi fyrir fimm hæða hóteli með kjallara á tveimur hæðum að Vegamótastíg 7 og 9.

Í bílakjallara byggingarinnar er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum fyrir hreyfihamlaða. Er það í samræmi við kröfur töflu 6.03 í gr. 6.2.4. í byggingarreglugerð, en þar kemur fram að ef fjöldi bílastæða á lóð annarra bygginga en falli undir 5. og 6. mgr. er ákvarðaður í skipulagi skal lágmarksfjöldi bílastæða vera skv. töflu 6.03, þ.e. tvö bílastæði fyrir umræddar byggingar. Hins vegar kemur fram í töflu 6.02 í sömu grein að við veitingastaði með 101-200 sæti skuli vera tvö bílastæði fyrir hreyfihamlaða að lágmarki en samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er gert ráð fyrir veitingasal á tveimur hæðum með samtals 130 sætum. Ekki verður séð að gert sé ráð fyrir þeim bílastæðum á eða við umræddar lóðir. Skortir því á að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við byggingarreglugerð og gildandi skipulag eins og kveðið er á um í 11. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Á lóð nr. 7 við Vegamótastíg var yfirlýsingu þinglýst í október 2007. Með henni var sett kvöð á nýtingu lóðar nr. 7 þess efnis að húsið á aðliggjandi lóð, Laugavegi 18b, fái rými fyrir allt að 8 sorptunnur á lóðinni að Vegamótastíg 7 og umgengnisrétt þar að lútandi. Nýbygging á lóð nr. 7 skuli jafnframt háð kvöð um að nægt rými verði fyrir brunastiga og flóttaleið frá 1.-5. hæð á bakhlið Laugavegs 18b. Brunastiginn mun nánar tiltekið standa í norðaustur horni lóðarinnar að Vegamótastíg 7. Meðfylgjandi þessari yfirlýsingu var uppdráttur sem sýndi útlínur byggingarreits Vegamótastígs 7. Nýbyggingin má þannig ekki liggja upp að bakhlið Laugavegs 18b á þeim kafla sem fyrirhugaður brunastigi á að vera. Samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi mun byggingin á Vegamótastíg 7 liggja þétt að byggingum nr. 18a og 18b að Laugavegi.

Í skilmálum gildandi deiliskipulags sem tekur til lóðanna Vegamótastígs 7 og 9 segir: „Á lóðunum verða byggingar sem verða alls 5 hæðir, efsta hæð verður inndregin sem og 1. hæð. Kjallari á einni hæð verður undir húsunum.“ Þar er og tekið fram að „Einnar hæðar kjallari verður undir húsunum og verður hann notaður fyrir bílastæði.“ Samkvæmt þeim aðaluppdráttum sem samþykktir voru af byggingarfulltrúa hinn 9. maí 2017 verður kjallarinn undir húsunum á tveimur hæðum. Í neðri kjallara er gert ráð fyrir bílastæðum o.fl. og í efri kjallara er gert ráð fyrir veitingasal fyrir allt að 80 gesti. Liggur því fyrir að byggingarleyfið fer í bága við skilmála skipulagsins hvað varðar fjölda hæða bygginga á nefndum lóðum og notkun kjallararýmis. Samkvæmt gr. 9.3.2. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 eru millipallar sem eru án brunahólfandi veggja að undirliggjandi hæð alltaf sjálfstæð hæð þegar stærð þeirra er yfir 50% af flatarmáli undirliggjandi hæðar, meiri en 200 m2 í notkunarflokki 1 eða meiri en 100 m2 í öðrum notkunarflokkum.

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja hina kærðu ákvörðun slíkum annmörkum háða að varði ógildingu hennar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. maí 2017 að samþykkja byggingarleyfi fyrir fimm hæða hóteli með kjallara á tveimur hæðum að Vegamótastíg 7 og 9.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                       Þorsteinn Þorsteinsson