65/2025 Álfaskeið

Árið 2025, miðvikudaginn 11. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 2. apríl 2025 um að samþykkja ekki gerð dyraops á burðarvegg innan séreignar íbúðar 0201 í fjöleignarhúsinu að Álfaskeiði 37.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 24. apríl 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur íbúðar 0201 í fjöleignarhúsinu að Álfaskeiði 37, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 2. apríl 2025 að samþykkja ekki gerð dyraops á burðarvegg innan séreignar kæranda. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ 14. maí 2025.

 Málavextir: Fasteignin Álfaskeið 35–37 er sambyggt parhús með fjórum íbúðum sem stendur á einni lóð. Með úrskurði uppkveðnum 29. janúar 2025, í máli nr. 178/2024, felldi úrskurðar-nefnd umhverfis- og auðlindarmála úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 28. nóvember 2024 um beitingu dagsekta að fjárhæð 20.000 kr. frá og með 12. desember s.á. vegna ætlaðrar óleyfisbúsetu og framkvæmda í geymslum merktum 00-02 og 00-03 í séreign kæranda máls þessa. Var það mat úrskurðarnefndarinnar að byggingarfulltrúi hefði ekki með viðhlítandi hætti gengið úr skugga um hvort óleyfisbúseta væri til staðar eða metið fram­kvæmdir út frá staðfestum gögnum. Var rannsókn máls við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar að því leyti ábótavant, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og þar með rökstuðningi ákvörðunarinnar.

Hinn 24. mars 2025 lögðu kærendur inn umsókn til byggingarfulltrúa um skráningu á tilkynningarskyldri framkvæmd. Í umsókninni var óskað eftir því að heimilað yrði hurðarop á milli rýma í fasteigninni Álfaskeið 37. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. apríl 2025 var erindinu synjað með vísan til þess að samþykki annarra meðeigenda fasteignarinnar vantaði. Kærendum var birt ákvörðunin með bréfi, dags. 3. apríl 2025.

Málsrök kærenda: Vísað er til þess að hinn 3. febrúar 2025 hafi kærendum borist tölvupóstur frá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar þar sem óskað hafi verið eftir því að fá að skoða húsnæðið án tafar. Þeirri beiðni hafi verið vísað til föðurhúsanna þar sem kærendur telji byggingarfulltrúa ekkert hafa inn á heimili sitt að gera til þess að leggja mat á framkvæmdir út frá eigin geðþótta þar sem viðkomandi væri ekki með tilskilda menntun í burðarþolsfræðum. Hafi kærendur í kjölfarið vísað byggingarfulltrúa á að leita formlegs úrskurðar dómara, sbr. 3. gr. 37. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Þrátt fyrir framangreint hafi tölvupóstar og ítrekanir frá byggingarfulltrúa haldið áfram að berast með miklum ákafa og þrýstingi sem kærendur hafi upplifað sem íþyngjandi og ólögmæt afskipti af einkalífi sínu. Í ljósi þess að engar samþykktar burðarvirkisteikningar liggi fyrir vegna umræddrar fasteignar hafi verið leitað til sérfræðings í burðarþoli til að framkvæma faglegt mat á áhrifum dyraopsins.

Hinn 22. mars 2025 hafi kærendur lagt fram formlega tilkynningu um tilkynningarskylda framkvæmd, nánar tiltekið vegna dyraops í burðarvegg í geymslurými í kjallara. Umrædd geymsla sé skilgreind sem séreign kæranda samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Með tilkynningunni hafi fylgt skýrsla framangreinds burðarþolsérfræðings, þar sem hann hafi komist að þeirri niðurstöðu að framkvæmdin hefði engin áhrif á burðarvirki hússins. Framkvæmdin sé innan þeirra viðmiða sem byggingarreglugerð nr. 112/2012 mæli fyrir um í grein 2.3.5. þar sem fram komi að viðhald eða breytingar á burðarvirki sem sé innan við 5% af heildarburðarvirki hússins teljist leyfilegar án þess að byggingarleyfi þurfi til.

