Árið 1998, föstudaginn 5. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn: Ingimundur Einarsson hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 7/1998; 9803000
Ágreiningur milli eiganda efstu hæðar hússins á lóðinni nr. 28A við Bergstaðastræti í Reykjavík við byggingaryfirvöld vegna samþykkta byggingarnefndar Reykjavíkur á teikningum sem varða innra fyrirkomulag í húsinu og um staðfestingu eignaskiptasamnings á grundvelli þeirra.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfum til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. febrúar og 3. mars 1998, kærir L, eigandi efstu hæðar hússins á lóðinni nr. 28A við Bergstaðastræti í Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. nóvember 1997 um að samþykkja umsókn B, f. h. húsfélags hússins, um leyfi fyrir áður gerðum breytingum á kjallarararými og kjallarainngangi á 1. hæð hússins, samkvæmt teikningu verkfræðistofu B og E, dags. 10. september 1997. Jafnframt er kærð samþykkt byggingarnefndar frá 25. nóvember 1997 á umsókn hennar um leyfi fyrir áður gerðri íbúð á efstu hæð, samkvæmt teikningum, dags 9. október 1997, með vísun til kvaðar frá 18. nóvember 1965.
Þess er krafist að framangreindar ákvarðanir byggingarnefndar verði felldar úr gildi ásamt eignaskiptasamningi fyrir húsið, sem staðfestur var af byggingarfulltrúa þann 6. desember 1997, á grundvelli framangreindra teikninga.
Um kæruheimild er vísað til 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978. Með nýjum skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem tóku gildi hinn 1. janúar 1998 voru byggingarlög nr. 54/1978 felld úr gildi. Samkvæmt 8. grein hinna nýju laga fjallar úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála um ágreining um skipulags- og byggingarmál samkvæmt þeim lögum.
Með bréfi nefndarinnar dags. 12. mars 1998, var framangreint kærubréf, ásamt fylgiskjölum, kynnt byggingarnefnd Reykjavíkur og óskað umsagnar. Sama dag var formanni húsfélagsins að Bergstaðstræti 28A gefinn kostur á að koma að athugasemdum og óskað eftir umsögn Skipulagsstofnunar, skv. e-lið 4. gr. laga nr. 73/1997. Athugasemdir B f. h. húsfélagsins bárust nefndinni 24. mars 1998 og umsögn byggingarnefndar með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 30. mars 1998. Umsögn Skipulagsstofnunar barst nefndinni í bréfi, dags. 27. apríl 1998.
Málsatvik. Samkvæmt gögnum málsins eru helstu atvik þessi:
Húsið á lóðinni nr. 28A við Bergstaðastræti, sem byggt er samkvæmt teikningum sem samþykktar voru í byggingarnefnd 16. ágúst 1944, er þrílyft, með kvisti og porti á bakhlið. Smá geymslukjallari er undir hluta hússins og opinn gangur undir neðri hæðina inn á baklóðina. Eigendur hússins, K og J, gerðu samning um skiptingu húseignarinnar 16. maí 1952. Samkvæmt honum átti K 60% í húsinu þ. e. 1. og 2. hæð ásamt kvistherbergi götumegin á efstu hæð og herbergin, sem liggja götumegin sitt hvoru megin við kvistherbergið, en J átti 40% þ. e. 3 hæð ásamt litlu hornherbergi á efstu hæð götumegin nyrst og tvö stór herbergi í vesturhlið. Salerni, gang og bað á efstu hæð áttu báðir jafnt. Kjallari og þvottahús á efstu hæð heyrðu öllu húsinu til. Síðan hafa meðal annars orðið eftirtaldar breytingar á eignaaðild í húsinu:
Þann 24. maí 1952 selur K Á sinn hluta í efstu hæðinni ásamt sínum hluta úr baði, salerni og þvottahúsi á sömu hæð, ennfremur hluta í lóð og miðstöð er tilheyrir allri eigninni og 4. júlí 1955 selur hann H og F alla 1. hæð hússins, verslunarhæðina, að undanskildum uppgangi til efri hæðar. Með fylgdi hlutdeild í miðstöðvarklefa í kjallara hússins og hlutdeild í eignarlóð og undirgangi frá götu til baklóðar, allt í samræmi við eignarhlutföll í húseigninni allri.