Hinn 29. mars 2025 hafi byggingarfulltrúi óskað eftir samþykki annarra eigenda hússins vegna framkvæmdarinnar með vísan til þess að um breytingu á burðarvirki væri að ræða. Því hafi kærendur mótmælt með ítarlegu erindi, dags. 30. s.m., þar sem bent hafi verið á að fram­kvæmdin væri innan séreignar, hefði engin áhrif á sameign og raskaði ekki lögvörðum hagsmunum annarra eigenda. Þar með væri ekki þörf á samþykki meðeigenda, sbr. 26. og 27. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994. Auk þess séu kærendur meirihlutaeigendur að fasteigninni Álfaskeiði 37. Samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 séu framkvæmdir á sameign sem víki frá samþykktum teikningum háðar samþykki einfalds meirihluta eigenda, en það skilyrði sé uppfyllt í þessu tilviki. Þrátt fyrir framangreint hafi byggingarfulltrúi hafnað skráningu framkvæmdarinnar með þeim rökum að skortur væri á samþykki annarra eigenda hússins.

Vísað sé til úrskurðar nefndarinnar frá 11. október 2024 í máli nr. 91/2024. Þar hafi verið staðfest að samþykki annarra eigenda sé ekki skilyrði þegar framkvæmd innar séreignar raski hvorki burðarvirki né réttindum annarra, sem eigi óumdeilanlega við í máli kærenda. Sama eigi við í úrskurði nefndarinnar frá 18. nóvember 2009 þar sem staðfest hafi verið að skv. 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga gildi sú meginregla í íslenskum rétti að eiganda sé heimilt að nýta eign sína að vild nema að lög eða aðrar réttarheimildir mæli sérstaklega fyrir á annan veg. Í 1. mgr. 27. gr. sömu laga komi fram að samþykki annarra eigenda sé aðeins áskilið ef breyting á hagnýtingu séreignar geti leitt til skerðingar á lögvörðum hagsmunum annarra eigenda.

Húsið við Álfaskeið 35 og 37 sé skilgreint sem parhús, þar sem hvor eign hafi sína eigin séreign, inngang og lóð. Að mati kærenda byggi rökstuðningur byggingarfulltrúa á röngum skilningi á eignaskipan húsanna tveggja. Það liggi fyrir tvær aðskildar eignaskiptayfirlýsingar fyrir hvorn hluta fyrir sig sem staðfesti að hvor fasteignaeining fyrir sig sé sjálfstæð, bæði hvað varði eignarétt, hagnýtingu og skipulag. Sú staðreynd að þessar eignir séu skráðar á sömu lóð samkvæmt fasteignaskrá feli ekki í sér að sameign nái yfir báðar eignirnar. Slík skráning breyti því ekki að í reynd og samkvæmt lögformlegum gögnum sé um að ræða aðskildar fasteigna­einingar með sérlóðum og engri sameign milli eignarhlutanna.

Með vísan til þessa verði ekki talið að eigendur Álfaskeiðs 35 eigi aðild að eða rétt til að samþykkja framkvæmdir sem séu alfarið innan séreignar Álfaskeiðs 37 og hafi hvorki áhrif á burðarvirki hvors hluta né skerði sameign, þar sem engin slík sameign sé til staðar.

Því liggi fyrir að synjun byggingarfulltrúa á skráningu framkvæmdarinnar byggi á röngum lagaskilningi, röngum forsendum um eignaskipan húseignarinnar að Álfaskeiði 35 og 37 og vanmati á gögnum málsins. Fyrir liggi faglegt álit burðarþolsfræðings þess efnis að framkvæmdin hafi engin áhrif á burðarvirki auk þess sem staðfest sé með eignaskipta­yfirlýsingum að hún sé innan afmarkaðrar séreignar kærenda. Rökstuðningur byggingarfulltrúa sýni skort á nauðsynlegri rannsókn samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og gangi gegn rétti eiganda samkvæmt 26. og 27. gr. fjöleignahúsalaga. Þá sé byggt á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga þar sem sambærilegar framkvæmdir hafi fengið afgreiðslu hjá byggingar­fulltrúa án slíkra skilyrða.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er farið fram á að úrskurðarnefndin vísi kærumáli þessu frá þar sem kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti.

Fasteignin Álfaskeið 35–37 sé sambyggt parhús með fjórum íbúðum, tvær eignir hvoru megin og teljist því fjöleignarhús samkvæmt 1. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Það komi skýrt fram í 8. gr. laganna að burðarveggir séu sameign. Í 36. gr. sömu laga sé tekið fram að eigendum sé óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign nema allir hlutaðeigandi samþykki hana, sbr. 39. gr. laganna. Hafnarfjarðarbær telji að samþykki annarra eigenda fasteignarinnar skorti og því sé ekki hægt að samþykkja umsókn kærenda um dyraop í burðarvegg. Ákvörðunin hafi verið tekin í samræmi við lög og reglur.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar um að samþykkja ekki tilkynningaskylda framkvæmd, sbr. gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, vegna gerðar dyraops í burðarvegg innan séreignar kærenda. Var ástæða ákvörðunarinnar sú að samþykki sameigenda fjöleignarhússins fyrir nefndri framkvæmd hafi skort. Kæruheimild er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

 Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra lýtur að. Af gögnum málsins má ráða að kærendur hafi sent beiðni um skráningu framkvæmdarinnar til Hafnarfjarðarbæjar 2. mars 2025 sem afgreidd hafi verið 2. apríl s.á. og niðurstaðan tilkynnt kærendum 3. s.m. Hinn 24. apríl 2025 barst kæra til úrskurðarnefndarinnar eða innan lögbundins eins mánaða kærufrests. Þá er kærandi aðili máls í skilningi 1. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 371993, sbr. 1. gr. laganna, og verður málið því tekið til efnismeðferðar.

Í 1. mgr. 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 kemur fram sú meginregla að gerð mannvirkja og breytingar á þeim séu háðar byggingarleyfi og á það m.a. við um burðarvirki mannvirkis. Með byggingarleyfisumsókn skulu fylgja nauðsynleg gögn, m.a. samþykki meðeigenda ef þess er þörf samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. nánar 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010. Í kafla 2.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 er fjallað um byggingarleyfis­skyldar framkvæmdir og hvaða framkvæmdir eru undanþegnar slíku leyfi. Í gr. 2.3.1. segir m.a. að óheimilt sé að breyta burðarkerfi mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi leyfis­veitanda, sbr. þó gr. 2.3.5. og gr. 2.3.6. Í hinni síðarnefndu er talið upp hvað teljist til tilkynningarskyldrar mannvirkjagerðar sem sé undanþegin byggingarheimild og leyfi. Sam­kvæmt e-lið greinarinnar er þar m.a. lítilsháttar breyting á burðarvirki sem nemur minna en 5% af hjúpfleti burðarhluta, þó aldrei meira en 5 m².

Samkvæmt 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús gilda lögin um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við getur átt. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir parhúsið Álfaskeið 35–37 kemur fram að fjórar íbúðir séu í húsinu og eru kærendur eigendur íbúðar 02-02-01 á 2. hæð Álfaskeiðs 37. Séreign kærenda er íbúð sem skráð er 60,7 m² ásamt tveimur sérgeymslum í kjallara. Önnur geymslan er 16,1 m² merkt 00-02 á uppdrætti, en hin merkt 00-03 og er 7,2 m². Skráð séreign íbúðarinnar er því 84,0 m².

Fyrir liggur að kærendur hafa komið í veg fyrir að byggingarfulltrúi hafi átt þess kost að skoða umdeildar framkvæmdir og leggja mat á hvort þær falli að framangreindri undantekningu í gr. 2.3.6 í byggingarreglugerð. Þess í stað hafa kærendur lagt fram minnisblað verkfræðings, dags. 27. febrúar 2025, þar sem kemur fram að dyraopið sé 80 cm breytt og 186 cm hátt. Mat nefndur verkfræðingur það svo út frá byggingaruppdráttum frá 1946 að langlíklegast væri um burðarvegg að ræða þar sem opið hefði verið gert. Mat hann byggingaruppdrætti svo að op að þessari stærð og staðsetningu hafi ekki áhrif á burðargetu eða stífleika hússins. Þetta var þó sagt með fyrirvara um að undirritaður hafi ekki farið á staðinn og minnisblaðið væri gert með þeim fyrirvara að skoðun eigi eftir að fara fram.

Liggur því fyrir að ekki er unnt að meta með viðhlítandi hætti hvort að framangreindar heimildir til undantekninga frá byggingarleyfisskyldu samkvæmt byggingarreglugerð eigi við um þá framkvæmd sem kærendur óskuðu eftir að byggingarfulltrúi myndi skrá sem tilkynningarskylda framkvæmd skv. gr. 2.3.6. í nefndri reglugerð. Er ekki hægt að útiloka að að umdeildar breytingar á séreign leyfishafa geti raskað lögvörðum hagsmunum annarra sam­eigenda fjöleignarhússins. Var byggingarfulltrúa því rétt og skylt að samþykkja ekki umdeilda framkvæmd án frekari rannsóknar. Að öllu framangreindu virtu verður því að hafna kröfu kæranda í máli þessu.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 2. apríl 2025 um að samþykkja ekki skráningu dyraops í burðarvegg innan séreignar kærenda.