Þann 30. desember 1957 selur J Sl alla 3. hæð hússins, hlutdeild í eignarlóð og undirgangi frá götu til baklóðar í samræmi við eignarhlutfall. Með í kaupunum fylgdi hlutdeild í þvottahúsi á efstu hæð hússins að jöfnum hlutum við aðra íbúa hússins og nyrðri geymslan inn úr meðstöðvarklefa. Hinn 15. desember 1959 selur hann Á sinn hluta í efstu hæðinni. Í afsalinu segir: „en nánar tiltekið er þetta sá hluti hæðarinnar sem kaupandi tók á leigu hjá mér til lífstíðar með samningi, dags. 18. júlí 1950, þ. e. 2 stofur á móti vestri, lítið herbergi og kompa svo og hluti minn í baðherbergi, salerni og þvottahúsi, og verður kaupandi þannig eigandi allrar efstu hæðar hússins, svo og geymslu og risi. Þá fylgir með í kaupunum hluti minn í sameiginlegri miðstöð fyrir allt húsið svo og hluti minn í lóðinni Bergstaðastræti 28A.“
Þann 9. september 1965 selur Á S eignarhluta sinn á efstu hæð hússins, sem tiltekinn er 4 herbergi, eldhús og bað, ytri og innri forstofa, auk lítils herbergis við hliðina á eldhúsinu (merkt geymsla á teikningu), ennfremur geymsluris (háaloft) hússins svo og hlutdeild í þvottahúsi á hæðinni, sameiginlegum stigauppgangi og miðstöðvarklefa.
Þann 18. nóvember 1965 undirritaði S yfirlýsingu, sem móttekin var til þinglýsingar 29. sama mánaðar. Í yfirlýsingunni segir: „í sambandi við skilrúm það, sem ég hef látið setja upp á efsta stigapalli í stigahúsi hússins nr. 28A við Bergstaðastræti, að mér er kunnugt um það, að allt stigahúsið er í sameign hússins. Skuldbind ég mig til þess að fjarlægja skilrúm þetta, ef aðrir sameigendur krefjast þess. Meðan skilrúmið er kosta ég einn viðhald þess hluta stigahússins, sem er innan við skilrúmið.“
Þann 9. október 1969 selur S A efstu hæðina, 4 herbergi, eldhús og bað og innri og ytri forstofu, auk lítils herbergis við hliðina á eldhúsinu (merkt geymsla á teikningu), ennfremur geymsluris (háaloft hússins) svo og hlutdeild í þvottahúsi, sameiginlegum stigauppgangi og miðstöðvarklefa. Í afsalinu segir seljandi að kaupanda sé kunnugt um yfirlýsingu sína frá 18. nóvember 1965 varðandi skilrúm, sem sett var upp á efsta stigapalli, þinglýst 29. nóvember 1965 og taki kaupandi á sig þær kvaðir, sem um ræði í yfirlýsingunni.
Þann 28. desember 1971 selur A kæranda og bróður hennar,Skúla Skúlasyni, allan eignarhluta sinn á efstu hæð, nánar tiltekið fjögur herbergi, eldhús og bað, ytri og innri forstofur, ennfremur geymsluris (háaloft) svo og hlutdeild í þvottahúsi á sömu hæð, sameiginlegum stiguppgangi og miðstöðvarklefa og eignarlóð í réttu hlutfalli við eignarhluta hins selda í allri fasteigninni, sem teljist vera 24% allrar eignarinnar. Í afsalsbréfinu segir einnig að kaupendum sé kunnug yfirlýsing S, dags. 18. nóvember 1965, um að allt stigahús sé í sameign og að hann skuldbindi sig til að fjarlægja skilrúm, ef sameigendur krefjist þess. Í afsalsbréfinu er ekki tekið fram að kaupendur taki á sig kvaðir skv. yfirlýsingunni.
Þann 19. júní 1975 selur H Verkfræðiskrifstofu B og E 2. hæðina í húsinu ásamt 1/3 úr þvottahúsi á efstu hæð og 1/4 hluta úr kjallara.
Málsrök kæranda: Kærandi rökstyður kröfur sínar, með því að ákvörðun byggingarnefndar um að samþykkja umsókn B f. h. húsfélagsins sé ólögmæt, þar sem kjallarinn sé sameign allra eignaraðila hússins samkvæmt samningi þáverandi eigenda hússins um eignaskipti í húsinu frá 16. maí 1952. Breytingarnar séu fólgnar í því að geymslur í kjallara eru innlimaðar í séreignir 2. og 3. hæðar, auk þess sem skilveggur á milli salernisklefa á 1. hæð og kjallarainngangs hafi verið færður til og salernisklefinn þannig stækkaður um einn fermetra.
Í umsókn sinni dags. 22. október 1997 hafi hún sótt um að fá samþykktar teikningar af fullgildri áður gerðri íbúð á efstu hæð. Í umsókninni hafi hún m. a. farið fram á að fá viðurkennt að grunnflatarmál fremri forstofu í stigaherbergi á hæðinni sé innifalið í séreign hennar eins og kaupsamningur frá 1971 hafi hljóðað upp á. Einnig hafi hún sótt um leyfi fyrir varanlegum skilvegg milli fremri forstofunnar annars vegar og stiga, stigaops og stigapalls hins vegar. Ósanngjarnt sé að telja fremri forstofuna í sameign, henni hafi ekki verið mótmælt sem séreign fram til þessa, enda nýtist hún engum nema eiganda hæðarinnar og aðrir eigendur hússins eigi ekkert erindi þangað upp. Þegar hún og bróðir hennar, S, hafi fyrst skoðað og siðan keypt efstu hæðina á árinu 1971, hafi fylgt henni innri og fremri forstofa með timburskilvegg, þeim sama sem er þar í dag. Þau hafi því talið að fremri forstofan tilheyrði séreign efstu hæðar, enda hafi íbúðin verið skráð 131 fermetri hjá fasteignamati og fasteignagjald alltaf verið greitt í samræmi við það. Yfirlýsing S sé óljós og hafi hún skilið hana svo, að um væri að ræða hugsanlega tilfærslu á skilveggnum um þá rösku 30 cm, sem nemi syllubreiddinni milli hans og stigahandriðs.
Rökstuðningur byggingarnefndar og athugasemdir B: Í umsögn byggingarnefndar er mælst til þess að krafa kæranda verði ekki tekin til greina. Það hafi verið ljóst með tilkomu nýrra laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sem tóku gildi í ársbyrjun 1995, að sækja þyrfti um að fá samþykktar þær breytingar sem gerðar höfðu verið frá því að húsið var byggt árið 1944, þannig að unnt yrði að samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu. Þrátt fyrir margar tilraunir til að ná samkomulagi um eina sameiginlega umsókn allra eigenda tókst það ekki. Varð því úr að sótt var um breytingarnar í tvennu lagi.
Það sé hins vegar ekki á valdi byggingarnefndar að fella niður þinglýsta kvöð um að fjarlægja beri skilrúm sem sett var upp í rými merktu 04-03 þ.e. á efsta stigapalli hússins, ef aðrir sameigeigendur krefjist.
Í athugsemdum B, formanns húsfélagsins, segir að engar breytingar hafi verið gerðar í kjallara frá því húsið var byggt að því frátöldu að miðstöðvarketill var fjarlægður þegar hitaveita kom í húsið. Tvær geymslukompur, sem hafi verið í kjallara frá upphafi og tilheyri 2. og 3. hæð skv. elstu afsölum, voru í fyrra mældar upp og færðar inn á teikningar, sem gerðar voru vegna eignaskiptasamnings. Hitaveitugrind og inntaksloki eru í inntaksklefa, sem er í sameignarrými merktu 00-03 á teikningu.
Vettvangsganga og málsmeðferð: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 4. maí sl. og skoðaði sérstaklega kjallararými í húsinu og skilrúm, sem afmarkar ytri forstofu að íbúð kæranda á 4. hæð. Í lok vettvangsgöngu afhenti kærandi nefndinni nýja greinargerð í málinu þar sem hún gerir nánari grein fyrir sjónarmiðum sínum. Var það álit nefndarinnar að málið þarfnaðist frekari skoðunar og ákvað nefndin á fundi síðar sama dag, með vísun til 4. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997, að tilkynna aðilum að fyrirsjáanlegt væri að afgreiðsla málsins tæki lengri tíma en þá tvo mánuði, sem nefndinni eru almennt ætlaðir til að ljúka afgreiðslu máls. Var málsaðilum tilkynnt þessi ákvörðun nefndarinnar með bréfi dags. 6. maí sl. Hefur kærandi eftir þann tíma komið nýjum gögnum og upplýsingum á framfæri við nefndina m. a. yfirlýsingum fólks, er áður bjó í húsinu eða þekkti þar til, er bárust nefndinni hinn 3. þessa mánaðar. Hefur nefndin leitast við að taka þessi nýju gögn til skoðunar enda þótt telja verði þau of seint fram komin.
Niðurstaða: Á það verður ekki fallist með kæranda að ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur um að samþykkja umsókn húsfélagsins að Bergstaðastræti 28A um leyfi fyrir áður gerðum breytingum í húsinu, samkvæmt teikningu verkfræðistofu B og E hf. dags. 10. september 1997 brjóti í bága við samning um eignaskipti í húsinu frá 16. maí 1952 milli þáverandi eigenda hússins. Teikning þessi sýnir að geymslurými í kjallara hússins hefur verið skipt milli 2. og 3. hæðar og tilfærslu á vegg milli á snyrtingar á 1. hæð og kjallarinngangs. Telur úrskurðarnefndin þessa breytingu ekki ganga gegn rétti kæranda enda hefur hún aldrei átt, og ekki heldur aðrir sem áttu efstu hæðina á undan henni, aðra eða meiri hlutdeild í kjallara en óafmarkaða miðstöð eða miðstöðvarklefa í hlutfallslegri sameign samkvæmt afsals- og kaupsamningum um efstu hæðina, dags. 24. maí 1952, 15. desember 1959, 9. september 1965, 9. október 1969 og 28. desember 1971. Þá er geymsluskiptingin í samræmi við afsals- og kaupsamninga um 2. og 3. hæðina frá 30. desember 1957 og 19. júní 1975.
Athugasemdir verða heldur ekki gerðar við ákvörðun byggingarnefndar um að samþykkja teikningar af áður gerðri íbúð á efstu hæð dags. 9. október 1997, með vísan til kvaðar frá 18. nóvember 1965 v. forstofu á 4. hæð, enda var það ekki á færi byggingarnefndar að fella úr gildi þinglesna kvöð. Hins vegar verður ekki annað séð af gögnum málsins en að um alllangan tíma hafi verið litið á eignarhluta kæranda í húsinu sem fullgilda íbúð eins og samþykkt væri. Verður þetta m. a. ráðið af veðbókarvottorði dags. 12. nóvember 1971, sem er meðal gagna málsins, þar sem eignarhlutinn er sagður vera: …“4ra herbergja íbúð í risi + herb. merkt geymsla“… Verður og af sama vottorði ráðið að eignarhlutinn hefur verið talinn viðhlítandi veðtrygging fyrir láni lífeyrissjóðs. Kann að felast í þessu nokkur viðurkenning á þeim sjónarmiðum kæranda að ytri forstofa sú, er afmarkast af hinu kvaðabundna skilrúmi, teljist til séreignarhluta íbúðarinnar. Að öðrum kosti hefði tæpast verið unnt að líta á eignarhlutann sem íbúð eins og fyrirkomulagi hans er nú háttað. Úrlausn um ágreining þann, sem uppi er í málinu um eignarrétt að margnefndri ytri forstofu, á hins vegar ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála og verður því ekki úr honum skorið í máli þessu.
Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 fellur og utan valdsviðs úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að fjalla um ágreining vegna staðfestinga byggingarfulltrúa á eignaskiptasamningum, sbr. 14. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum. Kröfu kæranda, um að staðfesting byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. desember 1997 á eignaskiptasamningi í fjöleignarhúsinu Bergstaðastræti 28A verði felld úr gildi er því vísað frá.
Með vísun til framanritaðs eru ekki efni til að verða við kröfum kæranda.
Úrskurðarorð:
Ákvarðanir byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. nóvember 1997, um að samþykkja teikningu af áður gerðum breytingum í kjallara hússins nr. 28A við Bergstaðastræti ásamt tilfærslu á vegg milli snyrtingar á 1. hæð og kjallarainngangs og um að samþykkja teikningu af áður gerðri íbúð á efstu hæð hússins með vísun til kvaðar frá 18. nóvember 1965, skulu óbreyttar standa.
Kröfu kæranda um að staðfesting byggingarfulltrúa á eignaskiptasamningi í húsinu verði felld úr gildi er vísað frá.
